다시 뛰는 공정도시 서울!

아이 키우기 좋은 도시 서울, "엄마아빠 행복 프로젝트" 서 울 특 별 시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 가족간 임대차계약 체결시 주의사항 안녕하십니까? 귀하께서 응답소(민원상담)를 통해 신청하신 민원**********************에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “가족간 임대차계약 체결시 주의사항”에 관한 것으로 판단 됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 가족 간의 임대차 계약이라고 하더라도 실제로 주택을 주거용으로 사용ㆍ수익할 목적을 갖는 경우에는 유효합니다. 그러나 주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것이므로(주택임대차보호법 제1조), 주택임대차보호법 제1조의 목적에 부합하지 않거나 주택임대차보호법의 특례를 탈법적으로 악용하고자 하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외될 수 있습니다. - 참고판례: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결. 임차인이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 대법원은 이 사건의 임차인은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판시함. 또한, 국세청은 자녀가 부모로부터 지원 받는 전세보증금과 관련하여 전세계약을 형식적으로 체결한 것으로 볼 경우 전세보증금에 대하여 증여세를 부과하고 있습니다. 구체적인 증여세 등 세금부과와 관련된 사항은 국세청(국번없이126) 또는 조세심판원(https://www.tt.go.kr)의 질문게시판에 문의해주시기 바랍니다. 다만, 기본적인 요건으로서 아래의 3가지는 꼭 주의해야 하므로 참고하시기 바랍니다. 1. 표준임대차계약서 작성 부모와 자녀 간에 전세계약을 체결할 때에도 일반적인 전세계약과 마찬가지로 가능하면 중개인에게 정식으로 의뢰하여 전세계약서를 작성해야 하고, 전입신고 및 확정일자를 반드시 갖추어야 합니다. 2. 부모와 자녀의 동거 여부 부모와 자녀가 전세계약을 체결했다면, 부모와 자녀는 임차인과 임대인의 관계이므로 주민등록상으로도 실제로도 함께 거주하지 말아야 합니다. 특히 자녀가 평생 부모와 함께 거주하다가 갑자기 주택을 구입하면서 부모로부터 전세보증금을 받고 전세계약을 체결하는 것은 사회통념상 인정되기 어렵습니다. 만약 어쩔 수 없이 함께 거주해야 할만한 상황이 있다면 실제 부모가 거주하는 공간 만큼만 비례하여 전세보증금이 지급되어야 합니다. 이와 별개로 전입신고 시 세대 분리·합가와 관련한 사항은 소관기관인 행정안전부(주민과)에 문의해 주시기 바랍니다. 3. 매매대금과 전세보증금과의 연관성 여부 자녀는 부모로부터 전세보증금을 받지 않아도 스스로 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력이 있어야 하고, 부모는 전세보증금을 반환 받을 이유가 있어야 합니다. 특히 자녀가 주택 취득시 지불하는 매매대금의 대부분을 부모가 전세보증금 형태로 지원하는 방식은 피해야 합니다. 또한, 매매대금 지급 기일과 보증금 지급 기일이 동시에 이루어져 전세보증금으로 매매대금을 지급하는 방식 역시 지양하는 것이 좋습니다. 만일 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하는 경우, 주택을 매수하는 자녀와 전세세입자인 부모가 전세계약을 체결하지 말고, 거래 관행에 맞게 주택 매도인과 부모가 전세계약을 체결한 후 자녀가 주택을 매수하면서 전세계약을 승계하는 방식이 적절합니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 아울러 민원행정서비스 개선을 위해 처리결과에 대한 만족도 조사를 실시하고 있습니다. 많은 참여 부탁드립니다. 감사합니다. 주무관 정소영 전세피해지원팀장 김중헌 주택정책과장 11/21 代홍성수 협조자 주무관 김서연 주무관 신동칠 시행 주택정책과-22088 ( 2023. 11. 21. ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 (서소문동) / http://www.seoul.go.kr 전화 02-2133-1599 /전송 02-2133-0752 / soyounging@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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