다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도심재창조과-8635 결재일자 2023. 9. 19. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 녹지도심관리팀장 도심재창조과장 김기은 신대철 09/19 정회원 협조 「산림동 상생지식산업센터」 사업비 정산 검토 보고 2023. 9. 균형발전본부 (도심재창조과) 「산림동 상생지식산업센터」 사업비 정산 검토 보고 도심재창조과장:정회원☎2133-4630 녹지도심관리팀장:신대철☎4653 담당: 김기은☎4656 세운상가 일대 도심산업 보전 대책으로 공동사업시행사(LH)와 추진한 지식산업센터 건립사업이 마무리됨에 따라, 사업비 정산 및 우리시 부담금 확정을 위해 보고드림 Ⅰ 추 진 개 요 □ 추진근거 ㅇ「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법」제25조(도시재생사업의 시행) ㅇ 산림동 상생협력상가 건립 추진(‘20.3.6.) □ 사업개요 ㅇ 위 치 : 중구 산림동 82-3(1,434.06㎡, 세운5-2구역 LH매입토지) ㅇ 규 모 : 지하1층/지상6층, 연면적 4,235.81㎡ ㅇ 용 도 : 지식산업센터(市 창업지원시설, LH 산업임대시설, ) ㅇ 사업기간 : ’19. 7. ~ ‘24. 3. ㅇ 시 행 자 : 서울시, LH공사 공동 ㅇ 사 업 비 : 약 236억(市 36억/ LH 200억) □ 추진경위 ㅇ ’20. 3. 4. : 세운상가 일대 도심산업 보전 및 활성화 종합대책 발표 ㅇ ‘20. 4. 7. : LH공사와 공동 사업시행 협약 체결 ㅇ ‘20. 5.~9. : 설계 착수 및 지역상공인？단체 등 의견수렴 ㅇ ’21.1.~‘23.3. : 시공사 선정, 건축허가, 착공, 사용승인(준공) ㅇ ’23. 6. 29. : 사업비 검토기한 및 지급기한 연장을 위한 변경협약 체결 ㅇ ’23. 7. 31. : 창업지원시설 개관(일자리정책과) □ 위치도 지식산업센터 □ 조감도 Ⅱ 사업계획 변경검토 □ 변경 총괄표 (단위: ㎡, 백만원) 구 분 규모 분담 비율 준공 예정 총사업비 층수 연면적 LH면적 서울시면적 합 계 서울시부담금 협 약 (‘20.4.) 5층 3,656 2,904 752 20.5% ‘21.10. 9,600 2,000 계획변경 (‘21.10.) 6층 4,235 3,615 620 14.6% ‘22.3. 15,783 2,419 중간보고 (‘22.7.) 6층 4,235.37 3,658.24 577.13 13.6% ‘22.12. 22,341 3,196 사용승인(‘23.3.) 6층 4,235.81 3,615.61 620.2 14.6% ‘23.3. 23,599 3,628 □ 변경 사유 ㅇ 사업면적 증가요인 - (맞벽건축적용) 정비구역 해제로 인한 건축 조건 변경(맞벽건축)으로 계단실, 화장실, 지하층 부대시설(전기, 발전기실, 통신, 방재실) 별도계획 ※ 맞벽 건축물의 조건 : 각 건축물이 단독으로 기능하여야 함 - (주민의견수렴) 서울시·LH 주관 주민간담회(1~3차) 의견수렴 과정에서 점포별 실수요공간 반영 및 화물용 E/V용량 증가(3톤→7톤)에 따른 코어 면적, 복도 폭 확대(1.8→2.4m), 회전공간 등 반영으로 전용？공용면적 증가 ㅇ 사업기간 지연요인 - (1차 지연) 시공책임형 공사입찰(모듈러공법) 2회 유찰(’20.11.~12.)되어 착공 5개월 지연 ※ 당초 ’21.10월 준공(’20.12월 착공) → 변경 ’22.3월 준공(’21.6월 착공) - (2차 지연) 공사 중 현장 여건으로 12개월 지연(’23.3월 사용승인) ※ 소규모 도심지 공사 공기산정 부적정, 착공 지연, 업체 부도, 오염토 발생 등 ㅇ 사업비 증가요인 - (도심지내 소규모공사) 도심지 노후건물 밀집지역 내 소규모 공사로 인접 건물 안전을 위한 흙막이 공법 변경 (토류판→CIP), 복공판 설치 - (구조설계변경) 당초 협약 시 10년 운영 후 철거를 감안하여 경량철골구조로 검토하였으나 성형가공(중대형 프레스) 업체 입주를 전제로 RC 구조로 변경 - (연면적증가) 상기 면적증가 요인에 따른 연면적 증가분 반영 - (감리비증가) 당초 건축법에 의한 공사감리(0.7억) 최소 반영하였으나, 건설기술진흥법에 의한 책임감리(건설사업관리, 21.7억) 변경 반영 - (층고상향) 중대형 프레스 기계 감안하여 당초 층고 3m에서 5.5m로 상향 - (물가상승) 직접비(자재비, 인건비) 급격한 상승(연간 10~14%) - (민원반영) 입주업체 및 주변 상인의 민원요구사항 반영에 따라 부대토목 등 일부 추가 공사 시행(화물리프트 및 램프설치 등) □ 검토의견 ㅇ 도심지 내 소규모 공사 특성과 세운상가 일대 산업 특성을 고려하지 못하여 최초 사업계획 대비 변경사항이 다수 발생함 ㅇ 사업면적 증가, 기간 지연, 사업비 증가 사유는 타당하다고 사료됨 Ⅲ 사업비 정산(안) □ 사업비 부담비율 확정 : 14.6% ㅇ 연면적 : 4,235.81㎡ ㅇ 서울시 사용(6층) 면적 : 620.2㎡ - (전용) 266.13㎡, (공용) 354.07㎡ ※ 건축물대장 기준 □ LH 정산금액 제시(안) (단위: 백만원) 구 분 합 계 서울시부담금 비고 1 건설공사비 18,250 2,665 도급공사비 16,143 2,357 지급자재비 2,050 300 기타공사비 57 8 민원처리 추가공사비용 2 용 역 비 2,743 400 설계용역, 건설사업관리용역, 인증수수료 등 3 부 담 금 3,367 492 하수도원인자부담금, 개발부담금 등 4 건설자본비용 485 71 건설자금이자 5 건설간접비 1,013 148 요율 3.78% 6 판매비와관리비 1,444 211 요율 5.39% 합 계 27,302 3,987 Ⅳ 정산(안) 검토의견 □ 건설간접비 및 판관비 인정 여부 : 인정 불가 ㅇ (LH의견) 사업추진을 위한 원가항목으로 반영 요청 - LH 사내기준으로 건물공사비 대비 요율로 산출(간접비 3.78%, 판관비 5.39%) - 타지구 사례 : 강동천호, 송파방이 실시협약서上 해당내용 명시 ㅇ (검토의견) 인정 불가 - 협약서(‘20.4.) 제9조(서울시부담금)에 따라 서울시 부담금은 건설사업비와 위탁수수료(5%)로 정의하고 있고 - 건설사업비는 건설공사비, 각종 용역비, 분담금, 제세공과금, 건설사업기간 동안의 자본비용으로 한정해둔 바, - 협약서에 명시된 사항 이외의 비용은 인정하기 어려움 ※ 타지구는 협약서에 정산기준으로 명시하고 있으므로 본 사업에 적용하기 어려움 - (부담금 재산정) 사업비(3,628)+위탁수수료(199) = 3,827백만원 □ 건설자본비용 적용 시점 결정 : 동의 ㅇ (LH의견) 해당연도별 자본비용율 기준으로 이자요율 적용 - 매년 LH 자본비용률이 상이하므로 해당연도별 비율 적용하거나 특정시점 기준 일괄 적용 등 요율 적용방식 결정 필요 해당연도 자본비용률 비 고 2020년 2.92% * 동작구신청사 경우 실시계획승인 고시년도 자본비용율 적용(3.46%) 2021년 2.52% 2022년 2.58% 2023년 3.38% ㅇ (검토의견) 동 의 - 사업 시행 이후 연도별 이율 적용이 합리적임 □ 최종 사업비 검증을 위한 회계법인 선임 : 동의 ㅇ (LH의견) 회계법인을 통해 최종사업비 검증 요청 - 협약서 제10조(부담금정산)에 따라 회계법인 선임을 통해 최종검증 하며 소요금액은 연면적 비율로 분담(LH 85.4%, 서울시 14.6%) ㅇ (검토의견) 동 의 - 객관적이고 정확한 사업비 검증을 위해 회계법인 선임에 동의함 - 우리시 부담비용(예상) : 약 1,600천원 □ 종합의견 ㅇ 회계법인을 통해 최종사업비(건설간접비 및 판관비 제외) 검증 후 우리시 부담금을 확정하는 것이 적정하다고 사료됨 ㅇ 다만, ’23년 편성받은 예산(996백만원)은 9월 내에 우선 집행하여 집행률을 높이고 ‘24년 예산편성을 통해 확정사업비 차액 집행이 타당해 보임 ※ 교부액 : (’20년)700백만원 (‘22년)1,500백만원 ※ ‘23년도 편성액 : 996백만원, ‘24년도 확보예정액 : 631백만원 Ⅴ 행 정 사 항 ㅇ ’23.9. : 정산(안) 검토의견 통보 및 ’23년도 업무대행 사업비 교부(→LH) ㅇ ‘23.10.~’24.4. : 회계법인 선임(LH) 및 사업비 검증 ㅇ ‘24.5. : 최종 확정 부담금 집행 붙 임 : LH 협의의견 1부. 끝.

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도심재창조과-8635

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