다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 신속통합기획과-5929 결재일자 2023. 7. 6. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 신속통합기획1팀장 신속통합기획과장 도시계획국장 한구영 심소희 명노준 07/06 조남준 협 조 공동주택지원과장 김장수 도시계획상임기획과장 김세신 서초진흥아파트 재건축사업 신속통합기획 서 울 특 별 시 (도시계획국) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? ■ □ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? ■ □ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 주거 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) ■ □ 사다리 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? ■ □ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? ■ □ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) ■ □ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? ■ □ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? ■ □ 목 차 Ⅰ. 대상지 개요 1 Ⅱ. 신속통합기획 수립과정 3 Ⅲ. 신속통합기획 가이드라인 6 Ⅳ. 향후 추진계획 14 ************** 신속통합기획 *************************************************************************************************** Ⅰ 대상지 개요 대상지 현황 ○ 위 치 : 서울시 서초동 1315 일대 ○ 구역면적 : 38,603㎡ (서초로 지구단위계획구역 특별계획구역①)) ○ 용도지역 : 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역 ○ 사업방식 : 재건축사업 < 서초진흥아파트 위치도> 추진 경위 ********************************** ******************************************* *********************************** ******************************** ************************************ ************************************** **************************************** *************************************************** ************************************ ******************************** *************************************** *********************************************** *************************** **************************** ********************************* ****************************** *************************** ************************************* *************************** *************************** *************************** * Ⅱ 신속통합기획 수립 과정 원팀(One Team) 구성 ************** *************************************************************************************** ****************** ****************************************************************** ************************************************************************ *************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** 신속통합기획 세부 추진과정 ○ ***************** *********************************************** **************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** *********************************** *********************************** **************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** ******************************** ************************************************************** ************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************ Ⅲ 신속통합기획 가이드라인 신속통합기획 계획 원칙 서초진흥 아파트 재건축 신속통합기획 계획원칙 강남도심 복합주거단지 조성 - (원칙1) 강남업무상업 중심을 지원하는 도심 복합주거단지 조성 (원칙1) 저층부 서초대로 변 가로활성화 기능 도입 끊어진 강남 도심축 연결 및 서초대로 변 가로활성화 유도 서초대로 가로활성화 위한 저층부 업무/판매시설 도입 및 포켓광장 (원칙3) 주변가로 환경에 대응하는 저층부 디자인 (원칙4) 완충녹지와 연계한 녹지생태도심 단지계획 (원칙5) 학교일조 제한조건 극복하는 다채로운 스카이라인 - 단차를 활용한 커뮤니티 시설 - 서운로 생활공유가로 조성 - 완충녹지와 연계한 단지내 동선 - 대지안 공지 활용한 학교가는 길 서일중/서초초 학교 인접 부 저층 주동 배치 정비계획(지구단위계획) 가이드라인 구분 내용 정비구역계 ○ 상습침수구역 해소 위한 저류조 설치 위해 대상지 북측 명달공원 일부를 구역계에 포함하여 정비 검토 - 저류조는 기부채납으로 조성되는 공원부지와 명달공원 부지 지하부에 설치 (기정) (변경) 용도지역 ○ 복합용도 도입을 통한 끊어진 강남도심축 연결 및 서초대로변 가로활성화 유도를 위해 제3종일반주거지역 → 준주거지역 변경 ※ 서초로 지구단위계획 : 세부개발계획 수립 시 주변 용도지역 정합성 및 공공기여 등을 고려한 용도지역 조정(생활SOC, 임대주택, 저류조 설치, 완충녹지, 도로확폭 등 연계) 공공시설 등 ○ 도로 - 원활한 교통처리 위해 서초대로와 서운로 확폭 (특계① 계획지침 반영) ？ 서초대로: 30m → 35~38m 확폭 ？ 서운로: 20m → 23m 확폭 ○ 공원？녹지 - 완충녹지 : 경부고속도로 변 숲길(길마중길) 환경을 개선하고, 향후 경부고속도로 지하화 사업 진행시 유연하게 공간을 활용 할수 있도록 경부고속도로 변 완충녹지 확보 - 공원 : 명달근린공원(미집행공원)은 정형화할 수 있도록 조성하고, 공원 중 일부는 주택용지로 변경(공공기여는 도심에 부족한 공공시설 또는 공공주택 등으로 대체) ○ 저류조 - 상습침수구역 해소를 위한 신설되는 공원과 명달공원 지하에 공공저류조(V= 20,000㎥) 설치 검토(2022.12.1. 서울시 치수안전과-7154) ○ 공공시설(생활SOC등) - 서일중학교 및 서초초등학교 연접한 입지 특성을 반영한 공공시설 또는 공공주택(소셜믹스) 등 확보 ※ 공공시설 등의 종류 및 규모는 정비계획 입안과정에서 관계부서 수요조사 결과에 따라 조정 가능 순부담률 ○「서울시 도시·주거환경 정비 기본계획」,「서울시 지구단위계획 수립 지침(2023.3)」 및 「서울시 아파트지구 지구단위계획 전환지침(2022.11)？에 따라 계획 용적률 ○ 기준용적률 230% 이하 ※ 「아파트지구 지구단위계획 전환지침(2022.11)」의 취지를 고려하여 기준용적률 적용 ○ 허용용적률 280% 이하 - 「여의도 아파트지구 지구단위계획구역」과 같이 도심권에 입지한 아파트지구임을 감안하여 서초로 가로활성화를 위한 용도계획 등 공공성 있는 계획항목 구성을 전제로 허용용적률 50% 부여 검토 ※ 인센티브 항목 예시: <여의도아파트지구 지구단위계획 열람공고(안)(2023.4.)」에 따른 인센티브 계획(안)> 주요 내용 구분 항목 의무이행 (20% 이하) 우수디자인, 장수명주택, 녹색건축물, 에너지효율등급, 신재생에너지 공급률, 지능형 건축물 인증, 역사문화보전, 공공보행통로, 열린단지, 공개공지, 돌봄시설, 방재안전, 지역기반시설 정비, 지역특화 등 계획유도 친환경요소 제로에너지건축물, 녹지생태 도심, 빗물이용시설 설치 등 무장애도시 장애물 없는 생활환경 등 단지내 소통공간 조성 비주거시설 생활공유가로 배치 등 공공공간 확보 공개공지 법적의무 면적 초과조성시, 전면공지 추가 조성 등 시설 공유 단지내 부대복리시설 외부개방 주거안정 세대구분형(분리형) 주택, 민간임대주택 등 도심지원 업무공간확보, 업무전용 빌딩 조성 등 - 허용용적률 인센티브 항목은 우수디자인, 도심형 주거(오피스텔, 업무시설 도입 등), 빗물이용시설 설치 등을 포함하여, 정비계획 입안 및 심의과정에서 관계부서 협의를 통해 결정 ※ 빗물이용시설(민간 저류시설 등)은 비상시 공공저류조와 연계될 수 있도록 조성 ○ 상한용적률(공공시설 등 기부채납 상한용적률 및 도시정비법에 따른 법적상한 용적률) - 상한용적률 400% 이하 - 신속통합기획 시뮬레이션 용적률 370% 내외 ※ 용적률 체계는 「아파트지구 지구단위계획 전환지침(2022.11)」 및 도시？주거환경정비 기본계획에 따름 주택공급 ○ 신속통합기획 시뮬레이션(용적률 370% 내외) : 계획세대수 825세대 내외 ※ 주택공급계획은 정비계획 입안과정에서 주민 수요조사를 통해 변경 가능 ※ 공공주택은 주택정책실 협의를 통해 세대수 및 평형규모 결정 층수/높이 ○ 경부고속도로변 상징적 경관 형성 및 주변 스카이라인과의 조화를 고려한 높이계획 수립 - 신속통합기획 시뮬레이션(안) : 최고층수 50층 내외 ○ 북측 서초초등학교, 서일중학교에 미치는 일조영향 등 교육환경영향평가를 고려하여 계획 ※ 창의혁신디자인 시 높이계획 유연하게 적용 가능(창의혁신 디자인 여부는 도시건축 관련 위원회 심의 등을 거쳐 서울시 관련 절차에 따라 최종 결정) 경관계획 ○ 경부고속도로와 서초대로가 교차하는 입지 특성을 고려, 상징적 경관이 형성될 수 있도록 경부고속도로 변과 서초대로 변 디자인특화배치구간 설정 - 서초대로 변: 저층부 특화디자인 배치구간 - 경부고속도로 변: 디자인특화동 배치구간 건축한계선 ○ 보행 편의성 및 개방감 확보를 위해 대지경계선으로부터 5m 이상 확보 보행동선계획 ○ 경부고속도로 변 숲길(길마중길)에서 연결될수 있는 단지내 보행동선 계획 ○ 단지 내 단차 발생구간을 따라 주변지역과 열린 보행동선 계획 ○ 연접한 서초초등학교 및 서일중학교 학교통학구역을 고려, 안전한 통학로가 될수 있도록 가로환경 조성 차량출입구 ○ 서운로 및 서운로21길에 각 1개소 설치하고, 「서초로 지구단위계획」에서 정한 차량진출입불허구간을 준수 ※ 교통처리계획은 정비계획 지침도에 따르며, 향후 교통영향평가 심의 결과에 따라 변경될 수 있음 근린생활시설 및 주민공동시설 ○ 서초대로변 가로활성화 유도를 위한 연도형상가 배치(저층부 4개층 내외 규모) - 연도형상가 배치는 「서초로 지구단위계획」 계획지침을 따름 ○ 서초대로변 건축물 지하층 일부가 가로변에 노출되어 가로활성화에 기여하는 특성을 고려하여, 비주거용도 비율을 용적률의 10% 이상 지상층에 설치토록 계획하는 기준 일부 완화 적용 검토 ※ 신속통합기획의 경우 정비사업 전담 분과위원회를 통해 준주거지역 내 건축물의 비주거용도 비율을 5%이상으로 계획 가능(서울시 지구단위수립기준 한시규정) ○ 단지 내 단차가 발생하는 구간에 근린생활시설 및 주민공동이용시설 설치 권장 상가획지 관련 ○ 향후 주민 간 협의를 통해 아파트와 상가 사이 획지를 분할하여 사업시행 허용(획지분할선은 주민간 협의를 통해 결정) ※ 「서울시 아파트지구 지구단위계획 전환지침？ 및 「서초로 지구단위계획」상 차량진출입 불허구간을 준수 <정비계획 지침도> 건축계획 가이드라인 구분 내용 특별건축구역 지정 ○ 창의적 건축물 디자인을 위하여, 특별건축구역을 전제로 계획 ○ 특별건축구역 적용에 따른 인동거리 완화 등은 주거유형 다양화, 경관성, 일조, 프라이버시 등 주거성능이 개선되도록 계획 단지배치계획 ○ 서초대로변으로 강남-서초 업무중심축 연결 및 가로활성화를 도모할 수 있도록 특화디자인 배치구간을 설정하고, 저층부 건축디자인과 연계한 대지 내 포켓광장을 설치 ※ 포켓광장의 조성형태는 신속통합기획 건축계획(예시안)을 참조 ○ 경부고속도로와 서초대로가 교차하는 입지 특성을 고려, 상징적 경관이 형성될 수 있도록 경부고속도로 변에 디자인특화동 배치구간 설정 대지조성계획 ○ 경부고속도로변 완충녹지와의 경계부에 단차 발생을 최소화하도록 계획하고, 단지 내 조경공간과 일체적으로 조성해 보행동선을 연계 ○ 단지 내 단차가 발생하는 구간은 주민공동이용시설을 배치해 옹벽 발생을 최소화하고 주변지역과 열린 보행동선을 계획 건축시설계획 ○ 도심형주거(오피스텔, 업무시설 등) 관련 시설은 서초대로에 면하여 연도형으로 배치(저층부 4개층 내외 규모) 스카이라인 및 경관계획 ○ 경부고속도로변으로 상징적 경관을 형성하고, 주변 롯데칠성부지, 라이온미싱부지 개발계획과 연계해 조화로운 스카이라인 계획 수립 ○ 서일중학교 및 서초초등학교 일조 제한 조건을 극복하는 다채로운 스카이라인 계획(고속도로에 가까워 질수록 높아지는 점층적 스카이라인 형성) ※ 북측 서초초등학교, 서일중학교에 미치는 일조영향 등 교육환경영향평가를 고려하여 계획 외부공간 및 동선계획 ○ 대지 동남측저층부는 주변지역과 열린 커뮤니티 공간이 조성되도록 포디움레벨을 계획하고, 서초대로와 서운로 쪽으로 열린 공간을 충분히 확보 ○ 서일중학교, 서초초등학교 학교가는길, 경부고속도로 변 숲길(길마중길)과 단지 내 동선이 유기적으로 연결되도록 계획 ○ 서운로는 저층부 근린생활시설 및 공공시설(필요시)를 배치해, 주민 생활가로로 조성 ○ 서운로21길은 경부고속도로변 완충녹지, 명달공원과 연계해 가로수 보행로 조성 주민 공동이용시설 ○ 주민공동이용시설은 대지 내 단차 발생구간을 활용하여 입체적으로 계획 <건축배치 예시도> ※ 본 계획안은 예시(안)으로 정비계획 입안 과정에서 변경될 수 있음 <신속통합기획 종합구상도> *********************************************************************************** *************************************************** 신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획임 ① 지역특성에 맞춰 도시계획 규제를 유연하게 적용 ② 신속한 계획 결정 지원 ③ 주민과 적극 소통 신속통합기획 가이드라인은 도시계획위원회 수권분과위원회 사전자문을 거친 내용으로 정비계획 입안 및 위원회 심의과정에서 계획의 취지가 일관되게 유지될 수 있도록 하며, 원팀에서 사업시행까지 전 과정을 책임관리함 - 신속통합기획 가이드라인은 여건변화(관련법규 및 지침 변경 등) 및 계획의 공공성이 인정되는 경우 일부 변경할 수 있음 - 신속통합기획 가이드라인 변경이 필요한 경우, 신속통합기획과(신속통합기획가(MP), 도시계획위원회 수권자문단 등 포함) 협의를 거치는 것을 원칙으로 함 - 정비계획 수립 시 2040 서울 도시기본계획, 2030 도시？주거환경정비기본계획, 아파트지구 지구단위계획 전환지침 등 관련규정을 준수하고, 상위？관련계획, 법령？기준 변경에 따라 필요시 원팀 검토회의를 거쳐 변경 내용을 적용 Ⅳ 향후 추진계획 *********************************** ********************************************************* ******** ************************************* ******************************************* ****************************** ******** ********************************************* ************************************************************************************************ ****************************** ******************************* *********************************** ************************************************* ************************************* *************************************************** ***************************************** ***************************************************************************************** ************************************

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신속통합기획과-5929

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