다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시관리과-3066 결재일자 2023. 3. 22. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 제67호 시 민 주무관 도시관리정책팀장 도시관리과장 도시계획국장 행정2부시장 박교관 유봉모 하대근 代명노준 03/22 유창수 협 조 공동주택지원과장 김장수 영유아담당관 변경옥 공공주택과장 안중욱 주거정비과장 임인구 건축기획과장 박순규 - 지역과 동행하는 열린아파트 단지 조성을 위한 - 공동주택 허용용적률 인센티브 개선 계획 2023. 3. 도 시 계 획 국 (도시관리과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 □ ■ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? □ ■ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) □ ■ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? □ ■ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 주거 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) □ ■ ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? □ ■ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? □ ■ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) □ ■ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? □ ■ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? □ ■ - 지역과 동행하는 열린아파트 단지 조성을 위한 - 공동주택 허용용적률 인센티브 개선 계획(안) 주변 지역과 상생하고 약자와 동행하는 열린아파트 단지 조성과 다양한 정책·사회적 변화 반영을 위한 공동주택 용적률 인센티브 개선방안을 보고드림 Ⅰ 검토배경 및 추진경위 검토배경 ㅇ 주변과 단절된 아파트단지 문제점 해소를 위한 지원·유도 방안 마련 필요 - 열린 아파트단지 조성기준(’20)시행 ？ 인센티브 부재로 계획적 유도에 한계 ***************************************************** ㅇ ’08년 제도 도입후 변화된 정책방향과 법·제도 개정 등 여건 변화 반영 필요 - 우수디자인·친환경인센티브(’08년) 사회적 여건 변화에도 약 15년간 운영 - 신재생인증폐지(’15),기후변화대응 발표(’21), 2040도시기본계획(’22)등 제도변화 - 저출생·안전등 사회문제 해소를 위한 정책지원(돌봄공간·재난예방등) 필요성 대두 ㅇ 지역 특성？여건 및 사업대상지 주변 환경 등을 고려한 인센티브 체계 마련 - 공동주택 성능향상 위주의 인센티브(장수명주택, 지능형건축물등) 항목으로 구성 추진경위 ㅇ ’22.08.09. 공동주택 인센티브 제도 개선을 위한 전문가 의견 수렴 ㅇ ’22.08.~ 제도 개선(안) 마련 및 관련 부서 협의 ㅇ ’22.10.21. 도시계획 분야 외부전문가 자문 ㅇ ’22.11.09. 도시·건축공동위원회 보고(수용) ㅇ ’22.11.18. 친환경건축물 인센티브 기준 개정(행정2부시장 방침) ㅇ ’22.12.16. 법률자문 ㅇ ’23.02.16. 총괄건축가 자문 Ⅱ 인센티브 운영현황 및 문제점 □ 제도 변천내용 ㅇ ’08.09.30. 공동주택 허용용적률 제도 도입？시행(행정2부시장 방침) - (’08.9월) 우수디자인, 에너지절약설계, 친환경계획 3개 항목 - (’10.2월) 우수디자인, 장수명주택, 친환경？신재생에너지 3개 항목 - (’15.8월) 우수디자인, 장수명주택, 녹색건축물 등 6개 항목(현행기준) ㅇ ’20.01.08. 아파트단지 조성기준 시행(행정2부시장 방침) - 보행？가로의 연결, 개방형 커뮤니티, 지역 맞춤형 주거지 조성기준 마련 ㅇ ’22.11.18. 친환경 건축물 인센티브 기준 개정(행정2부시장 방침) - 친환경건축물(ZEB), 장수명주택 등 용적률 체계 조정(허용→상한) □ 제도 운영현황 ㅇ 적용사업 : 건축허가, 주택건설사업, 주택정비사업(재건축, 재개발) - 역세권사업 및 도시정비형 재개발사업은 별도 허용용적률 인센티브 운영 ㅇ 현행 허용용적률 인센티브 : 6개 항목, 최대 20%p 이내 적용 *************************************************** 허용용적률 인센티브 항목 인센티브 기준 *************** *** **** ******** 우수 디자인 15%p *** ***** ***** ******** 장수명 주택 10%p *** ***** ***** ******** 녹색건축물 및 에너지효율 등급 4~12%p *** ****** ***** ******** 신재생에너지공급률 1~3%p *** ***** **** 지능형건축물 6~15%p *** ***** ***** 역사문화 보전 5%p ** ** 합 계 최대 20%p ***** ***** ****** ******** ☞ (적용빈도) 녹색건축물 → 신재생에너지 → 지능형건축물 → 장수명주택 → 우수디자인 □ 현행 허용용적률 인센티브 문제점 ㅇ 실효성 낮고, 아파트단지 편의적 항목 위주로 운영 (공공성 부족) - (역사문화보전) 최근 5년 적용 없음 ？ 실효성 있는 인센티브로 대체 필요 - (지능형건축물) 아파트 자체 성능기준으로 공공성 부족 및 타기준 중복 ？녹색건축물 인증 인센티브와 평가항목 유사(인센티브 중복 적용) ㅇ 제도변화 및 사회？정책 이슈에 대한 소극적으로 대응해옴 (변화대응 미흡) - (신재생에너지) 신재생에너지 인증제도 폐지(’15.7.)로 객관적 평가 어려움 - (우수디자인) 계획수립 단계에서 인센티브 최종 적용여부 불확실 ？ 디자인 혁신시 특별건축구역과 연계하여 상한용적률 적용 추진(’23.2.9. 기자설명회) - (장수명주택/녹색건축물) 제한적 운영으로 사회적 이슈？변화에 소극적 대응 ？ 기후위기 대응 위해 인센티브 기준 강화 : (기존)허용용적률 →(변경)상한용적률 ㅇ 사업구역 중심의 인센티브 운영 및 지역의 특수성 고려 미흡 (유연성 부족) - (지역 정합성) 도로？공원 등 사업구역 바깥의 기반시설 정비 유도 필요 - (지역여건 미고려) 지역 특성을 고려한 인센티브 항목 추가(신설) 불가 ？경직적 인센티브 운영으로 허용용적률(20%p) 확보 어려움(평균 14%p 적용) ？ 주변 지역과 공감·교류하는 공동주택 용적률 인센티브 항목으로 개편 Ⅲ 개선 방향 및 주요 개선내용 □ 개선방향 ① [감성디자인] 주변과 단절된 아파트 문제해소 ？ 경계를 허물고 지역과 교류 ② [ 정책변화 ] 사회변화에 대응한 돌봄공간확충 및 안전성능개선 ③ [유연한운영] 주변지역 여건을 고려한 다양한 인센티브 계획 유도 □ 주요 개선내용 ① [감성 디자인] 주변과 단절된 아파트 문제해소 ？ 지역사회와 교류 - (공공보행통로) 주변 가로망 연계를 위한 공공보행통로 등 조성 (지역권 설정*) ？ 인센티브(최대 10%p) : 기준용적률×(조성면적/대지면적)×a ※ a=1이하 * 지역권 : 통행 등 일정목적으로 타인토지를 자기토지 편익에 이용하는 권리 (등기로 설정) ******* - (열린 단지) 단지 외곽 개방, 담장 미설치, 연도형상가 등 열린 단지 조성* (지형도면 고시) ？ 인센티브(5%p) : 개방공간,열린단지 조성기준 준수(위원회에서 인정시) * 개방되는 부분은 결정도면에 표기 (준공 후에도 유지) ******* - (공개공지*) 지역주민 이용이 편리한 장소에 공원？광장 형태 등으로 설치 ？ 인센티브(최대 5%p) : 기준용적률×[조성면적(의무면적제외)/대지면적]×a※ a=1이하 * ？서울특별시 건축조례？ 제26조에 따른 설치기준 준수 시/ 실내형 공개공지 포함 ****** ② [정책변화] 사회변화에 대응한 돌봄공간 확충 및 안전성능 개선 - (돌봄시설*) 지역에 필요한 놀이？돌봄시설 설치 및 제공(무상임대) ？ 인센티브(5%p) : 놀이·돌봄시설을 주민공동시설(의무면적)의 1/5이상 설치 * 국공립어린이집, 우리동네키움센터, 서울형키즈카페, 공동육아나눔터, 실내어린이놀이터 등 **************************************************** - (방재안전) 화재·소방·피난안전 등 공동주택 안전성능개선 ？ 인센티브(5%p):시설 성능을 의무기준 보다 초과 설치·개선하는 경우 관련 위원회 심의·자문을 통해 적용 **** ③ [유연한 운영] 주변지역 여건을 고려한 다양한 인센티브 계획 유도 - (기반시설등 정비) 사업구역 주변의 환경 정비 (도로？공원, 통학로 등 주택단지와 직접 관련된 시설) ？ 인센티브(최대 5%p) : 기준용적률×(환산 부지면적*/대지면적)×a ※ a=1이하 * 환산 부지면적 : 정비비용/사업지대지가액 (市공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 준용) ****** - (지역특화) 감성디자인등 정책사업,지역맞춤형항목신설가능(위원회인정시) ？ 인센티브(합산 10%p) : 신설 항목 인센티브량은 합산 10%p 내에서 계획 ***************************************** 공동주택 허용용적률 인센티브 개선(안) 총괄 구 분 인센티브 (허용 용적률) 공공보행통로 (보차혼용통로) - 주변 가로망 연계를 위한 공공보행통로 등 조성 (지역권* 설정) ？ 기준 : 기준용적률×(조성면적/대지면적)×a ※a=1이하 * 지역권 : 통행 등 일정목적으로 타인토지를 자기토지 편익에 이용하는 권리 (등기로 설정) 10%p 이내 열린단지 - 단지 외곽개방, 담장미설치, 연도형상가등 열린 단지*로 조성 (지형도면고시) ？ 기준 : 개방공간,열린단지 조성기준 준수(위원회에서 인정시) * 개방되는 부분은 결정도면에 표기 (준공 후에도 유지) 5%p 공개공지 - 지역주민 이용이 편리한 장소에 공원？광장 형태 등으로 설치 ？ 기준:기준용적률×[조성면적(의무면적제외)/대지면적)×a ※a=1이하 ？서울특별시 건축조례？ 제26조에 따른 설치기준 준수 시 / 실내형 공개공지 포함 5%p 이내 돌봄시설 - 지역에 필요한 놀이·돌봄시설* 설치 및 제공 (무상임대) ？ 기준 : 놀이？돌봄시설을 전체 주민공동시설(의무면적)의 1/5이상 설치 * 국공립어린이집, 서울형키즈카페, 키움센터, 공동육아나눔터, 실내어린이놀이터 등 5%p 방재안전 - 화재·소방·피난안전 등 공동주택 안전성능 개선 ？ 기준:시설 성능을 의무기준 보다 초과 설치·개선하는 경우 관련 위원회 심의·자문을 통해 적용 5%p 기반시설 등 정비 사업구역 주변 환경정비(도로,공원,통학로등/주택단지와 직접 관련된 시설) ？ 기준 : 기준용적률×(환산부지면적*/대지면적)×a ※a=1이하 * 환산부지면적 : 정비비용/사업지 대지가액 (市기부채납 인센티브 운영기준 준용) 5%p 이내 지역특화 감성디자인 등 정책사업, 지역 맞춤형 항목 신설 가능 ？ 기준 : 지역여건에 맞는 항목 및 산정방식 신설(위원회에서 인정시) 10%p 이내(합산) 합 계 최대 20%p 이내 Ⅳ 행정사항 □ 관련부서 협조사항 협조부서 협조내용 비고 ******* ***** ************************* ******** ******** ***** ********************* ****** ***** ******************************* ******* ****** **************************** ******** □ 시행시기 ㅇ 방침일로부터 즉시 시행 - (적용대상) ？주택법？ 제15조 제1항에 따른 사업계획승인, ？건축법？ 제11조 제1항에 따른 건축허가 대상 중 지구단위계획을 수립하는 아파트 건립 사업 ※ 주택정비사업(재건축, 재개발)은 도시·주거정비환경정비기본계획 반영 검토 - (경과규정) 종전 기준에 따라 지구단위계획, 정비계획 등 도시관리계획을 열람공고한 경우 및 아파트 건립을 위해 사업계획승인？건축허가 신청된 경우는 종전 기준을 적용할 수 있음 붙임 : 1. 공동주택 허용용적률 인센티브 개정(안) 비교표 1부. 2. 지구단위계획 수립기준 개정(안) 1부. 끝.

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도시관리과-3066

D0000047647736