다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택지원과-4732 결재일자 2023. 3. 16. 공개여부 부분공개(6) 방침번호 행정2부시장 제64호 시 민 주무관 리모델링팀장 공동주택지원과장 주택공급기획관 주택정책실장 행정2부시장 최미선 장지광 김장수 김승원 한병용 03/16 유창수 협 조 도시계획국장 代명노준 도시계획상임기획과장 김세신 도시관리과장 하대근 공동주택 리모델링 지구단위계획 의제처리 기준 2023. 3. 주 택 정 책 실 (공동주택지원과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? ■ □ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? □ ■ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? □ ■ 주거/생계/의료/교육/기타 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) □ ■ 단순지원/ 사다리지원 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? □ ■ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? □ ■ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) □ ■ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? □ ■ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? □ ■ 공동주택 리모델링 지구단위계획 의제처리 기준 공동주택 리모델링 사업의 안정적 추진과 도시의 밀도 및 경관 관리를 위해 공동주택 리모델링시 지구단위계획 의제처리 방안을 마련·시행하고자 함 ㅊㅊ ㅊ Ⅰ 검토배경 ㅇ 리모델링 추진 증가 추세 - '18.3. 재건축 안전진단 기준 강화 이후 급증 - 기존 과밀단지의 재건축 대안으로 리모델링 선택 < 연도별 리모델링 조합 설립 개소수 > 시기별 ’01년~’18년 ’19년 ’20년 ’21년 ’22년 조합설립 단지 36개 (연평균 2개) 5개 15개 15개 15개 ㅇ 리모델링 단지 대부분은 지구단위계획 수립 대상 - (지단구역) 지구단위계획으로 결정된 용적률 초과시 변경 필요 - (일반구역) 「서울특별시 도시계획조례 시행규칙」제4조에 따른 지정대상 「서울특별시 도시계획조례 시행규칙」 제4조(지구단위계획구역의 지정대상 등) ① 조례 제16조제2항에서 "규칙으로 정하는 범위 또는 지역"이란「주택법」제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가 대상이면서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다. 1. 사업구역 면적(사업구역의 일부를 공공시설로 제공하는 경우에는 그 제공면적은 제외한다)이 5천제곱미터 이상인 경우 2. 건립예정 세대수가 100세대 이상인 아파트(도시형 생활주택은 150세대 이상)를 건축하고자 하는 경우 ② 제1항에 따른 지구단위계획구역을 지정할 때에는 그 구역의 건축물이 별표 1에서 정한 노후ㆍ불량건축물 기준에 적합하여야 한다. ③ 지구단위계획구역 내에서 제1항에 따른 아파트를 건축하고자 하는 경우에는 별표 1에 따른 노후ㆍ불량건축물 기준(준공 후 20년 경과)에 적합하여야 한다. Ⅱ 현황 및 문제점 ㅇ 先건축계획 (건축위원회) 後도시계획(지구단위계획 의제) 방식으로 추진시일반적 개발사업(先도시관리계획, 後 건축계획)의 역순 ⇒ 지구단위계획 결정 과정에서 계획 수정시 기존 계획 대폭 수정 불가피 ㅇ 계획 수정시 사업추진에 소요되는 비용과 시간 대폭 증가 - 사업계획 전면 변경(조합원 분담금 재산정과 그에 따른 주민 갈등 우려) - 사업계획 승인 도서(건축, 구조, 설비 등 관련도서) 재작성 < 공동주택 리모델링 사업 절차 > 조합설립인가 區도계위 심의 ( 50세대이상 증가) (區/市)건축위 심의 사업승인·허가 (지구단위계획 의제) ※ 증축계획(수직·수평)에 따라 안전진단, 안전성 검토 등 이행 ㅇ 과밀 개발 및 경관 부조화 우려 - 리모델링시 용적률은 평균 1.4배 증가 - 현재 리모델링 추진단지 대부분 법적용적률 초과하여 계획 중(붙임 1) - 인허가 마지막 단계로서 지단 의제처리 단계에서 계획 변경시 진통 예상 ㅇ 일부단지「도시계획조례 시행규칙」의 아파트 건립 노후도(20년)에 부적합 - 지구단위계획구역 내에서 아파트를 건축하고자 하는 경우 준공후 20년 경과한 노후건축물이 3분의 2 이상이어야 함(「조례 시행규칙」제4조 및 별표 1) < 리모델링 추진단지 경과년수 > (’22.12월 기준) 추진단지 총계 준공 ~ 조합설립인가 기준 경과년수 15~20년미만 20~30년미만 30~40년미만 40년이상 66개소 10개소 40개소 15개소 1개소 Ⅲ 개 선 방 안 관련근거 ㅇ 서울특별시 도시계획조례 제56조(도계위, 공동위의 기능) - 도시계획과 관련된 사항으로서 시장이 요청하는 사항의 심의 또는 자문 주요내용 ㅇ 도시·건축공동위원회 사전자문을 통해 지구단위계획(안) 先 협의 ㅇ 자문을 통해 협의된 안으로 의제처리 신청시 수정 없이 의제처리하여 사업 추진과 도시관리의 안정성 확보 ㅇ 공동주택 리모델링 가능 노후도 조건은 주택법 기준 적용 - 노후도 기준 완화 (20년(조례 시행규칙 일반기준) → 15년(주택법 기준)) ※「도시계획 조례 시행규칙」별표 1 : 시장이 필요하다고 인정할 경우 노후도 기준 완화 가능 < 공동주택 리모델링 지구단위계획 수립 절차 > < 현 행 절 차 > < 변 경 절 차 > 지단 사전자문(공동위) (區)도계위 심의(50세대 이상 증가시) (區)도계위 심의(50세대 이상 증가시) 건축위원회 심의市/區) 건축위원회 심의(市/區) 사업계획승인 신청(지단 등 의제사항 포함) 사업계획승인 신청(지단 등 의제사항 포함) 관련기관？·부서 협의(지단 의제 포함) 관련기관？·부서 협의(지단 의제 포함) 지구단위계획(안) 공동위 자문(필요시) 사업계획승인 및 (지단결정 등)의제사항 처리 사업계획승인 및 (지단결정 등)의제사항 처리 적용대상 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 ① 계획 용적률이 시행령상 용적률 초과한 경우 ② 증가 세대수가 50세대 이상(區도계위 심의 대상)인 경우 ③ 계획 세대수(기존 세대수와 증가 세대수의 합계) 1,000세대 이상인 경우 ※ 적용대상은 도시？건축공동위원회(소위원회) 자문(‘22.12.08.) 의견 반영 ※ 적용대상 외에도 사업의 안정적 추진 등의 이유로 요청할 경우 사전자문 가능 적용시점 ㅇ 방침 수립 이후 심의(區도시계획위원회 또는 區/市건축위원회) 신청안건부터 적용 - 심의 신청 이상 진행한 경우도 요청할 경우 사전자문 가능 - 인허가권자의 판단, 주민요청시 지구단위계획 선수립 가능 기대 효과 ㅇ 공동주택 리모델링 사업의 안정적 추진 - 계획순서의 합리적 조정(先도시관리계획 後건축계획) ㅇ 도시 과밀, 경관적 부조화 방지 - 사업 초기단계에 도시적 관점의 계획 완료 ㅇ 건축위원회 등 타 심의위원회의 공감대 형성 용이 - 시 도시건축공동위원회 자문을 사전에 득함 Ⅳ 행 정 사 항 ㅇ 자치구 및 서울시 관련부서에 방침 통보 ㅇ 서울시 지단 소관부서에서 사전자문 및 의제처리 주관 - 일반구역 : 도시관리과 - 지단구역 : 지구단위계획 소관부서 ㅇ 도시·건축공동위원회 보고 - 최초 사전자문안건 상정시 본 방침 내용 설명 붙임 리모델링 추진현황 1부. 끝.

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공동주택지원과-4732

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