다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 재정비촉진사업과-1350 결재일자 2023. 2. 8. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 재정비정책팀장 재정비촉진사업과장 주택공급기획관 주택정책실장 이일주 강종삼 윤장혁 대결 02/08 전결 김승원 협 조 - 한남재정비촉진지구 한남4재정비촉진구역 - 재정비촉진계획 변경 결정 고시 검토 보고 2023. 2. 주 택 정 책 실 [재정비촉진사업과] ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? ■ □ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? ■ □ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 주거/생계/의료/교육/기타 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) ■ □ 단순지원/ 사다리지원 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? ■ □ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? ■ □ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) ■ □ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? ■ □ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? ■ □ - 한남재정비촉진지구 한남4재정비촉진구역 - 재정비촉진계획 변경결정 고시 검토 보고 2022년 제8차 도시재정비위원회에서 “수정가결”된 한남4재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경결정(안)에 반영된 조치계획을 검토 후 재정비촉진계획을 변경 결정 고시하고자 함 구역 개요 ㅇ 위 치: 용산구 보광동 360번지 일대 ㅇ 면 적: 160,156.0㎡(한남4구역) - 한남지구: 948,390.3㎡ ㅇ 용도지역: 제2종(7층이하)일반주거지역 준주거지역 ㅇ 사업방식: 주택정비형 재개발사업 ㅇ 공급세대: 2,167세대 - 분양 1,841세대, 공공주택 326세대 한남4구역 추진경위 ㅇ 2006.10.19. 한남재정비촉진지구 지정 ㅇ 2009.10.01. 한남재정비촉진계획 결정 ㅇ 2015.01.06. 조합설립인가 ㅇ 2016.09.01. ‘한남지구 재정비촉진계획 변경지침’ 수립(서울시) ㅇ 2018.10.31. 1차 전문가 자문 ㅇ 2018.11.30. 주민공람공고 ㅇ 2018.11.30. 구의회 의견 청취 ㅇ 2019.01.25. 공청회 ㅇ 2020.09.15. 2차 전문가 자문 ㅇ 2021.02.24. 주민공람공고 ㅇ 2021.03.05. 구의회 의견 청취 ㅇ 2021.04.16. 공청회 ㅇ 2022.01.18. 제1차 도시재정비위원회 : 보류(소위원회 자문 후 재상정) ㅇ 2022.05.03. 제1차 도시재정비위원회 소위원회 자문 : 조건부동의 ㅇ 2022.11.15. 제8차 도시재정비위원회 : 수정가결 ㅇ 2022.12.30. 주민재공람공고 ㅇ 2023.02.07. 결정고시 요청(區→市) 촉진계획 주요 변경내용 1) 촉진구역 변경 : 구역계 정형화 및 - 촉진구역 : 2) 토지이용계획 변경 : ‘한남지구 재정비촉진계획 변경지침(2016.09.)’ 반영 - 기존의 지형·길, 역사·지역자산 보전, 지형 순응형 건축계획 등 3) 용도지역 변경 : 토지이용계획 변경안 반영 4) 기반시설계획 변경 : 도로, 공원, 주차장, 공공청사 변경 5) 건축계획, 주택공급계획 등 변경 : 용적률, 높이계획, 세대수 - 상한용적률 : (기정) 210% → - 기준용적률 : (기정) 170% → - 높 이 계 획 : (기정) 최고 29층 → - 주 택 계 획 : (기정) 1,965세대(공공 335) → - 기 타 변 경 : 내수재해위험지구 지반고 상향 등 6) 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 반영 변경 세부내용 1) 구역계 변경 : 오산중·고등학교 진입도로, 일부분 구역에서 제척 구 분 면적(㎡) 사업 종류 비고 기정 변경 변경후 재정비촉진지구 948,390.3 - 948,390.3 - - 촉진구역(4개구역) 846,846.1 감)2,007.0 844,839.1 - - 2구역 114,580.6 - 114,580.6 재개발사업 - 3구역 386,395.5 - 386,395.5 재개발사업 - 4구역 162,163.0 감)2,007.0 160,156.0 재개발사업 - 5구역 183,707.0 - 183,707.0 재개발사업 - 존치지역 101,544.2 증)2,007.0 103,551.2 - - <구역계 변경> 2) 토지이용계획 변경 : ‘한남지구 재정비촉진계획 변경지침(2016.09.)’ 반영 - 지형, 현황도로 반영하여 지정 - 공원·녹지는 주변 여건 등을 감안하여 지역자산 주변 등에 배치 - 공공시설은 수요조사 등을 통한 구역 내 필요한 시설과 위치 지정 - 지역자산(무후묘) 보존을 위한 종교시설로 지정하여 존치 구분 명 칭 면적(㎡) 비율(%) 비고 기 정 증(감) 변 경 합 계 162,163 - 순 부 담 12.64 획지 소 계 113,114 - 주상복합 27,476 - 공동주택 85,638 - 구분 명 칭 면적(㎡) 비율(%) 비고 기 정 증(감) 변 경 정비 기반 시설 소 계 49,049 - 도 로 34,582 - 녹 지 6,027 - 공 원 - 소공원, 어린이공원 사회복지시설A 공영주차장 - 노인복지시설 등 주차장 중복결정 사회복지시설B - 키움센터 공공청사A - 서울장학재단 등 공공청사B - 주민센터 공공청사C - 파출소 공공공지 6,219 - 학교 2,221 - <토지이용계획 변경> 3) 용도지역 변경 : 토지이용계획에 따른 반영 - 제1종일반주거지역 : - 제2종일반주거지역(7층) : - 제3종일반주거지역 : - 준주거지역 : 구 분 면적(㎡) 구성비 기정 변경 변경후 합계 162,163 일반주거지역 소계 126,263 제1종 4,239 제2종 120,306 제3종 1,718 준주거지역 35,900 <용도지역 변경> 4) 기반시설 계획 변경 : 토지이용계획에 따른 반영 - 도로 : - 주차장 : - 공원 : - 공공시설 : <기반시설계획 변경> 5) 건축계획, 주택공급계획 등 변경 : 용적률, 높이계획, 세대수 변경 - 건축계획 변경 · 상한용적률 : (기정) 210% → · 기준용적률 : (기정) 170% → · 높 이 계획 : (기정) 29층, 95m → 구분 주용도 용적률(%) 건폐율 높이계획 기준 상한 평균층수/ 최고층수 최고높이 (m) 기정 주상복합, 주거 170 210 60이하 10/29 95 변경 <건축계획 변경> - 주택공급계획: (기정) 1,965세대(공공 335) → (변경) 구 분 기 정 증 감 변 경 합계 분 양 공 공 소계 분 양 공 공 합계 분 양 공 공 총세대수 (비율) 1,965 (100.0%) 1,630 (83.0%) 335 (17.0%) 60㎡ 이하 소계 693 (35.3%) 358 335 40㎡ 이하 138 (6.4%) - 138 40∼ 50㎡ 138 (6.98) - 138 50∼ 60㎡ 417 (22.0%) 358 59 60∼85㎡ 879 (44.7%) 879 - 85㎡초과 393 (20.0%) 393 - ※「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」에 따라 - 대지조성계획 : 내수재해위험지구 EL(+) 18.5m 이상 · 침수 피해 등의 근본적인 해소를 위한 지반고 상향 6) ‘토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’ 반영 -「도시 및 주거환경정비법」제9조제1항제2의2호(’22.12.11 시행) 반영 ·추정분담금 산정방식 = 권리자 분양가 추정액 ？ (종전자산 추정액 × 추정비례율) 권리자 분양가 추정액(a) 추정 권리가액(b) 추정분담금(a-b) 권리자 분양가 추정액 ？ 추정 권리가액 ( + : 부담 / - : 환급 ) 용산구청장 조치사항 1) 심의 사항에 대한 조치계획서 _ [붙임1] 구분 심의결과 조치계획 1 반영 2 추후반영 3 추후반영 4 추후반영 2) 재공람 실시 : 재공람결과 및 조치계획서 _ [붙임2] - 공람기간: 2022.12.16. ∼ 2022.12.30. - 공람방법: 용산구 구보 - 공람내용: 건축계획, 토지이용계획, 기반시설 등 변경 가. 토지이용계획 및 비용부담계획 등 변경 구분 2021.02 공람 2022.12 재공람 구역 162,163.0㎡(100.0%) 160,156.0㎡(100.0%) 택지 116,825.0㎡(72.0%) 116,052.0㎡(72.5%) 정비기반시설등 45,338.0㎡(28.0%) 44,104.0㎡(27.5%) 순부담 17,508.0㎡(10.80%) 18,819.4㎡(11.75%) 기부 채납 토지 13,923.0㎡ 15,023.4㎡ 건축물현금 환산부지 3,585.0㎡ 환산부지 3,796.0㎡ ※ 기정 : 순부담12.6% (토지 20,500㎡) 나. 건축물 밀도계획의 변경(건폐율, 용적률, 층수(높이)) 구분 2021.02 공람 2022.12 재공람 건폐율 60%이하 60%이하 용적률 223.49%이하 226%이하 최고층수 23층이하 23층이하 최고높이 73m이하 73m이하 다. 건축계획 변경 구분 2021.02 공람 2022.12 재공람 세대수 2,413(공공373) 2,167(공공326) - 재공람결과 : 의견제출인 203명, 총 14건 · 미반영 : 14건중 4건 · 사유 : 용적률 산정 이의제기, 소형주택 비율 하향, 강변도로 고가철거 요구 등 3) 기부채납시설 기부채납청(행정청) 지정 내용 연번 시설명 위 치 기부채납(㎡) 세부용도 채납행정청 (관리청) 비고 토지(㎡) 건축물 (㎡) 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - ※ 향후 토지평가 및 건축계획 변경 등에 따라 건축연면적이 조정될 수 있음 ※ 세부용도는 서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 추후 확정 검토의견 ㅇ 한남재정비촉진지구 한남4재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경(안)은 ㅇ 용산구청장이 도시재정비위원회 심의결과 '수정가결'사항의 조치계획 및 재공람 결과 제출의견에 대한 조치계획을 제출하였고, ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」제9조 제1항에 따른 「토지 등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거」를 반영하여 ㅇ 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제5조 및 제12조에 따라 한남4재정비촉진지구 변경지정, 재정비촉진계획 변경 결정하고, ㅇ 같은법 시행령 제5조 및 제15조에 따라 고시하고자 함 붙임 1. 도시재정비위원회 심의결과 및 조치계획서 1부. 2. 주민공람의견 및 조치계획서 1부. 3. 고시문(안) 1부. 끝.

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본청

재정비촉진사업과-1350

D0000047344403