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문서번호 주택정책과-577 결재일자 2023. 1. 10. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 제4호 시 민 주무관 주택금융지원팀장 주택정책과장 주택공급기획관 주택정책실장 행정2부시장 이은정 김중헌 공병엽 김승원 유창수 01/10 代유창수 협 조 총무과장 조영창 예산담당관 강석 법률지원담당관 배영근 소상공인담당관 최선혜 안전수사대장 이이동 토지관리과장 박희영 주택시장분석팀장 박현정 서울시 깡통전세(전세사기) 종합대책 2023. 1. 주 택 정 책 실 (주택정책과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? ■ □ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? ■ □ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 주거 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) ■ □ 단순지원/ 사다리지원 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? ■ □ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? ■ □ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) ■ □ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? ■ □ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? ■ □ 목 차 Ⅰ. 추진개요 1 1. 추진배경 2. 추진경과 Ⅱ. 깡통전세 발생원인 및 대상 3 1. 발생원인 2. 대상(추정) Ⅲ. 깡통전세 종합계획 6 1. 추진방향 2. 세부 추진과제 Ⅳ. 세부 추진계획 8 1. 깡통전세(전세사기) "피해자 지원” 2. 깡통전세(전세사기) "피해자 예방” 3. 악성 임대인 "선제적 대응체계 마련” Ⅴ. 추진부서 24 서울시 깡통전세(전세사기) 종합대책 Ⅰ. 추진개요 1 추진배경 최근 금리인상과 주택가격하락으로 시장 침체 → 깡통전세 위기 ㅇ 전세갭투자 임대인 → 주택가격하락 → 주택가격과 전세가격이 유사 또는 높은 상황 발생 → 계약만료시, 임대료 반환불가 ‘깡통전세’ 발생 ※ `22.8~11월 서울지역 보증사고 현황 : 사고건수 854건, 규모 2,107억 (`21년 연간 2,809억원) ㅇ 특히, 경험이 적은 청년·신혼부부 등에서 피해가 집중적으로 발생 - 주요 피해계층 : 사회초년생, 신혼부부 등 2030 청년세대(전체 대비 약 68.8%) - 주요 피해지역 : 서울 및 수도권에서 99% 발생하였으며, 서울이 가장높은 상황 <`22년 전세 보증금 사고 중 2030대 피해> <`22년 전세 보증금 사고 중 서울지역 피해> 자료:HUG 사고 집계자료이며 SGI서울보증, 한국주택금융공사 대위변제 합산 시 피해 규모 상승예상 계약정보가 부족한 임차인을 대상으로 악의적 전세사기 급증 ㅇ 임차인과 정보격차를 악용하여, 매매가 보다 높은 전세계약 체결유도 - 주로 실거래 정보가 없거나, 시세 형성이 부족한 신축 빌라를 중심으로 발생 ※ 빌라왕(40대 김모씨) 관련 피해현황 : 총 1,139가구 피해신고 2 추진경과 전국 최초 지역별 전세가율 등 전월세 정보 공개 (’22.8월~) ㅇ (전세가율) 지역별, 주택유형별, 신규·갱신계약 구분 공개 ㅇ (전월세전환율) 지역별, 주택유형별 전세에서 월세로 전환시 적정 비율 공개 → 스스로 깡통전세 위험 및 임대주거비 예상 가능토록 가격분석 정보제공 전세사기 피해예방을 위한‘전세가격 상담센터’운영 (’22.8월~) ㅇ 신축빌라 등 전세 예정가격에 대하여 감정평가사가 적정여부 상담 ㅇ 상담결과를 토대로 의심지역은 공인중개사 현장 지도？단속 실시 → 부족한 시세정보를 전문가를 통해 사전적으로 파악하여 전세사기 예방 깡통전세 등 전세사기 근절을 위해 불법중개행위 집중수사 (’22.9월~) ㅇ 깡통전세 위험 큰 강서구 등 4개구 신축 연립다세대 밀집지역 집중점검 ㅇ 깡통전세 불법중개 공인중개사 등 부동산시장 교란행위자 9명 검찰 송치 (’22.12.23) 전세사기 피해 최소화를 위한 지원방안 마련 (’22.9월~) ㅇ 피해현황 조사 : 깡통전세 및 전세사기와 관련하여 피해사례 데이터 축적 ㅇ 금융지원 확대 : 정부긴급대출 연계 및 임차보증금 미반환 시 대출/이자지원 연장 ㅇ 법률상담？매뉴얼 제공 : 법적대응 필요시, 절차진행을 위한 정보 매뉴얼 [정부의 전세사기 피해 방지방안 발표, `22.9.1] ？예방 : 자가진단 안심App을 통한 정보제공, 최우선 변제금 상향 등 권리강화 ？지원 : 전세피해지원센터 설치, 주거자금 저리융자지원, 긴급거처 제공 등 ？단속/처벌 : 관계기관 합동 특별단속 실시, 임대사업자？중개사 벌칙 강화 Ⅱ. 깡통전세 발생원인 및 대상 1 발생원인 (가격지수) 임대차 2법 이후 신규 전세계약 가격은 급상승, 최근 매매시장의 유사하게 전세가격 하락추세 ㅇ (아파트) 전세가격은 매매가격 대비 낮은 상승(151.9)과 하락폭(7%) 유지 ※ `21.10 최고점 202.4 이후로 `21.2월 수준으로 13% 가격하락 ㅇ (연립다세대) 임대차 2법(`20.8.)이후 급상승 이후, 최근 4개월간 급격한 하락추세(7%) (전세가율) 아파트는 평균 63.1%로 비교적 안정적이나, 연립다세대는 평균 80.3%으로 11개구가 전세가율 80% 이상지역 ㅇ (아파트) 전세가격대비 매매가격 상승률이 높아 현재까지는 비교적 안정적이나 매매가격의 급격한 하락발생시 위험도 증가예상 ㅇ (연립다세대) 신규계약의 전세가 상승 급등시기(’20.8~ ’21.7)에 갭투자 주택을 중심으로 깡통주택 위험도 증가 아파트 11월 전세가율 연립다세대 11월 전세가율 2 대상(추정) 최근 한국은행 분석결과 전세가격 20% 하락시, 임대인의 22.8% 보증금 반환 어려움 직면 ㅇ 보증금 반환을 위해 16.3%는 자산 처분외 부족자급 차입이 필요, 6.4%는 자산 처분과 차입을 통해서도 보증금 반환 불가 - 반환 부족자금은 가구당 평균 5.4천만원으로 추정되며 1억이상 가구도 9.9% 구분 전세보증금 하락 시나리오 (%,만원) 10% 20% 30% 40% 2천만원 미만 63.7 41.9 28.8 14.7 2천~5천만원 21.9 28.1 26.3 27.9 5천~1억원 3.9 20.1 22.8 27.1 1억원 이상 10.5 9.9 22.1 30.4 합 계 100.0 100.0 100.0 100.0 가구당 평균 부족금액 3,044 5,454 7,642 10,325 보증금 하락 시나리오별 차액반환 임대가구비중 가구별 반환부족자금 분포 출처 : 한국은행 금융안정보고서(`22.12), 가계금융복지조사자료를 활용하여 분석 전세계약 만료시, 보증금 반환이 어려운 깡통전세 및 전세사기 급증 우려 ㅇ 깡통전세 : 전세금 + 주택담보대출 > 매매가 - 주로 전세가율이 높은 갭투자 주택의 가격하락시 발생 ㅇ 깡통전세(전세사기) : 브로커 등이 개입하여 불법적인 방법으로 깡통전세 주택 양산 - 브로커 등을 통해 임차인이 주변시세를 인지하지 못한채 매매시세보다 높게 전세계약을 하였으나, 만료시 주택가격 및 전세하락으로 더 큰 피해 발생 ◆ 현재 깡통전세중 일부가 전세사기 피해 문제로 가시화 되고 있으나, 주택가격 및 전세가 하락 지속시 선량한 일반 임대·차인까지 피해 확산 우려 ⇒ 단기적으로 ① 깡통전세(전세사기) 피해자 지원방안을 마련하고, 중장기적으로 주거약자 보호를 위해, ② 깡통전세(전세사기) 피해자(임대/임차인)를 예방 ③ 악성 임대인을 선제적으로 대응할 수 있는 종합적인 대책마련 필요 Ⅲ. 깡통전세 종합대책 1 추진방향 깡통전세 및 전세사기 위기의 주거약자 보호를 위한 종합대책 마련·시행 ◆ 깡통전세(전세사기) 피해자의 요구사항을 반영 → 피해규모 최소화 지원 ◆ 정부대책 사각지대 보완 → 촘촘한 ‘지원~피해예방~악성임대인 대응’체계 마련 깡통전세(전세사기) 피해자는 악성 임대인에 대한 공개와 정확한 조사 및 피해자의 피해규모 최소화를 위한 금융 지원방안 요구 <깡통주택 전세사기 피해자 기자회견 내용(’2022.12.27)> 구분 요구내용 악성 임대인 예방 ▲ 악성 경제 사범에 대한 검찰의 신속하고 정확한 조사 ▲ 임차인 상대 악성 임대인 보유 주택 공지 의무화 법안 제정 ▲ 주택 매입 사전심의 강화 피해자 지원 ▲ 피해자 전세자금 기존대출 연장 및 대출지원 ▲ 상속 포기 시 조세채권 소멸 또는 조세채권 일정금액 납부 시 임차인 피해 구제 ▲ 전세사기 임차 주택 낙찰시 경락잔금대출 저리 제공 등 ▲ 경·공매 등을 통한 자기구제 시 생애최초주택구입 신분 유지 최근 정부 전세사기 피해방지방안 중 피해자들 일상회복 위해 신속 추진이 필요한 금융지원 및 법률지원의 범위 및 내용보완 중앙 정부 사각 지대 ① 금융 지원 ？ 초 저리 긴급자금 대출지원 : 1.6억한도, 연 1%, 최대 10년 등 ⇒ 서울평균 전세가격(4.7억)을 감안, 추가지원방안 마련 필요 ② 법률 지원 ？ 전세피해 지원센터 설치？운영 : 법률상담 등 피해자 원스톱상담 ⇒ 현재 전세피해 지원센터는 전국을 대상으로 강서구 1개소로 서울시 자체적으로 ‘서울지역 피해자 지원센터 운영’ 필요 ※ 보증사고의 99%가 서울 및 수도권에서 발생 깡통전세(전세사기) 피해예방 및 악성임대인 선제적 대응, 신규정책 개발 2 세부 추진과제 유 형 구 분 세 부 과 제 1. 피해자 지원 금융 지원 ？ 신혼부부？청년 임차보증금 이자지원 확대 확 대 ？ 전세사기 피해자 긴급보증을 위한 시행령 개정 건의 신 규 법률 지원 ？ (가칭) 서울시 전？월세 종합지원 센터 신 규 2. 피해자 예방 정보 제공 ？ 자치구별/주택유형별 전세가율 민간앱 공개 확 대 ？ 전월세 안심계약 서비스 확대 및 예방교육 확 대 피해 예방 ？ 임차보증금 이자지원사업 보증보험 가입지원 신 규 ？ 신축빌라 예상 분양가격 신고제도 신설 신 규 3. 악성 임대인 대응 의심주택 관리 ？ 임대차 이상거래 분석 및 악성 임대인 의심주택 모니터링 신 규 단속 및 처벌강화 ？ 전세사기 가담 불법 중개행위 집중 단속 관리 확 대 ？ 주택임대관리업자 책임 강화 신 규 Ⅳ. 세부 추진계획 1 깡통전세(전세사기) 피해자 지원 1-1 신혼부부？청년 임차보증금 이자지원 확대 확 대 ◈전세사기로 주거불안정에 놓인 사회초년생을 위한 선제적 대응 강화 ◈ 청년？신혼부부 임차보증금 이자지원사업 최장 4년간 대출 연장 및 무이자 지원 추진방향 ㅇ 전세사기 피해자 요구사항 중 전세대출 기한연장이 금융지원 측면에서 매우 중요하며, 추가적인 피해발생을 방지하기 위해 적극 추진 필요 ㅇ 기준금리의 지속 상승으로 인해 전세대출 금리도 높은 수준이며, 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 높은 대출금리를 계속 부담하는 것은 불합리 ⇒ 전세사기 피해발생 시 대출연장/이자부담 최소화를 위한 정책 시급 추진내용 ㅇ 임차보증금 미반환 시 서울시 이자지원사업 대출/이자지원 연장 추가 확대 - 깡통전세 등의 사유로 청년？신혼부부 임차보증금 이자지원사업의 대상자가 보증금 회수가 어려울 시 최장 4년간 대출상환 유예 및 무이자 연장조치 구분 현 재 ’23년 계획(안) 추가 확대 방안(안) 대출한도 신혼 : 최대 2억원 청년 : 최대 7천만원 동일 동일 연장조건 소득 등 자격요건 불만족 → 대출연장 불가 소득 등 자격요건 무관 → 대출연장 가능 동일 지원금리 - 최대 연 3.6% 무이자 지원기간 - 최장 2년 최장 4년 ㅇ 전세자금 대출은 임차주택(물권)을 담보로 하지 않고 세입자의 임차보증금(채권)을 담보로 하기 때문에 추가로 대출한도를 증액하는 것은 불가 ㅇ 다만, 임차보증금 미반환으로 대출연장 및 상환이 어려울 경우는 최대 4년간 유예처리하고, 대출이자 전액을 서울시가 지원하여 피해자 부담 최소화 임차권등기명령 최대 4년간 대출연장 최대 3.6% 이자지원 임차인 소송·경매 진행 중 최대 4년간 대출연장 무이자 지원 ㅇ 복지부 사회보장제도 변경 협의 및 협약서, 협약기관 내부규정 개정 필요 소요예산 1-2 전세사기 피해자 긴급보증을 위한 시행령 개정 건의 신 규 ◈현행 지역신용보증재단법 시행령상 재단이 신용보증 할 수 있는 ‘개인’은 신용보증 기간중 폐업한 개인사업자로 한정(현행 브릿지보증 시행근거) ◈현행 법령상 폐업사업자 外 개인보증 제한하고 있어 시행령 개정 필요 현황 및 시행령 개정 필요성 ㅇ (대출형태) 깡통전세(전세사기) 피해는 개인의 거주와 관련한 주택에서 주로 발생하고 있어 자금용도상 가계대출 성격 - 재단은 사업자금 용도(운전자금, 시설자금)의 사업자대출만 가능 ㅇ (보증범위) 현행 지역신용보증재단법 시행령 상 재단이 신용보증할 수 있는 ‘개인’은 신용보증 기간 중에 폐업한 개인사업자로 한정(현행 브릿지보증 시행근거) 브릿지보증: 폐업자의 신용도 악화방지를 위해 기존 사업자보증을 개인보증으로 대환 ？ 현행 법령상 폐업사업자(‘브릿지 보증’) 外 개인보증을 제한하고 있어, 보증대상확대를 위해 지역신용보증재단법 시행령 개정 필요 향후계획 ㅇ 전세사기 피해자 정부정책 사각지대 해소를 위한 시행령 개정 건의 [지역신용보증재단법 시행령 제2조(개인의 범위) 1호 개정 내용] 1. 법 제30조의2에 따른 개인신용보증계정 사업의 경우 : 법 제9조에 따른 신용보증재단(이하 “재단”이라 한다.)의 신용보증기간 중에 폐업한 개인사업자 및 재난·사기 등 피해로 신용보증이 필요한 개인으로서 신용도 또는 소득 등이 중소벤처기업부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 사람 참고 서울신용보증재단 개인보증 관련 법령 [지역신용보증재단법 제2조(정의) 제3호] ？개인이란 부가가치세법 제2조를 적용받는 개인사업자를 제외한 사람 중 금융거래에 필요한 신용도가 일정 수준 이하이거나 재산 및 소득이 일정한 기준에 해당하고 생활의 안정이나 생계비 등의 자금 조달을 위하여 신용보증이 필요한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람을 말한다. [지역신용보증재단법 시행령 제2조(개인의 범위)] ？지역신용보증재단법 제2조제3호에서 “대통령으로 정하는 사람”이란 국내에서 거주하는 대한민국 국민으로서 다음 각 호의 구분에 따른 사람을 말한다. 1. 법 제30조의2에 따른 개인신용보증계정 사업의 경우 : 법 제9조에 따른 신용보증재단(이하 “재단”이라 한다.)의 신용보증기간 중에 폐업한 개인사업자로서 신용도 또는 소득 등이 중소벤처기업부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 사람 2. 법 제35조의7제2항에 따른 개인신용보증계정 사업의 경우 : 신용도 및 소득 등이 중소벤처기업부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 사람 3. 법 제35조의7제2항에 따른 재산담보부 생계비융자보증계정 사업의 경우 : 재산 및 소득이 보건복지부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 사람 개인보증의 범위 제한 브릿지보증 (지역신보) 근로자햇살론 (재단중앙회) ’17년 사업종료 (재단중앙회) 1-3 (가칭) 서울시 전？월세 종합지원 센터 설립 신 규 ◈ 전월세보증금지원센터 확대하여 전세사기 피해자 원스톱 서비스 실시 ◈ 서울지역 전세사기 피해자를 위한 금융지원 및 무료법률 서비스 추진 전세사기 관련기구 현황 구분 서울시 정부 전월세보증금 지원센터 주택정책지원센터 전세가격 상담센터 전세 피해 지원센터 주요 업무 - 분쟁조정 및 위원회 운영 전세자금 대출 관련 금융 전반의 상담 - 주택임대차 상담 - 지역별 전세가율 정보제공 - 임차주택에 대한 감정평가사의 전세가 적정성 검증 - 무료 법률상담 및 후속 조치 법률 안내 - 피해자 전세금 대출 - 임시 거주 주택 제공 관련 부서 주택정책과 (금융지원팀) 주택정책지원센터 (주택시장분석팀) 토지관리과 (부동산관리팀) 국토부 주택기금과 인력 상주 9명 (시선제 7명, 공무직 2명) 담당 주무관 1명 담당 주무관 1명 상주 10인 예산 59백만원 (’23년) 200백만원 - 약 1,800백만원 원스톱서비스를 위한 종합지원센터 설립 ㅇ 설립 필요성 - 보증사고 증가 추세 대비 피해 지원？상담을 위한 정부 인력 제한적, HUG는 보증 미가입자에 대한 정보 접근ㆍ예방 등에 한계 - 전세사기 피해자가 가장 많은 서울시민을 위한 맞춤형 지원센터가 절실히 필요 ㅇ 주요 업무(안) ① 분쟁조정위원회운영(기존) : 임대차분쟁(누수, 하자수리 등) 조정위원회 운영 ② 금융지원 상담(기존) : 전세자금 대출관련 금융 전반의 안내 및 상담실시 ③ 주택임대차상담(기존) : 주택임대차 계약부터 만기까지 모든 상담 실시 ④ 전세가격 상담(이관) : 임차주택에 대한 감정평가사의 전세가 적정성 검증 ⑤ 지역별 전세가율 상담(이관) : 전？월세 실거래 데이터 기반, 지역별 전세가율 공개 ⑥ 전세사기 법률지원서비스(신규) : 전세사기 피해자 무료 법률상담, 전세보증금 반환소송(경매·집행) 등 후속 조치를 위한 법률 안내 서비스 운영 ㅇ 운영 조직 계획(안) - 현재 운영 중인 전월세 보증금 지원센터내에 변호사 및 법무사, 공인중개사 등의 전문인력 지원받아 전세사기 피해 전문 조직으로 확대 개편？운영 추진 [기존] 전？월세보증금지원센터 주택정책지원센터 토지관리과 분쟁 조정 운영 금융 지원 상담 주택 임대차 상담 지역별 전세가율 공개 전세가격 상담 [확대 개편] 서울시 전？월세 종합 지원센터 분쟁 조정 운영 금융 지원 상담 주택 임대차 상담 지역별 전세가율 공개 전세가격 상담 전세사기 법률지원 서비스 참고 1 「전·월세 종합지원센터」주요 업무내용 구분 업무내용 담당자 서울시 전？월세 종합 지원센터 [기존] 분쟁조정위 운영 주택임대차 분쟁조정위원회 조정회의 운영(심사관) - 분쟁조정위원회 안건 조사？분석, 검토보고서 작성 등 주택임대차 관련 상담 및 법률지원, 민원 답변 처리 전·월세 관련 법령 및 조례 제？개정 지원 센터 실적 등 통계관리(월별 보고) 및 민원 분석 등 시간선택제 2명 [기존] 금융지원 상담 이사시기 불일치 전월세보증금 대출실행 지원 신혼부부 임차보증금 지원사업 상담 및 신청서 심사 계약갱신요구권 만료자 대상 임차보증금 지원사업 상담 등 시간선택제 3명 [기존] 임대차 상담 주택임대차 관련 일반상담 및 민원 응대 - 임대차 관련 법률 제？개정사항, 주요상담사례 등 안내 - 정부 및 서울시 임대차 지원정책 관련 정보제공 센터 주요업무 및 민원발생 내용분석 지원 자치구별 전세가율 등 전월세정보몽땅 관련내용 안내 시간선택제 2명 공무직 2명 2 깡통전세(전세사기) 피해자 예방 2-1 자치구별/주택유형별 전세가율 공개 확 대 ◈민간 부동산 플랫폼을 통해 누구나 쉽게 지역별 유형별 전세가율 확인 ◈임대인과 임차인의 정보 불균형을 해소로 깜깜이 임대계약 방지 추진방향 ㅇ 임대인, 공인중개사의 매물 부족 주장, 전월세 가격 제시 등으로부터 임차인이 스스로 깡통전세 위험 여부를 판단할 기준제공 추진내용 ㅇ (현행) 서울주거포털을 통한 서울시 전월세시장 정보 제공(’22.8월~) - 물량예측은 반기별 공개, 전세가율ㆍ전월세전환율은 분기별 공개 ※『전월세 정보몽땅』개설 직후 1일 방문자 수 : 7,676건 ㅇ (확대) 민간 부동산앱을 통한 서울시 전월세시장 정보 제공확대 - 다방, R114, 부동산 플래닛 등 정보 확산 및 접근성, 공인중개업 제휴력, 우수한 시각화 기능 등 민간 기술력을 활용하여 대시민 서비스 제공 향후계획 ㅇ 다방, R114, 부동산 플래닛 3개 부동산 플랫폼 제공 : ’23년 1월 ㅇ 네이버 등 민간 플랫폼 확대 및 공인중개사 사무소 자료 비치 : ’23년 1월~ 2-2 전월세 안심계약 서비스 확대 및 예방교육실시 확 대 ◈현행 14구(중구, 성북, 강서 등)에서 25구 전역으로 서비스 확대？통합운영 ◈주거안심매니저(공인중개사)배치, 4대 도움 서비스를 시민 누구나 수혜 추진방향 ㅇ 전월세 계약과 관련하여 주거지 탐색~주거정책 안내~계약상담？체결의 전과정에서 경험이 부족하여 도움이 필요한 시민에게 서비스 제공 추진내용 ㅇ 현재 14개구 주거안심종합센터, 지적과, 부동산 정보과 등에서 산재적으로 제공되는 서비스를 자치구별 ‘주거안심 종합센터’로 통합하여 제공 - 주거안심종합센터와 (가칭)서울시 전？월세 종합지원 센터가 유기적으로 연계하여 서울시 전세사기 피해자의 맞춤형 지원체계 마련 구분 주거안심 종합센터 (가칭)서울시 전？월세 종합지원 센터 내용 ？맞춤형 주거복지서비스 제공 (취약계층 상담, 발굴, 지원) ？전월세 안심계약 서비스 (주거지탐색, 정책안내, 계약동향) (기존) ？임대차 상담 ？융자지원 ？분쟁조정 (신규) ？전세가격상담 ？전문법률 지원서비스 ㅇ 사회초년생, 대학생 대상 전월세 계약관련 예방교육 실시 및 지역 공인중개사 사무소에 안내 책자 제작 배포 - 대학교 신입생 교육을 위한 특강 프로그램 신설 및 지역 공인중개사 사무소에 안내 책자 배포 향후계획 ㅇ 전월세 안심계약 서비스 통합 협의 및 예방교육 실시 : ’23년 상반기 ㅇ 주거안심 종합센터 업무 확대(SH) : ’23년 하반기 2-3 임차보증금 이자지원사업 보증보험 가입 전액 지원 신 규 ◈임차보증금 이자지원 사업 대상자 보증보험 가입 및 보험료 전액 지원 추진방향 ㅇ 사회초년생의 전 재산인 임차보증금을 돌려받지 못하였을 경우 임차보증금을 즉시 반환 받을 수 있는 보증보험 가입 등의 대비책 마련 필요 ⇒ 전세자금 대출과 동시에 보증보험 가입을 통해 보증금 미반환 예방책 마련 추진내용 ㅇ 임차보증금 이자지원 사업 대상자 보증보험 가입 및 보험료 전액 지원 - 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 한국주택금융공사가 책임지는 보증상품으로 임차보증금 손실예방 임대차계약을 체결한 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하기 위해 가입하는“전세보증금반환보증”의 상품 2-4 신축빌라 예상 분양가격 신고제도 신설 신 규 ◈신축빌라 등 공정한 가격산정체계 마련하여 정보사각지대 개선 ◈예상 분양가 신고를 참고하여, 향후 신축빌라의 적정 시세 공개 추진 추진방향 ㅇ 신축빌라 등 29세대 이하의 공동주택도「건축법」에 따라 건축물 사용 승인시, 예정분양가를 신고토록하여 적정 시세공개 및 정보불균형 해소 추진내용 ㅇ 30세대 이상 공동주택은 분양가격 공시 및 신고기준 규정이 있으나, 29세대 이하의 공동주택은 별도규정 無 대상주택 분양가격 공시 및 신고 기준 규정 30세대 이상 공동주택(아파트) -「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제2조 -「주택법」제15조1항 30세대 이상 오피스텔, 생활숙박시설 -「건축물의 분양에 관한법률 시행령」제2조 29세대 이하 공동주택(연립다세대 등) - 없음 ㅇ「건축법」시행규칙 개정을 통해, 감정평가사의 평가를 통해 건축물 사용승인시 예정 분양가를 신고 및 확인 절차 마련 - 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가사협회 추천제를 활용하고 공시가 현실화율(71.5%)를 고려하여 적정가격은 공시가의 최대 140%로 제한 향후계획 ㅇ「건축법」시행규칙 개정 세부기준 마련 및 건의 추진 : ’23년 상반기 ㅇ 소규모 신축 공동주택의 시세정보 분석 및 대시민 제공 : ’24년~ 3 악성 임대인 선제적 대응체계 마련 3-1 임대차 이상거래 분석 및 악성 임대인 의심주택 모니터링 신 규 ◈ 경매, 실거래, 건축물대장 활용하여 악성 임대인의 선제적 조사 ◈ 전월세 거래신고 정보를 통해 정기적인 임대차 이상거래 모니터링 추진방향 ㅇ 부동산 관련 다양한 데이터를 융합 분석하여 악성 임대인 의심사례 선제적으로 분석하여 및 전세보증금 위험주택 대응체계 마련 추진내용 ㅇ 경매ㆍ소유정보ㆍ시세ㆍ건축물대장 등을 융합 분석하여 이상거래 주택선별 및 체계적 모니터링 관리 - 위험의심 다주택자, 위험의심 주택(연립다세대, 오피스텔) 선별 리스트 구축 - 불건전 채무, 세액체납 등이 빈번한 서울시 내 악성 임대인 리스트 구축 ㅇ 악성 임대인이 의심되는 사례는 경찰청 협업으로 임차인 보호 강화 - 경찰청에 위험 의심주택 리스트 제공 및 전세사기 의심건 수사 착수 다주택자 식별 → 깡통주택판별 → 위험의심주택추출 → 의심주택 모니터링 건축물 소유자정보 매매/전세 실거래 소유자, 주택주소 경찰청 소요예산 ㅇ ’23년 예산(안) : 50백만원 (부동산 관련 융합정보 분석) 향후계획 ㅇ 임대시장 데이터 분석 및 악성임대인 리스트 선별 : ’23년 상반기 ㅇ 경찰청에 보증금 위험주택 리스트 정보 제공 : ’23년 하반기 3-2 전세사기 가담 불법 중개행위 집중 단속 확 대 ◈ 서민 및 부동산 거래지식이 부족한 사회초년생 대상으로 깡통전세 중개 등 주거안전을 위협하는 불법 중개행위 집중 단속 추진실적 ㅇ 단속기간 : ’22. 9월 ~ 12월 ㅇ 단속실적 : 검찰송치 5명 (공인중개사 3, 무자격자 2) ※ ‘22.12.23.(금, 석간) 주요 피해사례 부동산업체 직원 A씨가 세입자가 잘 구해지지 않던 강서구 공항동 소재 신축빌라를 사회초년생에게 이사비용 등 지원금 명목으로 200만원을 주겠다고 현혹해 시세보다 비싼 249백만원에 전세계약 체결 ⇒ 피해자는 전세보증금을 돌려받지 못하고 피해신고(중개사 1명, 무자격자 2명 송치) 중개사 B씨와 C씨는 다른 공인중개사 이름과 상호를 무단 사용해 임대인으로부터 법정 중개수수료보다 많이 받고, 신혼부부에게 근저당 및 보증금 합계 15억 2천만원 보다 주택시세를 부풀려 전세계약 중개 ⇒ 이후 경매로 13억2천만원에 매각, 피해자는 전세보증금 265백만원을 돌려받지 못함(중개사 2명 송치) (참고) 공인중개사법 및 사기 범죄의 구분 구 분 사기죄 (형법) 불법중개행위 (공인중개사법) 수사대상 ○임대인, 분양업자, 공인중개사(중개인) 등 ○공인중개사(중개인) 벌 칙 ○10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 ○1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금 수사기관 ○경찰 (모든 범죄) ○경찰, 특별사법경찰관(지명범위 내) 향후 단속 및 수사계획 ㅇ 유관부서 합동 중개업소 현장점검 및 단속 : ’23. 1월 ~ 3월 - 단속반 편성 : 토지관리과, 민생사법경찰단 및 해당 자치구 - 단속 지역 : 강서, 금천구 등 전세가율이 높은 지역 중점 - 중점 단속사항 : 불법 중개행위 전반, 위법행위 적발시 즉시 수사전환 ※ 악덕 임대인, 분양업자의 전세사기(사기죄 적용) 사건은 경찰청과 정보공유 ㅇ 민생침해범죄신고센터 등을 통해 접수된 불법중개행위 우선 수사 - 전월세보증금지원센터와 공조, 불법중개행위 수사의뢰시 신속한 수사착수 3-3 주택임대관리업자 책임 강화 신 규 ◈ 주택임대관리업자(회사)의 통한 재무 건전성 및 운영의 투명성 강화로 깡통전세피해 사전예방 추진방향 ㅇ 주택임대관리업자(회사)가 임차인과 불법적 이중계약 또는 의도적 계약정보 미제공으로 깡통전세 계약체결 방지를 위한 책임강화 추진내용 ㅇ 임대관리업자(회사)의 ‘임대차 계약정보제공 및 설명의무’ 로 책임강화 - 매년 보증보험갱신 사항 및 쌍방 계약사항 정보제공 의무부여하고, 임대인과 임차인에게 계약서류 및 보증보험 가입내역 일괄교부로 이중계약 방지 ㅇ 임대관리업자(회사)가 대리계약시, 계약행위 시 설명의무 강화 - 계약 당사자에게 보증보험 가입정보 및 가입 필요성 고지 의무화 - 대리계약시 임대인ㆍ임차인 쌍방에 계약서 동시 교부 의무화로 시간차 이중계약 방지 이병훈의원(민주당) 관련법령 개정안 발의(`21.12)→국토위 회부(`22.5) ㅇ 임대관리업자(회사)의 재무건전성 및 운영의 투명성 강화 - 고유재산과 신탁재산의 분리관리 의무화 및 신고항목으로 채무현황 추가 - 관리비 운영내역 등의 주택임대위탁관리 전반사항에 대한 정기 정보제공 의무화로 자금 횡령 방지 및 임대시장 투명성 확보 향후계획 ㅇ「민간임대주택에 관한 특별법」개정 정부 건의 : ’23년 상반기 Ⅴ. 추진 부서 세부 추진과제 소관부서 1. 깡통전세(전세사기) 피해자 지원 금융 지원 ？ 신혼부부？청년 임차보증금 이자지원 확대 주택정책과 ？ 전세사기 피해자 긴급보증을 위한 시행령 개정 건의 소상공인지원과 서울신용보증재단 법률 지원 ？ (가칭) 서울시 전？월세 종합지원 센터 주택정책과 법률지원담당관 토지관리과 2. 깡통전세(전세사기) 피해자 예방 정보 제공 ？ 자치구별/주택유형별 전세가율 민간앱 공개 주택정책지원센터 ？ 전월세 안심계약 서비스 확대 및 예방교육 주거안심지원반 1인가구추진단 피해 예방 ？ 임차보증금 이자지원사업 보증보험 가입 지원 주택정책과 ？ 신축빌라 예상 분양가격 신고제도 신설 주택정책지원센터 3. 악성 임대인 선제적 대응체계 마련 의심주택 관리 ？ 임대차 이상거래 분석 및 악성 임대인 의심주택 모니터링 주택정책지원센터 민생사법경찰단 단속 및 처벌강화 ？ 전세사기 가담 불법 중개행위 집중 단속 관리 민생사법경찰단 토지관리과 ？ 주택임대관리업자 책임 강화 주택정책지원센터

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20230111104007

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주택정책과-577

D0000047151123