다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택지원과-27330 결재일자 2022. 8. 4. 공개여부 부분공개(5,8) 방침번호 시 민 주무관 리모델링지원팀장 공동주택지원과장 주택공급기획관 주택정책실장 최미선 장지광 김장수 代김선수 08/04 김성보 협 조 건축기획과장 박순규 서울형 공동주택 리모델링 운용기준(변경) 추진계획 2022. 8. 주택정책실 (공동주택지원과) 서울형 공동주택 리모델링 운용기준 개선 공동주택 리모델링할 경우 용적률 완화 기준인「서울형 공동주택 리모델링 운용기준」을 단지개방, ZEB 등 시 정책사항을 반영하여 개선하고, 법정계획인「리모델링 기본계획」에 반영하여 법적 안정성을 강화하고자 함 ㅊㅊ ㅊ Ⅰ 개요 추진배경 ○ 재건축사업의 대안으로 리모델링에 대한 사회적 관심 증대 - - 기존고밀 아파트는 재건축보다 리모델링이 사업성측면 유리 ？리모델링은 법적상한용적률 이상으로 건축 가능 ○ 세대수 증가형 리모델링 추진 증가 및 공공성 확보 필요 - 세대수 증가형 리모델링 898개 단지 추진 가능(아파트의 21.3%, '30년 기준) - 주거전용면적 증가 및 건축기준 완화를 통해 기존용적률의 1.4배 이상 증가 추진근거 ○ 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀 등을 체계적으로 관리하기 위해 리모델링 기본계획(법정계획) 수립(주택법 제2조, 제71조①) ○ 리모델링 기본계획에 주변 기반시설 여건 등을 분석하여 세대수 증가로 인한 기반시설에 부담이 된다고 판단될 경우 용적률 완화 범위 별도 제시 가능 (서울시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례 제5조②) Ⅱ 추진경위 ○ '19.12.18. 서울형 공동주택 리모델링 운용기준 수립(주택건축본부장) ○ '21.03.~10. 리모델링 운용기준 재정비 안 마련 - 2025 공동주택 리모델링 기본계획 재정비시 재정비안 마련 ○ '21.11.~12. 주민공람 및 시의회 의견청취 ○ '22.01~ 각종 정책사항 반영 -「기후위기 대응을 위한 탄소중립,녹색성장 기본법」('22.7.1.시행) -「서울시 녹색건축물 설계기준」개정(안) ○ Ⅲ 문제점 및 개선방향 ① 리모델링시 기반시설 제공 없이 밀도상향 추진 - 도로, 공원 등의 기반시설 제공없이 밀도 증가 ⇒ 단지 내 시설 개방 적극유도 - 단지내 휴게공간 공유, 공공보행통로 제공 등 단지내 시설 인근주민에게 제공 - 인접단지와 보도 연속성 확보 등을 위해 보도형,차도형 전면공지 조성 유도 ② 재건축과 유사한 개발방식이지만 재건축보다 유리한 용적률 체계 - 관련규정상 기부채납은 불가능 하여 단지 개방 등 공공성 확보로 대체 - 재건축시 허용용적률 인센티브항목과 동일한 행위에 더 많은 용적률 제공 ※‘녹색건축물 + 에너지효율등급’ 인증시 리모델링은 20%, 재건축은 최대 9% ⇒ 재건축 등 개발방식과의 형평성 개선 - 2025 도시,주거환경정비기본계획 허용용적률 인센티브 항목, 서울시 녹색건축물 설계기준과 동일 요율 적용 ③ 기존 고밀단지일수록 용적률 추가 확보에 유리(과밀화 발생) ⇒ 밀도에 무관하게 동일 행위시 용적률증가량이 동등하게 조정 - ‘현황용적률 × 요율’⇒‘조례상 용적률 × 요율’ ④ 건물 탄소중립, 녹색성장 등 친환경 정책 반영 미흡 - 제로에너지건축 의무화 대상확대 및 녹색건축물의 확대 ⇒ 친환경 인센티브 항목 현행화 - ZEB 인증, 녹색건축물 설계기준, 전기차 충전소, 신재생에너지 등 추가 단지를 개방하고, 친환경 정책을 반영해야 원하는 용적률 완화(30~40%)가능 Ⅳ 운용기준 변경계획 적용원칙 및 대상 ○ 적용원칙 : 다양한 인센티브 항목 중 지역 여건에 맞는 선택 적용 - 단, 아래 항목은 주변 여건을 고려하여 건축위원회에서 필요성 인정시 적용 가능 ？기반시설 정비/공공보행통로, 열린놀이터, 쌈지공원/개방형 주차장 조성 보도형,차로부속형전면공지 조성/가로활성화 ○ 적용대상 : 구역면적 1만㎡ 이상 또는 기존 세대수 200세대 이상 - 단, 리모델링 후 용적률이 「도시계획조례」제55조제1항 이하일 경우 제외 세부 운용지침 항 목 계 획 기 준 증가범위 주거전용면적 최대 30%이내 (전용 85㎡미만 40%이내) ① 기반시설 정비 ？ 대상지 주변 기반시설(도로,공원 등) 정비 최대 10% ② 친환경건축물 (1개이상 의무적용) ？ 서울시 녹색건축물 설계기준 최대 4% ？ 녹색건축물 + 에너지 효율등급 최대 7% ？ 제로 에너지 건축물[ZEB] 인증 최대 12% ？ 신재생에너지공급률 적용 최대 3% ？ 전기차충전소 설치 최대 4% ③ 지능형건축물 ？ 지능형건축물 [Intelligent Building]인증 최대 10% ④ 지역친화시설 (공유시설) 설치 (2개이상 의무적용) ？ 공공보행통로, 열린놀이터, 쌈지공원 최대 8% ？ 지역공유시설 설치(도서관, 어린이집, 노인복지시설 등) 최대 8% ？ 담장허물기(낮은 수목식재, 진출입통로등 설치) 4% ？ 개방형 주차장 조성 최대 8% ？ 보도형·차로부속형 전면공지 조성 최대 8% ⑤ 가로활성화 ？ 상업용도 등 가로활성화 용도 4% ⑥ 주요정책 반영 ？ 세대구분형주택(멀티홈) 도입 등 최대 6% ？ 시·구 주요정책 반영 (건축위원회 심의에서 인정하는 경우) 최대 10% 항목별 세부기준 대상지 주변 기반시설 정비 ① 적용항목 - 대상지와 직접 접한 주변 지역의 가로등, 진입로, 보도 등 설치 ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 대상지 주변 기반시설 정비 - 전용면적 증가비율(%) = 조례용적률 × (환산부지면적/대지면적)×10(보상계수) 최대 10% ※ 환산부지면적 = 정비비용/대지가액(공시지가의 2배) ※ 정비비용 ？서울시에서 제시하는 공공시설 종류별 공사비 기준을 준용하되, 이를 적용할 수 없는 공공시설의 경우는 설계내역 등 객관적인 산출근거를 통해 정비비용을 따로 산정할 수 있음 ③ 적용내용 - 가로등, 진입로, 보도, 공원시설등은 직접 공사를 통해 조성 - 대상지 주변 기반시설 정비는 인？허가권자와 협의된 경우로 한정 친환경 건축물 설계 ① 적용항목 - 세대 규모별 설계등급에 해당하는 녹색건축물 설계 (1개항목 이상 의무적용) ※「서울특별시 녹색건축물 설계기준」제2조(적용기준) 준용 - 세대 규모별 설계등급 세대수 설계등급 세대수 설계등급 1,000세대 이상 〔가〕 30세대 이상 ~ 300세대 미만 〔다〕 300세대 이상~1,000세대 미만 〔나〕 30세대 미만 〔라〕 ※ 세대수 = 기존 세대수 + 증가 세대수 ※ 적용등급은 규모에 따른 등급에서 한 등급 낮추어 적용 (예)〔가〕→〔나〕) ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 녹색건축물 설계 -‘세대 규모별 설계등급’과 한 등급 높게 적용하여 설계 ？ 우수(그린2등급) 2% / 최우수(그린1등급) 4% 최대 4% 녹색건축물+ 에너지효율등급 -‘세대 규모별 설계등급’과 한 등급 높게 적용하여 설계 녹색건축 인증 등급 건축물 에너지효율 인증등급 최우수 (그린1등급) 우수 (그린2등급) 1+등급 7% 5% 1등급 5% 3% 최대 7% 제로에너지건축물 (ZEB) 인증 -‘세대 규모별 설계등급’과 한 등급 높게 적용하여 설계 ？ ZEB1 12% / ZEB2 11% / ZEB3 10% ZEB4 9% / ZEB5 8% / 최대 12% 신재생에너지 공급률 - 20%초과 : 3% - 20%이하~15%초과 : 2% - 15%이하~10%초과 : 1% 최대 3% 전기차 충전소 설치 -「서울시 친환경자동차 조례」에따른 의무설치 비율 이상 조성시 적용 - 전용면적 증가비율(%) = 조례용적률 × (환산부지면적/대지면적)×10(보상계수) 최대 4% ※‘ZEB 인증’ 항목 적용시 ‘녹색건축물+에너지효율등급’ 및 ‘신재생에너지 공급률’ 적용 제외 ③ 적용내용 - 인허가 시 적용된 친환경 건축물 설계내용은 당해 건축물의 준공신청 전까지 해당 항목별 인증을 득하여야 함 지능형 건축물 설계 ① 적용항목 - 지능형 설비 확대 보급을 위하여 지능형건축물 인증 ※「건축법」제65조의2,「지능형건축물 인증기준」에 따른 인증제도 적용 ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 지능형건축물 인증 - 지능형건축물(Intelligent Building) 인증등급에 따라 차등 적용 등급별 1등급 2등급 3등급 4등급 증가범위 10% 8% 6% 4% 최대 10% ③ 적용내용 - 인허가 시 적용된 지능형건축물 인증 설계내용은 당해 건축물의 준공신청 전까지 해당 항목별 인증을 득하여야 함 단지 내 지역 친화시설(공유시설) 설치 ① 적용항목 - 공공보행통로 설치, 놀이터 개방, 지역공유시설((도서관, 어립이집 등), 담장허물기, 개방형 주차장 조성, 보도형？차도부속형 전면공지 조성 등 항목 적용기준 증가범위 공공보행통로 등 - 전용면적 증가비율(%) = (공공시설 조성면적 / 대지면적) × 100 최대 8% 지역공유시설 설치 -「서울시 주택조례」주민공동시설 의무 설치면적의 20~40% 이상 조성시 조성비율에 따라 차등 적용 ？ 20%이상 : 4% / 30%이상 : 6% / 40%이상 : 8% 최대 8% 담장허물기 - 외부에서 접근이 가능한 단지경계의 합계 50% 이상을 개방형 담장으로 조성 (낮은 수목 식재, 진출입통로 등 포함) 4% 개방형 주차장 조성 - 전용면적 증가비율(%) = 조례용적률 × (환산부지면적/대지면적)×10(보상계수) 최대 8% 보도형？차도부속형 전면공지 조성 - 전용면적 증가비율(%) = (공공시설 조성면적 / 대지면적) × 100 최대 8% ② 적용기준(2개항목 이상 의무적용) ③ 적용내용 - 지역 친화시설(공유시설)은 직접 공사를 통해 조성하되, 인허가권자와 협의된 경우로 한정 - 공공보행통로, 지역공유시설 등 조성시「서울시 유니버설디자인 가이드라인」적용 ？ 각 이용자의 특성에 따른 서울시 복지시설 가이드라인 적용 - 전면공지 조성 항목은 인허가권자가 필요시 우선적용 가능 ？ 인접보도 폭원기준(2m) 미달시, 인접도로와 연속성 확보 필요시 조성 가로활성화 ① 적용항목 - 가로활성화를 위한 근린생활시설 등 설치 ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 상업용도 등 가로활성화 용도 - 가로변 1층 벽면길이 및 바닥면적의 50%이상 설치시 4% ③ 적용내용 - 대상지 주변 여건을 고려하여 인？허가권자와 협의된 경우로 한정 주요정책 반영 ① 적용항목 - 세대구분형 주택(멀티홈) 도입 - 시？구 주요 정책 반영(서울시 관련부서 또는 자치구 사전 협의 필요) ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 세대구분형주택 (멀티홈) 도입 등 - 전용면적 85㎡ 이상인 세대수의 최소 10% 이상 멀티홈 계획 시 적용 ？ 세대수 10%당 : 2% 증가 최대 6% 시·구 주요정책 반영 - 시·구 주요정책 반영 (건축위원회 심의에서 인정하는 경우) ？ 친환경 음식물쓰레기 처리시설, 임대주택 도입 등 최대 10% ③ 적용내용 - 주요 정책은 해당 자치구에서 판단하여 최대 10%p 적용 ※임대주택 도입시 임대주택 용적률의 2배 완화 Ⅴ 행정사항 ○ 2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(2022년 하반기 고시예정)에 본 운영기준에 관한사항 명시하여 법적 안정성 강화 - 세부 사항은 정책 변경에 따라 가변성을 가지도록 방침으로 운영 ○ 건축위원회 심의시‘서울형 공동주택 리모델링 운영기준’적용 - 공동주택 리모델링시 용적률 등 완화는 건축위원회 심의를 통해 결정(주택법) ○ 인·허가 과정에서 심의내용 준수 확인 - 인·허가 조건 부여(자치구) : 건축위원회 심의시 결정된 운용기준 적용사항 이행 - 준공 신청시 허가(인가)조건 이행여부 확인(자치구) ○ 시행일 : 방침 수립 이후 즉시 시행 Ⅵ 향후일정 붙임 : 1. 적용의 완화(전용면적 증가) 체크리스트 1부. 2. 적용의 완화(전용면적 증가) 적용기준 변경전후 비교표 1부. 끝. 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인(서울특별시 기술심사담당관) 등

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공동주택지원과-27330

D0000045950436