다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서 울 특 별 시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변](국민신문고)부동산 계약금 입금후 계약 날짜 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(접수번호: 1AA-2208)에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “임대차 계약 체결일의 의미”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 계약서에 계약체결일을 기재하여 해당 계약이 언제 체결되었는지 알 수 있도록 하는 이유는 계약서 본문에서 별도의 계약효력 발생일을 정하지 아니하는 한 계약체결일에 계약의 성립과 동시에 효력이 발생하기 때문입니다. 다만, 임대차신고제와 관련하여「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제6조의2에서는 “임대차 계약의 체결일부터” 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 하고, 만일 신고를 하지 아니하거나 그 신고를 거짓으로 한 자에 대하여는 동법 제28조에서 500만원 이하의 과태료를 부과하고 있는데, 위 계약 체결일을“계약서 작성일”로 볼 것인지 “가계약서 작성일 또는 최초 금원 지급일”로 볼 것인지 여부에 대한 국토교통부와 법제처의 민원회신을 첨부해드리니 참고해 주시기 바랍니다. 우선 국토부에서는, 대법원 판례(대법원 2001.3.23. 2000다51650판결 참조)에 의하면“계약성립은 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 주요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”라고 판시하고 있으므로, 계약체결 여부 등은 가계약, 본계약 정식계약 등 용어 및 계약서 작성 여부를 기준으로 구분하는 것이 아니고, 위 판례와 같이 해당 요건을 충족하는 경우 계약이 성립된 것으로 보아 당해 날짜를 계약체결일로 보아야 할 것으로 판단하고 있습니다. 일반적인 거래 관행 등에 비추어 볼 때 목적물 및 거래금액 등 계약의 주요사항의 합의가 이루어진 때에 임차인이 임대인에게 직접 금원을 지급하는 경우가 일반적인 것으로 볼 수 있으나, 목적물 및 거래금액 등의 확정되지 아니하여 본질적 사항이나 중요사항에 관한 구체적인 의사의 합치없이 가계약금을 지급하여 최초 금원 지금 당시 계약 성립이 이루어지지 아니한 상태임을 거래당사자가 입증한 경우에는 실제 계약체결일을 소명하면 될 사안으로 판단된다고 회신하였습니다. 이에 대해 재차 법령해석을 요청받은 법제처에서는,“「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 에 따른 부동산 거래신고는 부동산 가격과 거래동향을 파악하여 공평과세를 실현하고 투기를 원천적으로 봉쇄하는 것을 목적으로 하는데, 만약 거래당사자간 사실상 거래계약이 체결된 날이 개업공인중개사가 작성ㆍ교부한 거래계약서에 기재된 계약일과 다른 경우에 거래 계약서에 기재된 계약일로 본다면, 사실상 거래계약이 체결되었음에도 불구하고 거래계약서 작성을 미루어 부동산 거래신고 의무의 이행을 의도적으로 늦추는 등 부정확한 거래 신고를 조장하고 부동산 거래 제도의 공정성과 투명성을 저해하는 결과를 초래할 수도 있는바 이는 같은 법의 취지에 부합하지 않는다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 하며, 따라서 ‘거래계약의 체결일’은 사실상 거래계약이 체결된 날을 의미하는 것으로 보아야 한다”고 회신하였습니다. 결과적으로 국민에게 신고의무를 부여하는 처분의 기산점이 되는 거래계약의 체결일에 대해, 관련 법의 주무관청과 법령해석기관이 일관되게 거래계약의 체결일을 사실상의 거래 계약이 체결된 날로 보고 있으나, 사안에 따라 개별 판단하도록 하고 있습니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 정소영 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 08/10 代이민경 협조자 주무관 신동칠 시행 주택정책과-27729 ( 2022.08.10 ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 (서소문동) / http://www.seoul.go.kr 전화 02-2133-1599 /전송 02-2133-0752 / soyounging@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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