다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서 울 특 별 시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 부동산 갭투자로 수많은 사람들이 피눈물 흘리고 있습니다 안녕하십니까? 먼저 귀하께서 말씀하신 피해에 대해 진심으로 안타까운 위로의 말씀을 전해드립니다. 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원은 “갭투자 전세사기 방지대책”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 1. 경매절차 진행을 통한 보증금 회수 방안 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있습니다. 즉, ① 임차주택에 대한 배당절차에 참가하여 우선변제권을 행사하여 그 주택의 환가대금에서 우선하여 변제받을 수도 있고, ② 배당절차에 참가하지 않고 임차주택의 경락인에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3조의2제2항). 임차권은 임차주택에 대해 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸하나, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의5). 따라서 임차인이 배당절차에 참여하여 보증금의 전액에 대해 배당요구를 하였으나 우선순위에 밀려 보증금 전액을 반환받지 못하였을 때에는, 임차인은 경락인에게 보증금의 잔액의 반환을 요구할 수 있고, 보증금의 전액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하여 임차주택을 사용·수익할 수 있습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결). 이와 관련한 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 2. 갭투자 전세사기 피해 대책방안 깡통전세는 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하는데, 집주인이 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우를 말합니다. 이러한 전세사기 피해와 관련한 사항은 중앙정부를 중심으로 제도 개선이 진행되고 있는 사안으로, 갭투자 축소 유도를 위한 유주택자의 전세대출 보증제한, 전세보증금 반환보증보험 가입 권장 및 보증료율 체계 개선 등이 완료되었고, 임대사업자 소유의 다른 주택에 대한 보증금 미반환 사고 발생사실 및 계약기간 내 임대사업자 변경사실을 임차인에게 통보 등을 추진하고 있으며, 전세사기 대응을 위해 주택도시보증공사(HUG)에 전세사기 예방센터를 설치하고 운영 중에 있습니다. 서울시에서도 지방자치단체 차원에서 유사피해 예방을 위해 공인중개사 교육 및 리플릿 배포, 중개업소 위법행위 단속, 임대차 관련 시민상담 강화 등 가능한 모든 조치를 시행하고 있으며, 국가적 차원의 관심과 대책 마련에 관해서는 정부에서 검토할 수 있는 사항이기 때문에 국토교통부에 문의해 주시기 바랍니다. 향후 정부의 대책 마련 및 법？제도 개선 시 서울시도 적극 참여하여 더 이상 전세사기 피해자가 발생하지 않도록 최선의 노력을 다 하겠습니다. 서울시정에 조언을 주신 귀하께 감사의 말씀을 드리며 건강과 행복이 함께 하시기를 진심으로 기원드립니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시기 바랍니다. 끝. 주무관 정소영 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 07/08 김선수 협조자 주무관 신동칠 시행 주택정책과-25827 ( 2022.07.08 ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 (서소문동) / http://www.seoul.go.kr 전화 02-2133-1599 /전송 02-2133-0752 / soyounging@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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