다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 전략사업과-22233 결재일자 2022. 5. 30. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 제139호 시 민 주무관 모아주택팀장 전략사업과장 주택공급기획관 주택정책실장 행정2부시장 장도영 김지호 남정현 이진형 김성보 05/30 류훈 협 조 도시계획과장 조남준 도시계획상임기획과장 김세신 균형발전정책과장 김희갑 주무관 유성완 주무관 권희경 모아주택·모아타운 활성화를 위한 심의기준 등 개선 2022. 5. 주 택 정 책 실 (전략사업과) 모아주택·모아타운 활성화를 위한 심의기준 등 개선 새로운 저층주거지 정비방식 ‘모아주택(타운)’의 활성화 유도를 위해 층수 완화 등 소규모주택정비 통합심의 기준 등을 개선하여 시행하고자 함 Ⅰ 추진개요 추진근거 ○ 건축규제·법적상한용적률 완화 등 2 이상이 포함된 경우 市 통합심의를 거쳐 완화 - 용도지역？지구 지정 또는 변경, 법적상한용적률까지 완화 등(소규모주택정비법 제27조) - 2종 주거지역내 가로주택정비사업 , 심의를 거쳐 15층 이내에서 정함(市 조례 제34조) ○‘소규모주택정비 관리지역’신설에 따른 통합심의 기준 마련 필요 - 시 통합심의를 통해 소규모주택정비 관리계획 승인(소규모주택정비법 제43조의2) ○ 모아주택(타운) 활성화를 위해 용적률, 층수 등 통합심의 기준 마련 필요 - 새로운 저층주거지 정비방식 모아주택 추진계획( '22.02.03, 시장방침) 추진현황 ○「市 소규모주택정비사업(가로주택 및 자율주택) 심의기준」마련 운영( '21. 1.15) - 2종(7층이하), 2종 일반주거지의 층수 제한 등에 대한 세부기준 마련 ○ 市 도시재생위원회 운영계획 변경( '21.10.13) - 소규모주택정비 관리계획 승인, 가로주택 및 소규모재건축 통합심의를 위한 ‘소규모주택정비 수권2분과위원회’신설 운영 ○ 소규모주택정비 관리지역 신설에 따른 법령 및 조례 개정시행( '21.12.30) - 소규모주택정비 관리계획 내용, 심의절차 등에 대한 기준 마련 ○ 제2종 7층 이하 지역에 대한 층수완화 도시계획조례 개정( '21.12.30) - 7층이하 지역은 심의를 통해 평균13층 이하로 결정 가능 Ⅱ 현황검토 주민제안 모아타운 추진시 계획범위 설정 및 동의 요건 등 기준 마련 필요 ○ 주민제안으로 모아타운 관리계획 수립시 적정 계획수립 대상 범위 설정 한계와 주민 제안시 동의요건 및 세부 절차에 대한 기준 부재 모아주택의 공공성을 확보하는 세부기준 및 심의절차 마련 필요 ○ 모아주택은 지하주차장 및 녹지 조성 가능 규모(1,500㎡)의 ‘소규모주택정비사업’으로만 정의되어 있어 이에 대한 세부 사업시행계획 수립기준 부재 가로주택정비사업의 층수 제한에 대한 형평성 등 지속적인 민원 해소 필요 ○ 소규모정비사업 활성화를 위해 관련법 개정 등으로 층수가 완화되고 있으나, 가로주택정비사업은 통합심의 기준을 통해 2종 7층 이하 지역은 10층 이하로 제한 ※ 소규모주택정비법 시행령 개정(‘22. 8.4 시행 예정) (현행) 제2종일반주거지역에서 15층 이하 범위에서 시·도조례로 층수제한 따로 적용 (개정) '15층 이하 범위' 규정 삭제 ※ 市 도시계획조례 개정: 7층 이하 → 평균13층 이하 가로주택정비사업의 무분별한 건축규제 완화 방지 필요 ○ 사업여건이 양호한 준주거지역 등에서 가로주택정비사업 추진시 공공기여 없이 무분별하게 건축규제를 완화받기 위해 심의를 신청하는 사례 발생 Ⅲ 개선방향 모아타운 활성화를 위한 주민제안 요건 등 세부기준 마련 모아주택 품질향상 및 공공성 확보를 위한 계획수립 기준 등 마련 모아주택 활성화를 위한 가로주택정비사업 층수 기준 개선 가로주택정비사업의 무분별한 건축규제 완화 방지를 위한 개선 ？ 통합심의 기준 적용대상 ？ 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 관리계획 수립 ？ 모아타운 내 모아주택(소규모주택정비사업) ？ 일반지역 가로주택정비사업 모아타운 활성화를 위한 주민제안 요건 등 세부 기준(신설) 사업 실현성 제고를 위한 모아타운 관리계획 수립 주민제안 요건 ○ 주민이 직접 관리계획(안)을 마련할 경우 아래 요건을 갖춰 자치구에 제출 - 조합이 설립된 경우: 모아주택 사업시행을 위해 설립된 2개 이상 조합 - 조합이 설립되지 않은 경우: 모아주택 사업시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지 면적 2/3이상 동의(국？공유지 제외)를 받은 토지등소유자 모아타운 관리계획수립 대상 적정 범위 검토 기준 ○ (공모대상) 대상지 선정위원회를 통해 관리계획 수립 적정 범위 검토 ○ (주민제안 대상) 전문가 사전자문을 통해 관리계획 수립 적정 범위 검토 관리계획 수립 범위 협의 ？ 전문가 사전자문 요청 ？ 전문가 사전자문 ？ 자문결과 통보 ？ 계획수립 적정 범위 안내 ？ 관리계획 수립 주민→자치구 자치구→ 서울시 서울시 (자치구 참석) 서울시→ 자치구 자치구→주민 주민 ※ 관리계획 수립 범위 협의시 공모에 준하는 자료 작성 및 제출 모아타운 관리계획 수립 적정성 및 완성도 제고를 위한 전문가 사전 자문 ○ 관리계획 수립시 시？구합동 전문가 사전자문을 거쳐 관리계획 적정성 검토 관리계획 수립 전문가 사전자문 관리계획 승인 신청 주민공람 (14일간) 통합심의 관리계획 승인 및 고시 자치구·공사 등 시·구합동 자치구→ 서울시 서울시 서울시 서울시 ○ 사전자문은 도시계획, 건축, 교통 등 분야별 전문가로 구성？운영(별첨 명단) ○ 모아타운 관리계획과 개별 사업시행계획이 동시에 수립된 경우 통합하여 사전 자문 및 심의를 받을 수 있음 모아주택 품질향상 및 공공성 확보를 위한 계획 수립 기준(신설) 모아주택 사업시행계획 수립 기준 ○ (부지면적) 1,500㎡이상(지하주차장 설치 가능 면적) ○ (주차장확보) 주차장은 지하로 확보하고, 지상은 녹지 등을 설치할 것 ○ (가로대응형 배치계획) 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변여건 및 경관 고려 중정형, 복합형(저층+고층) 등 창의적이고 입체적인 주동 배치 권장 < 가구 또는 가로구역 유형에 따른 배치계획 기준(예시도)> ○ (가로활성화) 가로활성화가 필요한 주요가로 부분은 대지안의 공지 또는 관리계획 수립시 설정한 건축후퇴선에 맞춰 건축물의 저층부(1층 이상)를 설치하고, 해당 공간에는 근린생활시설 및 주민공동이용시설 등을 연도형으로 조성 ○ (보행 편의성 확보) 보차도가 분리되지 않은 6m이하 도로에 접하는 사업부지는 부지내에서 확보되는 대지안의 공지(2~3m)를 활용하여 보도로 제공될 수 있도록 계획 ○ (과도한 옹벽 지양) 사업부지 레벨은 주변 레벨과 순응되도록 하고, 주변 레벨과 어울리지 않는 무리한 성토 및 옹벽 계획 지양 ○ (기존 가로 유지 방안) 모아타운內 기존 도로 폐도시 주변 보도(도로)와의 연결 등 도시구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로, 도로입체결정 등 계획 모아주택 사업시행계획 적정성 검토를 위한 전문가 사전자문 통합심의 접수 관련기관 (부서) 협의 통합심의 신청 전문가사전자문 및 결과 통보 자문결과 조치계획서 제출 통합심의 토지등소유자 → 자치구 자치구 자치구 → 서울시 서울시→ 자치구 자치구→서울시 서울시 ○ 전문가 사전자문은‘소규모주택정비 사업계획 사전검토를 위한 전문가 자문회의 구성 및 운영계획’준용( '21.9.17) < 심의를 위한 도서 작성 및 자료 제출시 아래 사항 포함 > 가. 눈높이 조망 기준 근경, 중경 시뮬레이션 및 반경 100m 이내의 스카이라인 시뮬레이션 나. 주변지역 일조 부영향 검토를 위한 일조 시뮬레이션 다. 구릉지(해발 40m를 초과하는 지역으로서 경사도 10도 이상) 해당 여부 라. 사업대상지 및 연접한 지역의 도시관리계획 현황 여부(개발제한구역, 공원, 자연경관지구 등) 마. 대상구역 경계로부터 반경 200m 이내에 5층 이하 건축물 비율 바. 인접 용도지역 및 기반시설(도로) 현황 모아주택 활성화를 위한 가로주택정비사업 층수 기준 개선(변경) 2종 일반주거(7층 이하)지역내 가로주택정비사업 층수 기준 ○ (현행) 기준 7층 이하에서 임대주택건립시 10~15층까지 완화 구분 기 준 임대주택 건설비율 비고 10% (공공) ~ 20% (공공,공공지원) 2종 200%, 7층 또는 평균 7층 (區 심의) 용적률 225% 직선보간 250% 층 수 최고 15층 2종 (7층) 용적률 225% 직선보간 250% 지구단위계획 수립 및 공공기여시 평균층수 완화 (구릉지) 평균10층, 최고13층:공공기여 5% (평 지)평균13층, 최고15층: 공공기여 10% 층 수 최고 10층 ○ (개선) 기준 7층 이하에서 임대주택건립시 평균 13층~15층 까지 완화 구분 기 준 임대주택 건설비율 비고 10% (공공) ~ 20% (공공,공공지원) 2종 200%, 7층 또는 평균 7층 (區 심의) 용적률 225% 직선보간 250% 층 수 최고 15층 2종 (7층) 용적률 225% 직선보간 250% 층 수 평균13층(최고층수 15층 이하) - 모아타운 외 지역에서 추진되는 가로주택정비사업을 모아주택으로 유도하기 위해‘모아주택 사업시행계획 수립기준’에 충족한 경우 개선된 층수 기준 적용 모아타운내 모아주택 활성화를 위한 가로주택정비사업 층수 기준 개선 ○ 조례개정을 통해 모아타운내‘모아주택 사업시행계획 수립기준’에 충족한 2종 일반주거지역 내 가로주택정비사업의 층수 제한 삭제 <서울시 빈집 및 소규모주택정비 조례 제34조 개정 내용> 현 행 개 정 안 제34조(제2종 일반주거지역내 가로주택정비사업의 건축물 층수) ① 영 제29조 제1항 단서에 따라 “시·도조례로 정하는 건축물 층수”는 7층 이하로한다. 다만. 구 건축위원회 심의를 거쳐 평균층수를(「서울특별시 도시계획 조례」제28조 제2항의 “평균층수”를 말한다. 이하 같다) 7층 이하로 적용할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 법 제49조 제1항 각 호의 임대주택을 건설하는 경우에는 제30조에 따라 시 도시재생위원회의 심의를 거쳐 건축물 층수를 15층 이하로 정할 수 있다. <신 설> 제34조(제2종 일반주거지역내 가로주택정비사업의 건축물 층수) ①∼② (현행과 같음) ③ 소규모주택정비 관리지역내 제2종일반주거지역내 가로주택정비사업은 ①∼②항에도 불구하고 법 제49조제1항 각 호의 임대주택을 건설하는 경우에는 별도 층수제한을 두지 않는다.(신설) 부칙(신설) 제34조의 개정규정은 이 조례 시행 이후 최초로 법 제27조에 따른 통합심의를 신청하는 경우부터 적용한다. 가로주택정비사업의 무분별한 건축규제 완화 방지(신설) 용도지역별 가로주택정비사업의 건축규제 완화 적용 기준 ○ (전용·일반주거지역) 건축규제 완화 기준 적용 ○ (준주거지역 등) 건축규제 완화 기준 적용 배제 (단, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화는 예외로 함) 건축규제 완화 항목 건축규제 완화 범위 적용여부 대지안의 조경 1/2 범위 적용 대지안의 공지 1/2 범위(인접대지경계선 제외) 적용 건폐율 산정 기준 건축면적에서 주차장 면적 제외 (경사지에 위치한 가로구역) 적용 가로구획별 높이기준 1/2범위 적용 일조등의 확보를 위한 높이제한 1/2범위(7층이하, 소규모주택정비 관리지역내 15층 이하) 적용 부대 및 복리시설 설치 기준 어린이 놀이터 설치 기준 적용 배제 복리시설의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설 설치 가능 적용 주차장 설치 기준 주차장 사용권의 확보시 주차장의 50%범위내에서 완화 미적용 주택과 근린생활시설 복합건축 허용 도로에 접하는 도로폭 완화(폭12m이상 → 폭6m이상) 적용 용적률 완화 정비기반시설, 공동이용시설, 주민공동시설(주택건설기준등에 관한 규정 제2조 제3호)설치시 법적상한용적률 범위 내에서 완화 가능 적용 <건축규제 완화 기준 요약> Ⅴ 행정사항 시 행 일 : 본 기준은 방침일로부터 시행 ○ 본 기준 방침일 이후 가로주택정비사업 추진시 기존 「市 소규모주택정비사업(가로주택 및 자율주택) 심의기준」(‘21.1.15) 미적용 ○ 모아타운내 소규모주택정비사업은 모아주택기준에 맞춰 추진하되 개별 사업특성을 고려하여 개별 사업별(자율주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발) 지침에 따라 운영 ○ 자치구에서 추진하는 통합심의 및 건축심의시 본 기준을 준용하여 추진 ○ 본 기준 시행일 이전에「소규모주택정비법」에 따라 건축심의 또는 사업시행계획인가를 받은 경우에도 종전 기준과 본 기준 중 유리한 사항을 적용하여 추진 가능 모아타운 내 제2종 일반주거지역의 가로주택정비사업 층수 제한 삭제는 조례 개정 이후 적용 Ⅵ 향후계획 ○ '22. 8. 「서울특별시 빈집 및 소규모주택정비에 관한 조례」개정(예정) 붙임: 모아타운 관리계획 수립을 위한 전문가 자문위원 명단 1부. 끝.

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전략사업과-22233

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