다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거정비과-21403 결재일자 2022. 4. 18. 공개여부 부분공개(5,7) 방침번호 시 민 주무관 주거정비정책팀장 주거정비과장 주택공급기획관 주택정책실장 김민곤 이정식 임인구 이진형 04/18 代이진형 협 조 공동주택지원과장 김장수 센터장 오종규 공공지원실행팀장 정재현 주무관 유태윤 구역지정 후 조합설립인가 시까지 소요기간 단축을 위한 - 조합 직접설립제도 활성화 방안 2022. 4. 주택정책실 (주거정비과) 구역지정 후 조합설립인가 시까지 소요기간 단축을 위한 - 조합 직접설립제도 활성화 방안 재개발·재건축 정비사업 시 구역지정 후 추진위원회 구성 절차를 생략하고 조합을 직접 설립토록 유도(3~4년→1.5년), 신속한 주택공급으로 시민의 주거 안정을 도모하고자 함 Ⅰ 현황 법적근거 ？ 「도시 및 주거환경정비법」제31조제4항 - 정비사업에 대하여 제118조에 따른 공공지원을 하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니할 수 있다. ※ 정비사업 추진 절차 구역지정 → 추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 준공인가 → 조합해산 생략 가능 ？ 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제82조제1항 - 시장은 법 제31조제4항 및 영 제27조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에 조합설립 방법 및 절차 등에 필요한 사항을 다음 각 호의 내용을 포함하여 고시하여야 한다. ？ 「조합설립 지원을 위한 업무기준」<서울시 고시 제2016-354호, ‘16.11.10.> ※ 참고자료 - “공공지원” 제도란? (도시정비법 제118조) - 정의 : 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 공공지원자(구청장)가 사업 시행과정 지원 - 대상 : 조합(공동시행 포함)이 시행하는 정비사업 (서울시 조례 제73조) 제도운용 현황 ？ '16년 제도시행 이후 조합 직접설립 사례 3건에 불과 연번 자치구 구역명 (구역지정 ~ 조합설립인가시) 소요기간 비고 1 2 3 제도 활성화 필요성 ？ 소요기간 단축 : 약 2년 단축 가능 구분 (공공지원) 추진위원회 구성 절차 이행 시 vs (공공지원) 조합 직접설립 시 조합설립 절차 구역 지정 → 추진 위원회 승인 → 조합 설립인가 (재건축) 5개월 3년 4개월 (재개발) 9개월 2년 3개월 구역 지정 → (추진위 생략) 조합 설립인가 (재건축) 1년 3개월 평균 소요기간 (재건축) 3년 9개월 (재개발) 3년 2개월 (재건축) 1년 3개월 ※ 재개발 사례 없음. ？ 조합 직접설립 시 평균 소요기간 1년 3개월로 추진위원회 구성 절차 이행 대비 약 2년(1/2) 이상 단축 가능하고, 운영비 절감 효과가 크므로, 제도 활성화 필요 Ⅱ 문제점 조합 직접설립 추진단계별 업무 및 주요 문제점 ※ 조합 직접설립 추진 절차 ① 구역지정 → ② 정비업체 선정 → ③ 주민협의체 구성 → ④ 정관 등 작성 → 창립총회 → 조합설립인가 (市) (區) (區) (주민협의체+區) (주민협의체+區) (區) ？구역지정 단계 자치구 ▣ 구역지정 전 자치구(공공지원자) 사전 업무 ？ (사전의견조사) 정비계획 입안 시 추진위원회 구성 단계 생략에 대한 토지등소유자 의견 확인 필요.(토지등소유자 1/2 이상 동의 필요) ※ 서울시 도시정비조례 제7조제12호 주요 문제점 ？정비업체 선정 자치구 ▣ 조합설립 지원업무 대행을 위한“정비사업전문관리업자”선정 ？ 자치구가 "정비사업전문관리업자" 선정, 용역을 위한 예산은 시·구 매칭 지원. - 市 예산 지원 비율은 자치구 재정력에 따라 용역비용의 30~70% 지원 ※ 지원업무 대행 근거 : 서울시 고시「조합설립 지원을 위한 업무기준」제6조 ※ 정비업체 선정 기준 : 서울시 고시「공공지원 정비사업 전문관리업자 선정기준」[별표3] ※ 예산 지원비율 근거 :「조합설립 지원을 위한 업무기준 고시(안)」[행정2부시장 방침 제300호] 주요 문제점 ？ (예산편성) 정비업체 선정을 위한 체계적 예산편성 필요 ？주민협의체 구성 자치구(정비업체) ▣ 주민의 의사 반영을 위한 "조합설립주민협의체" 구성 ？ 주민협의체 : 위원장(전문가)·부위원장(주민대표)·위원(주민) 으로 구성 - 위원장 : 정비사업 3년 이상 유경험자로서 토지등소유자가 아닌 전문가를 구청장이 선임 전문가 : 변호사·건축사·도시계획기술사·공무원(현직제외) 등 - 부위원장 : 당해 구역 토지등소유자 중 선거를 통해 주민대표로 선출된 자 - 위원 : 부위원장 포함 토지등소유자 1/20 이상, 구청장이 선임 ※ 서울시 고시「조합설립 지원을 위한 업무기준」제8조(주민협의체 구성 등) 참조. ？정관등 작성 주민협의체 + 자치구(정비업체) ▣ 조합 창립총회 안건 준비 ？ 조합정관(안), 행정업무규정, 예산·회계규정, 선거관리규정 작성 등 ？ 조합임원, 대의원 선거 준비 등 ▣ 동의서 징구 : 조합설립인가시까지 3/4이상 동의 필요 주요 문제점 ？ (동의비율) 공공지원 추진위 구성(1/2이상) 대비 높은 동의율(3/4이상) 장벽 - 구역지정 이후 조합설립인가시까지 짧은 기간 내 3/4이상 주민 동의 어려움. ？ (소유자 주소) 우편발송 시 소유자 주소 및 연락처 불명확 ※ 안건 준비 후 창립총회 개최 및 조합설립인가 Ⅲ 개선방안 구역지정 정비업체 선정 주민협의체 구성 정관등 작성 의견조사양식 신설 정기 안내공문 발송 홍보책자 제작·배포 예산편성 등 업무매뉴얼 제작·배포 토지등소유자 명부 작성방법 안내 체계적 사전의견조사 시행 ？ (의견조사양식 신설) 정비계획 동의서 양식 내 추진위구성 생략 의견조사 추가 - (주택정비형) 재개발 : 先 방침으로 개정·운용 후 기본계획 변경 시 반영 ※ 주택재개발의 경우 2025 기본계획 내 "주민의견 조사시 주민동의서"를 정비계획 동의서 양식으로 사용하고 있으므로, 우선 방침으로 개정·운용 후 2030 기본계획 변경 시 반영할 계획임. 변경(안) 붙임1 참조. - 재건축 : 조례 시행규칙 내 "정비계획 입안 제안에 관한 동의서"를 정비계획 동의서 양식으로 운용하므로, 규칙 개정 필요. ※ 변경(안) 붙임2 참조. ？ (정기 안내) 주민의견조사 시행 정기 안내공문 발송 - 주택재개발사업의 경우 공모 방식 도입으로, 정비계획 수립 시기가 동일하여, 재개발 후보지 선정 후 정비계획 수립 시 자치구에 주민의견조사 시행토록 일괄 안내 - 주택재건축사업은 주민제안 방식으로 정비계획 수립 절차가 진행되므로, 자치구에서 주민에게 주민의견조사 내용을 안내할 수 있도록 매년 반기 또는 분기별 등으로 정기 안내 자치구 담당자 업무매뉴얼 제작 ？ 추진단계별 업무 상세를 안내하는 매뉴얼 제작 및 배포 - 예산편성 누락에 따른 업체선정 지연 등 사업이 지연되지 않도록 단계별 추진업무 상세 표기 및 안내 필요 - 주민의견조사 시행 안내 시기 기재하여 체계적 사업관리 추진 재 개 발 후보지 선정 및 정비계획수립 착수 → 개략계획안 + 추정분담금 산출 → 입안 동의서 징구 추진위생략 의견조사(병행) → 입안 및 정비구역 지정 (市+區) (區) (區) (區+市) 재 건 축 안전진단 통과 → 개략계획안 + 추정분담금 산출 → 입안제안 동의서 징구 추진위생략 의견조사(병행) → 입안제안 (정비계획도서 등 첨부) → 입안 및 정비구역 지정 (주민) (주민) (주민→區) (區+市) (재개발) 정비계획 입안을 위한 동의 요건 → 기본계획상 토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상 (재건축) 입안제안을 위한 동의 요건 → 법령/조례상 토지등소유자 60% 이상 및 토지면적 1/2 이상 ？ 토지등소유자명부 작성 방법 안내, 동의서 징구 비율 제고 - (현황) 재개발사업의 경우 소유주의 실거주지 불명확으로 조합설립 동의서 징구 어려움.(우편발송 시 약 3~40% 반송) ※ 재건축사업은 입주자대표회의, 관리사무소 등을 통해 소유주 정보 확인 가능. 주민홍보 강화 ※ 주거사업협력센터 협조 ？ 공공지원 조합설립 제도 안내책자 제작 및 배포 - 제도 안내, 장점 등을 담아낸 주민안내 책자를 제작,배포. - 안내책자 전자파일은 "정비사업 정보몽땅"에 게시 ？ 주민설명회 개최 - 정비계획 수립 중인 구역에 대하여 동의서 징구 전 코디네이터를 파견, 제도 안내를 위한 사전 주민설명회 개최 공공지원 용역실적을 정비업체 선정기준에 반영 ？ 공공지원 용역실적을 "공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준" 에 정량적 평가점수 신설하여 제도 참여 유도 ※「공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준」자격심사기준 I,II？ 업체 현황(객관적 평가) Ⅳ 기대효과 사업기간 단축으로 신속한 주택공급 추진 ？ 조합 직접설립 시 2~3년 사업기간 단축 가능 - 3년 단축 시 평균 소요기간 : (재개발) 11년 → 8년, (재건축) 13년 → 10년 분담금 등 비용 절감 및 정비업체 재선정 절차 생략 ※ 운영비 : 업체선정 등의 사업비가 아닌 총회, 인건비, 업무추진비 등 순수 소모비용 ？ 추진위원회 및 조합 단계에서 각각 "정비사업전문관리업자" 선정 - 추진위원회에서 선정한 "정비사업전문관리업자"는 업체선정 절차 없이 조합으로 승계 불가하다는 국토교통부 유권해석에 따라, ※ 국토교통부 주택정비과-4470(2019.11.05.) - 조합설립인가 후 "정비사업전문관리업자" 재선정을 위한 총회 개최 등 불필요한 비용, 시간 소모 ？ 공공지원 조합설립 시 사업기간 단축 외 분담금 비용 절감 및 정비업체 재선정 절차 생략 등 추가적인 효과 Ⅴ 향후계획 ？ 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준 개정 추진 '22.3월~ - 개선(안) 반영하여 旣 개정 추진 중 ？ 주민 사전의견조사 양식 신설 '22.4월~ - (재개발) 방침으로 先 개정·운용 및 2030 기본계획 변경 시 반영 - (재건축) 조례 시행규칙 개정 추진하여 반영 ？ 업무매뉴얼 및 홍보책자 제작 '22.4월~ ？ 주민의견조사 시행 안내 '22.5월~ - 후보지 선정 후 정비계획 수립 착수 시 공문 안내 ？ 자치구 담당자 집합교육 실시 '22.6월~ 붙임 1. 주택정비형 재개발사업 정비계획 동의서 변경(안) 1부. 2. 재건축사업 정비계획 동의서 변경(안) 1부. 끝. 붙임1 주택정비형 재개발사업 정비계획 입안 동의서 변경(안) (000구 00번지 일대) 정비계획 입안 동의서 소유자 인적사항 인적 사항 성명 생년월일 주민등록상 주소 전화번호 소유권 현황 토 지 소 재 지 (공유여부) 면 적(㎡) (계 필지) ( ) ( ) 건축물 소 재 지 (허가유무) 동 수 ( ) ( ) 지상권 (건축물 외 수목 또는 공작물의 소유목적) 설정 토지 지상권의 내용 「서울특별시 도시·주거환경정비기본계획」에 따른 정비계획 입안 및 「도시 및 주거환경정비법」제31조제4항에 따른 추진위원회 구성 생략에 대한 토지등소유자 의견을 다음과 같이 제출합니다. 토지등소유자 의견 (해당 괄호안에 “O” 표시) 정비사업 추진 (정비계획 입안) 동의 반대 ( ) ( ) ※ 본인은 종전가격, 종후가격 및 추정분담금 등을 확인하였습니다. ※ 본 정비계획 입안 동의는 서울시 도시·주거환경정비기본계획에 따른 정비계획 입안을 위한 동의이며, 본 동의 효력은 정비구역 지정시까지 인정되며, 정비구역 지정 전까지 철회 가능함 조합직접 설립 (추진위 구성 생략) 동의 반대 ( ) ( ) ※ 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제82조제2항에 따라 토지등소유자 과반수가 추진위원회 구성 생략을 원하는 경우, 공공지원으로 조합직접설립 추진함을 알려드립니다. ※ 해당 동의는 조합직접설립에 대한 동의로, 정비구역 지정 후 도시 및 주거환경정비법 제35조제2항에 따른 조합설립을 위한 동의서는 별도 징구함 20○○년 월 일 토지등소유자(성 명) : (지장 날인) ※ 토지등소유자의 성명을 자필로 기재하고, 지장을 함께 날인하여야 함(인감, 기타 인장은 불인정) 다만, 법인이나 장기간 국외체류 등 불가피한 경우에는 인감도장 날인(인감증명서 첨부)할 수 있음 ○○ 구청장 귀하 제출서류 주민등록증, 여권 등 신분증명서의 사본 1부. 붙임2 재건축사업 정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서 변경(안) ※ 자치법규 개정 절차로 인해 별도 방침으로 변경 예정. 정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서 소유자 인적사항 인적 사항 성명 생년월일 주민등록상 주소 전화번호 소유권현황 ※ 재개발 사업 대상 토 지 소 재 지 (공유여부) 면 적(㎡) (계 필지) ( ) ( ) 건축물 소 재 지 (허가유무) 동 수 ( ) ( ) 지상권 (건축물 외 수목 또는 공작물의 소유목적) 설정 토지 지상권의 내용 소유권현황 ※ 재건축 사업 대상 소유권 위치 (주소) 등기상 건축물지분 (면적) ㎡ 등기상 대지지분 (면적) ㎡ 조합 직접설립 의견조사 추진위원회 구성 생략 및 공공지원 조합 직접설립 동의여부 사전의견조사 ( 동의 ( ) / 반대 ( ) ) ※ 위 조사는 정비계획 수립단계에서 공공지원 조합 직접설립에 대한 사전의견조사이므로, 추진위원회 승인 또는 조합이 설립된 구역은 의견 기재 불필요. 본인은 상기 권리에 대하여「도시 및 주거환경정비법」제14조제1항에 따른 정비계획(변경)의 입안제안에 동의합니다. 20○○년 월 일 토지등소유자(성 명) : (지장 날인) ※ 토지등소유자의 성명을 자필로 기재하고, 지장을 날인하여 주십시오(인감, 기타 인장은 불인정) 다만, 법인이나 장기간 국외체류 등 불가피한 경우에는 인감도장 날인(인감증명서 첨부)할 수 있음 ○○ 구청장 귀하 제출서류 주민등록증, 여권 등 신분증명서의 사본 1부.

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주거정비과-21403

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