다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시계획과-503 결재일자 2022. 1. 12. 공개여부 부분공개(5 8) 방침번호 시 민 주무관 지역계획팀장 도시계획과장 도시계획국장 김정은 송동욱 조남준 01/12 최진석 협 조 도시관리과장 양준모 시설계획과장 심재욱 도시관리계획 변경 결정 입안 검토보고 도시계획국 (도시계획과) - 서울역 북부역세권 부지 - 도시관리계획(용도지역, 지구단위계획) 변경 결정 입안 검토보고 서울역 북부역세권 부지 사전협상에 따라 주민제안서가 제출되어 「도시관리계획(용도지역, 지구단위계획) 결정(안)」 입안 검토를 보고 드림 1 추진 개요 ？？ 근거 법령 ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제26조(도시·군관리계획 입안의 제안) ○ 같은 법 시행령 제19조의2(도시·군관리계획 입안의 제안) ？？ 대상지 현황 ○ 위치/면적: 중구 봉래동2가 122일대 / 29,292㎡ ○ 사업시행자: ㈜북부역세권개발(대표 황규헌) ○ 도시계획현황: 제3종일반주거지역, 일반상업지역(노선변 일부), 용산 지구단위계획구역 ？？ 추진 경위 ○ 2018.11.22. 서울역 북부역세권 기본구상(안) 수립 및 코레일 통보 ○ 2019. 7. 9. 코레일 우선협상대상자 선정(한화종합화학 컨소시엄) ○ 2020. 3. 27. 사전협상 대상지 선정을 위한 검토신청서 접수 ○ 2020. 4. 9. 사전협상 대상지 선정 통보(시→코레일) ○ 2020. 6.~2021. 3. 협상조정협의회(총5회) 및 자문회의 등 ○ 2021. 3. 18. 협상정책회의 ○ 2021. 4. 6. 사전협상 완료 통보(시→코레일) ○ 2021. 6. 지반조사 결과 보고(코레일→시) - 공항철도 상부 파쇄대 발견으로 구조 안전성 문제 발생 - 21. 7.~9. 전문가자문(2회) 결과를 반영하여 건축배치 변경 ○ 2021. 11. 15. 도시관리계획 주민제안서 제출((주)북부역세권개발→시) 2 용산 지구단위계획 변경 결정(안) ？？ 용산 지구단위계획 결정(변경)(안) ○ 용산지구단위계획 구역계 확장(서울역 포함) ▲ 지구단위계획구역 기정 ▲ 지구단위계획구역 변경(안) 구분 구 역 명 위 치 면 적 (㎡) 최초 결정일 비고 기정 변경 변경후 변경 용산 지구단위계획 구역 중구 봉래동 ~ 용산구 한강로 일대 3,490,594.51 증)13,006.1 3,503,600.61 서고 제1995-53호 (1995.3.10.) ○ 서울역 특별계획구역 분리(서울역, 서울역북부) 서울역 특별계획구역 서울역 특별계획구역 서울역북부 특별계획구역 ▲ 서울역 특별계획구역 기정 ▲ 서울역, 서울역북부 특별계획구역 변경(안) 구분 구역명 위 치 면 적(㎡) 최 초 결정일 비 고 기 정 변 경 변경후 변경 서울역 특별계획구역 용산구 동자동 43-205 일원 234,706.51 감)29,093.4 205,613.11 2001. 7. 10. 신설 서울역북부 특별계획구역 중구 봉래동2가 122일원 - 증)29,093.4 29,093.4 - ○ 도시계획시설(철도) 현행화 등 ▲ 도시계획시설(철도) 기정 ▲ 도시계획시설(철도) 변경(안) - 서울역: 서울역북부 부지 제척, 서울역 광장 편입, 수제화거리 경계부 조정 등 구분 도면 표시 번호 시설명 시설의 종류 위치 면적(㎡) 최초 결정일 비고 기정 ③ 철도 일반 철도 서울역 일대 228,628.1 - · 서울특별시고시 제1977-427호 고시면적 환산 적용(69,160평=228,628.1㎡ 적용) 변경 ③ 철도 일반 철도 서울역 일대 219,669.9 - · 북부역세권 개발사업 면적 제척 [감)29,093,4㎡] · 수제화거리 경계부 정형화[감]24.9㎡] · 서울역 광장 편입 및 면적오차정정 [증)20,160.1 ㎡] - 공항철도: 현행화 및 서울역북부 부지 내 입체적 결정 구분 시설명 위치 구분 기정 변경 변경후 최초 결정일 비고 신설 터널구간 봉래동2가 122-14번지 길이 - - 240m - 신설 (인천국제공항철도~ 북부역세권) 폭 - - 10m 높이 (지표면기준) - (-53m~-43m) (-53m~-43m) 면적 - - 2,400㎡ 신설 환기 구조물 봉래동2가 122-14번지 122-15번지 길이 - - 21.3m - 신설 (인천국제공항철도~ 북부역세권) 폭 - - 20m 높이 (지표면기준) - (-53m~-4m) (-53m~-4m) 면적 - - 426㎡ 신설 환기구 봉래동2가 122-15번지 길이 - - 9.2m - 신설 (인천국제공항철도~ 북부역세권) 폭 - - 5.2m 높이 (지표면기준) - (-4m~2m) (-4m~2m) 면적 - - 47.84㎡ ？？ 서울역북부 특별계획구역 세부개발계획(안) ○ 용도지역 결정(변경)(안) ▲ 도시관리계획(용도지역) 기정 ▲ 도시관리계획(용도지역) 변경(안) 구 분 면 적(㎡) 구성비(%) 비 고 기 정 변 경 변경후 합 계 29,093.4 - 29,093.4 100.0 주거지역 제3종일반주거지역 25,637.8 감)25,637.8 - - 상업지역 일반상업지역 3,455.6 증)25,637.8 29,093.4 100.0 ○ 서울역북부 특별계획구역 세부개발계획(안) 구 분 내 용 ▲조감도(예시) ▲세부개발계획 지침도(안) 대지면적 29,093.4㎡ 용도지역 제3종일반주거, 일반상업→일반상업 건축규모 지하5층~지상40층 연면적 349,504.40㎡ 건폐율 60%이하(59.99%) 용적률 800%이하(793.7%) 높이 최고높이 150m 용도 업무, 판매, 숙박, 오피스텔(연면적30%이하), 문화및집회시설(컨벤션) 공공기여금액 2,895억 원 ※ 공공기여율은 47.54%(3,935억 원)이나 총공공기여량은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제52조의2 제1항에 따라 토지가치 상승분(2,895억 원) 내에서 정함. ？？ 공공기여 계획(안) ▲ 공공기여 계획(안) 위치도 연번 제공방법 사 업 명 규 모 금 액 (억원) 비 고 총 계 2,895 1 구역내 부지 또는 시설설치 제공 서울역 공공성강화사업 (연결브릿지 및 폐쇄램프 등) B=6m, L=33m 39 공사 중 2 대상지~7017 연결 브릿지 B=7.4m, L=45m 46 준공시 제공 3 대상지~서소문공원 보행로 B=6m, L=70m 5 4 대상지~통일로(서울역 광장) 연결 브릿지 B=6m, L=100m 241 5 서울역북부 내 업무시설(공공청사) 연면적 5,078.9㎡ 210 6 자치구 귀속 자치구 귀속분(기금의 20%~30%) (용산)청파로98길 (중구)미정 608 장기미집행시설 우선사용 7 구역밖 설치비용 제공 (기금) 서울시 미집행시설(기금의 10%) 남태령공원, 암사공원 등 235 8 서계동 청파공원 조성(도심권사업과) 293 서울역 일대 활성화사업 9 서울역 일대 교통인프라 개선 비용 1,218 철도지하화, 환승체계 개선비용 ※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조의2(공공시설의 설치비용 등)에 따라 지구단위계획구역 내는 부지 또는 시설 설치 제공, 밖은 설치비용 제공을 원칙으로 함. 3 검토 결과 ○ ’21년 4월 서울역 북부역세권 부지에 대해 용도지역 변경, 도시계획시설(철도) 폐지, 공공기여 등을 포함한 코레일과의 사전협상을 완료함. - 용도지역 변경(제3종일반주거지역→일반상업지역) 및 도시계획시설(철도) 변경(폐지) - 건폐율 60%이하, 용적률 800%이하, 최고높이 150m이하 적용 - 지정용도 50%이상 [업무시설, 판매·숙박시설, 오피스텔(연면적 30%이하), MICE·컨벤션(연면적 24,977㎡, 전체대비 7.12%)] ○ 다만, ’21년 6월 공항철도 상부 파쇄대로 인한 건축계획 변경을 코레일이 요구하여, 2차례 자문회의(7월, 9월)를 거쳐 대안을 마련하였음. - 공항철도 상부에 주로 배치된 건축물을 철도변으로 변경하여 구조적 안전성 확보 - 서울역 미래비전(’17)에서 제시한 높이관리계획(최고높이150m)을 준수하되, 건축물 배치 재조정으로 인한 차폐감을 완화하기 위해 내？외부 스카이라인을 고려하여 특정동 높이 완화(안) 제시 가능. ○ ㈜북부역세권개발에서 제출한 서울역북부 특별계획구역 세부개발계획(안)은 사전협상 및 자문회의 결과를 바탕으로 작성되어 도시관리계획(용산 지구단위계획) 입안은 적정함 - 특화동을 포함한 경관계획(안)은 도시건축공동위원회 심의를 통해 결정 필요 4 향후 계획 ○ ’22. 1. 주민 열람공고 및 관계부서 협의 ○ ’22. 3. 도시건축공동위원회 심의 ○ ’22. 6. 도시관리계획 결정(변경) 고시 ○ ’22.하반기 건축허가 및 착공 붙임 열람공고문(안) 1부. 끝.

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20220113054007

본청

도시계획과-503

D0000044527617