다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시관리과-2364 결재일자 2021. 3. 4. 공개여부 대시민공개 방침번호 행정2부시장 방침 제31호 시 민 전문관 도시주거관리TF팀장 도시관리과장 도시계획국장 행정2부시장 장지광 유봉모 홍선기 이정화 03/04 김학진 협 조 주택건축본부장 김성보 공동주택과장 진조평 도시관리정책팀장 고현정 주무관 최승영 주무관 윤현주 대규모 주거지의 통합적 관리 및 안정적 주택공급을 위한 아파트지구 지구단위계획 전환지침 마련 2021. 3. 서울특별시 (도시계획국) 대규모 주거지의 통합적 관리 및 안정적 주택공급을 위한 아파트지구 지구단위계획 전환지침 마련 아파트지구 개발기본계획의 지구단위계획 전환지침을 마련, 아파트 밀집단지를 지구차원에서 체계적·통합적으로 관리하고, 안정적 주택공급을 지원하고자 함 ㅊㅊ ㅊ Ⅰ 아파트지구 개요 ？？ 아파트지구 지정(’70년대 후반) ？ ’70년대 후반 아파트의 집중공급을 위해 아파트지구 지정·개발 - 아파트 집단건설이 필요한 지역에 지정, 한강변 주변(당시 시외곽) 대부분 지정 < 서울시 아파트지구 조성현황 : 18개 지구, 11.2 ㎢ > ？？ 아파트지구 개발기본계획 ？ 근린주구이론 기반의 도시관리기법 - 자족기능을 가진 독립된 주거지 조성에 적합한 도시관리 기법 < 학교？근생 중심의 자족적 생활권 조성 > ？ 용지 중심의 평면적 토지이용계획 및 단순한 건축계획 - 하나의 용지에 하나의 용도만 허용하고(용도순화) 토지별 용도지정 ？ 주택용지 내 근생불허, 중심시설용지 내 주거불허 등 복합개발 불가 - 용지 지정시 용도？밀도？높이 일괄결정, 도시계획시설 입체적 결정불가 등 용지유형 용도 밀도 높이 주택용지 공동주택 기준 230% 상한 300% 저층아파트 5~7층 중층아파트 8~12층 고층아파트 13층 이상 중심시설용지 근생 등 비주거 250% 이하 5층 이하 개발잔여지 단독·다세대 단독주택에 한해 비주거 50%허용 250% 이하 5층 이하 공공시설용지 도시계획시설 예정부지 Ⅱ 지구단위계획 전환 필요성 ？ 도시확장, 주변부 개발 등에 따른 도시공간구조 및 제도변화 반영 - 주변지역과 상호관계 구축 및 상위계획？정책변화 등 여건 반영 ？ 현대도시의 다양한 요구 수용하여, 종합적？입체적 도시관리 필요 - 개발기본계획은 평면적 토지이용과 단순한 건축계획 ⇒ 섬세한 관리 불가 ？주거복합개발 불가, 건축물의 배치？형태？색채, 공공보행통로 등 지정 불가 < 용지중심의 토지이용계획 > ？ 지구차원의 정비계획 지침 제시 필요 - 개발기본계획은 정비계획으로 보나, 지구차원의 밀도？기반시설 관리 미흡 ⇒ 지구차원 지구단위계획과 단지차원 정비계획으로 단계적 관리 필요 ？ 리모델링 등을 포함하여, 대규모 아파트 밀집단지 관리계획 수립 필요 - 기존에는 리모델링시 지구에서 제척했으나, 리모델링시 적용가능 사항은 반영 < 지구단위계획 전환 필요성 요약 > Ⅲ 추진경위 ？ ’14.06. 아파트지구 관리방안 마련(연구보고서) - 개발기본계획을 지구단위계획 및 정비계획으로 재정비 필요 ？ ’17.03. 아파트지구 도시관리체계 개선 시행계획 방침(행정2부시장) - 지구차원의 지구단위계획(선제적 지침), 단지차원의 정비계획으로 관리 ？ ’17.06.~ 아파트지구 지구단위계획 수립용역 실시 ？ ’19.10.~ 개발기본계획 지구단위계획 전환 관련 워크샵 ？ ’20.01. 개발기본계획 지구단위계획 전환방안 보고(행정2부시장) - 각종 용지의 획지 전환, 기존 용적률 체계 유지 ？ ’20.01. 아파트단지 조성기준 마련(행정2부시장) - 주요 가로 연결 및 단지와 지역사회의 소통강화, 다양한 주거유형 공급 등 ？ ’20.12.~ 아파트지구 전문가 자문회의 및 관계부서 협의 ？ ’21.02. 행정2부시장 및 도시？건축공동위원회 보고 - 한강변 공공기여, 중심시설용지 주거비율 등 유연한 운영(심의) 필요 Ⅳ 지구단위계획 전환기준 기본방향 ？ 아파트지구 개발기본계획을 지구단위계획으로 전환 - 주택용지, 중심시설용지 등 각종 용지를 획지로 관리 < 기존 각종 용지를 획지로 전환 > ① 주택용지 관리 ？ (현황) 18개 지구, 220개 단지, 149,684세대 - 재건축 미추진 50개, 추진중 56개, 사업완료 114개 단지 ？ (관리방향) 특별계획구역 또는 획지로 관리 - 정비사업 대상 단지는 특별계획구역 지정(정비계획→세부개발계획) < 주택용지 획지 전환？관리 방안 > ？ (용도계획) 공동주택 및 부대·복리시설(근생 허용) ？ (밀도계획) 기준용적률 230% / 상한용적률 300% - 기준용적률 230% 유지하되, 허용용적률 20% 상응 인센티브 의무화 - 상한용적률 300% 유지하여, 한강변 공공성 제고를 위한 공공용지 확보 친환경, 신재생에너지, 장수명 주택 등 도시정비기본계획상 인센티브 항목 준용 등 < 일반 공동주택과 아파트지구 공동주택의 용적률 체계 비교 > ？ (공공기여) 한강변 단지 15% 공공기여 원칙 유지하되, 유연하게 운영 - 대상지 면적, 주변 기반시설 현황 등을 고려하여, 심의시 유연하게 운영 ？ (높이？경관) 서울시 스카이라인 관리원칙, 한강변 관리 기본계획 등 - 도시기본계획, 한강변 관리기본계획 등 상위계획에서 제시한 기준을 반영하여 높이 및 경관관리 < 고층부 후퇴로 개방감 확보> <한강변 첫 주동 15층 이하> ② 중심시설용지 관리 ？ (현황) 총 159개소 중 60개소 역세권(250m) 위치 구 분 계 재건축 추진현황 비고 미추진 추진중 추진완료 1천㎡미만 39 19 4 16 1천~3천㎡ 77 34 20 23 3천~5천㎡ 25 11 7 7 5천㎡이상 18 6 5 7 합계 159 70 36 53 ？ (용도계획) 지구？주구？분구중심 구분폐지, 역세권 중심 재편 등 - 지구？주구？분구중심 구분폐지하고 역세권 기준으로 재편 - 지구별 여건, 상가 이용현황 등 고려하여 위원회 심의를 통해 주거용도 허용여부 및 비율결정 ※ 지구중심(총3개소)은 이용현황 고려, 비주거유지 ？ (밀도계획) 당해 용도지역 기준 적용 ？ (공공기여) 주거용도 전환비율의 5~10% - 대지면적 5천㎡미만 5%, 1만㎡이상 10% ※도시계획시설(시장) 해제기준 준용 (예시) 대지면적 3천㎡, 주거비율 70% 허용시 공공기여율 : 5%×70%=3.5% ？ (높이계획) 대상지 여건에 따라 최대 40m 허용 - 지구단위계획 수립기준 적용하여 접도조건과 대지여건에 따라 높이산정하되, 중？저층 아파트 15층 기준을 고려하여 40m이하로 관리 ※ 지구단위계획 수립기준에 따른 높이가 20m 미만일 경우는 최고높이 20m이하 적용 ③ 개발잔여지 관리 ？ (현황) 총 91필지 중 69필지, 대지면적 3천㎡ 이상 개발가능 구 분 총 계 3천㎡이상 개발가능 3천㎡이상 개발불가 비 고　 사업완료 미추진 사업완료 미추진 청담·도곡 2 - - - 2 　 압구정 5 - - 1 4 　 반포 33 5 13 6 9 　 이촌 2 - 2 - - 　 서빙고 49 5 46 - - 　 합 계 91 10 59 7 15 7　 ？ (용도？밀도) 당해 용도지역 관리기준 적용 ？ (높이계획) 대상지 여건에 따라 최대 40m 허용(중심시설용지와 동일) ？ (특기사항) 대지면적 3천㎡이상 공동주택 개발시 주택용지 기준 적용(밀도？높이 등) < 개발잔여지간 공동개발 > <연접 아파트와 공동개발> ④ 공공시설용지 관리 ？ 지구단위계획에서 도시계획시설 선제적 결정 및 제시 - 도로 등 지구차원의 광역 기반시설은 지구단위계획 수립시 결정？제시 - 문화？복지시설 등 단지차원의 기반시설은 정비계획 수립시 결정 ⑤ 리모델링단지 관리 ？ 지구단위계획 중 리모델링시 적용 가능한 사항은 반영 - 공공보행통로 조성 및 가로활성화 커뮤니티 배치 등 반영 < 공공보행통로 조성 > < 지역 커뮤니티 가로 조성 > ？ 도시계획선？건축선, 통경축 등 고려하여 리모델링 추진 < 건축선 저촉부 수평증축 불허 > < 통경축 저촉부 수직증축 불허 > ⑥ 역세권 사업 관리 ？ 역세권 사업 조건 충족시 역세권사업 허용(중심시설용지, 개발잔여지) - 주변 용도지역(2？3종) 고려하여, 준주거지역까지만 용도지역 상향 ？ 중심시설용지는 역세권 사업상의 공공기여 외에 별도 공공기여 실시 - 중심시설용지 주거전환시 공공기여 기준(전환면적의 5~10%) 별도 적용 (예시) 역세권청년주택 사업 공공기여 15% + 주거전환 공공기여 4% Ⅴ 기준의 성격 ？ (위 상) 지구단위계획 수립기준(아파트지구 지구단위계획 수립기준) ？ (적용대상) 아파트지구 지구단위계획 수립·재정비시 적용 ？ (적용방법) 아파트지구 지구단위계획 수립시 본 지침을 적용하되, 관련 위원회 심의시 여건변화？현황 등을 고려하여 유연하게 운영 Ⅵ 행 정 사 항 ？ 방침 수립일부터 적용(현재 수립중인 아파트지구 지구단위계획도 적용) - 본 전환지침을 반영하여 지구단위계획을 수립？재정비하되, 부동산 시장 동향 등을 고려하여 대상지별로 심의 및 결정고시 추진 ？ 서울시 지구단위계획 수립？운영지침에 본 지침 반영 - 개발사업형 지구단위계획 수립기준 중 ‘아파트지구 계획수립기준’ 신설 ？ 지구단위계획 수립기준 > 4 유형별 계획수립기준 > 4-3 개발정비형 계획수립기준 > 4-3-2 개발사업형 중 ‘(가칭)아파트지구 계획수립기준’ ？ 지구단위계획 전환 후 아파트지구(용도지구) 폐지 추진 - 지구별 지구단위계획 수립 완료 후 아파트지구(용도지구) 폐지 붙임 : 아파트지구 지구단위계획 전환기준(요약) 1부. 끝. 붙임 아파트지구 지구단위계획 전환기준(요약) ？？ 지구단위계획 전환기준(요약) 구 분 개발기본계획 지구단위계획 전환기준 토지이용 ？ 용지 개념의 토지이용 - 주택용지/중심시설용지/공공시설용지 ？ 획지 전환 - 용도, 밀도, 높이 등 차등 적용 주택용지 용도 ？ 공동주택, 부대복리시설 일부(근생 불허) ？ 공동주택 및 부대복리시설 전체(근생 허용) 밀도 ？ 기준용적률 230% ？ 기준 용적률 230% - 허용용적률 20% 상응하는 계획유도 의무화 ？ 상한용적률 300% ？ 상한용적률 300% - 공지 및 기반시설 확보 목적 ？ 공공 기여 한강변 15%원칙 ？ 공공 기여 한강변 15%원칙 유지 높이 ？ 저층 5~7/중층8~12/고층13이상 ？ 2종 25층 / 3종 35층 / 한강변 첫 주동 15층 중심시설용지 용도 ？ 지구/주구/분구중심별 차등관리 ？ 주거 불허 ？ 지구/주구/분구중심 구분폐지 및 허용용도 확대 ※ 지구중심 주거 불허(활발한 상가현황 고려) ※ 주구/분구중심 주거허용(입지여건별 70~90%) 밀도 ？ 건폐율 : 50% ？ 건폐율 : 50% → 2종 60% / 3종 50% ？ 용적률 : 2종 200% / 3종 250% ？ 용적률 : 변경 없음 높이 ？ 5층 이하 ？ 7층(28m)이하 → 40m 이하 개발잔여지 용도 ？ 비주거 불허 - 단독주택만 비주거 복합(50%)허용 ？ 당해 용도지역의 관리기준 적용 밀도 ？ 건폐율 : 50% ？ 건폐율 : 50% → 2종 60% / 3종 50% ？ 용적률 : 2종 200% / 3종 250% ？ 용적률 : 변경 없음 높이 ？ 5층 이하 ？ 7층(28m)이하 → 40m 이하 비고 ？ 3,000㎡이상 공동주택 개발시 주택용지 기준 적용 기반시설 결정시점 - ？ 지구차원 시설은 지단 수립시(도로,공원 등) ？ 단지차원 시설은 정비계획 수립시(문화시설 등) 리모델링 - ？ 지단내용 중 반영 가능한 사항 이행(보행통로 등) - 재건축시 전체 반영 - 특별계획구역 : 특계지침, 획지 : 민간부문 시행지침 역세권사업 ？ 역세권사업시 지구 제척 후 추진 ？ 중심시설용지, 개발잔여지에서 역세권사업 허용 - 주변 용도지역(2종/3종)고려, 준주거까지 상향 - 중심시설용지 주거허용에 따른 추가 공공기여

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본청

도시관리과-2364

D0000042048286