다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 세무과-1828 결재일자 2021. 1. 27. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 세입총괄팀장 세무과장 진희원 구소영 01/27 천명철 협조 세무정보화팀장 윤우창 취득세 등 세입추계 분석 및 세입예측시스템 도입방안 검토 2021. 1. 재무국 (세무과) 취득세 등 세입추계 분석 및 세입예측시스템 도입방안 검토 그간의 부동산취득세 등 세입추계에 대한 검증과 분석을 토대로 가칭 세입예측시스템을 도입하여 세입추계의 정확성과 객관성을 높이고자 함 1 추 진 배 경 ○ 최근 정부의 다수 부동산 정책 발표에도 정책 의도와 달리 주택가격 상승 - 정확한 세입 예산 추정 방안의 부재로 예산 수립의 정확성 확보 시급 ○ 올해 부동산 취득세는 전년도 예상 세입 보다 50%이상 초과 세입 발생 - 부동산의 잦은 정책변화, 저금리로 인한 풍부한 시중자금, 공급부족 등 ○ 추계 개선을 통해 추계의 정확도를 제고하고 향후 정책 수립에 활용 가능 - 새로운 시정 출발에 맞춘 주택정책 개발에도 활용가능한 개선된 세수모형 개발 2 그 간의 세입추계 분석 1) 부동산 취득세 추계 방법 등 분석 (1) 적용 추계방법 부동산 추계 = 전망액¹ X 점유비 X 거래량 신장율 X 가격신장율 (1) 전망액 = 거래량 X 거래단가 (2) 거래단가 : 세무종합시스템의 1월∼7월 간 유형별 취득세 신고액/건수로 산출 차량 추계 = 전망액¹ X 등록대수 신장율 X 징수율 (1) 전망액 = (상반기 징수누계 X 자동차 취득세 점유비)÷3년 평균징수율 (2) 추계 요소 ○ 세수 결정요소 - (예측 변수) 경상GDP, 경상GRDP(지역내총생산), 지가지수, 주택가격 지수, CPI, 석유소비량, 법인사업체수, 명목임금, 취업자 수 등 - (비 예측변수) 세제개편, 세율변경, IMF 외환위기, 부동산 정책 등 ○ 전통적 추계 방법 - (거시계량모형) 이 모형은 경제적 인과관계에 기초하여 세수에 영향을 미치는 경제 전체에 대한 경제모형을 설정하고 추정하여 예측하는 방법으로 매우 전문적인 방법으로 지방자치단체 수준에서는 활용하기 어려움 - (시계열 모형) 이모형은 과거 세수자료가 지닌 시계열적 특성에 기초하여 세수 예측치를 산출하는 방법으로 대부분의 지방자치단체에서 사용하고 있으나, 세수자료가 명확한 추세를 보이지 않을 때에는 정확하지 않은 단점이 있다. 또한 세수자료의 시계열수가 짧을 경우에 예측력이 떨어질 수 있음 - (회귀분석 모형) 이 모형은 예측하고자 하는 지방세에 영향을 미치는 요인을 찾아내고 회귀모형을 설정하여 세수 예측치를 산출하는 방법으로써 현실의 인과관계에 의해 세수를 예측하기에 모형의 과학성과 엄밀성이 높을 수 있으나, 세수 영향요인을 전부 찾아내야 하고, 장기적인 시계열 자료를 구축해야 하는 단점이 있음 (참조 :2016, 서울시 중기지방세수 연구 용역에서 발췌, 서울시의회 ) ○ 타 기관의 추계 분석 사용 실태 - (국세청) - (기재부) (3) 부동산 취득세 추계의 중요성 ○ 추계전망 시 전체 취득세 세입 중 부동산 관련 취득세의 비중의 90%이상으로 취득세 전망 정확도를 높이기 위해서는 부동산 취득세 전망의 정확도가 중요함을 알 수 있음 구 분 전체 부동산관련 (A+B+C) 토지(A) 건축물(B) 주택(C) 취득세 7.4 6.7 0.4 2.7 3.6 (비 중) (100.0) (90.5) (5.7) (37.5) (47.2) - 위 비율로 살펴보면 ’20년 전체 취득세 중 굉장히 높게 나타남을 알 수 있음 - - 서울시는 주로 2) 기존 추계의 정확도 검증 (1) 정확도 검증(2016~2020년) ○ 최근 - 【서울시 시세 추계금액과 실제 징수액】 (단위: 억원, %) 연 도 2020 2019 2018 2017 2016 평균징수율= 초과징수율/5 ○ 최근 【취득세 추계금액과 실제 징수액 】 (단위: 억원, %) 연 도 2020 2019 2018 2017 2016 평균징수율= 초과징수율/5 - 2020년은 다양한 부동산 억제 정책에도 불구하고 취득세 세입이 예상 수치보다 3) 부동산 경기 변동과 세수변화 특성 분석 (1) 부동산 경기변동 (1986~2020년) ○ 국내 부동산 경기 변동과 지방세 - (부동산 경기변동) 주택통계가 작성된 86년 이래로 34년간 서울지역 매매가격을 보면 3번의 상승과 2번의 하락기가 나타남을 알 수 있음 ▶ 1주기의 상승국면은 1986년을 기점으로 상승을 시작, 1990년까지 약 4~5년간 상승했으며, 주된요인은 저금리, 저유가, 저환율 현상으로 실물경기가 호황을 보인데다 국제수지가 흑자로 돌아서면서 유동성과 상승 기대심리가 커진 이유임, 전국적으로 아파트 열풍과 토지시장이 들썩였음 ▶ 제1주기의 하락국면은 1991년부터 1999년까지 약 7년 가량 지속되었으며, 상승에 따른 하락과 주택2백만호 건설에 따른 공급과잉에다 1997년 말 외환위기까지 겹쳤음. 기업들은 부동산을 매각하기에 바빴고, 개인들은 투매에 나서면서 주택시장은 깊은 불황에 빠짐. 토지초과이득세 부과도 시장에 악영향을 끼침 ▶ 제2주기의 상승국면은 2001년부터 2007년까지 약 7년간 나타났으며, 김대중 정부의 경제정책과 금리인하, 부동산 규제완화와 가계대출 확대가 기폭제가 되었으며 금리인하와 유동성증가, IT 버블 등 주식시장과 부동산시장의 쌍끌이 장세가 전개되었음 ▶ 제2주기 하락국면은 2008년부터 2013년까지 약 5~6년간 지속되었으며, 2008년 5월에 발생한 글로벌 금융위기로 강남권 재건축 대형고가 아파트를 필두로 가격이 급락했음. 재건축 아파트의 경우 고점 대비 약 40%가량 폭락하는 단지도 속출함 ▶ 제3기 상승국면은 2014년부터 2020년 현재까지 6번째 상승을 기록중으로 박근혜 정부때의 대출 규제완화와 재건축초과이익환수제 유예조치 등 규제완화 정책이 시발점이 됨. 문재인 정부들어 재건축· 재개발 억제로 인한 공급부족, 세금중과 및 대출규제의 투기수요 억제정책의 부작용에다 저금리와 과잉 유동성이 주택가격 폭등을 불러옴 (참조 한국자산관리연구원, 고종완, 2021) - (향후 부동산 경기 전망) 지난해 국제결제은행(BIS)의 한국부채 수준의 경고와 국내에서는 부동산 정책이 24번째 발표에 따른 부작용과 코로나 팬데믹 사태 등 실물 경기 침체에도 불구하고 부동산은 과열양상을 보이고 있으며, 이는 수요에 비해 공급이 매우 적은 이유가 가장 크며, 한국개발연구원(KDI), 건설산업연구원, 주택산업연구원 등 관련기관의 부동산 발표자료를 종합하면 21년의 매매시장은 2~4%, 전세시장은 4~6% 오를 것으로 전망하고 있음 - (추계당시 부동산 전망) - (향후 경기전망의 4대 변수) 1. 양도세 강화에 따른 다주택자의 매물 출현 2021년 서울주택시장 주요변수는 강화되는 양도세와 종부세로 기준일인 6.1일을 기점으로 다주택자는 3~4월부터 증여 또는 매매로 전환을 추정 2. 전세값 상승에 따른 전세난이 매매로 이동할 가능성 농후 2020년 서울 아파트 전세값은 12% 상승, 전세값상승이 매매값을 따라 잡은 곳은 강남4구임. 전세상승률 대비 매매가격 상승률이 높은 서대문구, 영등포구 구로구는 향후 전세에서 매매로 전환 가능성이 높은 곳임 3. 대출 금리 인상 2020년 하반기부터 상승 전환된 신용대출 금리는 2020년 10월 3%를 돌파했으며, 제2금융권의 대출금리 속도가 관건임 4. 미국의 경기침체 미국의 코로나 19 사태는 올해 우리 한국의 부동산 주택시장에 큰 변수로 작용할 수 있음. 최근 미국의 주택담보대출 연체율은 ’20년 2분기 8.22%, 3분기 연체율은 7.65%로 위기수준인 10%에 육박하고 있음. 향후 부동산 담보대출 부실이 2008년 리먼사태와 같이 반복된다면, 한국 경제에도 큰 파장이 예상됨 (참조 :한국건설연구원 연구, 2020) (2) 정책의 변동에 따른 세수변화 특성 ○ 정부의 부동산 정책에 따른 취득세 세수 변동 - (주요 부동산 규제 내용) 정권 초기부터 집값 안정을 위한 투기수요 억제 정책지속 【’17~’20년 주요 부동산 규제 내용】 발 표 일 주요 내용 ’17.8.2. ○ 투기 과열 지구 및 투기 지역 지정 ○ 조정대상지역 내 양도소득세 강화(2주택 이상 다주택자) ’18.9.13. ○ 종합부동산세 강화(고가주택 세율 인상, 3주택 이상자 및 조정대상지역 2주택자 추가과세) ’19.8.12. ○ 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화 - 적용 지역 : 서울 27개동(’19.11.6.) → 서울 13개구 및 경기 3개 시, 서울 5개 구 37개 동 추가지정(’19.12.17.) ○ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년) ’19.10.1. ○ LTV 규제적용 확대 - 투기지역·투기과열지역 주택매매업자 및 주택임대업·주택매매업 법인 40% 규제 ’19.12.16. ○ 시가 9억원 초과 주택 LTV 강화(20% 적용) ○ 시가 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지 ○ 양도소득세 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 ’20. 6.17. ○ 수도권 대부분 조정지역 확대 ○ 규제지역내 주택담보대출 자의 6개월 내 구입주택 전입의무 부과 ’20. 7.10. ○ 다주택자 세율 인상(종부세 6%, 양도세 72%, 취득세 12%) ○ 서민·실수요자 부담 경감을 위한) 공급 물량 확대 및 기준 완화 ○ 등록임대사업자 폐지 ’20. 7.30. ○ 임대차 3법 (7/30일) 개정 : 임대차 거래신고 의무제, 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제 ’20. 8. 4. ○ 수도권 신규택지 13만2,000호의 발굴 ○ 3기 신도시 용적률 상향 및 공공 재건축 및 재개발, 사전청약 확대 - (정책에 따른 거래량 변동) 취득세는 부동산 거래량과 가격에 모두 영향을 받아 부동산 경기 변동과 직접적인 상관관계를 보이고, 특히 문재인 정부의 부동산 정책과 지방분권강화에 따라 거래량은 부동산정책에 민감하게 반응함 일 자 주요내용 정책 발표시점 시장반응 거래건수 변동율 (%) 시장반응 거래건수는 정책 발표후 1~2개월이내 거래건수로 산정 - 부동산의 주요정책이 발표되면 시장은 (3) 분석을 통한 시사점 ○ ○ 전산 시스템을 도입하여 과거 추계자료와 경기변동 등을 계속 실시간 분석 (빅데이터), 최적의 세입전망치를 예측하도록 세입추계를 시스템 도입 - 우리시는 ‘챗봇’ 등 세무종합시스템의 각 부문에 인공지능을 도입하여 운행 중이며, 세입전망과 같은 예측시스템에도 전격 도입, 향후 지속적 자료관리, 분석 가능 3 세입예측시스템 도입방안과 기대효과 ？？ ○ 정기적(1년1회) 실증을 통한 DATA 환류화 - 모든 추출 자료를 전산화 함으로써 객관성과 신뢰도 확보가 가능 ○ 세수특성을 고려한 전산 추계 변수의 개발(고밀화) 작업 수행 - 세목별 특성에 맞는 추계 모형 개발 후 시스템에 적용, 지표 검증 가능 ○ 실무자도 손쉽게 사용 DATA를 추출 가능한 시스템개발, 업무효율도 향상 - 서울시만의 자체 분석시스템이 국가시스템 개발에도 디딤돌 역할 기대 4 향후 추진일정

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세무과-1828

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