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문서번호 주차계획과-9806 결재일자 2021. 8. 30. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주차시설팀장 주차계획과장 교통기획관 도시교통실장 조양호 양준식 김형규 여장권 08/30 백호 협 조 주차관리팀장 김인겸 주무관 양은범 민간투자사업 관리이행계획에 따른 암사1동 민자주차장 인수관리계획 2021. 8. 도시교통실 주차계획과 민간투자사업 관리이행계획에 따른 암사1동 민자주차장 인수 ？ 관리계획 민자사업으로 건설된 강동구 암사1동 소재 민자주차장 관리운영권 설정기간(‘22.5.15.) 만료 예정으로 관리이행계획에 따른 시설 인수·관리계획 수립 및 관리방안 보고임. Ⅰ 민간투자사업 관리이행계획 <관리이행계획> ◇ 관리운영권 설정기간이 만료되는 민간투자사업 시설의 지속적 유지(운영) 필요성, 추가적인 투자 여부, 사업추진 방식(민자재추진, 민간위탁, 공공관리 운영방식, 매각, 처분 등)을 수립하는 계획 ※ 기획재정부 “민간투자사업 기본계획(추진일반지침)” 제54조의2(`15.4.20.) 수립 의무화 ？？ 관련규정 ○ ？민간투자사업 기본계획？(기획재정부) 일반지침 제54조의2 제2항 ○ ？관리운영권 설정기간 만료사업에 관한 세부요령？(KDI 공공투자관리센터) ○ ？암사동 473-3호 공동주차장 건설 및 운영에 관한 협약서？ 제31조(협약의 종료) ？？ 수립절차 ○ 사전검토 ① 시설유지 필요성 검토 ② 공동시설 점검(정밀안전진단 등) ○ 계획수립 ① 수리·보수 내역 산정(관리운영권자 분담) ② 재정투자 방안(주관기관 분담) ③ 사업추진방식 결정(민자 재추진, 민간위탁, 공공위탁, 처분) ？？ 그간의 추진경위 ○ ‘00.05.25. 실시협약 체결 및 사업시행자 지정(새서울엔지니어링) ○ ‘01.08.16. 실시계획 승인(총사업비 1,791백만원) ○ ‘01.08.17. 암사1동 민자주차장 공사착공 ○ ‘02.05.16. 암사1동 민자주차장 공사준공 및 무상사용 개시 ○ ‘15.05.15. 실시협약 체결 및 사업시행자(변경) 지정(에이제이파크) ○ ‘18.11.15. 민자주차장 관리이행계획 수립 방침 ○ ‘19.09.17. 관리이행계획 수립 용역 발주 ○ ‘19.10.18. 관리이행계획 수립 용역 계약 및 착공(서울연구원) ○ ‘20.12.17. 관리이행계획 수립 용역 준공(서울연구원) ○ ‘21.01.25. 민자주차장 인수 관련 TF팀 구성 운영계획 ○ ‘21.01.26. 정밀안전진단 자문 및 현장점검 결과보고 ○ ‘21.07.16. 사용기간 만료전 유지보수 범위 통보(→AJ파크) Ⅱ 시설개요 ？？ 부지현황 ○ 위 치 : 강동구 암사1동 473-3(고덕로 24길 50) ○ 대지면적 : 995.4㎡ ○ 도시계획 : 제2종일반주거지역, 도시계획시설(주차장) ？？ 민자주차장 운영현황 ○ 관리운영권자 : (주)에이제이파크 대표 남궁억 ○ 무상사용기간 : ‘02.05.16 ~ ’22.05.15.(20년) ○ 건축물 개요 : 1개동(주차장 1동, 주차장 80%？근생 20%) 주 용 도 주차장, 근린생활시설 당초사업비 1,791백만원 연 면 적 3,385.27㎡(주차장 2,694.72㎡ / 근생 690.55㎡) 층수 및 구조 지하1/지상4층(철골조 및 철근콘크리트조) ○ 주차장 운영 - 주 차 면 수 : 100면(24시간 운영/무인시스템) - 평균점유율 : 1일 평균 59%(첨두 4시간 기준 68%) - 요 금 체 계 : 시간권 1천원/30분(최초), 정기권 12만원/월 등 탁구장 600원/시간 운영 중 ○ 부대시설 임대차 현황 : 2개소(지하 1층, 지상 1층) - 지하 1층 체육시설(오케이핑퐁), 지상 1층 판매시설(홈플러스 암사점) ○ 시설 위치 및 현황 Ⅲ 관리이행계획 주요내용 ？？ 시설유지 필요성 검토 ○ 시설 기능성 검토 ？ - - 구 분 검 토 의 견 시설 기능성 운영실적분석 규모 적정성 ○ 시설유지 여부 판단 ？ 현재 규모 유지하되 시설개량 및 운영개선 필요 - 해당 지역의 주차 수요 공급 수준은 여유 있는 상황이나 장래 불법 주차 전환수요와 시설폐지 시 주차장 공급을 위한 대안이 부재한 점을 감안 할 때 주차장 시설을 유지 필요성이 큼. 구 분 검 토 의 견 물리적 지속가능성 정책적 필요성 관련 계획 운영 효율성 판 단 ？？ 공동시설 점검 ○ 정밀안전진단 용역 - 진단주관 : - 진단업체 : - 진단기간 : `20.10.30~12.30 - 진단결과 : ？ ？ ) ？ ○ 정밀안전진단 용역 결과 자문 및 현장점검 - 자문위원 : 4인[외부 3, 내부 1(주차시설팀장)] ※ 외부전문가 : 기술심사담당관 건설기술심의 위원 2명, 시설공단 1명 - 점검기간 : `21.01.08~01.18 - 자문회의 결과 ？ ？ ？ - 현장점검 결과 ？ ？ ？ ？ ？ ○ 시설점검보고(서울연구원 공공투자관리센터) - 점검보고서 : 정밀안전진단보고서 및 관계전문가 의견 등 검토 반영 - 점검기간 : `20.9.14~11.30 - 주요내용 : 시설상태 점검, 유지보수 범위 및 부담주체 등 검토제시 - 점검결과 ？ ？ ？ - 보수？보강 등 분담 비용 (단위:백만원) 합 계 사업시행자 부담 (보수·보강) 서울시 부담 필수 유지·보수 유지·보수 강화 Ⅳ 관리이행계획 수립 결과 ？？ 보수？보강 방안 : 사업시행자 ○ 산정방법 - 정밀안전진단, 전문가 자문(검증) 등을 반영하여 작성한 서울연구원 공공투자관리센터의 ？관리이행계획 보고서？ 중 보수？보강 항목 ○ 비용주체 및 시기 : 사업시행자가 인수인계 전 시행 ○ 사업시행자의 보수·보강 내역 : 260백만원 구 분 보수·보강 항목 공사비 (천원) 건축· 구조부분 1) 공용부(주출입구, 관리실, 화장실, 정화조 관리층 등) 손상 2,355 2) 주차구획선 손상 2,793 3) 옥탑지붕측 시설물 손상 1,348 4) 계단실 마감 손상 1,049 5) 외벽 균열 및 탈락 37,737 6) 주차장 벽체 손상 26,535 7) 기둥, 보 페인트 탈락 및 녹발생 3,315 8) 슬라브 손상 65,162 9) 고장력 볼트 조임 1,718 소 계 142,012 설비부분 1) 옥내소화전 교체 1,584 2) CO2 호스릴 교체 45,442 3) ABC 분말소화기 교체 387 4) 옥내소화전, SPK 펌프 교체 2,223 5) 화재수신반 교체 2,140 6) 발신기셋트 및 화재감지기 교체 1,733 7) 장내경보등 및 출차주의등 교체 2,023 8) 배수펌프 교체 2,540 9) 승객용 엘리베이터 및 관련 설비 교체 56,642 소 계 114,714 기 타 1) 시설 인계 전 시설 미화 정비 3,000 합 계 259,726 ？？ 재정투자 방안 : 서울시 부담 ○ 산정방법 - 서울연구원 공공투자관리센터의 ？시설 점검보고서？ 중 시설 보수？보강, 시설 수준 및 성능 향상 ○ 비용주체 및 시기 : 서울시설공단이 인수인계 후 시행 ○ - 구 분 보수？보강 항목 공사비 (천 원) - 시설 수준 및 성능 향상 : 612백만원 ？ 서비스 개선 등을 위한 시설 정비 사항 ？ 예산 허용 범위 내에서 시행 구 분 시설 수준 및 성능 향상 항목 공사비 (천 원) ？？ 사업추진방안 ○ 시설관리 : 시설유지 - 시설의 정책 방향과 재정 상황, 지역 여론 등 여러 여건을 종합하여 의사결정 기준과 절차에 따라 결정 - 다만, 향후 ‘암사1동 공공？문화 통합센터 건립’ 사업이 구체화 될 경우 귀속시설과 연계하여 생활 SOC 시설의 통합？집적화를 도모하는 방안 검토 필요 구분 시설 유지 철거 후 신축 사업 추진방안 적용 가능 여부 가 능 타당성 부족 (인근 부지 개발계획과 연계 재검토) 추진 우선순위 종합판단 시설 유지 (단, 시설 수준과 점유율을 향상하기 위한 추가 투자 고려) ○ 시설위탁 : 공공위탁 구분 공공위탁 민간위탁 근거 법령 - 공유재산 및 물품 관리법 - 공영(시영)주차장 위탁관리 체계 개선 계획(서울시, 2016) - 공유재산 및 물품 관리법 - 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 장점 - 시설 운영의 공공성 제고 - 시설관리의 안정성 및 지속성 - 운영의 전문성·효율성 제고 - 상대적으로 높은 수익 기대 단점 - 높은 운영비용 부담 - 수익성 위주의 시설 운영 - 시설 유지관리 수준에 대한 우려 선정 ○ 사유 - 시(市) 정책추진으로 공단 운영 필요 ○ 위탁기관 : 서울시설공단 - ？공영주차장 위탁관리 체계개선 계획(2016)？ 방침과 관련 공공성 확보를 위해 서울시설공단 공공위탁 추진 - 서울시설공단 선정 시 장점 ？ 서울시 주차장 운영정책 반영 가능 ？ 시설운영 및 관리의 안전성 및 공공성 확대 가능 ？ 인수·인계 절차 간단 및 기본계획 수립 관련 충분한 시간 확보 가능 ？ 시설 보수 및 유지관리 전문인력(건축？전기？기계？통신？방송 등) 확보 ？ 전문인력을 통한 민자주차장 사업시행자의 수리·보수 관리감독 가능 ○ 부속시설 : 현 용도(근생) 유지 - 건축물 용도는 근린생활시설로서 판매시설 1개, 체육시설 1개소로 주변 지역의 근생 서비스 제공을 위해 현 용도(근생) 유지 ？ - 기존 부속시설 임차인과 분쟁 발생 대비 사업시행자 책임으로 부속시설 인계될 수 있도록 유의 필요 ？ 기존 근생시설 임차인 대상 퇴거 여부 최종 확인 및 재임대 방안 등 검토 (？서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례？ 제10조의2제2항 검토) Ⅴ 행 정 사 항 ？？ 시설물 보수？보강 ○ 시행시기 : `22. 3~4월 ○ 시행주체 : ○ 관리감독 : 서울시설공단 (주차시설운영처 주차시설팀) ○ 공 사 비 : ○ 공사범위 - 서울연구원 공공투자관리센터의 ？시설 점검보고서？ 중 보수？보강 항목 - 보수？보강 비용 : 260백만원(관리이행계획 시설 점검보고서) ？？ 서울시설공단 관리대행 시의회 동의 및 대행협약 ○ 시의회 동의 및 공단대행 협약 : `22. 4월 - 시의회(’22년 3~4월) 동의 후 대행협약 체결 ○ 관련근거 - 서울특별시 주차장설치 및 관리조례 제10조(공영주차장의 위탁관리) - 서울특별시 시설관리공단 설립 및 운영에 관한 조례 제19조(대행사업) - 서울특별시 공영주차장 관리대행 협약서 제2조 제3조 ○ 대행기간 : `22.01.01 ~ `24.12.31.(변경 예정) - 공영주차장 관리대행 협약서 기준일 내(`17.1.1~`21.12.31/연장예정) ？？ 인계 ？ 인수 ○ 일 자 : `22.05.16. (15일 전부터 사전준비) ○ 인 계 자 : ○ 인 수 자 : 서울특별시(주차계획과), 서울시설공단 ○ 주요내용 - 사용허가 재산 명세서 시설물 일체 - 시설물 준공도서 및 점검？안전진단 관련 도서 일체 - 건축물 관리대장 및 관리이행계획서 등 ？？ 리모델링 용역 및 유지 ？ 보수 우선 시행 ○ 시행주체 : 서울시설공단(주차시설운영처 주차시설팀) ○ 용 역 비 : - 발주방법 : 서울시설공단 협의 후 시행 ○ 공 사 비 : - 시행시기 : ‘22. 6 ~ - 붙임 1) 암사1동 민자주차장 관리이행계획서 1부. 2) 관리이행계획 관련 규정 1부. 3) 사업시행자(관리운영권자)의 보수？보강 내역 1부. 4) 서울시의 시설 유지？보수 내역 1부. <끝> 붙임 2) 관리이행계획 관련 규정 □ 관리이행계획 수립 ○ 기획재정부 ？민간투자사업 기본계획？ 일반지침 제54조의2 제54조의2 (관리운영권 설정기간 만료되는 사업의 추진방식 및 관리이행계획 수립 등) ① 주무관청은 관리운영권 설정기간이 만료되는 해당 시설의 경우 제54조제2항에 따른 시설점검 상태와 시설의 공공성, 재정집행의 효율성, 효율적 운영 주체 등을 고려하여 다음 각 호 중 어느 하나의 방식으로 사회기반시설사업을 추진할 수 있다. 1. 해당 시설을 신설？증설 또는 개량한 후 법 제4조 중 어느 하나의 방법으로 추진하는 방식 2. 공개경쟁 방법으로 민간에 운영을 위탁하는 방식 3. 주무관청 또는 공공부문이 관리？운영하는 방식 4. 국가 또는 지방자치단체 소유 시설의 관련 법률에 따라 해당 시설의 매각, 처분 등을 통해 주무관청이 수익을 실현할 수 있는 방식 ② 주무관청은 제1항 각 호의 어느 하나의 방식으로 사업을 추진하고자 하는 경우에는 관리운영권 설정기간이 만료되기 3년 전까지 공공투자관리센터의 장 또는 전문기관에 의뢰하여 다음 각 호의 사항을 포함하는 해당 시설의 관리이행계획을 수립하여야 한다. 1. 해당 사회기반시설을 지속적으로 유지해야 하는지 여부 2. 제1항 각 호의 방식 중 어느 방식이 가장 적합한지 여부 □ 관리이행계획 수립 절차 ○ KDI ？관리운영권 설정기간 만료사업에 관한 세부요령？ 13쪽 수행내용 수 행 자 비 고 공동시설점검 주무관청 및 사업시행자 관리이행계획수립 주무관청 전문기관 의뢰 시설의 수리？보수 사업시행자 공동시설점검 결과 시설 주무관청 무상인도 사업시행자 내구연한이 남아 있는 시설은 감가상각 처리 □ 시설점검 및 보수？보강 근거 ○ ？암사1동 473-3호 주택가 공동주차장 민자투자시설사업 실시협약？(`15.5.15) 제31조(협약의 종료의 일반적 사유 및 그 효과) ① 이 협약은 제32조에 의하여 중도 해지되지 아니하는 한, 이 협약서 제29조에 규정한 무상사용기간의 만료에 의하여 종료되고 그 경우 “을”의 관리운영권은 소멸된다. ② 이 협약이 무상사용기간의 만료로 종료하는 경우, “을”은 다음 각 호의 사항을 이행하여야 한다. 1. “을”은 무상사용기간 만료일 6월 전에 이 사업에 대하여 “갑”과 공동으로 시설점검을 실시한 후 무상사용기간 만료일에 주차장에 대한 관리운영권을 “갑”에 인계한다. 2. 위 시설점검 결과 본 주차장의 정상적인 기능유지를 위하여 수리 또는 보수가 필요하다고 인정되는 경우에는 무상사용기간 만료전까지 “을”의 비용으로 그 수리 또는 보수를 완료하여야 한다 붙임 3) 사업시행자(관리운영권자)의 보수？보강 내역 구 분 보수·보강 항목 공사비 (천원) 건축· 구조부분 1) 공용부(주출입구, 관리실, 화장실, 정화조 관리층 등) 손상 2,355 2) 주차구획선 손상 2,793 3) 옥탑지붕측 시설물 손상 1,348 4) 계단실 마감 손상 1,049 5) 외벽 균열 및 탈락 37,737 6) 주차장 벽체 손상 26,535 7) 기둥, 보 페인트 탈락 및 녹발생 3,315 8) 슬라브 손상 65,162 9) 고장력 볼트 조임 1,718 소 계 142,012 설비부분 1) 옥내소화전 교체 1,584 2) CO2 호스릴 교체 45,442 3) ABC 분말소화기 교체 387 4) 옥내소화전, SPK 펌프 교체 2,223 5) 화재수신반 교체 2,140 6) 발신기셋트 및 화재감지기 교체 1,733 7) 장내경보등 및 출차주의등 교체 2,023 8) 배수펌프 교체 2,540 9) 승객용 엘리베이터 및 관련 설비 교체 56,642 소 계 114,714 기 타 1) 시설 인계 전 시설 미화 정비 3,000 합 계 259,726 ※ 서울연구원 공공투자관리센터 암사1동 관리이행계획 시설점검보고서 발췌 붙임 4) 서울시의 시설유지 보수？보강 내역 □ 시설유지 보수？보강 비용 : 623백만원 ○ 기능유지 보수？보강 : 11백만원 구 분 보수·보강 항목 공사비 (천원) 설비 부분 1) 주차구획 전등 교체 3,749 2) 주차통로 전등 교체 3,234 3) 진？출입구 전등 교체 1,848 4) 옥상 사각 투광등 교체 2,107 합계 10,938 ○ 시설 수준 및 성능 향상 : 612백만원 구 분 시설 수준 및 성능 향상 항목 공사비 (천원) 건축·구조 부문 1) 외벽 개선 52,660 2) 공영주차장 관련 시설물 설치 1,000 소 계 53,660 설비부문 1) CCTV 관련 설비 교체 15,739 2) 벽부등, 직부등, 유도등 교체 4,495 3) 주차장 소방설비 개선 388,094 4) 주차관제설비 교체 61,163 5) 전기자동차 충전설비 구축 89,301 소 계 558,792 합 계 612,452 ※ 서울연구원 공공투자관리센터 암사1동 관리이행계획 시설점검보고서 발췌

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