다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변](국민신문고)민원인은 오히려 속은건데 님 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은“차임연체로 인한 계약해지”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 1. 주택임대차보호법상 주거용 건물의 의미 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되고(법 제2조), 주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상에 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제용도에 따라서 정하여야 하며, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다(대법원 1995.4.15.선고 94다52522 판결). 따라서 귀하께서 거주하시는 곳이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 귀하가 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고, 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하였다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 2. 연체차임으로 인한 임대인의 계약 해지 가부 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 이 때 2기는 연속의 연체일 필요는 없으며,‘2기의 차임액에 달하는 때’의 의미는 연체한 차임의 합산액이 2회분을 초과하는 경우를 말합니다. 따라서 귀하께서는 매월25일 41만원을 월 차임으로 납부하는 계약을 체결하였으므로, 해지통고 당시 연체된 금액이 82만원을 초과하여야 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 3. 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 차임지급 거절 가부 임대인의 수선의무에 속하는 것을 임차인이 대신한 경우에는 임차인은 즉시 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항). 다만 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 임차인이 차임 지급을 거절할 수 있는지와 관련하여서 판례는 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 경우에는 ‘그 한내에서만’ 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 ‘그 전부의 지급을 거절할 수는 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결 참조). 위의 답변은 귀하께서 질의하신 사실만을 기반으로 작성된 것이므로, 구체적인 사실관계에 따라서 다르게 판단될 수 있음을 양해하여 주시기 바랍니다. 구체적인 상담을 원하시는 경우 가까운 지역 대한법률구조공단(국번없이 132) 또는 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민센터)에 관련된 모든 자료를 지참하시어 대면상담을 받아보시기를 권유 드립니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 정소영 전월세팀장 전월세팀장 代배민경 주택정책과장 08/06 김선수 협조자 시행 주택정책과-1020 ( ) 접수 ( ) 우 / 전화 /전송 / / 부분공개(6)

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