다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거정비과-242 결재일자 2021. 1. 7. 공개여부 부분공개(5 6) 방침번호 시 민 주무관 센터장 주거정비과장 안준영 오종규 01/07 진경식 협조 주거정비행정팀장 김중태 「정비사업 유형별 관리처분계획 실태조사 및 제도개선 용역」서면자문 결과보고 2021.1 주택건축본부 (주거정비과) 「정비사업 유형별 관리처분계획 실태조사 및 제도개선 용역」 서면자문 결과보고 Ⅰ 회의개요 ○ 자문일시 : ’20.12.26(수)~’21.1.6(수) ○ 자문위원 : ○ 내 용 : 중간보고 서면자문 실시 Ⅱ 자문결과 ？ 분석틀 ○ 관리처분계획 원칙은 「도시정비법 제76조제1항제1호」에 따른 균형배분, 합리적 이용을 바탕으로 변경 ○ 관리처분계획 및 관리처분계획인가 비교 (참조 : 관련 판결내용) 구분 관리처분계획 수립 등 관리처분계획 인가 주체 조합 등 사업시행자 인가권자(행정청) 법적 성격 기본행위 보충행위 조합이 행정주체의 지위에서 행하는 독립된 행정처분 행정청이 관리처분계획의 법률상 효력을 완성시키는 행정처분 ？ 쟁점사항 정리 - 2. 보류지 산정기준 및 처분절차 - 김병춘 위원 : 표준정관, 서울시 조례 상 보류지 산정기준이 상이함. 市 조례 기준은 토지등소유자에게 분양하는 세대수, 표준정관 상은 건립세대수를 기준으로 함. 기준을 명확하게 제시하거나, 표준정관의 내용으로 정관변경 필요 - 분양대상자 누락, 착오 및 소송 등에 따라 보류지를 처분하고 잔여분이 있을 경우에는 30세대 미만인 경우에는 임의분양이 가능함. 4. 국공유지 매수시기 및 절차 - 김병춘 위원 : 분양신청 기간 내 점유자의 매수 의사표시만으로는 부족하며, 매매계약을 직접체결하거나, 조합에 계약체결을 위임계약서를 제출하여야 분양신청이 가능하도록 제도개선이 필요함. - 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제55조 개정건의 「도시 및 주거환경정비법」제98조(국유·공유재산의 처분 등)제6항 개정 건의 기정 개정 - 사업시행계획인가 전 재산관리부서와 무상양도 협의를 완료하여 매각 대상 국·공유지가 결정되고 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지됨. - 류점동 위원 : 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품관리법」에서 정하며 국공유지 관리청에서 매매가격을 재평가하여 매각가격을 결정함. 5. 사업성 분석 방법 - 이은숙 위원 : 조합방식의 경우 사업성 분석을 위해 비례율이 가장 많이 사용되고 있고, 그 이외 중소규모 정비사업이나 사업성이 다소 불투명한 정비사업의 경우가 도급제, 지분제를 사용하고 있음. 이와 더불어 토지등소유자 방식(소수의 토지등소유자가 사업을 하거나 또는 다수의 토지등소유자가 있다가 최종 사업시행자가 되는 토지등소유자 1인만 남는 경우의 사업)은 “지분율”이라는 방식으로 관리처분을 하고 있음. - 지분율 방식은 토지등소유자 방식에 사용되고 있는 방식으로, 사업시행자 자격을 득한 토지등 소유자가 사업에 대한 손익을 모두 감수하는 대신 시행자가 아닌 토지등소유자는 본인의 종전자산평가액에 개발사업에 따른 지가상승액(종후 대지평가액에서 종전토지건물원가와 대지조성을 위한 비용을 뺀 개발 후 지가 순수 상승액)을 배분받아 관리처분하는 방식으로 지분제와 유사한 방식 ▶ 지분율 산식 분양대상자투자금액(종전토지 및 건물평가액 + 분양예정의 대지평가차액 + 비용부담액) 지분율 = ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 총사업비(분양예정의 대지평가액 + 신축건물시설평가액) ▶ 분양예정의 대지평가차액 (분양예정의대지평가액 - 대지조성비 - 종전토지및건물평가액) × 분양대상자별 종전 토지 및 건물평가액비율 ▶ 분양대상자별 권리가액 분양대상자별 분양기준가액(권리가액) = 종전토지 및 건물 감정평가액 + 분양예정의 대지평가차액 - 김병춘 위원 : 서울은 일반분양 후 전매제한 등으로 사실상 거래가 불가하여 분양계약 체결이 곧 거래시세가 되고 있음. 종료가격 산출 시 주변시세를 반영하게 하는 것은 상당한 괴리가 발생될 수 있음. 7. 분양신청 공고 및 통지 - 김병춘 위원 : 표준정관 제7조 개정 필요 - 사업시행계획 고시일(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 토지등소유자에게 개별 통지 및 공고하여야 함. - 평가업자 선정을 위해서는 구청에 예상평가수수료를 예치하여야 함. Ⅲ 향후계획 ○ 중간보고 : ’21. 1월 22일(금)(예정) Ⅳ 행정사항 ○ ○ 예산과목 : 사람 중심의 정비사업 추진, 주민 중심의 정비사업 추진, 정비사업 분석 진단을 통한 코디네이터 제도의 실시, 사무관리비. 끝.

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주거정비과-242

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