다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변](국민신문고)주택 임대차 보호상담 입니다~ 도와주세요 님 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(접수번호: )에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은“관리비와 전월세상한제”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 관리비를 정의하는 일반규정은 없으므로 관리비의 포함내역, 비용, 증액 가부 등은 당사자 간의 합의로 정해지는 것이 원칙입니다. 이에 대하여 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 계약서 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하고 있습니다. 따라서 임대차계약을 체결하거나 또는 보증금 또는 월세를 증액하는 과정에서 드러나는 관리비의 성격이 임대 건물 관리 및 유지비용인지, 아니면 실질적 차임(월세)의 성격으로 지급된 것인지에 따라 전월세 상한제의 적용범위가 달라질 여지가 있습니다. 이와 관련하여 정면으로 설시한 판례는 없으나, ‘부당이득청구 소송’에서 월 관리비가 실질적으로 월 차임에 해당한다고 판시한 사례는 있습니다(서울중앙지방법원 2019. 1. 16. 선고 2017가합577445 판결 참조). 위 판례에서 고려되어 인정된 사실은 다음과 같습니다. ① 임대차계약을 체결하면서 관리비를 실제로 관리에 소요되는 금원이 아니라 차임과 같이 정액으로 지급하기로 약정한 사실 ② 임대차계약서에 의하면 경제여건에 현저한 변동이 생긴 경우 임차인와 임대인는 협의하여 임대료 및 관리비를 조정할 수 있고(제8조), 임대료 및 관리비를 2개월 이상 연체한 경우 임대인은 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있으며(제11조 제1항 제1호), 임차인이 계약 종료 이후 임대차목적물을 반환하지 않을 경우 임대료와 관리비의 150%에 해당하는 금액을 불법점유에 대한 배상금으로 임대인에 지급하여야 하는 등(제19조 제3호) 임대료와 관리비를 합하여 차임과 같이 취급하고 있는 사실 ③ 임차인은 임대인에 차임 감액을 요청하면서 임대료와 관리비를 합한 금액을 기준으로 차임 감액을 요청한 사실 ④ 임차인은 관리비를 지급하는 이외에 별도로 전기료, 수도료, 청소비 등을 납부하였던 사실 이러한 요건에 해당하는 경우 “임대차계약상 관리비는 그 명칭에도 불구하고 임대료와 합하여 실질적으로 차임의 성격으로 지급된 것으로서 임대인의 수선의무 이행이나 관리를 전제로 지급된 금원이라 하기 어렵다”고 판단됩니다. 따라서 귀하께서는 우선적으로 공동주택관리법에 따라 임대인에게 관리비에 대한 정확한 내용증명을 요구하시고, 만일 관리비 상승에 타당한 이유가 없으며 실질상 월세의 증액으로 판단되는 경우에는 주택임대차보호법의 전월세 상한제를 주장하여 5% 제한을 요청할 수 있을 것으로 생각됩니다. 다만 이는 담당자 개인의 법률적 의견이며 전월세상한제와 관련하여 현재까지 법원에서 판시한 바가 없으므로 이에 대하여는 정확하게 판단하기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ④ (생략) 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에만 공개할 수 있다. 1. 제2항에 따른 관리비 2. 제3항에 따른 사용료 등 3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 공동주택관리정보시스템 공개는 생략할 수 있으며, 구체적인 공개 내역ㆍ기한 등은 대통령령으로 정한다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1599)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 정소영 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 07/02 김정호 협조자 시행 주택정책과-11936 ( ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 / 전화 /전송 02-2133-0752 / / 부분공개(6)

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