다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시계획과-8504 결재일자 2021. 6. 28. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제122호 시 민 ★주무관 종합계획팀장 도시계획과장 도시계획국장 행정2부시장 임동수 신현석 조남준 이정화 06/28 류훈 협 조 전략계획과장 윤호중 공공기획팀장 심소희 주무관 박지오 컴팩트시티 실현 및 주택공급 확대를 위한 역세권 활성화사업 재편 추진계획 2021. 6. 서 울 특 별 시 (도 시 계 획 과) 컴팩트시티 실현 및 주택공급 확대를 위한 역세권 활성화사업 재편 추진계획 역세권을 복합개발하여 대중교통 및 시민활동 중심의 공간구조로 활성화하고, 주택공급 확대 등 주요시책에 대응코자 역세권 활성화사업을 본격 확대 추진 ※ 區 권한 및 책임강화 계획(안) 수립, 주택면적 확대？절차 간소화, 대상지 상시 접수 등 Ⅰ 사업개요 ？ 추진배경 및 취지 ○ ？2030 서울플랜」에서 제시하는 컴팩트시티 공간구조 및 중심지 체계 (상업지역 지정)를 실현하는 구체적 수단으로 역세권 활성화사업 도입(？19) ○ 역세권 중심 공간구조를 실현하고 주택공급 확대 등 주요 시책에 대응하기 위해 역세권 활성화사업을 재편, 본격 추진 ？ 사업의 정의 및 범위 ○ (정의) 역세권 복합개발을 통해 역세권을 대중교통 및 시민활동의 중심으로 활성화하면서 공공기여를 활용하여 지역필요시설 건립 - 용도지역 변경에 따른 증가용적률의 50%를 공공임대시설(주택·상가) 및 생활SOC 등으로 공급 용도지역 변경 (입지요건 부합 시) → 용적률 증가 (지렛대) ↗ (증가용적률 1/2) 역세권 활성화 필요시설 확충 ↘ (증가용적률 1/2) 민간사업 유인 동력 활용 ○ (범위) 승강장 경계부터 반경 250m 이내에서 가로구역 기준으로 설정한 역세권 대상 (개통예정역 포함 307개 역세권 有) - 도로, 면적, 노후도 등 대상지 요건 모두 충족 시 ？ 추진 경위 ○ ？19.06. : 역세권 활성화 추진계획 수립 - 사업 개념, 운영기준 및 추진절차 등 마련 ○ ？19.09. : 역세권 활성화 시범사업 추진계획 - 시범사업지 5개소 선정, 추가 8만호 연도별 공급계획 수립 ○ ？19.10. : 시범사업 5개소 기본구상(안) 마련(~？20.4.) - 사업지별 총괄기획가 지정, TF 및 지원 자문단 구성·운영 ○ ？20.04. : 시범사업 및 1단계 확대사업 추진계획 - 1단계 확대사업 대상지 12개소 선정, 조례 제정 등 제도정비 ○ ？20.05. : ‘역세권 활성화사업 운영 및 지원 조례’ 제정 ○ ？20.06. : 역세권 활성화 실행계획 수립 용역 착수 - 사업 추진현황 분석, 제도개선사항 도출, 사업 확대방안 마련 등 ○ ？21.05. : 선도사업(시범사업 및 1단계 확대사업) 13개소 추진 중 - 시범사업 5개소 기본구상(안) Ⅱ 사업 추진현황 ○ 선도사업 총 13개소 추진 중 (시범사업 5개소+1단계사업 8개소) - 동북권 4개소, 서남권 6개소, 서북권 1개소, 동남권 2개소 ※ 지역균형발전 고려하여 강남3구 제외 - 당초 1단계 사업으로 12개소 선정, 주민동의 부족으로 4개소 제외 ※ 은평구 연신내역 2개소, 금천구 시흥사거리역·신독산역 ○ 市-區-전문가 등 협력체계 구성·운영하여 기본구상(안) 마련 - (실무 TF) 개발방향 초기 논의 (본격 TF) 사업계획 기본구상(안) 검토 - (지원 자문단) 사업지별 총괄기획가 지정, 기본구상(안) 논의, 자문 Ⅲ 평가 및 분석 ○ 사업추진에 대한 자치구, 시민 반응 긍정적 - ？2030 서울 생활권계획」으로 자치구별 배분된 상업지역 물량 실현을 통해 지역필요시설 및 분양주택 공급, 지역 활성화 도모 - 자치구 및 시민들로부터 사업 확대추진 요구 지속 ○ 제도의 안정적 정착을 위해 선도사업 측면으로 그간 제한적 사업 운영, 시범사업 마무리 단계임을 고려하여 사업 확대추진 검토 필요 - ？19년 5개소, ？20년 12개소(4개소 중단) 선정, 市 주도 계획(안) 수립 ○ 도시관리계획 변경까지 장기간 소요, 신속추진 위해 절차 간소화 필요 Ⅳ 재편계획 ？ 추진 방향 기 정 역세권 중심 新 공간구조 실현 + 민간참여에 기반한 주택공급 확대 확 대 ① 자치구 주도 계획(안) 마련 ② 주거면적 확대 및 절차 간소화 ③ 사업 대상지 상시 접수 區 : 계획(안) 작성, 입안 市 : 계획(안) 상정, 심의 평형 다양화(85㎡까지) 공동위 심의로 계획결정 등 주민 → 자치구 상시 신청 市 정기적으로 대상지 선정 ① 자치구 주도 사업계획(안) 마련 (현행) 市 주도로 계획(안) 수립 후 區 입안(市 주관 TF 운영) ⇒ (변경) 區에서 계획(안) 수립 및 입안(계획수립·입안 주체 일원화) ○ 자치구 주도 TF운영 등 실무검토를 통해 기본구상(안) 마련 - 사업 운영기준 등 관련 규정 준수여부 확인 및 계획 초안 작성 ○ 입안 전 전문가 자문, 사전 공공기획 지원으로 기본구상(안) 내실화 - 구상(안) 마련 시 및 입안 전 전문가 자문 2회 개최, 필요 시 공공기획 지원 ⇒ 입안권자인 區 권한 및 책임 강화하여 적극적 대상지 발굴 유도, 필요 시 공공기획 도입하여 자치구 상업지역 배분물량 활용 지원 ② 주거면적 확대 및 절차 간소화 【 공공임대주택 면적 확대 】 (현행) 60㎡ 이하 ⇒ (변경) 85㎡ 이하 - 60㎡~85㎡ 규모의 평면 선택 폭을 넓혀 장기전세주택을 확보하는 등 다양한 주거수요에 대응하고 주택공급 시책 실현 【 절차 간소화 (건축허가방식) 】 (현행) 상업지역 변경 시 시의회 의견청취, 도계위, 공동위 심의 ⇒ (변경) 국토법 시행령 개정으로 공동위 심의로 결정 - 국토계획법 시행령 개정(？21.4.26 시행)에 따라 역세권 내 지구단위계획의 용도지역 간 변경을 공동위 심의만으로 결정 ※ 도시정비형 재개발 방식은 도계위 심의로 결정 ■ 관련 법령 현황 【 국토계획법 시행령 제45조 (지구단위계획의 내용) 】 ② ...이 경우 법 제51조제1항제8호의2 및 제8호의3에 따라 지정된 지구단위계획구역에서는 제30조 각 호에 따른 용도지역 간의 변경을 포함한다. 【 국토계획법 제51조 (지구단위계획의 지정 등) 】 ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다. 8의2. 도시지역 내 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 【 국토계획법 시행령 제43조 (도시지역 내 지구단위계획구역 지정대상지역) 】 ① 법 제51조제1항제8호의2에서 "대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역"이란 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 2. 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역 (？21.4.26 시행) ③ 사업 대상지 상시접수 (현행) 市에서 비정기적 공모 시행(연평균 1회) ⇒ (변경) 區에서 상시접수, 정기적으로 市에서 수합·선정(자문회의 개최) ○ (민간) 사업추진 희망 시 신청서 작성, 자치구 제출 - 용도지역 변경, 공공기여 계획 등 개략적 사업계획(안) 포함 ○ (區) 신청서 계획(안)의 적정성 검토 후 市로 대상지 선정 요청 - 자치구 단위 우선순위 부여 등 검토의견 작성 ○ (市) 대상지 선정 위한 전문가 자문회의 개최(분기별1회, 필요시 수시 개최) - 지원 자문단 위원으로 구성·운영, 검토기준에 따라 추진 여부 등 자문 ⇒ 사업 실현성, 지역활성화 효과 등 고려한 적정 대상지 선정으로 민간재원 및 행정력 낭비 방지, 사업 신속추진 ■ 사업 대상지 검토 주요기준(안) ① 중심지 위계, 입지특성, 개발영향 등 고려한 용도지역 변경 적정성 ② 공공임대주택, 생활SOC 등 지역필요시설 공급에 따른 지역활성화 효과 ③ 원활한 사업추진 위한 자치구 및 토지주 사업추진 의사 및 여건 ④ 필요 시 시책사업과 연계한 정책목표(장기전세주택 등) 달성 고려 등 ？ 선도사업 추진결과에 따른 운영기준 개정 ○ 총괄표 연번 구분 당초 변경 비고 1 용도지역 변경 최대 3단계까지 변경 (위원회 심의를 통해 결정) 2단계까지 변경 원칙 (예외적으로 3단계까지 가능) 위원회 인정 시 2 소유권 변동제한 도시관리계획 제안(접수) 시점 기준으로 3년 이상 소유권 변동이 없는 대상지 사업대상지로 통보받은 날부터 도시관리계획 제안(접수) 시점까지 소유권 변동이 없는 대상지 3 공공기여 시설 3가지 유형 중 유연하게 적용 공공시설 운영기준에 부합하도록 설치 시설별 최대 비율 규정(별도 유형제시 ？) 지상층 저층부 설치 원칙 명확화 4 기타 공공임대주택 전용면적 60㎡ 이하 사업추진 법적 근거 미비 주민공동시설 설치면적 100㎡ 이상 일부 공공기여시설 용어 정의 없음 지원 자문단 운영근거 없음 공공임대주택 전용면적 85㎡ 이하 사업추진 법적 근거 명확화 세대 수에 따라 주민공동시설 규모 차등화 공공기여시설 용어 정의 추가 지원 자문단 운영근거 신설 ① 용도지역 상향은 2단계까지 변경 원칙, 예외적으로 3단계 가능 - 역세권 활성화 기능 및 공공기여시설 필요성 등 3단계 상향의 당위성을 사업자가 제시하고 위원회에서 인정 시 가능 ② 소유권 변동 제한 조건 개선하여 불필요한 개발저해 요소 방지 - 선도사업 추진 시 지가 상승과 무관한 소유권 변동 사례 발생하여 개선 (현행) 도시관리계획 제안(접수) 시점 기준으로 3년 내 (개선) 사업 대상지로 통보받은 날부터 도시관리계획 제안(접수) 시점까지 ※ 단, 도시정비형 재개발사업 방식은 도시정비법 규정에 따름 ③ 공공기여시설 설치 비율 및 위치 등 기준 명확화 - 공공임대주택은 설치 최소비율(30%)을 제시하고 타 시설은 설치 최대비율(50%)을 제한, 위원회 심의를 통해 완화 가능(별도의 유형 제시는 지양) - 지상층 저층부 설치 원칙, 지상 1,2층이 아닌 경우 전용통행로를 설치하고 동일한 층에 집중적으로 계획 조건 ④ 기타 사항 - 장기전세주택 확대 위해 공공임대주택 면적 기준 완화(전용면적 85㎡ 이하) - 사업 추진 법적 근거 명기 → 국토계획법 제51조제1항제8호의2에 따라 복합적 토지이용 증진 필요지역인 역세권에서 시행하는 사업 - 조성 세대수 규모에 따라 주민공동시설 설치면적 차등화 (100㎡ 이상 ⇒ 100세대 미만 100㎡, 100~300세대 150㎡, 300~363세대 200㎡ 등) - 공공기여시설 용어정의 추가(공공임대상가, 공공임대산업시설, 지역필요시설 등) - 대상지 선정, 사업계획(안) 검토를 위한 ‘지원 자문단’ 운영 근거 추가 - 체계적인 공공공간 및 건축 계획 수립을 위한 가이드라인 마련 등 Ⅴ 행정사항 ？ 추가 8만호 주택공급 목표 수립 ○ 연도별 공급계획 목표(준공 기준) ？ ‘역세권 활성화 지원 자문단’ 구성 및 운영 ○ 원활한 사업 추진을 위해 전문가 그룹 자문 지원 - 도계위 및 공동위 위원으로 자문단 구성하여 정기적으로 운영 - 사업 대상지 선정 검토, 사업계획(안) 조정 및 대안제시 등 자문 - 기타 역세권 활성화를 위한 발전방향 논의 등 ？ 자치구 설명자료 배포 및 홍보계획 ○ 市-區 협력체계 강화를 위한 자치구 설명자료 배포 - 대상 : 25개 자치구 관련 부서 ※ 코로나19 상황 고려 설명회 미개최 ○ 역세권 활성화사업 민간 홍보(？21. 7월 ~) - 방법 : 포스터·리플릿 제작 배치(동주민센터, 25개 자치구 민원담당 부서), 보도자료 배포 및 SNS 활용 홍보 - 내용 : 역세권 활성화사업의 취지, 추진절차 및 방법 등 안내 ？ 향후 계획 ○ ？21.06. : 자치구 설명자료 배포, 홍보물 작성 ○ ？21.07.~ : 보도자료 배포, 대상지 상시 접수 등 확대 추진 붙임 1. 사업 운영기준 개정(안) 및 전후 비교표 1부. 2. 사업 대상지 신청서 양식(안) 1부. 3. 역세권 활성화 지원 자문단 명단 1부.

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본청

도시계획과-8504

D0000042876085