다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택과-7753 결재일자 2021. 5. 13. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제89호 시 민 수습사무관 공동주택계획팀장 공동주택과장 주택기획관 주택건축본부장 행정2부시장 김범준 김용배 진조평 이진형 김성보 05/13 류훈 협 조 건축기획과장 代유옥현 주택정책과장 김정호 서울시 공동주택 품질점검단 추진계획 2021.05 주택건축본부 (공동주택과) 서울시 공동주택 품질점검단 추진계획 주택법령 개정에 따라 품질점검단을 설치·운영하여 공동주택의 시공품질 향상 및 하자분쟁을 최소화하고, 서울시민들의 쾌적한 주거환경 확보 및 주거만족도 향상에 기여하고자 함 I 추진개요 ？？ 추진 근거 ○「주택법」제48조의3 (신설, ’20.1.23) - 품질점검단의 설치 및 운영 등 ○「市주택조례」제14조, 제15조 (신설, ’21.1.22) - 공동주택 품질점검단의 설치 및 품질점검 대상, 품질점검단의 구성 및 운영 ？？ 추진 배경 ○ 기존에 시행되던 입주예정자 사전방문은 실효성 부족 - 기존의 사전방문은「주택공급에 관한 규칙」에 따라 임의적으로 실시 - 입주예정자들은 전문지식이 부족하여 공용부분에 대한 점검을 하기 어려움 ○ 사전방문의 실효성을 확보하기 위해 입주예정자 사전방문 주택법 시행규칙 제20조의2 1항에 따라 입주예정자들이 입주지정기간 개시일 45일 전까지 2일 이상 해당 주택을 방문하여 전유부분 등의 공사 상태를 미리 점검하는 절차 의무화 및 품질점검단 설치근거를 마련 (주택법 제48조의2, 제48조의3) - 300세대 이상인 품질점검대상을 150세대 이상으로 강화 (市주택조례 제14조) - 골조공사 후 1개월 내 품질점검 절차를 추가 (市주택조례 제15조) ※ 전국 11개 시도에서 품질점검단을 운영 중 시 행 : 경기, 세종, 인천, 울산, 대구, 대전, 광주, 충남, 전북, 전남, 경남 미시행 : 서울, 부산, 강원, 충북, 경북, 제주 ○ 우리나라는 주거유형 중 공동주택의 비율이 매우 높고 전국 77% (통계청,’19), 서울 70% (서울 열린광장,’19) , 최근 공동주택의 입주 후 하자관련 분쟁 빈발하여 국토부 하자심사·분쟁조정위원회에 최근 6년간 공동주택 관련 23,000여건 조정 요청 접수 입주 전 하자의 선제적 예방 필요 ？？ 추진 경위 ○ 자치구 및 전문가 자문회의 (’21.3.24) - 운영방식, 점검방법 등 품질점검단 운영 관련 세부사항 논의 ○ 공동주택 품질점검단 시행 관련 자치구 의견조회 (’21.4.22) - 운영방식(市 총괄, 區 집행), 이의신청 절차 등에 대한 자치구 의견 수렴 ○ 신임시장 업무보고(’21.4.12) 및 시의회 업무보고(’21.4.26) II 현황 및 문제점 ？？ (운영계획 부재) 품질점검단의 설치·운영과 관련된 서울시 주택 조례가 개정되었는데 조직·예산 등 관련 운영계획 부재 ○ (조직) 공동주택의 주택건설사업을 담당하는 市사업부서가 많아 주택건축본부 6개과, 도시재생실 3개과 품질점검단 운영 주체 불분명 [ 연도별 사업종류별 준공예정 단지수 (출처 : 건축행정시스템 세움터) ] 종류 연도 재건축 재개발 건축허가 재정비촉진 기타 계 ’21 (7월 이후) 5 2 14 2 11 34 (17,107세대) ’22 20 6 15 19 16 76 (52,439세대) ’23 20 10 23 11 15 79 (65,564세대) ○ (매뉴얼) 품질점검의 체계적 시행을 위한 품질점검 체크리스트, 하자판정 기준 등 각종 세부 매뉴얼 부재 ○ (예산) 품질점검단 제도가 시행되었으나, 준비 및 운영예산 미편성 ？？ (민원) 입주예정자 및 사업주체들의 문의 증가 ○ (입주예정자) 안심하고 입주하기 위한 품질점검 요청 문의 증가 ○ (사업주체) 품질점검에 대비하기 위한 운영계획 문의 증가 III 추진계획 1 품질점검단 운영 및 구성 ① 운영방식 ？？ 서울시 : 운영 총괄 ○ (매 뉴 얼) 품질점검 체크리스트, 하자 판정 기준 등 수립 ○ (점 검 단) 품질점검단 인력풀 구성 - 市 담당사업 품질점검 수행 및 품질점검 분쟁조정위원회 운영 ○ (결과관리) 점검 결과를 취합하여 담당자 교육, 매뉴얼 피드백 등에 활용 ？？ 사용검사권자(자치구) : 점검 집행 ○ 자치구별 담당사업 품질점검 집행 - 市 점검단 인력풀을 활용하여 점검 집행 후 市에 분기별 결과보고 및 점검결과에 대한 민원처리 ※ 기존에 품질점검을 집행 중이던 자치구는 區 소속 전문가 활용 가능 ② 품질점검단 구성 ？？ 구성기준 ○ (자격) 주택건설 관련 각종 분야에서 전문성을 갖춘 건축사, 기술사 등의 전문가로 구성 (주택법 시행령 제53조의4, 붙임2 참조) ○ (규모) 품질점검단은 총인원 500명 이내로 구성하고, 현장방문을 위한 품질점검반은 단지 당 15명 이내 선임 (市 주택조례 15조) ○ (분야) 건축·구조·조경·기계·소방·전기·토목·통신·교통 (市주택조례 15조) ○ (임기) 2년, 두 차례 연임 가능 (주택법 시행령 제53조의4) ？？ 구성규모 : 총인원 200명 내외 점검분야별 점검위원 구성규모 예시 안 (단위 : 명) 분야 계 건축 구조 조경 기계 소방 전기 토목 통신 교통 인원 200 50 30 30 15 15 15 15 15 15 - 품질점검위원 선정은 공모공고(관련협회 추천 등) 후 별도 위원선정위원회를 통해 확정 (별도 방침 시행 예정) ※ 시공사 근무 경험 등 현장경험이 풍부한 전문가 우선선발 예정 ③ 품질점검반 구성·운영 ？？ 구성기준 ○ 1000세대까지는 기본인원 배정 - 1차점검 : 5개 분야(건축·구조·기계·전기·통신) 전문가 각 1인 - 2차점검 : 9개 분야 전문가 각 1인 ○ 1000세대 초과 2000세대 이하 단지는 기본인원에 건축 전문가 1인 추가 배정 ○ 2000세대를 초과하는 1000세대마다 건축,구조,조경 등 현장 필요분야 전문가를 1인씩 추가하여 최대 15명 까지 배정 ？？ 점검위원 선정 및 관리 ○ 순차적 균등 배분 원칙에 따라 점검일자를 협의하여 위원별 점검건수가 편중되지 않도록 관리 ○ 개별 점검물량에 따라 점검일자 확정 후 점검 요청하고, 참석여부 등 지속 관리 (위원별 참석률은 연임여부 등 결정 자료로 활용) ○ 점검위원 선정 절차도 점검물량 확인 ⇒ 점검일자 확정 ⇒ 점검요청 및 참석확정 ⇒ 품질점검 자치구 자치구 자치구 ？ 위원 위원 ※ 품질점검반장은 건축 전문가 중 경험이 가장 많은 위원으로 선정 2 품질점검단의 기능 및 절차 ① 품질점검단의 기능 ？？ 점검목적 ○ 신축 공동주택의 하자 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함 (주택법 제48조의2 ②) 를 최소화하고, 공사관계자(시공자,감리자 등) 들의 품질점검에 대비한 양질시공 유도 ？？ 점검대상 (市 주택조례 제14조) ○ 민간 사업주체가 건설하는 150세대 이상의 공동주택(주상복합 포함) ？？ 점검방법 (주택법 시행령 제53조의5 ②) ○ 건축·구조·조경 등에 대한 시공품질을 품질점검 체크리스트·공동주택 관련 법령·설계도서·마감자재 목록표 등 관련 자료를 토대로 점검 - 품질점검 체크리스트는 LH 등 관계기관 참조 마련 - 추후 용역을 통해 市 고유 체크리스트 등 품질점검 매뉴얼 수립 ？？ 점검부분 (주택법 시행령 제53조의5 ②) ○ (전유부분) 일부세대(최상층 1세대 포함 3세대) 점검 (市 주택조례 제15조) ※ 전유부분의 하자는 사전방문 시 입주예정자들이 직접 점검 ○ (공용부분) 단지 공용부분 및 세대 공용부분 점검 - (단지공용) 주차장, 단지 내 조경 등 단지 공용부분은 전수조사 - (세대공용) 외벽, 주계단 등 세대 공용부분은 전유부분을 점검하는 경로와 공통되는 부분만 점검 ○ (요청사항) 입주예정자와 사업주체의 하자판단여부가 달라 사용검사권자에게 하자판별을 요청한 부분 중 사용검사권자가 자문을 요청한 사항 ？？ 점검시기 ○ 1차점검 : 골조공사 후 1개월 이내 - 市 주택조례 제15조에 따라 입주예정자의 1/10이상이 요구 시 점검 ○ 2차점검 : 입주예정자 사전방문 후 10일 이내 - 주택법 시행규칙 제20조의4에 따라 의무점검 ② 품질점검 절차 ？？ 품질점검 신청 및 계획수립 (주택법 시행규칙 제20조의4 ②) ○ 사업주체는 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 사용검사권자에게 사전방문계획을 제출하여야하고, 사용검사권자는 사전방문기간 종료일로부터 10일 이내 품질점검단이 방문하도록 점검계획을 수립 ？？ 현장 품질점검 ○ 품질점검 체크리스트, 설계도서 등을 지참하여 현장 품질점검 실시 ○ 품질점검반장의 주도 하에 점검 실시 < 현장 품질점검 절차 > ◆ 참석자 : 점검위원, 담당 공무원, 사업주체, 입주예정자, 시공 및 감리 - 입주예정자는 구청장에게 참관을 신청할 수 있고, 참관 신청절차, 참관인단 규모, 참관방법 등 필요한 사항은 구청장이 정함 (市 주택조례 제15조 3항) ◆ 준비사항 - (점검위원) 품질점검 체크리스트, 하자판별기준 등 - (사업주체) 설계도서, 마감자재 목록표, 입주자 모집공고 등 - (시공 및 감리) 설계도, 시방서, 내역서, 사전방문결과 등 ◆ 점검절차 시작 현장 품질점검 총평 및 의견교환 점검위원 소개 및 절차 설명 공사현황 개략설명 및 질의응답 입주자 건의사항 제시 분야별 현장 점검 점검결과 총평 (우수사항, 지적사항 등) 입주자 질의 및 시공·감리자 의견제시 ？？ 점검 결과통보 (주택법 시행규칙 제20조의4 ⑤) ○ 품질점검단은 점검일로부터 5일 이내 자치구에게 결과통보 ？？ 의견청취 및 조치명령 (주택법 시행령 제53조의6 ①,②,③) ○ 품질점검단으로부터 점검결과를 통보받은 자치구는 의견청취를 위해 사업주체에게 즉시 통보 ○ 품질점검단의 지적사항에 대해 이의가 있는 사업주체는 결과를 통보받은 날로부터 5일 이내 관련 자료를 첨부하여 자치구에 제출 ○ 사용검사권자는 제출받은 의견을 검토 후 하자에 해당된다고 판단되면 의견 제출일로부터 5일 이내 보수·보강 등의 조치명령 ？？ 1차 이의신청 (자치구) (주택법 시행령 제53조의7) ○ 사업주체가 사용검사권자의 조치명령에 이의신청을 하려는 경우, 조치명령을 받은 날부터 5일 이내 사용검사권자에게 관련 자료 제출 ○ 사용검사권자는 이의신청을 받은 날부터 5일 이내 사업주체에게 검토결과 통보 ？？ 2차 이의신청 (서울시) ○ 사업주체가 1차 이의신청결과에 불복할 경우, 결과를 통보받은 날부터 5일 이내「품질점검 분쟁조정위원회」에 관련 자료 제출과 함께 2차 이의제기 신청 ○ 서울시는 2차 이의신청을 받은 날부터 5일 이내「품질점검 분쟁조정위원회」를 구성하고, 위원회의 점검결과를 점검일로부터 5일 이내 사업주체에게 통보 ？？ 하자보수 (주택법 시행령 제53조의6 ⑥) ○ 최종검토결과를 통보받은 사업주체는 하자보수 실시 ○ 사용검사권자는 하자의 보수·보강 명령 이행여부 확인 < 하자보수 기준 > ◆ 중대한 하자(주택법 시행령 제53조의 ④)는 사용검사 받기 전까지 보수하는 것이 원칙 - 다만, 자재·장비·인력 수급 곤란 등 일정한 사유가 있으면 입주예정자와 협의하여 정한 날까지 보수 ◆ 중대한 하자 외 하자 중 공용부분은 사용검사 전까지, 전유부분은 입주예정자에게 인도하기 전까지 보수하는 것이 원칙 - 다만, 자재·장비·인력 수급 곤란 등 일정한 사유가 있거나 입주예정자와 협의한 경우입주예정자와 협의하여 정한 날까지 보수 ？？ 정보시스템 등록 (주택법 제48의3 ⑧) ○ 사용검사권자는 사전방문 후 조치결과, 품질점검 조치명령, 이의신청 등에 관한 사항을 하자관리정보시스템에 등록 (’22.1.24 시행 예정) 3 市 품질점검단 예산(안) ？？ ’21년도 예산 ○ 소요예산(안) : 약 3500만원 ○ 예산확보방안 : ’21년도 1차 추가경정예산 　[ ’21년도 소요예산 상세내역 (단위:천원) ] 구분 금액 내역 점검수당 24.360 ○ 인건비 총액 = ’21년도 방문 단지수 × 단지당 점검위원수 × 인건비 - ’21년도 방문 단지수 : 7 (7월 이후) ※ 자치구 점검물량의 약 20%가 市에 이의제기 신청 가정 - 단지당 평균 점검위원 수 : 12 - 인당 인건비 : 29만원 부대비용 10,000 ○ 관계자 컨설팅, 정책홍보 등 파생업무 ？？ ’22년도 예산 ○ 소요예산(안) : 약 3억 7600 만원 ○ 예산확보방안 : ’22년도 본예산 편성 　[ ’22년도 소요예산 상세내역 (단위:천원) ] 구분 금액 내역 용역비 300,000 ○ 품질점검 매뉴얼, 하자판별 및 보수 기준 등 점검수당 55,680 ○ 인건비 총액 = ’22년도 검사 단지수 × 단지당 점검위원수 × 인건비 - ’22년도 검사 단지수 : 16 ※ 자치구 점검물량의 약 20%가 市에 이의제기 신청 가정 - 단지당 평균 점검위원 수 : 12 - 인당 인건비 : 29만원 부대비용 20,000 ○ 관계자 컨설팅, 정책홍보 등 파생업무 ※ 위원수당은 엔지니어링기술자 노임단가(건설) 특급기술자 노임 지급 · 2021년 엔지니어링업체 임금실태 : 292,249원 (1인 1일 기준 290,000원 ？ 천원단위 절사) · 1일 4시간 이내 점검은 1/2 감액하여 지급 IV 행정사항 ？？ 예산담당관 : 예산확보·지원 ？？ 자 치 구 : 품질점검단 운영 및 예산확보(점검위원 수당 등) V 향후추진계획 ？？ 예산확보, 품질점검단 구성 및 체크리스트 수립 : ’21.4.~ 7. ？？ 품질점검단 시행일 : ’21. 7. 1. ？？ 품질점검 체크리스트 등 세부 점검매뉴얼 용역 : ’22.상반기 ？？ 품질점검단 서울시 고유매뉴얼 활용 : ’22.하반기 VI 기대효과 ？？ 공동주택의 시공품질 개선 및 하자분쟁 최소화 ？？ 공사관계자(시공자, 감리자 등)의 품질점검에 대비한 양질 시공 유도 붙임 1. 사전방문, 품질점검 및 하자보수 절차도 2. 품질점검단 위원의 자격 1부. 끝.』 붙임 1 사전방문, 품질점검 및 하자보수 절차도 < 사전방문, 품질점검 및 하자보수 절차도 > 골조공사 1차 점검 (10% 이상 요청시) - 골조공사 완료 후 1개월 이내 공용부분, 3세대 이상 전유부분 2차 점검과 같은 절차로 처리 입주예정자 사전방문 - 입주예정일 45일 전까지 전유부분 점검 2차 점검 (의무) - 사전방문 종료 후 10일 이내 3세대 이상 전유부분, 공용부분, 이의신청부분 5일내 점검 결과 통보 (품질점검단 → 자치구) 즉시 의견청취 및 5일내 조치명령 ( 자치구 ？ 사업주체 ) 하자보수 완료 (중대하자 / 공용부분) 사용검사 이의신청 및 검토결과 통보 (각 5일내) ( 자치구 ？ 사업주체 ) 하자보수 완료 (그 외 하자) 품질점검 분쟁조정위원회 ( 사업주체 → 서울시) 입주 사업주체 조치 완료 사항 추후 조치 계획 붙임 2 품질점검단 위원의 자격 ？？ 주택건설 관련 각종 분야에서 전문성을 갖춘 건축사, 기술사, 대학교수 등의 전문가로 구성 (주택법 시행령 제53조의4) ※ ？주택법 시행령？ 제53조의4(품질점검단의 구성 및 운영 등) ① 품질점검단의 위원(이하 이 조에서 “위원”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시ㆍ도지사(법 제48조의3제1항 후단에 따라 권한을 위임받은 대도시 시장을 포함한다. 이하 이 조 및 제53조의5에서 같다)가 임명하거나 위촉한다. 1.「건축사법」 제2조제1호의 건축사 2.「국가기술자격법」에 따른 건축 분야 기술사 자격을 취득한 사람 3.「공동주택관리법」 제67조제2항에 따른 주택관리사 자격을 취득한 사람 4.「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 특급건설기술인 5.「고등교육법」 제2조의 학교 또는 연구기관에서 주택 관련 분야의 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 있거나 있었던 사람 6. 건축물이나 시설물의 설계ㆍ시공 관련 분야의 박사학위를 취득한 사람 7. 건축물이나 시설물의 설계ㆍ시공 관련 분야의 석사학위를 취득한 후 이와 관련된 분야에서 5년 이상 종사한 사람 8. 공무원으로서 공동주택 관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사한 경력이 5년 이상인 사람 9. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관의 임직원으로서 건축물 및 시설물의 설계ㆍ시공 및 하자보수와 관련된 업무에 5년 이상 재직한 사람 가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조의 공공기관 나. 「지방공기업법」 제3조제1항의 지방공기업

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공동주택과-7753

D0000042556740