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코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 (경유) 제목 [민원답변] (국민신문고)임대차 보호법 관련입니다. 님. 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은“민간임대주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 보증금 증액제한”에 관한 것으로 이해됩니다. 이하에서 유선으로 설명 드린 바에 따라 답변 드리겠습니다. 2019.10.23. 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록한 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 것이 정부의 입장입니다(법무부. 국토교통부 2020.7.31. 개정주택임대차보호법 해설집, 법제처 법령해석 참조). 따라서 민간임대주택의 경우에도, 임차인이 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항). ※ 주택임대차보호법 제6조제1항의 개정으로 2012.12.10.부터 새로이 체결되거나 갱신된 임대차의 경우에는 2개월 전까지 통지하여야 합니다. 이 경우 갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법(이하‘주임법’이라합니다) 제7조에 따라 증감할 수 있는데(주임법 제6조의3제3항), 증액청구는 5%를 초과하지 못합니다(주임법 제7조제2항 본문). 즉, 주임법 제7조제2항의 보증금 증액 한도(5%를 초과하지 못함)는 권고사항이 아니라 강행법규이므로 귀하가 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하여 다시 임대차된 경우 보증금 증액은 5% 이내에서 임대인과 협의하여 정하게 됩니다. 이를 위반하여 5%를 초과하는 약정을 한 경우에는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없으며(주임법 제10조), 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액은 반환 청구할 수 있습니다(주임법 제10조의2). 그리고 임대인의 민간임대주택에 관한 특별법 위반에 대한 신고 절차 등과 관련하여서는 국토교통부에 질의하여 도움을 받으시기 바랍니다. - 주택임대차보호법 @ 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1.~9. “생략” ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. @ 제7조(차임 등의 증감청구권) ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. (단서 생략) @ 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. @ 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. - 참고자료 @ 법무부. 국토교통부 2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집(37쪽) “「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민특법’이라 함)」에 따르면 ‘19.10.23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 그 임대차 계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지?”에 대하여 국토교통부와 법무부에서는 “민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것”이라고 설명하고 있습니다. @ 법제처 법령해석 (안건번호 : 법제처-20-0528, 2020.12.25. 답변) 법제처는“「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제1항에 따른 최초 임대료에 대한 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 적용 여부”에 대하여 “「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용된다.”고 유권해석 하였습니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 신동칠 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 03/19 김정호 협조자 주무관 정주영 시행 주택정책과-5336 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / / 부분공개(6)

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주택정책과-5336

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