다시 뛰는 공정도시 서울!

서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] (국민신문고)계약갱신청구권 거부 가능여부 님. 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은“주택매수 후 계약갱신요구 및 갱신거절에 관한”문제로 이해됩니다. 이하에서 귀하의 요청에 따라 간단하게 답변 드리겠습니다. 1. 질의1에 대한 답변 : 가능합니다. 임대인의 계약갱신 거절은 임차인의 계약갱신요구권 행사 당시 임대인(소유자)에게 거절사유가 있는지에 따라 결정됩니다. 따라서 임차인이 매도인인 전주인에게 계약갱신을 요구하지 않았으므로 매수인인 귀하께 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 때 귀하는 실거주를 사유로 계약갱신을 거절 할 수 있습니다.(2020.9.11. 국토교통부, 법무부 보도설명자료 참조). 2. 질의2에 대한 답변 : 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 6조의3제1항 본문 및 제8호). 한편 실거주를 사유로 계약갱신을 거절하고 제3자에게 임대한 경우 임차인에게 손해배상 하여야 합니다(주택임대차보호법 6조의3제5항, 제6항). □ 국토교통부, 법무부 보도설명자료 : 주택매매 시 임차인 잔여 거주기간을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다.(2020.9.11.) @ 임차인이 거주중인 주택을 매매하는 경우, 임차인의 주거권을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다. @ 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야합니다. - 따라서, 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, - 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다. □ 참조법령 @ 주택임대차보호법 6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. ~ 7. 및 9. “생략” 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 신동칠 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 02/08 김정호 협조자 주무관 정주영 시행 주택정책과-2653 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / / 부분공개(6)

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