다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 시민감사옴부즈만위원회-16693 결재일자 2020. 12. 7. 공개여부 부분공개(7) 방침번호 시 민 조사관 고충민원조사1팀장 위원장 천진혁 임상수 12/07 박근용 「서울시 및 서울시설공단의 부당한 행위로 인한 손해 보상 및 시정조치에 대한 민원배심제 신청 관련」 고충민원 직접조사 결과 보고 2020.12. 고충민원 조사결과 보고 민원표시 ‘서울시 및 서울시설공단의 부당한 행위로 인한 손해 보상 및 시정조치에 대한 민원배심제 신청 관련’ (응답소 접수번호 : ) 신 청 인 점포 관리·운영 위탁업체) 피신청인 서울시설공단 접수일 2020. 11. 18. 1 조사개요 　 가. 신청취지 ？ 신청인은 피신청인 시울시설공단(이하 ‘공단’)과 2011. 7. 31. 「서울특별시 시청 및 을지로 지하도상가 편의시설 등 설치조건부 사업시행자와의 협약」을 체결하고 관리·운영을 위탁받은 법인으로, ？ 서울시 및 서울시설공단의 부당한 행위로 인하여 신청인회사의 2011. 7. 31.부터 2019. 12. 31.까지 누적 손해액이 금 3,276,995,298원에 이르고 있어, 이에 대한 보상 및 시정조치를 요구함 나. 조사대상: 서울시설공단(상가운영처) 다. 조사기간: 2020. 11. 18. ~ 12. 3. 라. 조 사 자: 조사관 천진혁 마. 중점 조사사항 ① 공단의 협약 체결 직후 공단의 인도의무 불완전이행 여부 ② 공단의 임대보증금 책정에 대한 부당한 관여 및 협력의무 위반 여부 ③ 공단이 일부 회수해간 점포에 대한 할당 시설공사비 미배정 여부 ④ 서울시의 일방적 조례 개정으로 인한 임대보증금 감축 타당성 여부 ⑤ 서울시의 조례 개정으로 인한 임차권 양도·양수 전면 금지의 타당성 여부 2 확인사실 가. 공단의 협약 체결 직후 공단의 인도의무 불완전이행 여부 1) 신청인 주장 ？ 공단은 협약 체결 이후 신청인이 상인들에게 임대 가능한 점포를 인도하여 줄 의무가 있었으나, 일부 점포는 그 내부에 물품 및 쓰레기가 있거나, 내부가 파손되어 전기시설을 사용할 수 없는 상태로 인도하였음 - 이에 대해 「 점포 내 적치물 처리 요청」을 신청인은 서울시설공단으로 요청하였으나 이행하지 않았음 ？ 공단의 이러한 불완전이행으로 인한 점포들에 대해 신청인은 상당기간 임대차계약을 체결할 수 없었고 원상회복공사를 모두 마친 후에야 임대차계약 체결이 가능하였으며, 이로 인해 점포임대 임대료 및 원상회복 공사비용 손해가 발생하였음 계산의 편의상 해당 점포의 일정 기간에 대한 선납 대부료 및 관리비 상당액을 손해액으로 산정함 미인도 및 공단소송 점포 대부료 및 관리비 대부료 및 관리비 철거 및 점포신설공사 비용 보수공사 비용 2) 피신청인 주장 ？ 공단은 상가운영처『미인도 점포 및 적치물 처리 촉구에 대한 회신(2차)』을 통해 적치물 잔존 점포(11개소)에 대하여 공단의 예산을 집행하여 조치할 것으로 안내하였으며, 당시 미인도 점포의 대부료 등에 대한 조치 요청사항은 없었던 것으로 파악됨 ？ 시청광장 의 경우 민간위탁을 할 당시부터 이라는 임차기관에 의해 2013.05.31.까지 전시공간으로 활용되어 왔으며, 그 이후 공실해소가 잘 안되어 공단이 신청인 측으로부터 회수하여 공실을 해소한 사안임 ？ 의 경우 공단의의 이전계획에 대하여 우리 공단이 승인하여 진행된 건으로 상가운영처『이전계획 승인 조건사항 이행철저』에 의거 필요한 부분에 있어 개보수공사 조건에 포함되었음을 안내했으며, 보수공사 비용도 개보수공사 조건에 포함된 것으로 판단됨 ？ 아울러 가 주장하는 공단소송 점포의 대부료 및 관리비의 경우 편의시설 설치 조건부 사업시행자 선정 공모지침서 제4장 사업시행자 선정 및 계약체결 제13조의 2 제3항에 따라 사업시행자의 책임으로 협의, 조정, 명도소송을 진행하도록 기 안내한 사항임 나. 공단의 임대보증금 책정에 대한 부당한 관여 및 협력의무 위반 여부 1) 신청인 주장 ？ 공단은 점포 임차 보증금(임차료)에 편의시설 설치 공사비를 분리시키도록 종용하여 시설공사비에 해당하는 금액을 보증금 산정 기준금액에 포함시키지 못함 - 만약 공단이 시설공사비를 보증금에 포함시키지 않도록 관여하려면, 수탁자(신청인)의 채권확보를 위해서 다른 조치를 강구했어야함 ？ 따라서 신청인이 임차인에게 지급받을 수 있는 보증금만으로는 임차인의 체납을 담보하기 어렵게 되었으며, 이로 인한 임차료 체납으로 인해 손해가 발생중임 2) 피신청인 주장 ？ 공단은 상가운영처-『공사비 채무에 대한 담보금 설정 요청 관련 회신』에 따라 신청인과 체결한 사업시행자와의 협약서 제39조 제3항에 의거 공사비 징수 방안은 귀 법인과 임차인간 별도 협의를 통하여 정할 수 있으며, 동조 제5항에 의거 개별 임차인에 대한 체납관리는 대현프리몰의 책임으로 규정하고 있음을 안내함 ？ 이는 2011년 지하도상가 편의시설조건부 입찰 당시 입찰공모지침서를 통해 공단이 고지한 사항이며, 신청인과 임차인 간의 임대차계약서 제2조 제2항 및 제12조 제2항에 따라 공사비 등 체납금을 임대보증금에서 차감하도록 규정하고 있음 ？ 임대보증금 조례 개정(2019.12.31.) 전 월 임대료의 24개월분을 임대보증금으로 징수할 수 있다는 점, 개정 후에도 월 임대료의 12개월분을 임대보증금으로 징수 할 수 있다는 점, 임대차계약서 제9조 제3항 제1호에 따라 공사비 등 3개월 등 연체 시 계약해지를 할 수 있다는 점에서 현 임대보증금 규모로 공사비 체납을 담보하기 충분한 것으로 판단됨 다. 공단이 일부 회수해간 점포에 대한 할당 시설공사비 미배정 여부 1) 신청인 주장 ？ 공단은 공정거래조정원의 결정에 따라 신청인으로부터 일부 공실을 회수하여 간 바 있으나, 회수해간 점포에 임대차 계약을 체결하면서 신청인이 회수하여야 하는 시설공사비를 책정하지 않고 임대차 계약을 체결함 - 해당 점포로부터 시설공사비를 회수 할 수 없는 부당 계약 체결행위로 인해 신청인은 금전적 손해를 입고 있음(협약 제4조 제3항 적극 협력의무 위배) ？ 공단의 변칙 계약은 할당된 시설공사비를 납부하고 있는 기존 점포와의 형평성 문제로 인해 상가 전체에 분란을 야기하고 있으며, 현재 기존 점포가 신청인이 아닌 공단과 계약을 직접 진행하고자 하여 공실이 발생하는 악순환 및 신청인의 손해 확대가 반복되고 있음 2) 피신청인 주장 ？ 편의시설 설치 조건부 위？수탁(대부)계약 상 공실로 인한 부담은 수탁업체(신청인)가 온전히 부담하는 구조 「사업시행자와의 협약서」제7조(관리범위) 제2항 ‘상가의 점포 관리운영에 관한 사항’ 로 수탁자는 계약기간 동안 상가 전체를 대부받고 이를 임대하면서 차임 및 부대수입을 통해 수익을 내야함 ？ 공실이 발생하면 빠른 시일 내 신규 임차인을 구하는 것은 수탁자의 책임 「사업시행자와의 협약서」제7조(관리범위) 제2항 ‘점포 임대차관련 사항’ 이며, 신규임차인 모집에 따른 수익 및 비용은 관리？운영권을 부여받은 수탁자의 부담하는 것이 타당함 ？ 이와 같이 공단의 귀책사유 없이 발생한 공실이고 수탁자가 공정거래조정원 조정과정에서 주장한 바와 같이 공단이 공실을 회수하여 공실 분만큼 대부료？관리비를 현재 감액해주고 있으며, 공단이 수탁자를 대신하여 공정거래조정원 결정에 따라 공실을 해소한 사항임 ？ 또한 현재 편의시설 공사비를 부담하는 조건으로 계약기간을 5년 연장해준 상태로, 이는 편의시설 설치공사 비용을 부담하는 전제로 공사비를 회수 할 수 있는 기간을 부여한 것으로 현재 수탁자는 연장기간을 지나고 있는 상황임 【 위？수탁(대부) 계약서 】제2조 (위？수탁 대부기간) = 본 사업시행자의 위？수탁(대부)기간은 지하도상가의 관리운영권을 가지는 5년이며 동 계약기간 중 상가편의시설 등을 설치 후 기부할 경우 투자비용 회수기간 만큼 계약기간을 추가로 연장신청(최고5년) 할 수 있으며 ---중략--- ？ 따라서, 계약기간을 연장한 상태에서 공사비를 보전해달라는 주장은 모순임 라. 서울시의 일방적 조례 개정으로 인한 임대보증금 감축 타당성 여부 1) 신청인 주장 ？ 이미 24개월분의 임대보증금으로도 체납 임대료 및 시설공사비가 보전되지 않는 상황에서, 서울시는 일방적으로 임차인의 부담완화만을 목적으로 조례를 변경하여 조례 공포 후 새로 체결되는 수의계약부터 임대보증금을 12개월분으로 감축 변경함 ？ 신청인은 협약 체결 당시 대부기간 10년(5년+5년)을 예정하고 사업계획을 수립하였으나, 2019. 12. 31. 임차인들에게만 유리한 조례를 개정하면서 부칙에서 경과규정이나 유예규정도 두지 않는 등 신청인의 신뢰를 위반하는 것으로 신뢰보호원칙 위반에 해당됨 ？ 서울시의 이러한 관련당사자의 이익을 침해하는 제도변경으로 신청인은 재정적 손실의 위험을 입고 있어 시정조치가 있어야 할 것임 2) 피신청인 주장 ？ 임대보증금 산정의 기준이 되는 조례규정이 임차인의 부담경감을 위해 2019.12.31.에 개정됨 - 월 임대료의 24개월분 이내 → 12개월분 이내로 변경함 【 서울시 지하도상가 관리 조례 】제8조 (임대료 등) 제3항 = 수의계약에 의한 계약의 경우 임대보증금 및 임대료의 금액과 납부방법은 다음과 같다. 1. 임대보증금은 제2호에 따라 계산하여 정한 월 임대료의 12개월분 이내 부 칙 : 개정규정은 이 조례 공포 후 새로 체결되는 수의계약부터 적용한다. ？ 사업시행자와의 협약서 제32조에 임대보증금은 상기 조례를 따르도록 규정하고 있음 「사업시행자와의 협약서」제32조(성실이행 보장) 제3항 , ？ 조례개정 시 부칙조항을 통해 기존 임대차계약에는 적용되지 아니하며, 신규 모집한 임차인에 한해 해당하므로 임대보증금 조정의 예측가능성을 부여하고 있음 ？ 또한 임대보증금은 체납을 보전하기 위해 징수하는 금액으로 수입이 아닌 계약 이행의 담보로써 임대인에게 내어주는 금액으로, 계약이 만료되는 경우 임차인에게 반환해야 하는 것이 원칙임 - 임대보증금을 예치해서 발생하는 이자수입은 임대보증금 징수의 부수적 수입일 뿐임 마. 서울시의 조례 개정으로 인한 임차권 양도·양수 전면 금지의 타당성 여부 1) 신청인 주장 ？ 서울시는 2018. 7. 19. 공유재산의 사유화를 방지한다는 명목으로 아무런 경과규정이나 유예기간도 없이 모든 임차권의 양도·양수를 금지하는 조례 개정을 시행하였음 ？ 개정 전 임차권 양도·양수가 가능함을 전제로 임차인 유치를 하여 공실 위험이 적었으나, 서울시의 조례 개정으로 임차인 유치가 어려워 졌고 이는 공실 증가에도 직접적인 영향을 끼침의 신뢰를 위반하는 것으로 신뢰보호원칙 위반에 해당됨 ？ 서울시의 이러한 관련당사자의 이익을 침해하는 제도변경은 신뢰보호원칙 위반이며, 신청인은 이로 인해 재정적 손실의 위험을 입고 있어 시정조치가 있어야 할 것임 2) 피신청인 주장 ？ 이와 관련하여 개정조례취소소송 1 · 2심에서 조례개정의 정당성을 인정받고 현재 상고심 계류 중에 있으며, 서울행정법원 및 고등법원은 임차권의 양도를 전면적으로 금지하였다고 하더라도 피해의 최소성 원칙에 위배된다고 할 수 없다고 판시하였음 ？ 아울러, 양수·도 금지 조례 개정(‘18. 7.) 이전에도 사업시행자와의 협약서 제38조 제1항에 따라 일반입찰의 방법으로 점포 임차인을 모집하였으며 양도 · 양수를 통한 임차인 모집은 예외적이면서 부수적인 방법일 뿐이었음 ？ 이는 금지조례 개정 전인 ’18년 4월에 시청광장 1개 점포, 을지로 23개 점포에서 발생한 총 24개의 공실을 공단이 회수하였다는 점을 통해, “임차인 유치가 양수·도를 전제로 가능했다”는 신청인의 주장이 사실과 다름을 극명히 알 수 있음 3 향후계획 □ 민원 회신 : 민원배심제 개최 결정을 신청에게 회신하고자함 붙임 민원회신 1부. 끝. <붙임 민원회신> 1. 안녕하십니까? 귀하께서 2020. 11. 18.(수) 우리시 응답소를 통해 신청하신 민원(접수번호 )이 우리 위원회로 접수되어 검토한 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “서울시 및 서울시설공단의 부당한 행위로 인한 손해 보상 및 시정조치에 대한 민원배심제 신청”으로 판단됩니다. 2. 귀하의 민원사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 가. 귀하의 민원배심제 신청 건에 대하여, 우리 위원회는 회의를 통해 2020. 12. 3.(목) 민원배심 상정 결정을 하였습니다. 나. 앞으로의 민원배심제 개최 일정 등 자세한 안내는 추후 별도의 공문으로 귀하께 통지될 예정이오니 그 점 참고하시기 바랍니다. 3. 귀하의 민원에 만족스러운 답변을 되었기를 바라며, 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 시민감사옴부즈만위원회 천진혁 조사관(☎02-2133-3142) 및 박혜린 조사관(☎02-2133-3127)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 끝.

21766736

20210928061821

본청

시민감사옴부즈만위원회-16693

D0000041412565