다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 택시물류과장, 도시교통실장 (경유) 제목 한국화물터미널 부지 도시첨단물류단지 투자의향서 관련 도시계획국 의견 회신 1. 택시물류과-44246호(2020.11.4.) 관련입니다. 2. ㈜하림산업이 제출한 도시첨단물류단지 투자의향서(2020.8.26.)는 서울시 도시기본계획 및 양재택지지구단위계획 등 상위 도시계획에 배치되는 개발계획을 제안한 사항으로 우리 국에서는 해당 사업계획에 동의할 수 없으며 아래와 같이 의견을 회신합니다. 가. ㈜하림산업 투자의향서 주요내용 - 대지면적 : 83,629㎡(부지 : 94,949.1㎡) - 전체 연면적 : 1,407,913㎡ · 지상연면적(877,198㎡), 지하연면적(530,715㎡) - 용 적 률 : 799.9% (지하포함 시 1,684%) - 규 모 : 지상 70층(339m)/지하 7층(50m) - 공공기여 : 25%(3,659억원/세부내역 미제시) - 주차대수 : 총 8,067대(지상 5,949대, 지하 2,118대) - 용도계획 : 물류시설 30%, 상류시설 20%, 지원시설 50%(R&D, 공동주택·오피스텔 등) 나. 도시계획국 의견 1) 종합의견 ○ 대상지는 우리 시에서 발표한 양재 R&D 혁신지구 육성(`15.10, 서울시 일자리대장정) 정책에 따라 양재 R&D 마스터플랜 수립 중, 국토교통부에 도시첨단물류단지 시범단지 신청·선정됨에 따라 도시첨단물류단지를 불허하고 R&D 지침에 따른 개발을 추진하는 것으로 우리시 정책방향을 재확인(`17.11)하였으나, ○ 사업자의 지속적인 도시첨단물류단지 요구에 따른 사업지연을 고려하고, 코로나 사태로 어려워진 경기활성화를 위한 정부의 기업애로사항 해소 요청에 부응하여 도시첨단물류단지 개발을 허용하되 시 정책방향에 따른 R&D 용도를 반영하는 것으로 정책을 변경한 바 있음 ○ 그러나 대상지는 도시계획시설 유통업무설비라는 용도의 입지를 위해 법상 불가피하게 자연녹지지역에서 상업지역으로 용도지역을 변경한 지역으로서, 도시첨단물류단지로 개발을 허용한다고 하여 상업지역에서 허용되는 최대용적률로 개발규모가 정해지는 것은 아니며, ○ 공공목적 실현을 위해 지정된 도시계획시설(유통업무설비) 해제를 전제로 민간개발사업을 추진하면서 주변 인접지와 차별화되는 과도한 개발을 허용하는 내용으로 도시기본계획 및 도시관리계획의 변경을 의제처리하는 것은 특혜 논란을 불러일으킬 수 있음 ○ 특히, 대상지 일대는 교통정체가 심각하여 그 동안 다양한 연구와 위원회 심의·자문을 거쳐 대규모 부지의 개발규모와 용도에 대하여 세부시설조성계획, 지구단위계획 등 도시계획으로 엄격하게 관리하여 온 지역으로서 도시첨단물류단지로 개발하는 경우에도 현재 양재택지 지구단위계획 허용 범위 내에서 개발되어야 함 ○ 아울러, 대규모 개발사업에 대한 행정의 신뢰성 및 안정성 확보를 위하여 투자의향서 검토 단계인 현 시점에서 심도있는 논의와 공감대를 형성하여 개발밀도 등 중요한 시 차원의 원칙과 방향을 명확히 한 이후 절차를 진행토록 함으로써 추후 시행착오 및 분쟁을 예방할 수 있도록 특단의 조치가 필요함 2) 세부 검토의견 ○ 시 정책에 방향에 부합하는 개발방향 설정 - 대상지는「2030 서울플랜」상 ‘매헌지구중심’이자「2030 서울생활권계획」상 ‘첨단 R&D 신성장 거점 중심지’로서, 이를 반영한‘양재택지 지구단위계획’등을 통해 일관되게 도시관리를 추진해 온 점을 존중하여 개발방향 설정 -‘도시첨단물류단지’로의 개발 시에도‘R&D’거점 육성도 함께 가능토록‘R&D 용도(40%)’에 대한 구상 및 세부적인 콘텐츠 제시 ○ 2030서울플랜, 도시관리계획 등 상위계획 정합성 준수 - 대상지를 포함한 양재IC 일대는 상습 교통정체 지역으로 그 동안 수차례 연구용역과 전문가 자문, 각종 위원회 심의 등을 통해 일관성있게 용적률 400% 이하로 개발밀도를 적극적으로 관리해온 지역임 - (주)하림산업에서 제안한 개발규모는 용적률 800%(지하 물류시설, 판매시설과 용적률에서 제외된 지상부 주차장을 포함 시 약 1,600%), 높이 70층, 연면적 140만㎡를 상회하는 초고밀 개발계획으로 우리 시 도시기본계획 및 지구단위계획 등 상위계획에 배치됨 · 연면적 : 1,407,913㎡ (지상 877,198㎡, 지하 530,715㎡) - 현대자동차 GBC 1.54배 ① 양재유통업무설비 적정 개발밀도 연구(`04.12/원제무 등) : 용적률 400%이하 ② 지단 교통영향평가 완료(`04.12.3) 및 양재택지 지구단위계획 수립(`04.12) - 유통업무설비 용적률 : 상업지역(13개소) 400%이하 ③ 舊 파이시티 세부시설조성계획(도계위 자문 2회 등, `06.5) - 용적률 400%이하 → 실 인·허가 399%(‘09.11) ④ 민간운영 도시계획시설 관리방안 연구(서울연구원, `14.02) : 지하 판매시설 등 포함 개발밀도 400%이하 ⑤ 양재유통업무설비 개발지침(`16.10) - 기준용적률 : 250%이하(시설해제 후 R&D 용도 50%이상 확보 시) - 허용용적률 : 400%(시세 80%의 저렴연구공간과 직접연구지원공간 등 공공성 확보) ※ R&D공간 확충의 공공필요성 전제로 최대 200% 추가 가능(단, 1/2 기부채납) - 용적률은 현행‘도시계획시설 세부시설조성계획’및‘지구단위계획’상의 용적률(400% 이하)과 ‘지구단위계획안(’20.10.22. 열람공고)’의 용적률(기준 250%, 허용 400%, R&D 공간 확충의 공공필요성 전제로 도시건축공동위원회 심의를 통해 최대 200% 추가 부여 가능 - 단, 추가분 1/2 기부채납 조건)에 부합하도록 조정 - 높이계획은 2030서울플랜의 최고층수 제한 기준(지구중심 , 복합개발 시 최대 50층 이하),‘기정 도시계획시설 세부시설조성계획’상의 높이(해발 190m 이하) 및 당시 해발고도 기준으로 결정된 취지를 고려하고, ‘지구단위계획 재정비(안)’의 높이(150m 이하)에 정합되도록 조정 - 지하개발계획은 지하개발의 안정성과 장래 지하공간에 대한 공공개발 가능성을 감안 시 환경영향평가 평가기준(최대 굴착깊이 40m 이내) 범위내로 조정 ○ 용도, 배치계획 관련 - 물류시설 등 주시설은 전체를 지하에 계획하고, 지상부에 대규모 판매(222,982㎡), 주거(222,983㎡), 주차장(208,250㎡) 등을 계획한 바, - 지하에 배치한 물류 및 판매시설은 용적률 산정시 제외되는 반면, 교통유발은 큰 시설이므로 교통영향을 고려하여 규모 조정 - 용적률에서 제외되는 지상부 대규모 주차장은 지하에 조정 배치 - 대상지는 지하철, 버스, 철도 등 대중교통 연계가 미흡하고 초중고 등 학교시설이 부족하며 보행접근이 불리한 지역이므로 주거용도는 지구단위계획안에서 제시된 비율 이내로 하고, R&D 및 물류시설 종사자 등을 위한 실질적인 주택으로 공급될 수 있도록 제한 ○ 공공기여 관련 - 공공기여는 물류단지 개발지침 상 기준(용적률에 따라 공공기여율 차등 적용)을 고려, 지구단위계획에 따른 용적률을 적용하여 계획하되(시설해제를 통한 복합개발 시 공공기여는 20%), - 도로 등 단순 기반시설보다 2030생활권계획 및 R&D 계획을 참고하여 시민들에게 실질적인 혜택을 줄 수 있는 공공기여계획 제시(사업부지 진출입 용도로 사용되는 도로 등 시설은 공공기여 제외) ○ 교통개선대책 관련 - 대상지는 상습 교통정체지역으로 대규모 개발에 따른 교통량 증가를 감안 400%이상 고밀개발 시 별도의 공공주도로 선(先)광역교통개선대책 수립 및 구체적인 재원 부담방안 마련이 선행되어야 함 ○ 경관계획 관련 - 대상지는 「경관법」 제27조 및 같은 법 시행령 제19조에 따라 개발사업 경관심의 대상에 해당하며, 「산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법」제8조에 따라 경관심의 관련 서류(경관심의 도서 및 체크리스트)를 작성한 후 도시관리과(도시경관팀) 협의 필요(경관심의 내실화 계획(행정2부시장 방침 제329호)에 따른 절차 이행 필요) - 건축계획 관련 대상지는 주요도로(양재대로와 경부고속도로) 및 자연경관(청계산) 등 주변지역과의 관계를 고려하여 배치, 형태, 높이, 밀도계획이 검토되어야 하는 바, 도시관리과(도시경관팀)에서 제공하는 주요 조망점을 활용한 경관시뮬레이션과 연동하여 계획제시 필요 ○ 기 타 - 향후 도시계획시설 입체적 결정(공간적 범위결정)시 시설결정 범위의 적정성을 검토 제시하고, 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」제2조제3항에 따른 세부시설조성계획을 수립 제시 붙임 : 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 자문의견 요지 1부. 끝. 도 시 계 획 국 장 주무관 구인효 공공시설정책팀장 김일호 시설계획과장 정성국 도시계획국장 11/11 이정화 협조자 도시계획과장 代오세우 도시관리과장 홍선기 시행 시설계획과-12836 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / www.seoul.go.kr 전화 02-2133-8407 /전송 02-2133-0769 / nineman@seoul.go.kr / 대시민공개

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