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문서번호 주거사업과-11595 결재일자 2020. 10. 23. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주거사업지원팀장 주거사업과장 주택기획관 김민경 장명호 차창훈 10/23 이진형 협 조 상임기획단장 김세신 서울특별시 도시계획위원회 심의 상정(안) [사당5 주택재건축 정비계획 및 정비구역 변경] 2020. 10. 주택건축본부 (주거사업과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 ■ □ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 ■ □ 공공건축가 자문 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 ■ □ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 서울특별시 도시계획위원회 심의 상정(재상정) 1. 안건명 : 「사당5 주택재건축」정비계획 및 정비구역 변경 심의 2. 상정(안) 구 분 신 청 내 용 구역명칭 위 치 구역면적 용도지역 토지이용계획 획 지 정비기반 시설 등 주요 심의내용 3. 상정사유 ○ 2020년 제3차 도시계획위원회 현장 소위원회 자문결과(‘20.4.7.)를 반영하여 재상정함 붙임 : 도시계획위원회 심의 상정(안) 1부. 심의번호 제 호 심 의 사 항 심 의 년 월 일 2020. 11. 4. (제 15 차) 「사당5 주택재건축」 정비계획 및 정비구역 변경(안) 서울특별시 도시계획위원회 심의 제 출 자 서울특별시장 제출년월일 2020. . . 1. 의결 주문 - 주거 - 동작구 사당동 303번지 일대 사당5 주택재건축 정비계획 및 정비구역 변경에 관한 부의 안건에 대하여 다음과 같이 의결한다. 가. 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주택재건축사업 부문): 변경 구분 구역번호 동명 지번 면적 (ha) 계획 용적률 (%) 건폐율 (%) 층수 추진 단계 주택 유형 비고 기정 18 사당동 303 2.1 190 60 12층이하 2 단독 -동측 및 남측 폭8m 도로확보 -서측 폭 10m 도로확보 -통학로 확보(남성중교) 나. 정비구역의 지정 1) 정비사업의 명칭 : 사당5 주택재건축 정비사업 2) 정비구역의 위치 및 면적 구분 정비사업의 명칭 위 치 면 적 (㎡) 비 고 기 정 변 경 변경후 변경 사당5 주택재건축 정비사업 동작구 사당동 303번지 일대 20,265.0 - 20,265.0 다. 정비계획의 결정 1) 용도지역 결정 조서 : 변경없음 구 분 면 적(㎡) 구성비 (%) 비 고 기 정 변 경 변 경 후 합 계 20,265.0 - 20,265.0 100.0 주거 지역 제2종일반주거지역(7층) 20,265.0 - 20,265.0 100.0 2) 토지이용계획 : 변경 구 분 명 칭 면 적(㎡) 구성비 (%) 비고 기정 변경 변경후 합 계 20,265.0 - 20,265.0 100.0 라. 도시계획시설 결정(변경)조서 1) 도로 결정(변경)조서 ※ 연장( )는 구역 내 연장임 구분 도면 표시 번호 시설명 위치 입체적 결정범위 최초 결정일 비고 (관리청) 용도 연면적 (㎡) 건폐율/용적률 수직적 범위 결정 구분 규 모 기능 연장 (m) 기점 종점 사용 형태 주요 경유지 최초 결정일 비고 등급 류별 번호 폭원 (m) 기정 소로 2 12 8 국지 도로 730 사당동 266-7 사당동 303-99 일반 도로 - 서고제54호 (73.04.20) - 기정 소로 3 2 6 국지 도로 106 (72) 사당동 708-543 사당동 303-159 일반 도로 - 서고제70호 (17.03.02) - 마. 공동이용시설 설치계획 구 분 시설의 종류 위 치 면 적(㎡) 비 고 기 정 변 경 변경후 공동 이용 시설 소 계 획 지 1,328.13 - 경로당 155.0 어린이놀이터 450.0 주민운동시설 413.13 작은도서관 110.0 어린이집 200.0 주민공동시설 - 관리사무소 150.0 바. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획 1) 기존건축물의 정비·개량계획 : 변경 결정 구분 구역구분 가구 또는 획지 구분 위치 정비개량계획(동) 비고 명칭 면적 (㎡) 명칭 면적 (㎡) 계 존치 개수 철거후 신축 철거 이주 기정 사당5 주택재건축 정비구역 20,265.0 획지 19,794.0 동작구 사당동 303번지 일대 79 - - 79 - - 변경 사당5 주택재건축 정비구역 20,265.0 획지 동작구 사당동 303번지 일대 79 - - 79 - - 2) 건축시설계획 : 변경 결정 구분 구역구분 가구 또는 획지 구분 위치 주된용도 건폐율 (%) 용적률(%) 높이(m) (평균층수/ 최고층수) 허용 정비 계획 예정 법적 상한 명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡) 기정 사당5 주택재건축 정비구역 20,265.0 획지 19,794.0 동작구 사당동 303번지 일대 공동주택 및 부대복리시설 30% 이하 - 190% 이하 190% 이하 35m이하 (평균7층이하/최고10층) 주택의 규모 및 규모별 건설비율 기정 ？총 건립 세대수 : 425세대 (일반분양) ？주택규모별 건설비율 구분(전용면적) 합 계 분양주택 합 계 425(100.0%) 425(100.0%) 공동주택 60㎡이하 349(82.1%) 349(82.1%) 60㎡~85㎡이하 76(17.9%) 76(17.9%) 85㎡초과 - - ？전용면적 85㎡ 이하 규모 전체 세대수의 60% 이상 건설 ？전용면적 85㎡ 이하 규모 주택 전체 연면적의 50% 이상 건설 변경 ？전용면적 85㎡ 이하 규모 전체 세대수의 60% 이상 건설 ？전용면적 85㎡ 이하 규모 주택 전체 연면적의 50% 이상 건설 건축물의 건축선에 관한계획 기타사항 ▣ 개발가능(상한) 용적률 산정 - 기정 구 분 산 정 내 용 토지이용계획 계 (구역면적) 획지 (공동주택) 새로 설치할 정비기반시설 새로 설치할 정비기반시설 내 국？공유지 획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국·공유지 면적 20,265.0㎡ 19,794.0㎡ 471.0㎡ 4.1㎡ - 공공시설부지 제공면적 (순부담) ？ 새로 설치할 정비기반시설 - 새로 설치 할 정비기반시설 내 국·공유지 - 획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국·공유지 = 471.0㎡ - 4.1㎡ = 466.9㎡ ？ 순부담률 구역면적 대비 2.4% 개발가능 (상한) 용적률산정 ？ 개발가능용적률 = 허용용적률 + 계획용적률 × 1.3 × α = 190% + 190% × 1.3 × 0.0236 = 195.8% 이하 ？ 정비계획용적률 = 190%이하 α ？ α = 공공시설부지로 제공하는 면적 / 공공시설부지로 제공 후 대지면적 = 466.9㎡ / 19,794.0㎡ = 0.0236 - 변경 사. 세입자 주거대책 ○ 단독주택재건축 허용용적률 인센티브 운영 업무처리지침(주택건축본부_19.04) ？ 세입자손실보상 비용을 토지면적으로 환산하고, 해당 토지환산면적을 순부담 면적에서 경감 ※ 허용용적률 부여가 어려운 경우 순부담 축소(정비기반시설) 조정 ▣ 토지환산부지 면적 산정 토지환산면적 (÷) 471.0㎡ ※ 동작구 세대당 인구 : 2.32인 ※「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 법 54조 준용 (단위 : 원) 노임 차량운임 포장비 이사비 계 비고 376,281 219,000 89,292 684,573 1.33㎡미만 501,708 438,000 140,956 1,080,664 2.33㎡이상 ~ 49.5㎡미만 627,135 547,500 176,195 1,350,830 49.5㎡이상 ~ 66.0㎡미만 752,562 657,000 211,434 1,620,996 66㎡이상 ~ 99㎡미만 1,003,416 876,000 281,912 2,161,328 99㎡이상 ※ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 법 55조 준용 자. 정비사업 시행계획 구분 시행방법 시행예정시기 사업시행(예정)자 정비사업 시행으로 증가예상 세대수 비고 기정 사당5 주택재건축사업 구역지정 고시일로부터 4년 이내 (가칭)서울 동작구 사당동 303번지일대 주택재건축 추진위원회 ？ 현황세대수 : 414세대 ？ 계획세대수 : 425세대 ？ 증가세대수 : 11세대 - 2. 도시계획위원회 심의의견 및 조치계획 ？ 제12차 도시계획위원회 심의(‘19.08.21) - 심의의견 : 총 7건 (반영 7건) 연번 심 의 의 견 조 치 계 획 반영 여부 1 < 법적상한용적률 적용 관련 > 1-1 ○대상지는 저층주거지에 연접하여 지형단차가 큰 지역으로서 적정 밀도관리가 중요한 지역인 바, 법적상한용적률 적용은 적정하지 않으니 검토 ○법적상한용적률을 적용하지 않았으며, 소형임대주택계획(48세대)은 제외하였음 구분 용적률(%) 소형 임대주택 기준 정비계획 법적상한 기심의 190%이하 211.65이하 246.03이하 48세대 변경(안) 190%이하 211.84이하 - - 반영 1-2 ○추후 소위원회에서 ‘기정 정비계획 용적률(190%) 유지’, ‘충분한공공성을 전제로 한 일부 밀도계획 상향(안)’ 등 다양한 방안에 대해 면밀 검토 2 < 평균층수 완화 변경(안:평균7층→평균13층) 및 공공기여계획 관련 > 2-1 ○대상지는 ‘17.3월 최초 정비구역 결정을 위한 도시계획위원회 심의시 심도 있는 논의를 거쳐 평균7층 이하로 결정된 지역으로서 당시 도시계획위원회 결정 취지가 존중되는 것이 필요 ○평균층수 완화 범위 변경은 공공기여계획(공영주차장 및 마을버스 회차공간 확보, 단독주택세입자 대책마련 등)이 충분한 공공성을 갖고 있는지에 대한 검토 후 결정 필요 ○구역지정 이후 2030 생활권계획 및 단독주택 및 단독주택재건축 세입자 대책을 반영하여 공공성 확보 ① 2030 생활권계획(사당지역생활권_’18.03) 반영 - 사당1·4동 교통소외지역 : 마을버스 확충 등 노선관리(신설) - 우선적공급시설 : 주차장 ② 단독주택재건축 세입자 대책(’19.04) 마련 - 세입자(132가구) 주거이전비, 이사비 지급 : 인센티브 용적률 5.96%적용 반영 2-2 ○상기 사항을 전제로 평균층수의 추가적인 완화 수용시 대상지가 관련 법령상 구릉지에 해당 하는 점을 고려하여 최대 완화범위는 ‘평균 10층이하, 최고 13층 이하’로 조정 필요 ○평균층수 13층 이하(최고 15층)에서 평균10층 이하(최고 13층이하)로 조정하였음 반영 2-3 ○도로계획은 「2010 도시·주거환경정비기본계획」 상의 도로 확폭계획을 변경 결정한 최초 정비 계획 결정취지는 고려하되, 차량통행상 문제가 없도록 조정 필요성 검토 ○사업지와 접한 도로변 현황 노상주차구획 삭제 ○대상사업지 주변도로 교통량 분석 결과 서비스 수준 ‘A~B’로 분석되어 차량통행에 불편이 없을 것으로 사료됨 반영 연번 심 의 의 견 조 치 계 획 반영 여부 3 < 건축계획 및 교통처리계획 관련 > 3-1 ○일부 밀도계획 상향(안)의 건축계획은 특별건축 구역 지정 및 공공건축가 선정을 전제로 검토 필요 ○공공건축가를 선정, 특별건축구역 지정을 고려 하여 건축계획을 수립하였음 - 도로에서 바로 진입 가능하도록 단지 레벨 조정 - 테라스하우스, 펜트하우스 등 다양한 주거유형 도입 - 평균층수 10층이하, 최고 13층이하로 밀도조정 반영 3-2 ○대지조성계획 및 연접 도로와의 단차를 고려하여 비상차량동선계획 등 적정성 검토 ○단지 내 비상차량동선은 내부 단차와 동별배치 를 고려하여 차량통행이 가능한 구배 범위(경사도 17%이내)에서 계획하였음 반영 ？ 제3차 도시계획위원회 현장 소위원회 자문(‘20.04.07) - 심의의견 : 총 8건 (반영 8건) 연번 심 의 의 견 조 치 계 획 반영 여부 1 ○'19년 제12차 도시계획위원회 상정(안)은 ‘법적상한용적률’ 신규 결정(안)으로 도시계획위원회 심의결과에 따라 법적상한용적률 삭제시 「서울시 도시계획 조례 시행규칙」제24조와 관련한 문제점이 없는지 검토필요 ○지난 심의(19’.08.21.)에서 상한용적률 미적용 하였으나, 임대주택공급계획을 제시함으로써 신규 정비계획(안)에 해당함 반영 2 ○대상지는 주거지 내부에 입지하는 ‘구릉지’로서 본위원회 재상정시 '19년 제12차 도시계획위원회 심의결과에 대한 적정 조치계획 측면에서 다음 대안을 충실히 제시할 것 - <용적률 및 높이계획 유지(안)> : 대안 2-1 ○공영주차장 신설계획을 유지하는 경우에도 ‘주차장특별회계 확보’, ‘도시계획시설 입체적 결정’ 등을 통해 별도 도시계획시설사업으로 계획하여 상한용적률 적용은 배제할 것 ○관련부서 협의 결과 자치구 재정이 부족하여 ‘주차장특별회계 확보’ 및 도시계획시설사업이 어려우며, 기부채납 최소화에 따른 상한용적률 적용을 배제함 일부반영 2-2 ○대상지는 구릉지로서 최초 정비계획 결정을 위한 도시계획위원회의 결정취지를 감안하여 용적률계획(190%) 및 높이계획(평균 7층, 최고10층) 범위 내의 계획(안)을 제시할 것 ○도시계획위원회의 결정취지를 감안하여 용적률계획(190%) 및 높이계획(평균7층, 최고10층)으로 계획(안)을 제시함 반영 2-3 ○건축계획 관련 특별건축구역 적용을 통해 기정 계획(‘17.3)보다 개선된 안을 제시할 것 ○특별건축구역지정을 고려한 건축계획(안)을 제시함 반영 연번 심 의 의 견 조 치 계 획 반영 여부 <용저률 및 높이계획 일부 상향(안) : 상정안 2-4 ○대상지 일대 대중교통 여건 개선 측면에서 ‘마을버스 회차공간’ 계획을 유지하는 경우에도 순부담률(9.7% 계획)은 구릉지의 평균층수 완화 의무 기준인 5% 수준으로 하향조정 검토하고, 이에 따라 정비계획 용적률도 하향 조정할 것 ○순부담률 및 정비계획용적률을 하향조정 하였음 - 순부담률 9.7% → 5.4%, - 정비계획용적률 211.84% → 197.21% ※동작구청 요청사항인 공영주차장(주차면수 107면)은 기부채납 반영 2-5 ○평균층수 완화계획 관련 동측 저층주거지변 주동(6개동)의 층수는 금회 자문안의 5층을 유지하되, 연접하여 13층으로 계획한 주동의 층수는 최대한 하향하는 것을 전제로 계획 할 것 ○저층주거지변 층수는 5층으로 유지하였으며, 연접하여 13층으로 계획한 주동의 층수는 10층으로 하향조정하였음 반영 3 ○특별건축구역 적용에 따른 완화사항 및 대상지 연접 저층주거지에 대한 일조영향분석 결과를 제시 할 것 ○특별건축구역 적용에 따른 완화사항 및 대상지 연접 저층주거지에 대한 일조영향분석 결과를 제시하였음 반영 붙임 : 「사당5 주택재건축」정비계획 및 정비구역 변경(안) 관련 도면 1부. 끝.

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주거사업과-11595

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