다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시활성화과-10752 결재일자 2020. 9. 21. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 도시활성화정책팀장 도시활성화과장 재생정책기획관 도시재생실장 배현경 정병익 김용학 양용택 09/21 류훈 협 조 - 「2025 도시 및 주거환경정비 기본계획」 관련 - 도시정비형 재개발 의무임대비율 적용방안 보고 2020. 9. 도시재생실 (도시활성화과) 2025 도시 및 주거환경정비 기본계획 관련 도시정비형 재개발 의무임대비율 적용방안 보고 旣 운영중인 「2025 기본계획」상 주거비율 완화에 따른 임대주택 건립정책과 상업지역 재개발 의무임대 신규도입에 따른 적용방안을 보고드림. 2025 도시 및 주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발부문), 이하 “2025기본계획”이라 함. Ⅰ 관련기준 ‘ ？？ 법령개정 내용(20.9.24. 시행) ○ (비율)도시정비법 제10조, 시행령 9조, 국토부 고시 구분 법 시행령(‘20.06.23 개정) 국토부 고시(‘20.07.22 고시) 서울시 고시 (’20.09.24 예정) 현 행 전체 세대수 또는 연면적 30%이하 ？ 전체 세대수 15% 내 ？ 상업지역 제외 ※ 구역내 세입자 많은 경우 5% 추가 서울 세대수 10~15% ？ 세대수 15% ※ 구역내 세입자 많은 경우 5% 추가 경기·인천 세대수 5~15% 그 外 세대수 5~12% 개 정 ？ 전체 세대수20% 내 ？ 상업지역 포함 ※ 구역내 세입자 많은 경우 또는 주택수급 안정 필요시 10% 추가 서울 세대수 10~20% (상업 : 5% 완화가능) ？ 세대수 15% (상업지역은 5%) ※ 구역내 세입자 많은 경우 10% 추가 경기·인천 세대수 5~20% (상업 : 2.5% 완화가능) 그 外 세대수 5~12% (상업 : 0 %완화) ？경과규정 : 사업시행인가 및 사업시행계획인가 신청분은 종전규정 적용 ○ (규모) 임대주택 30%이상 또는 전체 세대 수 5%이상 40㎡이하 건립 ？？ 2025 기본계획 주거비율 완화 내용(19.10.17. 시행, 3년 한시) ○ (비율) 주거비율 완화(50%→90%)시 임대주택 확보기준 구 분 임대주택 공급기준 비 고 일반상업지역 주거비율 완화(50%→90%)로 늘어나는 용적률의 1/2을 공공임대주택 또는 민간임대주택(단기 제외) 공급 준주거지역 재개발사업 임대주택 건립기준 + 공공임대주택 추가확보 시 늘어나는 용적률의 50% 공공임대주택 공급 ？ 준주거지역: 건립세대수 200세대 이상 인 경우 건립세대수 15% 임대주택 건립 별도(도정법 의무규정) ○ (규모) 공공임대주택은 60%이상 40㎡이하 확보 Ⅱ 추진경위 ‘ ※ 재개발 의무임대 제도연혁(준주거, 상업지역) 시 기 임대의무비율 규모별 건설비율 근거규정 ’06.01.01. ○ 준주거 또는 상업지역 - 균형발전사업 : (세대수 17% 또는 연면적 10%) × (주거연면적 비율) ○ 준주거 또는 상업지역 - 전체 40㎡이상 조례 ’09.07.30. ○ 준주거 또는 상업지역 - 모든 도시환경정비사업으로 확대 : 비율 변경없음 ※ 변경없음. 조례 ’18.02.09. ○ 상업지역 제외 ○ 상업지역외 : 세대수 15% ○ 준주거 - 40㎡이하 : 임대주택 30%이상 또는 전체 세대 수 5%이상 시행령 서울시고시 ’20.09.24. ○ 상업지역 5% ○ 상업지역외 : 세대수 15% ○ 모든지역 - 40㎡이하 : 임대주택 30%이상 또는 전체 세대 수 5%이상 서울시고시 ○ ’19.10.17. : 2025 기본계획 변경 고시 ○ ’20.05.06. : 재개발 의무임대비율 상향에 대한 국토부 회의 ○ ’20.05.20. : 재개발 의무임대관련 관계부서(6개부서) 현안회의 ○ ’20.06.15./07.15. : 재개발 의무임대관련 사례분석 검토회의 (주거정비과, 주거사업과, 도시활성화과) ○ ’20.08.10./09.15. : 재개발 의무임대관련 전문가 자문회의 Ⅲ 여건분석 및 검토의견 ‘ ○ 도심내는 업무·판매 건립 경향이 높으며, 도심외는 학교 등 생활기반시설이 부족해 1~2인이 거주하는 소형주택이나 오피스텔 건립 수요가 높음. - 2025 기본계획에서 역사도심내 주거주용도를 도입하였으나, 건립실적 없음. ○ 3천㎡미만의 미시행지구가 60%이상으로 임대주택 건립의무가 과할 경우, 주택건립을 포기하거나 200세대 미만으로 계획하는 등 임대주택 회피경향이 두드러질 것으로 전망됨. ○ 또한, 한정된 예산으로 임대주택을 다양한 지역에 소량이라도 확보하는 전략적 대응을 위해 상업지역 임대의무비율의 상향은 최소화하는 것이 바람직함. - 상업지역(3억8천)의 임대주택 매입비용은 주거지역(1억3천)의 2.9배 수준임. ○ 따라서, 주택공급사업의 실현성 강화를 위해 임대의무비율은 중복인정이 필요함. - 단, 건립의무비율, 임대주택 규모, 매입기준 등은 각각의 기준을 충족함이 타당. Ⅳ 적용방안 ‘ ‘주거비율 완화시 임대의무사항’과 ‘도정법상 의무임대확보’는 각각 충족여부(비율？규모？매입기준) 확인하되, 중복인정 가능 ○ (비율) 상업지역은 중복 인정, 준주거지역은 기존 체계 유지하여 중복 불인정. ※ 적용 시뮬레이션(안) 검토(안)_미채택 적용(안) 적용(안) ○ (규모) 주거비율 완화시 의무임대는 전체 세대수의 60%이상, 법상 의무임대는 세대수의 30% 이상을 40㎡이하로 확보하도록 각각 확인. ○ (매입기준)법상 의무임대는 토지 감정평가, 건축물은 표준건축비로 매입하고, 주거비율 완화에 따른 의무임대는 공공주택과 별도기준 수립시까지 아래기준 적용. - (상업지역) 주거비율 완화로 토지 감정평가금액, 건축물은 표준건축비로 매입 - (준 주 거) 용적률 완화로 토지는 기부채납, 건축물은 표준건축비로 매입 Ⅴ 향후계획 ‘ ○ ’20.09.24. : 적용방안 자치구 통보. 붙임 : 고시문(재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율) 1부. 끝.

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