다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시계획관리전문위원실-2138 결재일자 2020.9.8. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 의사지원팀장 도시계획관리수석전문위원 이정원 차동윤 09/08 조정래 협조 전문위원 오정균 “서울 주택시장과 공급, 이대로 좋은가!” 「서울시 주택시장 진단과 안정화방안 마련」을 위한 정책토론회 개최 결과보고 2020. 9. 서울특별시의회 (도시계획관리위원회) “서울 주택시장과 공급 이대로 좋은가!” 「서울시 주택시장 진단과 안정화방안 마련」을 위한 정책토론회 결과보고 서울 주택시장의 공급부족, 가격상승 등 현 상황 진단을 토대로, 서울시 차원의 주택시장 안정화방안을 발굴 및 모색하고 다양한 분야의 전문가 의견 수렴을 위한 정책토론회를 개최하고 그 결과를 보고드림 Ⅰ 추 진 근 거 ？？「서울특별시의회 기본조례」제47조의 2 (공청회 및 토론회) ？？「서울특별시의회 시민의견 청취를 위한 토론회 등의 운영에 관한 규칙」 제5조 제2항 제3호 ？？ 2020년 하반기 공청회 및 토론회 운영·지원계획 (의장방침-186, ’20. 7. 20.) Ⅱ 개 최 개 요 ？？ 일 시 : 2020. 8. 28.(금) 10:00 ~ 12:00 ？？ 장 소 : 서울특별시의회 제2대회의실 (서소문청사 2동 2층) ？？ 주 제 : 서울시 주택시장 진단과 안정화방안 마련을 위한 정책토론회 ？？ 참 석 : 약 20여명 ※ 코로나19 예방을 위해 시민참여 완전 제한 ○ 시의회 : 김희걸(도시계획관리위원회 위원장), 도시계획관리위원회 위원 등 ○ 서울시 : 김정호(주택정책과장) 등 ○ 외 부 : 진미윤(LH연구원), 허윤경(건설산업연구원), 남원석(서울연구원) 등 ？？ 진행방법 : 무청중 온라인 토론회 ※ 서울시의회 공식 유튜브 온라인 토론회채널 생중계 (https://url.kr/R8adyO) ？？ 주 최 : 서울특별시의회 ？？ 주 관 : 김종무 도시계획관리위원회 위원, 도시계획관리위원회 ？？ 토론회 진행순서 내 용 시 간 진 행 비 고 개 회 식 개회 10:00~10:05 (05') ○ 기념촬영, 개회, 국민의례, 내？외빈 소개 사회 : 임만균 의원 (도시계획관리위원회) 개회사 10:05~10:10 (05') ○ 김희걸 (서울시의회 도시계획관리위원장) 토 론 회 소개 10:10~10:15 (05') ○ 발제？토론자 소개 및 토론 진행 좌장 : 김종무 의원 (도시계획관리위원회) 발제 10:15~11:00 (45') [주제1] 정부의 주택수급을 통한 시장 안정화 대책 - 그간의 정부정책 동향, 법적기반, 최근여건 등 ？ 진미윤 (LH연구원 연구위원) ※ 발표 : 1인 15분 이내 [주제2] 서울시 주택시장 분석 - 市 전반 시기/지역/유형별 시장분석(빅데이터 등) ？ 허윤경 (건설산업연구원 연구위원) [주제3] 서울시 주택정책 현황 및 과제 - 주택수급 실태, 주택공급방안 및 중장기 과제 등 ？ 남원석 (서울연구원 연구위원) 토론 11:00~11:30 (30') ○ 임재만 (세종대 도시부동산대학원 교수) ○ 지규현 (한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수) ○ 김덕례 (주택산업연구원 선임연구위원) ○ 김규정 (한국투자증권 자산승계연구소장) ○ 김정호 (서울특별시 주택정책과장) ※ 토론 : 1인 5~6분 이내 자유 토론 11:30~11:55 (25') ○ 주제발표자 및 토론자 자유토론 폐회 11:55~12:00 (05') ○ 폐회 및 마무리 ？？ 주제 발표 및 토론자 연번 성 명 소속 및 직위 비 고 1 김종무 서울시의회 도시계획관리위원회 위원 좌장 2 진미윤 LH연구원 연구위원 주제발표 3 허윤경 건설산업연구원 연구위원 4 남원석 서울연구원 연구위원 5 임재만 세종대 도시부동산대학원 교수 토론 6 지규현 한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수 7 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 8 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 9 김정호 서울특별시 주택정책과장 Ⅲ 발제 및 토론 주요내용 ？？ 발 제 (3명) 발 제 주 요 내 용 진미윤 (LH연구원 연구위원) ？ 주택시장 안정과 주거복지 정책 ○ 주택 시장 안정을 위한 수요 관리 정책 - 시장 안정을 위해 정부는 투기수요를 억제하되 실수요자를 최대한 보호하는 맞춤형 규제 시행 - 과열 지역 투기수요 유입을 차단, 주택시장 거래 질서를 확립, 다주택자 종부세 강화 및 대출한도 조정 등을 통한 조세 행정 및 제도 강화, 분양가 상한제 실시 등 ○ 주거복지확대와 수도권 127만호 신규공급 추진 - 공공임대주택 공급 확대 - 기존 민간임대주택 등록제 시행제도 개편 추진 - 임대차 3법 시행(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제) - 제3기 신도시 등 주택 공급 확대 추진 - 서울 도심 내 7만호 공급 추진(정비 사업, 유휴공간 정비 등) - 공공 참여형 재개발 및 재건축 방식 도입 ○ 정부의 주택정책 성과와 주택시장 정상화의 한계 - 집값 상응에 따른, 수요관리 투기세력 억제가 전세가 상승으로 이어짐 - 과잉 유동성을 집값이 흡수하고 있으며, 과다한 주택 거래 문화 형성, 실물자산 중심 가계 자산 쏠림 현상 심화 - 소유 주택에 대한 적은 세금(보유세, 재산세 등), 고분양가 지속으로 대출 없이 주택구매 불가 ○ 주거 문제의 해법과 발전 과제 - 주택 구매를 투기로 인식하고 서울 중심의 균형 발전을 저해하는 각종 정책 등에 대한 점검 필요 - 안정적인 주택 공급프로그램 가동을 통해 건강한 임대 문화를 형성하고 중산층에 도움이 될 수 있는 정책개발 필요 허윤경 (건설산업연구원 연구위원) ？ 서울시 주택시장 분석(민간 아파트 시장 중심) ○ 총량적 특징 - 서울과 수도권 세대수 증가세가 확대됨에도 아직 서울 자가보유율은 50%를 밑돌고 있음 - 서울 아파트는 2010년대 이후 감소세가 있음에도, 신축 아파트 재고 감소 ○ 세부적 특징 - 아파트, 단독, 연립 순으로 매매 상승률 높음 - 준공 10년 이하 20~30평형 상승률 높음 - 아파트 가격이 상승하는 동안 거래량은 등락 존재 - 30대, 원거리 매입자, 다주택 가구 및 증여 증가 ○ 공간적 특징 - 수도권 매매가격 서울과 기타지역 가격 격차 확대 - 강남 등 소득이 높은 지역 아파트 가격 상승이 더 높음 ○ 해결 과제 - 서울의 총량적 공급을 확대하고, 중산층과 30대 등 젊은층을 위한 아파트 공급 확대 - 재개발, 재건축 활성화를 통한 안정적 공급 확대, 중산층을 위한 주택상품 물량 확대, 젊은 층 청약이 어려운 현 청약제도 개편 검토, 소득격차를 감안한 선별적 주택정책 노력 필요 남원석 (서울연구원 연구위원) ？ 서울시 주택정책 현황 및 과제 ○ 서울 주택수급 현황 - 인구는 감소하지만, 노령 인구는 증가 - 이를 바탕으로 서울 주택공급은 총량적으로는 신규공급 필요량과 유사 ○ 서울 주택시장의 특성 - 총량적 공급 필요량과 별개로 신규 아파트 선호도가 높고, 서울 주택으로 소득을 증가시키는 학습효과와 편승효과가 높음에 따라, 이를 감안한 신규주택 공급 수는 적은 편임 - 신규 아파트 공급은 불규칙하고, 청약가입자는 대폭 증가함에 따라 신규주택 취득이 어렵고 - 외지인, 비거주 투자목적 매매거래 증가, 증여 및 등록민간임대주택 증가에 따른 주택매물 감소로 주택시장이 불안해지는 원인 제공 ○ 서울시의 주택공급 정책 - ’18년 이후 단독 또는 정부와 함께 총 6차례의 공급계획 발표 ？ 공적 임대주택 5개년 공급계획(’18.2.22.) ？ 수도권 주택공급 확대방안(’18.9.21.) ？ 2차 수도권 주택공급계획(’18.12.19.) ？ 주택공급 5대 혁신방안 및 8만호 추가공급 세부계획(’18.12.26.) ？ 수도권 주택공급 기반 강화방안(’20.5.6.) ？ 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(’20.8.4.) ○ 주택시장 안정을 위한 정책과제 - 일관성 있는 중장기 정책 추진으로 신뢰성 확보 - 현행 부동산대책 보완책 마련 (보유세 강화, 실수요자 위주 금융지원 확대, 주택정비사업 활성화 등) - 개발이익환수 제도 정비, 중저소득층 주거안정 확보 지속 노력 ？？ 토 론 (5명) 토론자 주 요 내 용 임재만 (세종대학교 도시부동산대학원 교수) □ 서울 주택시장 동향 ○ 서울 인구 지속 유입 (중심성 약화) ○ 강남 등 주요 권역 주택 매수 외지인·외국인 증가 ○ 신축 아파트 수요 강함, 갭 투기 증가 ○ 가격 상승 기대감↓, 저금리 상황에서 전세의 월세화로 전세값 상승 가능성↑ □ 서울시 주택시장의 구조적 문제 ○ 부동산(주택) 정책의 딜레마 발생, 철학과 원칙 확립 필요 □ 바람직한 주택정책의 방향 ○ 수요 : 보유세 강화, 건전하고 포용적인 금융, 자가와 임차의 중립성 유지 ○ 공급 : 신규 수요와 대체 수요에 대응한 안정적인 공급 (택지 공급 중요)도 이익이 될 수 있는 운영이 필요 지규현 (한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수) □ 현 주택정책의 평가 ○ 주택가격 상승으로 무주택자 내집마련 기회 감소 ○ 주택가격 하락으로 주택보유자 자산가치 하락, 건설사 미분양 증가 ○ 주택경기 변동 대응 정책으로 임차인 주거비 부담 문제 상존 ○ 중산층과 저소득 계층 주거안정, 즉 공공임대정책과 민간임대주택 활성화로 전환 필요 □ 서울시 주택정책 방향 ○ 안정적 주택공급 : 주택가격 변동성 확대를 줄여 시장 불안 해소 ○ 민간임대주택 공급활성화 : 투자수요와 임차수요 균형을 통해 중산층 이상 안정적 거주지 마련 김덕례 (주택산업연구원 선임연구위원) ○ 8만호 내외의 신규 주택공급 필요 ○ 주택 중에는 비주거용(업무, 상가 등)으로 활용되는 경우 ↑ ○ 서울시 주택문제는 근원적인 양적 문제와 더불어 사람들이 원하는 주택(입지, 품질 등)의 충분성의 문제일 수 있음 ○ 이는, 내적 수요 외에 서울 외부 → 서울로 진입하고자 하는 희망수요 원인도 포함 ○ 공시가격 및 보유세 현실화는 필요하지만, 현재 국내 실정을 고려한 속도조절과 타 조세(거래세 등)과의 관계를 살펴볼 필요 있음 ○ 청약가점제 현실화 모색, 도시규제 완화를 속도감있게 추진 필요 김규정 (한국투자증권 자산승계연구소장) □ 중장기 수급 변동성 대비 ○ 단기적 변화 추가 대응보다, 수요시장 분석, 트렌드 변화에 따른 수급 집중 □ 수요시장 확대와 투자변화에 주목 ○ 자산집중현상이 심화되면서 계층별 자산격차 확산 ○ 서울 신축 아파트 중심으로 수요 쏠림 가속 ○ 투자 목적 중심의 수요시장 확대에 주목 ○ 정책적 변수가 더해져 가격 불안과 수급 불균형 당분간 지속 ○ 수요 특성에 따른 주택금융 지원과 다양한 주거상품의 개발 및 제안 요구 ○ 민간 임차시장의 중장기 관리방안 모색 필요 김정호 (서울시 주택정책과장) □ 서울시 주택정책 환경 및 이슈, 성과분석 ○ 서울시 주택공급 현황 및 시장분석 ○ 공공임대주택 공급, 수요자맞춤형 주거지원정책 추진 □ 주거정책 패러다임 전환 노력 ○ 지분적립형 분양주택 도입, 공공재개발 활성화, 도심 내 유휴부지 활용 등 □ 향후 서울시 주택정책 방향 ○ 새로운 수요자맞춤형 주택공급 및 주거지원사업을 발굴 및 추진위해 노력하겠음 Ⅳ 토론회 사진 Ⅴ 비 용 정 산 ？？ 집행예산 : 2,980천원 구 분 교부액(천원) 집행액(천원) 잔액 비고 총 계 2,980 2,980 - 사무관리비 2,780 2,780 - 참석수당 1,560 1,560 - ？발표자 320,000원 × 3명 ？토론자 150,000원 × 4명 자료인쇄비 90 90 - ？자료집 100부 현수막 등 제작비 220 220 - ？현수막, 포스터 제작, 책상 명패 행사용품 등 100 100 - 시책추진업무추진비 200 200 - 붙임 : 포스터, 자료집 각 1부. 끝.

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도시계획관리전문위원실-2138

D0000040768531