다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원회신(하자보증 관련) 1. 안녕하십니까? 님. 귀하의 하자보수보증금 관련 민원에 대해 답변드리겠습니다. 2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능(공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)] 3. 따라서 오피스텔과 상가는 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다. 4. 집합건물법에는 공동주택관리법과는 달리 하자담보책임,하자보증 등에 대한 구체적인 사항이 규정되어 있지 않고, 귀하께서 민원내용에 말씀하셨듯이 집합건물법 제9조에 따른 담보책임에 대한 사항만 명시되어 있습니다. 또한 집합건물법 제2의2항을 근거로 오피스텔의 공동주택관리법 준용은 어려울 것으로 판단됩니다.이와 관련 법무부의 유권해석을 아래와 같이 알려드리니, 참고하시기 바랍니다. ◆법무부 회신내용 (집합건물법 제2조의2 해석) ※ 집합건물법 제2조의2: 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다. - 집합건물 중 ？주택법？ 및 ？공동주택관리법？도 함께 적용되는 건물을 집합건물법 제2조의2에서는 ‘집합주택’이라고 하며, 만약 해당 건물이 ‘집합주택’이 아니라면 ？주택법？ 및 ？공동주택관리법？상의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 특별한 규정은 적용되지 않음. - 집합건물 제2조의2는 ？주택법？ 및 ？공동주택관리법？과 집합건물법이 모두 적용되는 건물(집합주택)에 있어서 양 법률 사이의 관계를 규율하고 있는 규정임. - 집합건물법 제2조의2의 규정이 ‘집합주택’이 아닌 건물에 있어서 ？주택법？ 및 ？공동주택관리법？을 준용하여 적용하도록 규정한 것이 아니며, 일반적으로 상위법령의 해석에 있어서 하위법령의 규정이 당연히 준용되어 적용되어야 하는 것도 아님. - 해당 오피스텔에 ？공동주택관리법？상의 관리방법이 직접 적용될 수 있는지 여부는 ？공동주택관리법？의 적용대상에 대한 질문이므로 해당 법령의 소관기관인 국토교통부에서 판단하여야 할 사항이지만, - 집합건물법 제2조의2의 규정을 근거로, ？공동주택관리법？의 적용대상이 아닌 건물에 ？공동주택관리법？상의 관리방법이 적용된다거나 준용되는 것이라 해석하기 어려움. 5. 주거용 오피스텔을 포함해 오피스텔을 건축한 건축주도 공동주택관리법에 따른 하자담보책임 등 하자보수에 관한 규정을 적용받도록 하는 공동주택관리법 개정안은 현재 국회에 발의된 상태이며 다만, 개정안 통과 시기 등은 국회의 법안처리 시기 등에 따라 달라질 수 있어 특정할 수 없음을 알려드립니다. 법 제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다. ② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다. ③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다. ④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다. 6. 끝으로 정확한 집합건물법령 해석은 법무부 법무심의관실(02-2110-3164~5)로 문의하시기 바라며, 더 궁금하신 사항은 우리시 주택정책과 (담당 이재현 ☎2133-7034)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다. 끝. 주무관 이재현 주택정보관리팀장 유병오 주택정책과장 05/28 김정호 협조자 시행 주택정책과-10351 ( ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 / 전화 02-2133-7034 /전송 02-2133-0752 / ljh1124@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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