다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택공급과-4536 결재일자 2020.4.7. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주택공급총괄팀장 주택공급과장 주택기획관 박현희 기태균 代기태균 04/07 김성보 2020년 사회주택 평가모니터링 추진 계획 2020. 4 주택건축본부 (주택공급과) 2020년 사회주택 평가？모니터링 추진 계획 사회주택 공급량이 지속적으로 증가함에 따라 주택 임대관리의 적정수준 확보 및 입주자 주거안정성 강화 등을 위해 사회주택 평가？모니터링을 실시 하고자 함 1 사업개요 ？？ 추진목적 ○ 임대운영중인 사회주택의 관리현황을 평가·모니터링 하여 사업자의 체계적인 사회주택 임대관리 및 입주자 보호 유도 - 적격심사를 통과한 사회주택에 대해 계획 및 실행단계를 거쳐 지속적으로 운영 기준을 유지하고 있는지 확인함으로써 사회주택 본연의 목적 실현 ○ 사회주택 품질 및 운영관리에 대한 적정기준을 제시하고, 평가결과에 따른 인센티브ㆍ패널티 부여를 통해 양질의 전문 사업자 육성 ？？ 추진경과 ○ 서울시 사회주택사업 평가 연구용역 : ’17년 ~ ’18년 - 사회주택사업의 현황과 평가에 대한 이론적 검토 및 방향 제시 - 사회주택사업 평가지표(안) 개발, 적용 방안 마련 등 ○ 서울시 사회주택 평가ㆍ모니터링 전문가 자문단 구성 : ’19.3. - 유형별(회계？건축 등)전문가, 한국사회주택협회, 사회주택종합지원센터, 서울시 등 ○ 사회주택 평가ㆍ모니터링 자문회의 개최(9차) : ’19.3 ~ - 사회주택 유형별 평가 지표 설정 논의, 인센티브 및 패널티 적용방안 논의 등 ○ 사회주택 평가ㆍ모니터링(안) 의견수렴: ’20.3 - 한국사회주택협회 및 평가대상 사업자(9개) 대상 의견수렴 실시 ※ 코로나19 사태를 감안 간담회 대신 사업자 개별 방문 및 유선을 통한 의견수렴 실시 2 세부 추진 계획 ？？ 평가대상 ○ 입주 후 2년이 경과된 사회주택에 대해 매년 평가실시 ○ ’20년 평가대상 : 22개동 209호(9개 사업자) - 토지임대부 3개동 38호, 리모델링형 5개동 99호, 빈집 프로젝트 14개동 72호 유형 대상지 사업시행자 공급호수 입주시기 토지임대부 (3개동, 38호) 마포구 성산동 59-12 ㈜녹색친구들 11호 ’17.3 서대문구 창천동 388 ㈜녹색친구들 11호 ’17.5 성북구 정릉동 607 -2 완두콩주택협동조합 16호 ’17.6 리모델링형 (5개동, 99호) 관악구 신림동 116-25 ㈜선랩건축사무소 16호 ’17.2 관악구 신림동 1546 ㈜선랩건축사무소 21호 ’17.9 은평구 녹번동 109-22 ㈜두꺼비하우징 18호 ’17.12 종로구 이화동 93-8 마을과집협동조합 19호 ’18.1 마포구 연남동 365-29 마을과집협동조합 25호 ’18.1 빈집 프로젝트 (14개동, 72호) 동작구 신대방동 344-75 301호 두꺼비 하우징 6호 ’15.05 성동구 성수동2가 634-1 두꺼비 하우징 3호 ’15.07 은평구 갈현동 228-48 두꺼비 하우징 2호 ’16.07 은평구 갈현동 12-419 두꺼비 하우징 4호 ’16.03 은평구 녹번동 73-13 두꺼비 하우징 9호 ’16.06 강북구 미아동 839-278 두꺼비 하우징 6호 ’17.02 노원구 공릉로 35길 14-4 나눔주택 협동조합 4호 ’16.02 금천구 독산로 25길 43-3 나눔주택 협동조합 5호 ’16.03 중랑구 망우동 493-26 나눔주택 협동조합 4호 ’16.08 관악구 대학동 231-17 해맑은주택협동조합 5호 ’17.01 성북구 길음동 1229 해맑은주택협동조합 11호 ’17.02 노원구 공릉동 568-16 해맑은주택협동조합 4호 ’18.02 관악구 봉천11동 1641-10 도담 주택협동조합 4호 ’18.02 광진구 중곡동 54-10 쉐어하우스 우주 5호 ’18.01 ？？ 평가지표 ○ 공공성ㆍ지속가능성ㆍ커뮤니티ㆍ거버넌스 4개 부문 12개 지표, 24개 세부지표 - 공공성 : 기준 임대료 및 임대료 인상률 준수, 임차인 자격요건 등 - 지속가능성 : 임대보증금 반환 준비금 적립여부, 공실관리, 관리비 사용내역 공개 등 - 커뮤니티 : 커뮤니티프로그램 운영 및 활성화 수준 - 거버넌스 : 지역사회 연계 활동 여부 ○ 필수지표(9개, 52점)를 Pass or Fail 지표로 설정하여 사회주택 운영시 기본적으로 준수해야 할 가이드라인으로 제시 - 필수지표는 의무사항으로, 미충족시 패널티 부여 ※ 파란색 필수지표 부문 평가지표 세부평가지표 배점 세부 지표 평가지표 공공성 임대료 준수 기준 임대료 준수 8 16 임대료 인상률 준수 8 임대차 관리 임차인 자격요건 관리 7 8 임대기간 만료 시 사전안내 1 지속 가능성 재정건전성 대출상환 등 부채관리 계획 및 실행 6 14 임대보증금 반환준비금 적립금 확보여부 8 사업자 역량 강화 역할별 전담인력의 확보 3 6 임ㆍ직원 교육 3 임대차 정보 및 재정관리 보고 공실 및 임대료 연체 관리 계획 및 실행 3 14 임대관리현황 정기보고 3 입주민 모집정보 공개 3 관리비 부과 및 사용내역 공개 5 공간 관리 전용공간 계획의 준수 5 10 커뮤니티공간 계획의 준수 5 시설유지관리 하자보수관리 계획 및 실행 3 9 시설물 유지관리 계획 및 실행 3 수선유지 이력 관리 3 안전관리 및 위생ㆍ환경관리 안전관리계획 수립과 실행 3 6 위생ㆍ환경관리계획 수립과 실행 3 관리규약 제정과 개정 사회주택 관리규약(안) 제·개정 적합성 2 2 커뮤니티 주거지원 서비스 제공 주거관리에의 입주민 참여 방안과 실행 2 2 커뮤니티 프로그램 운영 커뮤니티 프로그램의 계획 및 실행 5 10 커뮤니티 프로그램 참여 활성화 계획 및 실행 5 거버넌스 지역사회 자원연계 지역사회자원과의 협력프로그램 실행 3 3 가점(특화 사항) 특화서비스(관리운영, 커뮤니티 등) 시행여부 최대 10 입주민 만족도 조사 및 공개 생활지원ㆍ편익 서비스 제공 등 ？？ 평가방법 ○ 서면평가 및 현장조사 병행 실시 - 서면평가 : 평가자문단이 평가 분야별 사업자 제출 서류 검토 - 현장조사 : 평가자문단과 공동으로 현장을 방문하여 주택유지관리수준 등 확인 ※ 현장조사는 코로나 19사태를 감안 하반기에 진행하며, 상황에 따라 변동될 수 있음 ？？ 평가에 따른 인센티브 제공방안 <인센티브(안)> ① 서울시장 표창 : 사업유형별 최고득점 사업자에 대해 표창 추진 ② 평가주기 연장 : 평가주기를 1년에서 2년으로 연장 ③ 사업제안서 가점 : 신규사업제안서 제출시 가점(최대 5점) 부여 ④ 토지임대료 인상률 인하 : 임대차 재계약시 2년간 토지임대료 일부 인하 ⑤ 리모델링비 추가 지원 : 리모델링 사업 신규 참여시 리모델링비용 추가 지원 ⑥ 홍보 지원 : 평가 우수 사회주택에 대한 포스팅, 홍보기사 등 제공 ⑦ 커뮤니티 프로그램 지원 : 사업자？입주자 수요 맞춤형 교육 제공, 통합커뮤니티 구축후 이용료 감면 등 ⑧ 물품바우처 : 공용물품 구매 지원 ○ 사회주택 유형별 지원 수준 및 사업기간 차이 등을 감안하여 사업유형별 인센티브 제공 기준 점수 차등화 ※ 사회주택 사업유형 사업유형 사업자 지원수준 사업기간 빈집 프로젝트 (‘15.2~’17.12) · 리모델링비용 2천~4천만원 6년~8년 토지임대부 (‘15.6~’18.12) · 사업자 제안 토지매입( 12억~18억) · 토지 장기저리 임대 30년~40년 리모델링 보조금형 (‘16.6~) · 리모델링비용 1.5억 ~ 2.0억 10년~20년 리모델링 매입형 (‘17.8~) · 고시원 등 매입(30억~40억) · 토지·건물 장기저리 임대 10년~20년 토지지원리츠 (‘18.12~) · 사업자 제안 토지매입(50억원 이내) · 토지 장기저리 임대 의무임대기간 30년 ○ 평가점수에 따라 물품 바우처 제공, 커뮤니티 프로그램 지원, 평가주기 연장(1년→2년) 등을 인센티브로 제공 - 사업 유형별 최고득점 사업자에 대해서는 서울시장 표창 추진 구분 70점 ~ 75점 ~ 80점~ 85점 ~ 90점 ~ 95점 ~ 빈집살리기 물품 바우처 제공 커뮤니티 프로그램 지원 평가주기 연장 리모델링형 물품바우처 제공 커뮤니티 프로그램 지원 평가주기 연장 사업제안서 가점 리모델링비 추가 지원 토지임대부 물품 바우처 제공 커뮤니티 프로그램 지원 평가주기 연장 사업제안서 가점 토지임대료 인상률 인하 공통 홍보 지원 ？？ 평가에 따른 패널티 부여 방안 ○ 필수지표 미충족시에는 즉각 시정조치 및 3개월 후 재평가 등 패널티를 부여하여 사회주택 운영의 최소수준 확보 - 제출기한 미준수시 감점을 부여하여 평가모니터링의 원할한 실시 도모 패널티 부여 기준 패널티 내용 제출기한 미준수 ㆍ10점 감점 필수지표 미충족 ㆍ즉각 시정조치 및 3개월 후 재평가 ㆍ지표당 벌점 5점 부여, 벌점 20점 누적시 1년간 신규사업 진입 제한 임대료 준수 지표 미충족 ㆍ즉각 시정조치 및 3개월 후 재평가 실시 ㆍ재평가시에도 미충족시 임대료 초과분에 대한 입주자 반환 조치 재평가시 필수지표 미충족 ㆍ보조금 협약 해지, 토지임대차 계약 해지 검토 3 행정사항 ？？ 기관별 업무분장 ○ (서울시) 방침수립, 결과보고 등 평가·모니터링 총괄 - 사업계획 방침 수립, 평가결과보고 및 제도개선, 사회주택위원회 안건 보고 등 ○ (SH공사) 서울시 방침에 따라 자체 실행 방침 수립 등 서울시와 함께 평가·모니터링 공동 총괄 - 토지임대차계약서(토지임대부), 리모델링 약정서 등에 따라 사업자에게 인센티브·패널티 부여 조치 ※ 예) 사업 공고시 사업제안서 가점 반영, 토지임대차 재계약시 인상률 인하 등 - 시설유지관리 등 건축 부문 평가 지원 등 ○ (사회주택종합지원센터) 서면평가, 현장조사 등 평가·모니터링 실행 - 사업자 제출 자료 수집, 서면평가·현장조사 및 전문가 자문 실시 등 ？？ 소요예산 : 51,318 천원 ○ (市예산) 현장조사 자문수당, 결과보고서 제작 등 30,000천원 - 예산과목 : 주택건축본부 주택공급과, 다양한 유형의 공공지원주택 공급확대, 공공지원주택 공급확대(국민), 사회주택 공급, 사무관리비(204-201-01) ○ (사회주택종합지원센터 위탁사업비) 인센티브 지원, 자문회의 수당 등 21,318천원 - 예산과목 : 주택건축본부 주택공급과, 다양한 유형의 공공지원주택 공급 확대, 공공지원주택 공급확대(국민), 사회주택 공급, 공공기관등에대한경상적위탁사업비(204-308-10) ※ 소요예산(금액, 사용내역)은 사회주택종합지원센터와의 업무협의에 따라 변동 가능 ？？ 향후계획 사회주택 평가모니터링 계획 수립 ？ 사업자 제출 자료 서면평가 ？ 현장방문 조사 ？ 사회주택 평가 모니터링 결과보고 ’20.4월 ’20.4월~6월 ’20. 7월 ~ 8월 ’20. 8월 ※ 현장조사는 코로나 19사태를 감안 하반기에 진행하며, 상황에 따라 변동될 수 있음 붙임 1. 사회주택 평가모니터링 유형별 세부평가 기준 1부 2. 사회주택 평가모니터링 사업자 작성 양식 1부 참고 사회주택 평가모니터링 평가지표 세부내역 부문 평가지표 세부평가항목 평가방법 배점 세부평가기준 P / F 정량 정성 세부지표 평가지표 세부평가기준 평가자료 공공성 1.임대료 준수 1-1.기준 임대료 준수 ★ 8 16 ？ 시세검토 또는 감정평가기준 80% 준수 ？ 보증금 비율 준수 ？ 사업제안서 ？ 최초입주자모집공고 ？ 최초 임대차 계약서 ？ 갱신 임대차 계약서 ？ 신규 임대차 계약서 1-2.임대료 인상률 준수 ★ 8 ？ 임대료 인상률 연 5% 준수 (2018년 이후 2년 5%) 2.임대차 관리 2-1.임차인 자격요건 준수 ★ 7 8 ？ 무주택세대주, 소득수준 확인여부 ？ 입주자격 심사자료 (신규입주, 재계약) 2-2.임대기간 만료 시 사전안내 ○ 1 ？ 사전안내 하는 경우: 1점 ？ 사전안내 하지 않은 경우: 0점 ？ 임대 만료 사전안내 자료 지속 가능성 3.재정 건전성 3-1.대출상환 등 부채관리 계획 및 실행(부채비율 포함) ○ 6 14 ？ 부채관리 계획 및 실행: 2점 ？ 대출 상환 등 부채관리 현황: 2점 ？ 상환 연체 및 연관대출 현황: 2점 ？ 부채관리 계획서 ？ 재무제표 ？ 대출상환내역서 ？ 사업장별 연관대출 현황자료 3-2.임대보증금 반환준비금 적립금 확보여부 ★ ○ 8 ？ 보증보험 가입 또는 보증금 총액 10% 에스크로 계좌 확보 : 8점 ※ 단, 2020년 평가는 임대보증금 관리계획 수립 및 실행: 4점 ？ 임대보증금 관리 계획서 ？ 실행내역서 ？ 임차보증금 확보현황 4.사업자 역량 강화 4-1.역할별 전담인력의 확보 ○ ○ 3 6 ？ (정량)커뮤니티 매니저, 관리자 확보: 2점 ？ (정성)운영조직, 투입인력 및 업무분장 등 적정성: 1점 ？ 주택별 관리자 운영현황 4-2.임ㆍ직원 교육 ○ ○ 3 ？ 센터, 협회 등의 관련 교육 참석, 자체교육 이수 여부 ？ 담당인력별 연2회 이상 : 3점 ？ 담당인력별 연1회 이상 : 2점 ？ 담당인력별 연1회 미만 : 0점 ？ 센터 등 교육이수증 ？ 사업자 자체교육 참석자명단과 교육자료 5.임대차 정보 및 임대관리 보고 5-1.공실 및 임대료 연체 관리 계획 및 실행 ○ 3 14 ？ 공실 발생 시 관리 활동: 2점 ？ 임대료 장기연체자의 일자리 정보제공 등의 노력: 1점 ？ 공실 및 임대료관리 계획서 ？ 연체세대 관리 내역 ？ 단기 연체자 지불 독려 사항 ？ 연체 해결 노력 사례 5-2.임대관리현황 정기보고 ★ ○ 3 ？ 계약현황, 공실률 등 임대현황 연2회 보고 여부 ※ 단, 2020년 평가는 임대현황 관리자료 유무 확인 ？ 공실 등 임대관리현황 5-3.입주민 모집정보 공개 ★ 3 ？ 입주자 모집정보 공개 여부 ？ 사회주택 플랫폼 모집정보 작성 ？ 입주자 모집 공고 5-4.관리비 부과 및 사용내역 공개 ○ 5 ？ 관리비 정기보고 및 사회주택 플랫폼 공개: 3점 ？ 연간 관리비 사용내역서 제출: 2점 ？ 플랫폼 공개내역 ？ 관리비 부과내역서 6.공간 관리 6-1.전용공간 계획의 준수 ★ 5 10 ？ 사업제안서 전용공간 유지여부, 설계변경 자료 제출여부 ？ 사업제안서 ？ 설계도면 ？ 준공도면 ？ 설계변경 시 센터 자문결과보고서 ？ 현장확인 6-2.커뮤니티공간 계획의 준수 ★ 5 ？ 사업제안서 커뮤니티공간 유지여부,설계변경 자료 제출여부 7.시설유지 관리 7-1.하자보수관리 계획 및 실행 ○ 3 9 ？ 하자보수관리 계획 : 1점 ？ 하자보수관리 실행 : 2점 ？ 하자보수계획서 ？ 하자점검 및 수선내역서 7-2.시설물 유지관리 계획 및 실행 ○ 3 ？ 시설물유지관리 계획 : 1점 ？ 시설물유지관리 실행 : 2점 ？ 시설물유지계획서 ？ 시설물유지관리 실행내역서 7-3.수선유지 이력 관리 ○ 3 ？ 수선유지 내역 문서작성과 보관 등 : 3점 ？ 수선유지 이력관리 내역 ？ 민원처리 대장 ？ 현장확인 8.안전관리 및 위생환경관리 8-1.안전관리계획 수립과 실행 ○ 3 6 ？ 안전관리계획 수립 여부: 1점 ？ 안전관리계획 실행 여부: 2점 ？ 안전관리계획서 ？ 실행내역서 ？ 소방필증 사본 8-2.위생ㆍ환경관리계획 수립과 실행 ○ 3 ？ 위생ㆍ환경관리계획 수립 여부: 1점 ？ 위생ㆍ환경관리계획 실행: 2점 ？ 위생관리계획서 ？ 실행내역서 9.관리규약 제정과 개정 9-1.사회주택 관리규약(안) 제？개정 적합성 ○ 2 2 ？ 관리규약(입주민용) 제ㆍ개정 유무 : 1점 ？ 관리규약 제ㆍ개정 시 입주민 동의 절차 준수 : 1점 ？ 제정된 관리규약 ？ 제？개정 시 입주민동의서 커뮤 니티 10.주거지원서비스 제공 10-1.입주민의 주거관리 참여 방안과 실행 ○ 2 2 ？ 입주민 주거관리 참여 방안: 1점 ？ 입주민 주거관리 참여 실행: 1점 ？ 입주민 주거관리 참여계획서 및 내역서 11.커뮤니티 프로그램 운영 11-1.커뮤니티 프로그램의 계획 및 실행 ★ ○ 5 10 ？ 프로그램의 계획 수립: 2점 ？ 프로그램 실행 여부: 3점 ？ 커뮤니티 프로그램 계획서 ？ 실행내역서 11-2.커뮤니티 프로그램 활성화 노력 ○ 5 ？ 커뮤니티 활성화 계획 및 입주민 참여 : 3점 ？ 커뮤니티 프로그램 비용 지원: 2점 ？ 커뮤니티 활성화 계획서 ？ 입주민 참여현황 자료 ？ 비용지원내역 거버넌스 12.지역사회 연계 12-1.지역사회자원과의 협력프로그램 실행 ○ 3 3 ？ 공간, 사업체, 협의체 등과의 연계활동 여부: 3점 ？ 지역사회연계 프로그램 실행내역서 [가점] 특화 사항 ？ 특화 서비스(관리운영, 커뮤니티)시행 여부 ○ +10 ？ 특화서비스 계획 : 최대 2점 ？ 특화서비스 실행 : 최대 3점 ？ 사업제안서 특화계획 ？ 특화서비스 실행내역서 ？ 입주민 만족도 조사 및 공개 ○ ？ 자체 만족도 조사 유무: 2점 ？ 조사 결과 반영: 최대 3점 ？ 입주자 만족도 조사 자료 ？ 생활 지원/편익 서비스 제공 등 ○ ？ 입주자 특성과 요구가 반영된 생활 지원/편익 서비스의 발굴 여부: 최대 3점 ？ 주거서비스 제공 내역서

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주택공급과-4536

D0000039709961