다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공정경제담당관-3689 결재일자 2020.2.21. 공개여부 부분공개(6) 방침번호 시 민 주무관 상생협력팀장 공정경제담당관 노동민생정책관 황규현 전석찬 권태규 02/21 서성만 ’20년 상가임대차 안정화대책 추진계획 2020. 2. 노동민생정책관 (공정경제담당관) 목 차 1 추진 개요 1 2 정책 목표 및 추진 전략 2 3 2019년도 추진 실적 3 4 2020년도 추진 방향 6 5 세부 추진계획 6 임대·차인 분쟁 적극 중재 관리로 상생문화 정착 올바른 법해석 및 홍보를 통한 사전 분쟁예방 실태조사·제도개선으로 임대차안정화 토대 구축 7 9 12 6 사업예산 및 행정사항 14 붙임 : 1. 상가임대차 분쟁조정·상담 유형(’17년~’19년) 2. 상가임대차상담센터 상담위원 명단 3. 상가임대차분쟁조정위원회 조정위원 명단 4. 상가임대차분쟁조정위원회 전문위원 명단 15 16 17 18 ’20년 상가임대차 안정화대책 추진계획 상가임대차 분쟁조정위원회·상담센터 운영, 서울형 공정임대료 도입, 시민교육 개최, 제도 개선 등을 통한 임차상인 권익개선으로 상가임대차 안정화를 도모함 1 추진 개요 ？？ 추진 근거 ○「상가건물 임대차보호법」제20조 - 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) : 상가임대차분쟁조정위원회 설치 ○「서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례」 - 제4조(시장의 책무) ？ 상가임대차 안정을 통한 임차인 안심 영업환경 조성 ？ 임대차관계 실태조사, 임대료 인상의 일정범위 내 유도 등 임대료 안정 - 제9조(상가임대차상담센터) : 상가임대차상담센터 운영 - 제10조(상가건물임대차분쟁조정위원회) : 상가임대차분쟁조정위원회 설치 - 제26조(분쟁조정기준의 수립 등) : 상가임대차 실태조사 실시 및 공표 ？？ 추진 배경 ○ 과도한 임대료 인상으로 등 임차상인 부담 증가로 피해구제 대책 필요 - 최근 3년 주요상권 임대료 증가율이 양천구 11.2%, 중구 7.7%, 강남구 6.7%, 영등포구 5.5%에 이름(’19년, 우리시 통상임대료 실태조사) ○ 임대료·권리금 등 상가임대차 분쟁 조정 실효성 제고 모색 - 최근 3년 분쟁조정 접수 411건 중 임대료·권리금이 268건(65%) 차지 ○ 올바른 법해석, 합리적인 임대차 거래관행 공유로 사전 분쟁예방 필요 - 상가임대차 주요 상담·분쟁조정 사례에 대한 문의가 꾸준히 증가 2 정책목표 및 추진전략 비전 임대인과 임차인의 동등한 지위로 “분쟁 없는 상생 서울” 목표 상생문화 정착 사전 분쟁예방 안정화 토대 구축 전략 분쟁 조정 실효성 제고 임대차 문화 인식 개선 공평한 임대차 문화 정착 추진과제 적극 중재 관리 상담 및 홍보 내실화 영업환경 제도 보완 ？？분쟁조정위원회 ？？‘서울형 공정임대료’ ？？누수 책임 확인 ？？원상복구 책임 확인 ？？임대차 상담센터 ？？상가법 시민교육 ？？상담 사례집 발간 ？？분쟁조정사례집 발간 ？？보도자료 적극 활용 ？？통상임대료·권리금 임대차 실태조사 ？？집합건물 실태조사 ？？상가임대차법 개정 제도 개선 3 2019년도 추진 실적 ？？ 상가임대차분쟁조정위원회 운영 ○ 운영실적 - 분쟁조정 접수·처리 현황 (’17년 77건→ ’18년 154건 → ’19년 180건) (’19.12월말 기준, 단위:건) 연 도 계 조정성립 조정불성립 각하 진행중 소계 피신청인 참여거부 소송 등 계 411 210 29 172 103 69 0 2019년 180 91 17 72 58 14 0 2018년 154 83 4 67 31 36 0 2017년 77 36 8 33 14 19 0 - 분쟁조정위원회 개최 : ’17년 13회→ ’18년 24회 → ’19년 54회 ？？ 상가임대차상담센터 운영 ○ 상담 실적 - 상담 현황(’17년 11,713건 → ’18년 16,600건 → ’19년 17,097건) 연 도 상담 건수 신청 경로별 구분 전화상담 방문상담 온라인상담 2019년 17,097 15,930(93.2%) 701(4.1%) 466(2.7%) 2018년 16,600 15,507(93.4%) 589(3.6%) 504(3.0%) 2017년 11,713 11,022(94.1%) 484(4.1%) 207(1.8%) ○ 상담위원 간담회 및 워크숍 개최 - 일시 : 간담회(4.16./6.13./8.9.), 워크숍(12.5.) - 내용 : 상가임대차 상담내용 및 우리시 정책 공유, CS교육 등 ？？ 상가임대차 제도 개선 ○「상가건물 임대차보호법」개정 건의(’19.3월) - 법 적용 환산보증금 범위 및 임대료 증액 한도의 광역자치단체 위임 등 ○「부동산 거래신고 등에 관한 법률」개정 건의(’19.9월) - 부동산 임대차 계약의 임대료 신고 및 실거래 정보 공개 ○「서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례」개정(’19.5월) - 상가건물임대차보호법 개정(’18.10.16.) 내용 반영 ○ 제도개선 자문회의 및 좌담회 개최 - 일시 : 자문회의(2.20./3.15./9.5.), 좌담회(11.8.) - 내용 : 상가임대차법 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 등 개정 ？？ 통상임대료·권리금 등 상가임대차 실태조사(’19.8월~12월) ○ 조사 범위 : 우리시 주요상권 150개소의 1층 상가 임대차 실태 - 내용 : 임대료, 권리금, 임대차기간, 관리비, 애로사항 등 ○ 조사 목적 : 분쟁조정 객관적 자료 활용 및 정보비대칭 해소 - 눈물그만사이트에 임대료 정보 등을 상시 게재하여 임차상인 정보력 제고 ？？ 상가임대차 상담사례집 및 리플릿 제작·배포 ○ 상가임대차 상담사례집 발간 및 배포(’19.6월) - 내용 : 상가임대차 관련 빈번한 상담 사례 108건, 분쟁조정 사례 10건 - 배포 : 우리시 자치구, 우리시 주요 상인회, 한국공인중개사협회 등 ※ 눈물그만사이트에 상담사례집 파일 게재함으로써 일반인에 상시 공개 ○ 상가임대차 리플릿 제작 및 배부(’19.6월) - 내용 : 상가임대차 상담센터, 분쟁조정위원회 제도 안내 등 ？？ 상가임대차법 시민교육 (’19. 10월∼11월) ○ 교육 내용 : 상가임대차 법제도 및 거래 관행 해석, 우리시 정책 안내 등 ○ 대 상 : 약 160명(4회×40명, 상가임대차 관심 있는 서울시민) ？？ 장마철 누수책임 소재 확인 (’19. 6월∼9월) ○ 추진 내용 : 장마철에 전문가가 현장 방문하여 누수 원인규명 및 책임소재를 가림으로써 분쟁을 미연에 방지 ○ 실 적 : 총 22건(책임소재 권고 : 20건, 각하 : 2건) ？？ 상가임대차 안정화 제도 홍보 ○ ’19년 보도자료 배포 - '19.2.18. “서울시, ‘’18년 상가임대차분쟁 73건 조정완료.. 원인 1위 권리금” - '19.2.27. “서울시, 상가임대차상담 1만7천건중 108건 선별해 사례집 발간” - '19.4.16. ‘서울시 상가임대차분쟁조정위’ 법제화…조정결과 법원 동일 효력 - '19.6.3. 서울시, 장마철 맞아 지자체 최초‘비새는 상가’분쟁해결 나선다 - '19.7.24. 서울시, 올해 조정 개시한 상가임대차분쟁 90% 조정 완료 - '19.9.25. 서울시, 전국최초 시민대상 ‘상가임대차법 무료 교육’..분쟁사전 방지 ○ 기획 기사 보도 : 한겨레 신문 - '19.9.19. 서울시 상가건물 임대차분쟁, ‘해피엔딩’이 늘고 있다. - '19.9.19. 상가 누수에 성났던 임대·차인, 전문가 조정에 고개 ‘끄덕끄덕’ - '19.11.14. 서울시 “상가임대료 신고 의무화해야” 중앙정부·국회에 입법 건의 4 2020년도 추진 방향 ？？ 임대·차인의 분쟁에 대한 적극 중재 관리로 상생문화 정착 ？？ 올바른 법해석 제공 및 홍보를 통한 사전 분쟁 예방 ？？ 실태조사 및 제도개선으로 상가임대차안정화 토대 구축 5 세부 추진계획 〈세부 추진계획 정리〉 ▶ 임대·차인 분쟁에 대한 적극 중재 관리로 상생문화 정착 ① 상가임대차분쟁조정위원회 운영 ② ‘서울형 공정임대료’ 시범도입 신규 ③ 상가건물 누수책임소재 확인 확대 ④ 상가건물 원상복구 책임소재 확인 신규 ▶ 올바른 법해석 제공 및 홍보를 통한 사전 분쟁 예방 ① 상가임대차 상담센터 운영 ② 상가임대차법 시민교육 확대 ③ 상가임대차 상담사례집 발간 및 배포 ④ 상가임대차 분쟁조정사례집 발간 및 배포 신규 ⑤ 상가임대차 안정화 정책 홍보 : 보도자료 및 리플릿 ▶ 실태조사 및 제도개선으로 상가임대차안정화 토대 구축 ① 통상임대료 및 권리금 등 상가임대차 실태조사 ② 상가집합건물 임대차 관리비·홍보비 사용 등 실태조사 신규 ③ 상가임대차보호법 개정 건의 등 : 상가임대차 제도개선 임대·차인 분쟁에 대한 적극 중재 관리로 상생문화 정착 ？？ 상가임대차 분쟁조정위원회 운영 ○ 개 시 일 : 2016. 5. 12. ○ 구 성 : 30명(공무원1, 교수5, 변호사16, 감평사·건축사 등8) ○ 조정내용 : 상가임대차 임대료 증감, 권리금, 계약 갱신, 원상회복 등 ○ 조정방법 - 신청 사안별 경중 및 신속성 필요 등에 따라 조정위원 3명으로 구성된 소위원회에서 전담 조정 또는 조정위원 1명이 조기 분쟁조정 ※ 향후 장기 역점 추진 계획 : 조정결정서 권고 활성화 - ’18년 조정결정 권고 시범 도입 결과 조정화해 효과가 큰 것으로 나타남 - 객관적이고 공정한 조정안을 제공함으로써 분쟁해결 및 市 신뢰도 제고 ？？ ‘서울형 공정임대료’ 시범 도입 신규 ○ 추진 배경 및 필요성 - 임대료·권리금의 객관적 평가를 통한 분쟁 사전예방 필요 - 최근 3년 市 분쟁조정 접수 411건 중 임대료·권리금이 268건(65%) - 임차상인 정보부족으로 주변시세보다 높은 임대료 계약체결 방지 ○ 추진 개요 - 도입일 : ’20. 3월 중(예정) - 내 용 : 신청에 따라 특정 점포에 대한 임대료·권리금 평가 제공 - 접 수 : 임대·차인 공동 신청 또는 일방 신청 후 상대방 동의 ○ 평가 절차 : 신청 → 현황 분석 → 전문위원 평가 → 분조위의 결정 통상임대료 + 전문위원(감정평가사) + 분쟁조정위 ？ 서울형 공정임대료 ※ ‘서울형 공정임대료’ 전문위원 위촉 : 감정평가사 5명(붙임3 참조) ？？ 상가건물 누수 책임소재 확인 확대 ○ 추진 배경 및 필요성 - 우천 시 누수책임 문의가 쇄도하나 상담만으로는 실제 해결에 한계 봉착 - 전문가 현장 방문 및 신속하게 객관적 정보 제공함으로써 소모적 다툼 억제 ○ 추진 개요 - 추진기간 : ’20.5월 ~ ’20.10월(6개월) - 점 검 팀 : 1조 3인(건축사, 변호사, 감정평가사) 이내에서 탄력적 운영 - 점검내용 : 상가건물 누수에 대한 책임부담 소재 ○ 점검 체계 신청ㆍ접수 /심층상담 사건별 전담팀 현장방문 당사자 의견검토 기술분석 법률검토 결과통보 상담센터 접수 심층상담 건축사,변호사 감정평가사 등 현장확인 신청인 면담 피신청인 의견청취 기술적분석 법적용 검토 책임부담 소재구분 ？？ ’20년 상가건물 원상복구 책임소재 확인 신규 ○ 추진 배경 및 필요성 - 임대차계약 해지의 원상복구 책임범위 문의에 대한 신속한 다툼 종결 모색 ？ 최근 3년 분쟁조정(411건) : 임대료(181건) 〉권리금(87) 〉원상회복(55) - 전문가 현장 방문 및 신속하게 객관적 정보 제공함으로 소모적 다툼 억제 ○ 추진 개요 - 추진기간 : ’20. 3월 ~ ’20. 12월(10개월) - 점 검 팀 : 1조 3인(건축사, 변호사, 감정평가사) 이내에서 탄력적 운영 - 점검내용 : 상가건물 원상복구 책임소재 및 범위 ○ 점검 체계 신청ㆍ접수 /심층상담 사건별 전담팀 현장방문 당사자 의견검토 기술분석 법률검토 결과통보 상담센터 접수 심층상담 건축사,변호사 감정평가사 등 현장확인 신청인 면담 피신청인 의견청취 기술적분석 법적용 검토 책임부담 소재구분 ※ 건축(누수 및 원상복구) 전문위원 위촉 : 건축사 등 4명(붙임3 참조) 올바른 법해석 제공 및 홍보를 통한 사전 분쟁 예방 ？？ 상가임대차 상담센터 운영 활성화 ○ 운영 현황 - 개 소 일 : ’02. 11. 1. - 상담위원 : 19명(공인중개사 16명, 변호사 3명) - 상담내용 : 권리금, 원상복구, 임대료, 하자보수, 중개수수료 등 구 분 상담시간 장 소 내 용 상담위원 전화·방문상담 월~금 (9시~18시) 무교청사 3층 - 대표번호(2133-1211, 4회선)를 통한 전화상담 진행 및 방문상담 안내 공인중개사 예약 방문상담 월요일 (10시~15시) 무교청사 3층 - 상가임대차 분쟁조정 심층 상담 변호사 온라인 상담 - - - 인터넷 ‘눈물그만’ 홈페이지 내 상가임대차 공인중개사 ○ 운영 활성화 - 운영 방법 개선 구 분 당 초 변 경 후 비 고 전화· 일반방문 위원pool ？공인중개사 : 16명 ？공인중개사 : 19명 증3명 운영 ？1일 7시간 × 4명 ？1일 8시간 × 4명 상담빈도에 따라 탄력운영 수당 ？시간당 18,000원 ？시간당 18,000원 +교통·중식비 10,000원 교통·중식비 추가 변호사 예약방문 위원pool ？변호사 19명 (분쟁조정위원16+상담위원3) ？변호사 22명 (분쟁조정위원16+상담위원6) 증3명 운영 ？매주 월요일 10시∼15시 좌동 수당 ？시간당 35,000원 ？시간당 35,000원 +교통·중식비 10,000원 교통·중식비 추가 온라인 상담 위원pool ？공인중개사 3명 좌동 수당 ？건당 10,000원 좌동 기타 ？사무용품 등 300천원/월 좌동 ○ 상담위원 전문성 및 서비스 품질 제고 - 상담위원 간담회 ？ 개최시기 : 4회(분기별 각 1회) ？ 임대차 관련 시책 공유 및 상담사례 및 판례 공유를 통한 전문성 향상 - 상담센터 신입위원 교육 ？ 개최시기 : 2회(반기별 각 1회) ？ 주요 상담사례 및 그에 따른 답변 방향과 임대차 관련 타부서 안내 등 - 상담위원 워크숍 ？ 개최시기 : 2회(반기별 각 1회) ？ 상담위원 CS교육 등을 통한 대시민 서비스 품질 제고 ？？ ’20년 상가임대차법 시민 교육 추진 확대 ○ 추진 배경 및 필요성 - 잘못된 법해석 및 법제도와 다른 거래 관행 등에 관한 문의가 꾸준하고 - 그로 인한 사소한 다툼의 분쟁 확대에 대한 대책 필요성 대두 ○ 교육 개요 - 일정 및 규모 구 분 ’19년 ‘20년 일 정 ？하반기 4회 ？상·하반기 각각3회 인 원 ？160명(40명×4회) ？300명(50명×6회) - 교육내용 ？ 상가건물 임대차보호법 등 상가임대차 관련 제도 해석 등 ？ 분쟁조정제도 등 상가임대차 관련 시책 등에 대한 안내 ？？ 상가임대차 상담사례집 발간 및 배포 ○ 추진 배경 및 필요성 - 사소하고 빈번한 임대차 다툼에 대한 법해석 기준 안내의 니즈가 꾸준하고 - 연간 약 1.7만 건의 상가임대차상담 중 주요 내용에 대한 자료 구축 필요 ○ 추진 개요 - 발간 일정 : ’20. 하반기(예정) - 사례 내용 : 임대료 증감, 권리금, 임대차 기간, 법 적용 등 유형별 사례 - 발간 체계 상담사례 취합 주요사례 선별 법률 검토 사례별 시나리오 편집 및 이미지 구성 발간 배포 상담센터 내부 내부 상담센터 내부 내부 수행 업체 내부 ？？ 상가임대차 분쟁조정 사례집 제작 및 배포 신규 ○ 추진 배경 및 필요성 - 전국 최초 운영 중인 우리시 조정위 사례 문의가 市 및 전국에서 꾸준하고 - 당사자들이 분쟁 방지에 활용할 수 있는 사례 문의가 꾸준 ○ 추진 개요 - 발간 일정 : ’20. 상반기(예정) - 사례 내용 : 임대료 증감, 권리금, 임대차 기간, 법 적용 등 유형별 사례 - 발간 체계 조정 사례 취합·선별 법률 검토 사례별 시나리오 편집 및 이미지 구성 발간 배포 내부 분쟁조정위 내부 수행 업체 내부 ？？ 상가임대차 안정화 정책 홍보 ○ 추진 배경 및 필요성 - 상가임대차 상담·분쟁조정, 공정임대료 등 시책에 대한 낮은 접근성 ？ 네이버 등 포탈에서 상가임대차 검색을 통한 눈물그만사이트 접근 어려움 - 상가임대차 관련 시책에 관한 홍보 강화 필요 ？ 시의 적절하게 상담하지 못해 권리 구제 기회를 놓친 민원인이 상당함 ○ 추진 개요 - 보도 자료 배포 : 6회(예정) - 리플릿 제작 배포 : ’20. 5월(예정) 실태조사 및 제도개선으로 상가임대차안정화 토대 구축 ？？ ’20년 통상임대료·권리금 등 상가임대차 실태조사 ○ 추진 배경 및 필요성 - 임대료 의견차이의 사소한 다툼이 큰 피해로 이어지는 임차상인 대책 필요 - 상가임대차 임대료·권리금 데이터 자료 부재로 효과적 분쟁 조정에 한계 ○ 추진 개요 구 분 ’19년 통상임대료 ‘20년 통상임대료 조사범위 ？市 주요상권 150개소 ？1층 15,000개 점포 표본설계 ？市 주요상권 150개소 ？1층 7,500개 점포 조사내용 ？임대료, 권리금 등 ？임대료, 권리금 등 예산(집행) ？500백만원(452백만원) ？250백만원 ○ 향후 계획 - 임대료·권리금 시계열 DB화 및 상가임대차 정보 등에 대한 정보 공개 ○ 조사 범위 : 우리시 주요상권 150개소 1층 상가 임대차 실태 - ’19년 15,000개 점포 → ’20년 7,500개 점포 ？？ 상가집합건물 상가임대차 실태조사 신규 ○ 추진 배경 및 필요성 - 상가집합건물 관리단의 관리비 등 사용 내역 공개 거부 상담이 꾸준하고 - 그로 인한 임차상인 피해 예방 대책 수립을 위한 실태 파악이 당면 과제 ○ 추진 개요 - 조사 내용 : 관리비·홍보비 등 징수 및 사용, 인테리어 업체 선정 과정 등 - 조사 체계 : 개괄조사(500점포), 심층조사(300점포) 후 제도 개선 활용 ○ 추진 Flow 개괄 조사 심층 조사 제도개선 100동×5점포 10동×30점포 집합건물법 개정 등 ○ 조사 대상 : 소규모 임차상인이 영업 중인 대형 집합상가건물 ○ 조사 내용 : 관리비·홍보비 징수·공개, 인테리어업자 선정 강제 여부 등 ？？ 임차상인 권익개선 관련 법 개정 건의 등 제도 개선 ○ 상가건물 임대차보호법 - 상가임대차보호법 적용범위 확대, 퇴거료 보상 청구 신설 등 ○ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 - 부동산 임대차계약의 임대료 등 계약 내용을 신고하고 정보 공개 ○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 - 관리인의 관리 사무 보고 실효성 제고를 위한 벌칙 규정 강화 - 중·소규모 상가집합건물(전유부분 150개 미만) 회계감사 확대 ☞ 상가임대차보호법 등 개정 T/F 운영 및 간담회 개최(’20. 상반기) - 임대료 인상 상한요율 결정권의 광역지자체 이양 - 철거？재건축 시 권리금에 상응하는 퇴거료 보상 - 부동산 임대차계약 체결·갱신 시 임대료 신고 의무화 등 6 사업예산 및 행정사항 ？？ 사업예산(’20년 : 451,460천원) ○ 예산과목 - 소상공인 피해구제 등 공정거래 질서 확립, 유통업 상생환경 조성 및 임대차 피해구제를 통한 소상공인 보호, 일반운영비, 사무관리비 ○ 산출기초 (단위 : 천원) 구 분 금 액 비 고 상가임대차분쟁조정위원회 운영 40,500 상가임대차상담센터 상담위원 수당 120,960 서울형 통상임대료 및 상권실태 조사 분석용역 250,000 상가임대차 자문회의 및 간담회 운영 3,000 홍보물 및 백서발간 35,000 상가임대차 상담센터 워크숍 운영 2,000 합 계 451,460 ？？ 행정사항 ○ 법령개정 건의(법무부, 국토교통부, 국회) ’20.6월 ○ 시간제임기제 계약직 채용추진(예산과,인사과) ’20.상반기 ○ 상가임대차 상담위원·전문위원 위촉 ’20.3월 붙임 : 1. 상가임대차 분쟁조정 및 상담 유형(’17년~’19년) 2. 상가임대차상담센터 상담위원 명단 3. 상가임대차분쟁조정위원회 조정위원 명단 4. 상가임대차분쟁조정위원회 전문위원 명단

19834729

20210929000508

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