다시 뛰는 공정도시 서울!

“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을 서울특별시 수신 서대문구청장(세무1과장) (경유) 제목 신탁 반환된 분양 임대주택의 최초분양 해당 여부 질의 회신 2. 우리시에 질의하신 신탁 반환된 오피스텔을 건축주가 임대사업자에게 분양한 것을 최초분양을 보아 감면규정을 적용할 수 있는 여부에 대하여 다음과 같이 회신합니다. 가. 질의요지 신축중인 오피스텔의 건축주가 A신탁회사에게 관리 및 담보신탁으로 소유권을 이전한 후, 신탁재산의 귀속으로 최초 건축주에게 소유권 이전이 되었고, 다시 B신탁회사로 관리 및 담보신탁이 이루어진 후 신탁재산의 귀속으로 최초 건축주가 소유권을 취득하여 임대사업자에게 분양이 이루어진 경우에 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초분양받은 경우로서 취득세 감면 대상에 해당하는지 여부 나. 사실관계 - 2012.12.31. 주택건설사업계획승인, 건축주 : ㈜스0000 - 2015. 6.10. 관리 및 담보신탁 ㈜스0000 → 00신탁㈜ - 2017. 2.24. 소유권 보존등기(신탁) 00신탁㈜ - 2017. 4.28. 소유권 이전(신탁말소) 00신탁㈜ → ㈜스0000 - 2017. 4.28. 소유권 이전(신탁) ㈜스0000 → ㈜신탁 - 2017. 6.22. 소유권 이전(신탁말소) ㈜신탁 → ㈜스0000 - 2019.12.16. 소유권 이전(매매) ㈜스0000 → 조(임대사업자) 다. 회신내용 -「지방세특례제한법」제31조 제1항에서는「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면하도록 규정하고 있고, 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하도록 규정하고 있고, 이 임대주택에 대한 감면규정은 임대주택 공급을 활성화하기 위하여 건축주로부터 임대 목적으로 건축물을 분양받는 임대사업자를 정책적으로 지원하기 위한 것이라 할 것이며, - 지방세관계법에서는‘분양'의 개념에 관하여 별도 규정을 두지 않고 있으므로 세법의 독자적인 관점에서 판단하기보다는 보편적인 기준으로 판단되어야 할 것인 바,‘분양'의 단어적 의미는 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것으로 규정하고 있고,「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서는‘분양’이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다. - 이에 비추어 보면, 임대주택 감면에 대한 분양은 건축주가 건물을 나누어 임대사업자에게 판매가 전제되어야 한다는 점, 건축주가 신탁회사에게 소유권을 이전한 것으로 분양으로 해석할 경우 실제 분양받은 임대사업자가 감면에서 배제되는 결과를 초래하게 된다는 점, 건축주가 건물을 신축하여 신탁회사에 신탁한 것을 분양이라고 보기는 어렵다는 점 등을 고려하면 신탁 반환된 분양 임대주택을 감면대상으로 보는 것은 해석의 범위를 넘어서는 것은 아니라고 할 것으로, - 임대주택 감면에 대한 분양은 건축주가 건물을 나누어 임대사업자에게 판매가 전제되어야 하고, 건축주가 신탁 및 신탁해지를 원인으로 신탁회사 앞으로 소유권 이전등기를 경료하고 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 임대사업자가 그 건축주로부터 오피스텔을 분양 받은 경우에는 비록 형식적으로 소유권 이전등기가 되었다 하더라도 이는 ‘최초로 분양받은 경우’로 보지 않는 것이 상당(지방세특례제도과-435, 2017.2.21.)하고, 중간에 신탁회사가 바뀌었다고 하여 이를 달리 볼 여지는 없다고 할 것으로 「지방세특례제한법」제31조제1항에 따른 취득세 감면 대상이라고 보는 것이 타당하다 할 것으로 판단됩니다. - 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세권자가 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 최종 판단할 사안입니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 권우철 이의신청팀장 김종호 세제과장 02/03 천명철 협조자 시행 세제과-1697 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 (서소문동) / http://finance.seoul.go.kr/ 전화 02-2133-3367 /전송 02-2133-1033 / berto@seoul.go.kr / 부분공개(6) 정보의 개방과 공유로 일자리는 늘고 생활은 편리해집니다

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