다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거사업과-13627 결재일자 2018.12.12. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주거사업지원팀장 주거사업과장 주거사업기획관 최인우 정재현 代이규희 12/12 한병용 협 조 상임기획단장 김세신 서울특별시 도시계획위원회 심의 상정 (재상정) [안암1구역 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)] 2018.12. ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 ■ □ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 □ ■ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 ■ □ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 □ ■ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 서울특별시 도시계획위원회 심의 상정 1. 안건명 : 「안암1주택재건축」정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 2. 상정안 3. 상정사유 ○ 붙 임 : 도시계획위원회 심의 상정(안) 1부. 심의번호 제 호 심 의 사 항 심 의 년 월 일 2018. 12. . (제 회) 안암1 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정 (안) 서울특별시 도시계획위원회 심의 제 출 자 서울특별시장 제출년월일 2018. 12. . 1. 의결 주문 - 주거 - 가. 도시·주거환경정기본계획의 변경 ※ 변경사유 : 남측 주택재건축 정비예정구역이 해제됨에 따라 도로의 일괄 확폭 가능성이 낮아 남측 도로 폭원에 맞추어 도로 폭원 변경(10m→8m) 구분 동명 지번 면적(ha) 계획용적률(%) 건폐율(%) 층수 주택유형 비고 나. 정비구역의 지정 구분 정비사업의 명칭 위 치 면 적 (㎡) 비 고 기정 변경 변경후 신규 안암1구역 주택재건축 정비사업 성북구 안암동3가 136-1번지일대 - 증)15,124.2 15,124.2 - 다. 정비계획의 결정 구 분 면적(㎡) 구성비 (%) 비고 기 정 변 경 변 경 후 계 15,124.2 - 15,124.2 100.0 주거 지역 제2종일반주거지역 (7층이하) 14,715.0 - 14,715.0 97.3 평균 13층 제2종일반주거지역 409.2 - 409.2 2.7 구 분 명 칭 면 적(㎡) 구성비(%) 비 고 합 계 15,124.2 100.0 정비기반 시설 소 계 247.0 1.6 - 도 로 247.0 1.6 - 획지 소 계 14,877.2 98.4 - 획 지 14,877.2 98.4 공동주택 및 부대복리시설 라. 도시계획시설 결정(변경)조서 구분 규 모 기능 연장 (m) 기점 종점 사용 형태 주 요 경과지 최 초 결정일 비고 등급 류별 번호 폭원 (m) 기정 소로 2 ？ 8 국지 도로 145 안암동3가 134-42 안암동3가 20-4 일반 도로 - - 변경 소로 2 ？ 8 국지 도로 272 안암동3가 134-6 안암동3가 20-4 일반 도로 - - 마. 비도시계획시설의 설치계획 ※「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 제35조에 의거하여 부지 내 공공기여(기부채납) 시설을 비도시계획시설로 결정하여 설치 구분 용도 위치 연면적(㎡) 비고 획지내 공영주차장 지하5층 2,000 바. 공동이용시설 설치계획 구 분 시설의 종류 위 치 면 적(㎡) 비 고 공동 이용 시설 소계 1,550.0 법정 1,362.5㎡ 경로당 획지 160.0 어린이집 획지 200.0 작은도서관 획지 110.0 어린이놀이터 획지 200.0 주민운동시설 획지 100.0 커뮤니티시설 획지 780.0 사. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획 구분 구 역 구 분 가구 또는 획지 구분 정 비 개 량 계 획(동) 비 고 명 칭 면 적 (㎡) 명 칭 면 적 (㎡) 계 존치 개수 철거후 신 축 철 거 이 주 신설 안암1주택재건축 정비구역 15,124.2 획지 14,877.2 58 - - 58 - 구분 구 역 구 분 가구 또는 획지 구분 위 치 주 된 용 도 건폐율 (%) 용적률(%) 높이(m)/ 평균층수 비고 명칭 면적 (㎡) 명칭 면적 (㎡) 정비 계획 예정 법정상한 신설 안암1 주택재건축 정비구역 15,124.2 획지 14,877.2 안암동3가 136-1일대 공동주택 및 부대복리시설 60 이하 217 이하 217 이하 45m이하/ 평균13층이하 - 주택의 규모 및 규모별 건설비율 ？ 건설규모 및 비율 구분 (전용면적) 세대수 비율(%) 비고 합계 436세대 100.0% 60㎡이하 436세대 100.0% 60㎡~85㎡이하 - - 85㎡초과 - - ？ 전용 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율 : 100% (기준 50%이상) 심의완화 사항 ？ 제2종일반주거지역(7층이하) 층수완화 : 평균 13층이하 구 분 산 정 내 용 토지이용 계 획 구역면적 획지 (공동주택) 신설 정비기반시설 신설 정비기반시설 내 기존 국？공유지 획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국공유지 정비기반시설 등 건축물 기부채납 환산부지 15,124.2 14,877.2 247.0 1,256.17 0.38 5.13 공공시설부지 제공면적 (순부담) ○ 순부담율 9.9% (1,497.66㎡) > 의무부담율 9.57% (1,447.46㎡) ○ 새로이 설치하는 기반시설 면적 - 새로이 설치하는 기반시설 내 국？공유지 - 획지 내 용도 폐지되는 기존 기반시설 국공유지 = 247.0㎡ + 1,256.17㎡ - 0.38㎡ - 5.13㎡ = 1,497.66㎡ 계획(기준) 용적률 ○ 도시？주거환경정비기본계획의 계획용적률 : 190% 허용용적률 ○ 계획용적률 + 인센티브로 제공되는 용적률 = 190% + 0% = 190% 공공시설설치 환산부지면적 ○ 공영주차장 - 건축물 환산면적 = 설치비용 / 부지가액 = 3,864,000,000 / 5,170,674 = 747.29㎡ ？ 건축비 : 1,932,000 원/㎡ (2017년 공공건축물 건립공사비 책정 등 가이드라인) ？ 설치비용 : 3,864,000,000 원 (건축비 1,932,000 × 건축연면적 2,000) ？ 부지가액 : 5,170,674원/㎡ (개별공시지가 2,585,337 원/㎡ 의 2배) - 대지지분 : 대지면적 × (제공면적 / 전체연면적) = 14,877.2㎡ × (2,000㎡ / 58,470.95㎡) = 508.88㎡ - 계 : 747.29㎡ + 508.88㎡ = 1,256.17㎡ 개발가능 용적률 산정 ○ 개발가능용적률 = 기준용적률 ×(1+1.3α) = 190%×(1+1.3×0.1099) = 217.16% α = 공공시설부지 제공 면적 / (공공시설부지 제공 후 대지면적 ？ 공공시설설치 환산부지면적) = 1,497.66㎡ / (14,877.2㎡ - 1,256.17㎡) = 0.1099 ○ 정비계획 용적률 : 217% 이하 ○ 예정법적상한용적률 : 217% 이하 사. 정비사업 시행계획 시행방법 시행예정시기 사업시행예정자 정비사업 시행으로 증가예상 세대수 비고 주택재건축 구역지정(변경) 후 4년 이내 안암1 주택재건축 정비사업 조합 현황 : 439세대 계획 : 436세대 감) 3세대 - 연번 심 의 의 견 조 치 계 획 비고 1 ○북측 단독주택지 및 고대인접 재개발 예정구역을 포함하는 정비구역 조정 검토 ○ 북측 안암2재개발예정구역은 2008.8.14 이미 재개발구역이 지정되고 2009.5.29 조합설립인가가 되어 있어 구역에 편입이 곤란하여 제외 ○ 안암2 재개발구역 서측 자투리 토지는 재개발구역 지정 당시 반대민원으로 제척된 지역임을 감안하여 구역 편입에서 제외하였으며, ○ 잔여 지역은 대다수가 재건축예정구역 편입을 원하고 있어 안암1 재건축정비예정구역으로 편입 반영 연번 자 문 의 견 조 치 계 획 비고 1 ○자문 상정된 예정구역 확장 범위로 도시·주거환경정비기본계획 변경 추진하고 향후 정비계획 수립 시 ○도시·주거환경정비기본계획의 변경 절차를 이행하였고, 반영 2 - 저층 고밀 개발을 유도하는 형태의 건축계획 수립 ○향후 정비계획 수립시 반영토록 하겠음 추후 반영 3 - 지형을 고려하되 중정형의 건축배치 및 코너부 개방감 확보 4 - 고지대(동측 돌추부)의 건축물 형태는 판상형 검토 5 - 동측 돌출부지의 계획 지반고 하향조정 6 - 북측 안암2주택재개발구역과 경계부에 있는 6m 도로는 고대측에 협의하여 연결보행로 검토 연번 심 의 의 견 조 치 계 획 비고 1 ○북측 추가 편입 검토지역을 포함할 경우에도 2011년 제7차 도시계획위원회 자문 내용을 충실히 반영할 것 ○자문 내용의 반영이 어려울 경우, 추가 편입 검토지역의 노후도가 낮은 점을 감안하여 기정의 구역 경계를 유지할 것 ※ 건축계획시 동측 구릉지(대광아파트) 지역을 공원으로 복원하는 방안 검토하고, 전면 도로에서의 위압감을 최소화 할 수 있는 건축배치 계획을 수립 ○북측 추가 편입 검토지역을 포함할 경우 현재 조합원수에 대한 신규 아파트 세대수 부족으로 중정형의 건축배치 형태로 저층 고밀 개발을 유도하는 자문 내용의 반영이 어려움 ○기정의 구역경계를 유지할 경우 현재 주변에 양호한 건축물들이 형성되어 있어 향후 이 지역에서 노후도가 높은 고려대학교변만 도시슬럼화 등 많은 부작용이 우려되므로 슬럼화 부분까지 포함하여 계획하고자 함 ○대광아파트 지역을 공원으로 계획시 주변지역과 단절되어 있어 단지 전용 공원으로 전락 가능성이 있으며, 단지내 주민들의 프라이버시가 침해될 우려가 있음 ○전면도로변에 저층부 테라스하우스를 계획하여 위압감을 최소화하였고, 전면도로변 최대 8개층 필로티(폭 약30m)로 계획하여 시각적 개방감 및 바람통로의 공간을 확보함 미반영 연번 자 문 의 견 조 치 계 획 비고 1 ○특별건축계획구역으로 지정을 검토하되 지형(단차)·통경·경관의 문제를 고려하여 건축계획을 수립할 것(판상형의 건축물 지양) ○‘특별건축구역 공공건축가 지원 서울시 특별소위원회 사전자문(‘14.9.26)’을 이행 - 주민들의 사업추진의지가 있을 경우 재논의토록 하였으나, 특별건축구역 지정에 대한 주민들의 추진의지가 낮아 특별건축구역 지정을 추진하지 않음 ○타워형 주동 배치로 통경축 및 바림길 확보 ○대상지의 지형차를 이용하여 전면도로 변에 저층의 테라스형 주택을 배치하였고, 고려대학교 인접 고지대는 저층으로 계획하였음 반영 2 ○건축위원회 자문을 거칠 것 ○서울시 공공건축가 자문을 통하여 건축계획(안)에 대한 심도있는 논의를 통해 계획 수립하였음 부분 반영 3. 정비계획 환경성검토 결과 구 분 목표기준 준수 여부 현황 및 검토결과 계획에의 반영사항 비고 자연 환경 생태면적율 30% ○ ？생태면적률 30.17%로 계획 ？자연지반녹지, 투수포장 등 녹지 네트워크 녹지평가지표1 ○ ？녹지면적l,녹지모양l,내부 연결성lll,외부연결성ll에 해당 ？조경녹지 계획에 반영 지형변동 절성토비율 20%미만 - ？지형변화 최소화 ？최대한 지형순응형으로 계획 지형변동비율 30%미만 - ？지형변화 최소화 ？최대한 지형순응형으로 계획 비오톱 5등급 ○ ？비오톱유형평가 4,5등급 ？녹지공간의 최대 확보 생활 환경 일조 연속2시간 확보 ○ ？북측에 주거지 입지 ？연속2시간 일조 가능한 배치 바람 및 미기후 바람길 확보 ○ ？주변 하천에서 찬바람 불어옴 ？찬바람 유입 위한 배치계획 에너지 에너지절약 계획수립 ○ ？향후 에너지사용량 추정,조사 ？에너지절약형 설비기기 도입 신재생에너지 사용 x ？초기투자비용이 과하여 미적용 - 경관 Skyline보전 ○ ？주변시설물과의 조화 ？건물배치, 높이설정에 반영 조망권 확보 ○ ？주변 주거지 조망권 보호 필요 ？조망권 보호위한 건축계획 가로녹시율 35% ○ ？녹시율 35%이상 확보계획 ？가로수 식재, 녹도 설치 등 휴식 및 여가공간 휴식여가공간 최대확보 ○ ？주변 휴가·여가공간 부족 ？단지내 녹지공간 확보 보행친화공간 보행자전용도로 계획수립 △ ？보행자의 안전한 보행 확보 ？보행자 안전을 우선하여 계획 자전거전용도로 계획수립 x ？대지면적이 작아 한계가 있음 - 자전거보관소 15대/100unit x ？자전거전용도로 미계획에 따라 보관소 설치도 미고려 - 추가 대기질 ？비산먼지발생에 의한 영향 ？난방 및 이용차량에 따른 배기가스 발생 ？방진망 설치, 공사장 살수 ？사업지구 내 녹지공간 조성 물순환(수질) ？운영시 오수발생 ？기존 시 하수관로에 연계처리 페기물 ？운영시 생활·분뇨폐기물 발생 ？분리수거 및 재활용 통한 쓰레기 감량화 소음 및 진동 ？공사시 투입장비에 의한 소음 발생 ？운영시 교통 소음 발생 ？가설방음판넬 설치 ？녹지공간의 조성 ① 대상지 내부 지반 붕괴 ② 내부 도로 및 건축물 현황 ③ 북측 인접도로 ④ 전면도로 (6m) 구분 주용도 연면적 용적률 높이(층수) 세대수 정비계획 법적상한 신규 공동주택 및 부대복리시설 58,470.95 217%이하 217%이하 평균 13층이하 436세대

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주거사업과-13627

D0000035128773