다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택과-22257 결재일자 2019.12.18. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 공동주택계획팀장 공동주택과장 주택기획관 주택건축본부장 김훈 김용배 박순규 김성보 12/18 류훈 협 조 건축기획과장 박경서 리모델링지원팀장 윤홍렬 주무관 최홍규 서울형 공동주택 리모델링 운용기준 2019. 12. 주택건축본부 (공동주택과) 서울형 공동주택 리모델링 운용기준 리모델링 추진에 따른 관계법령 완화범위를 정하기 위한 건축위원회 심의기준 등 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’을 마련하고자 함 Ⅰ 개요 □ 배 경 ○ 재건축사업의 대체수단으로 리모델링이 주택정책의 핵심이슈로 대두 - 재건축이 여의치 않은 ‘80~‘90년대 중·고층아파트의 주거환경개선 필요 - 리모델링 활성화를 위한 리모델링 관련규정 완화(세대수 증가, 수직증축 허용 등) ○ 노후 아파트의 급속한 증가로 유지관리 및 개？보수 필요성 제고 □ 추진경위 ○ ‘16.12.29 : 서울특별시 리모델링 기본계획 고시(법정계획, 10년 단위 수립) - 리모델링 수요예측 및 기반시설에의 영향 검토, 단지유형별 리모델링 기법 제안 등 ○ ‘18.06.27 : 서울형 리모델링 안전하고 부담가능한 리모델링을 통한 지속가능한 공동주택단지 재생(공공 : 행정？재정지원, 민간 : 공공성 확보) 시범사업 단지 선정(7개소) ○ ‘18.12.24 : 서울형 리모델링 세부실행방안 수립 및 시범사업 선정용역 준공 ○ ‘19.01.17 : 리모델링 시범사업 단지 기본설계 및 타당성 검토용역 착수 - 시범사업 대상지별 기초조사, 수요분석, 기본설계 및 사업성 분석 등 구분 단지명 용역비 공공성 제고 유형 ○ ‘19.02~12 : □ 현 황 ○ 리모델링 수요예측[기본계획(’16년 수립) 기준] ※ 수요예측 : 경과년도, 기존 용적률, 주택시세, 단지별 특성에 따라 리모델링 수요 추정 ○ 리모델링 추정단지 용적률 현황 구분 계 강북권 강남권 [기반시설 영향 검토결과(리모델링 기본계획 주택법 제2조(정의)제26호(리모델링 기본계획) : 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀, 이주수요 집중 등을 체계적으로 관리하기 위하여 수립 )] ？세대수 증가형 리모델링 168개 단지에 따른 주변 기반시설(상？하수도, 교통, 학교, 공원)에 대한 영향은 미미한 것으로 분석 ※ 50세대 이상 증가 시, 구 도시계획위원회에서 주변 기반시설 부하 검토 ○ 리모델링 추진현황(‘19.12 기준) □ 사업개요 ○ 대 상 : 사용승인 후 15년 경과 공동주택(주택법 제2조제25호, 건축법 제5조) ○ 완화내용(주택법 제2조제25호 및 제66조, 건축법 제5조) 구분 주택법 건축법(제5조 적용의 완화) 완화가능 조 항 - ？조경, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이제한, 일조등 확보 높이제한 증축항목 및 범위 세대수 ？기존 세대수 15% 이내 ？기존 세대수 15%를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내 층 수 ？기존 15층 이상 : 3개층 ？기존 14층 이하 : 2개층 ？층수 및 높이의 증가는 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내 증 축 범 위 주 거 전용면적 ？85㎡ 초과 : 3/10 이내 ？85㎡ 미만 : 4/10 이내 ？연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내 완화범위 ？기본계획에 부합하는 범위 ？건축위원회에서 완화여부·범위 결정 행정절차 ？주택법 제66조에 의한 리모델링 허가절차에 의하되, 30세대 이상 세대수 증가의 경우에는 주택법 제15조에 의한 사업계획승인절차에 의함 ？세대수 50세대 이상 증가시 區 도시계획위원회 심의 기반시설에의 영향이나 도시·군관리계획과의 부합 여부 등에 대하여 검토 필요 ？지구단위구역 내 용적률 등 완화시 市 도시계획위원회 사전 심의 필요 ○ 동의요건 구분 리모델링 범위 내용 비고 조합설립 전체 ？동별 1/2 이상, 전체 2/3 이상 주택법 제11조제3항 동별 ？해당 동 2/3 이상 리모델링 허가 전체 ？동별 1/2 이상, 전체 3/4 이상 주택법 시행령 제75조제1항 동별 ？해당 동 3/4 이상 ※ 건축물 노후화 또는 구조안전 등에 따른 리모델링 건축허가는 건축물 및 해당 대지 공유자 80% 이상 동의 및 동의한 공유자 동의율 80% 이상(건축법 제11조제11항제2호) ○ 추진절차 조합설립인가 1차 안전진단 증축형 리모델링에 대하여 당해 건축물의 증축 가능여부를 판정(구조안전에 위험이 있다고 평가하여 재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 경우는 증축형 리모델링 불가)(주택법 제68조제1항？제3항) (증축형 리모델링) 건축위원회 심의 (1차 안전성 검토 수직증축형의 경우, 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토(주택법 제69조제1항) ) 리모델링 허가 등 (2차 안전성 검토 수직증축형의 경우, 설계도서상 구조안전의 적정성 여부 등 검토(주택법 제69조제2항) ) 이주 및 부분철거 2차 안전진단 수직증축형의 경우, 당해 건축물의 구조안전성여부 등에 대한 상세 확인을 위해 안전진단 실시(안전진단 후 구조설계의 변경 등이 필요한 경우에는 보완 조치)(주택법 제68조제4항) (수직증축형 리모델링) 착공 준공(사용검사) Ⅱ 문제점 및 대책 □ 문 제 점 ○ 저조한 리모델링 추진 수요 ○ ‘적용의 완화(건축법 제5조)’ 규정에 대한 구체적인 관리지침(완화범위 등) 부재 - - - [기존 사례] □ 개선대책 ○ 추진근거 - 관원회신[(국토교통부 도시정책과-79(2011.01.06.)) ？ 리모델링을 추진함에 있어 용적률 완화 적용에 대하여는 건축법 제5조와 제56조 및 같은 법 시행령 제6조의 규정에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에서 정한 용적률의 완화가 가능하록 규정됨 - 건축위원회 심의기준(국토교통부 고시 제2018-510, ‘18.08.13) ？ 건축물 특성 등을 고려하여 공동주택 등 적용기준은 별도로 정할 수 있음 ○ - - - Ⅲ 운용계획 □ 개 요 리모델링 대상지 주변 기반시설 정비 + 녹색건축물 설계를 통한 에너지절약형 건축물 건립 + 지역거주민과 공유하는 지역친화공간 조성 공공성 확보에 따른 인센티브로 주거전용면적 증가범위 결정(적용의 완화범위) (주거전용면적 증가범위 내에서 용적률, 세대수, 층수 등은 관련법령 적합한 범위 내 계획) □ 적용원칙 및 대상 ○ 적용원칙 : 다양한 인센티브 항목 중 지역 여건에 맞는 항목 선택 적용 ○ 적용대상 : 구역면적 1만㎡ 이상 또는 기존 세대수 200세대 이상 ※ 단, 리모델링 후 용적률이「도시계획 조례」제55조제1항 이하일 경우 제외 □ 공공성 적용방향 ○ 대상지 주변 기반시설(도로, 공원 등) 정비 - 대상지와 접한 보도 정비, 단지 외 마을공원 정비, 보도시설물(스마트 가로등, CCTV, 안전펜스 등) 설치 등 ○ 녹색건축물 설계 : ‘서울특별시 녹색건축물 설계기준’ 적용 - 녹색건축인증, 에너지성능 개선, 신재생에너지 및 재활용 건축자재 활용 등 ○ 지역친화공간, 지역공유시설(지역상생 공간) 제공 - 가로활성화를 위한 지역공유시설(어린이집, 노인시설 등) 설치 - 단지 내 공공보행통로 조성, 놀이터 개방 쌈지공원 설치, 공유주차장 조성, 담장허물기 등 ○ 주요 주택정책 반영 - 대학가 세대구분형 주택(멀티홈) 적용을 통한 소형 주택 공급 - ‘공공지원 민간임대주택’ 도입, 시？구 주요 정책 반영 □ 세부 운용지침 ○ 총 괄 표 항목 계획내용 전용면적 증가범위 계 최대 30%P(전용 85㎡ 미만 40%P) 기반시설 정비 - 대상지 주변 기반시설(도로 등) 정비 최대 20%P 녹색건축물 설계 - 세대별 등급보다 한등급 낮은 기준 적용 5%P - 세대별 등급과 동일 등급 기준 적용 20%P 지역친화시설 설치 - 단지 내 공공보행통로 및 열린놀이터 조성 - 담장 허물기(개방형 담장), 지역공유시설 설치 - 쌈지공원 및 공유주차면 조성 최대 30%P 주요 정책 반영 - ‘공공지원 민간임대주택’ 도입 - 세대구분형 주택(멀티홈) 도입 - 시？구 주요 정책 반영 최대 10%P ※ 녹색건축물 설계는 ‘서울특별시 녹색건축물 설계기준’ 준용 ○ 항목별 세부기준 <대상지 주변 기반시설(도로 등) 정비> ① 적용항목 - 대상지와 직접 접한 주변 지역의 가로등, 진입로, 보도 등 설치 - 생활권 범위 내(도보 10분범위) 도서관, 경로당, 어린이집 등 조성 또는 리모델링 ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 대상지 주변 기반시설 정비 - 전용면적 증가비율(%) = 현황용적률 × (공공성 환산면적/대지면적)×10(보상계수) 최대 20%P ※ 공공성 환산면적 = 정비비용/대지가액(공시지가의 2배) ※ 정비비용 ？서울시에서 제시하는 공공시설 종류별 공사비 기준 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인(서울특별시 기술심사담당관) 등 을 준용하되, 이를 적용할 수 없는 공공시설의 경우는 설계내역 등 객관적인 산출근거를 통해 정비비용을 따로 산정할 수 있음 ③ 적용내용 - 가로등, 진입로, 보도 등은 직접 공사를 통해 조성 - 대상지 주변 기반시설 정비는 인·허가권자와 협의된 경우로 한정 ④ 적용예시 <녹색건축물 설계> ① 적용항목 - 세대 규모별 설계등급에 해당하는 녹색건축물 설계(각 부문별 환경성능 부문, 환경관리 부문, 에너지 성능 부문, 에너지 관리 부문, 신·재생에너지 부문 적용) ※ ‘서울특별시 녹색건축물 설계기준’의 ‘적용기준’ 준용 - 세대 규모별 설계등급 세대수 설계등급 세대수 설계등급 1,000세대 이상 ㉮ 30세대 이상 ~ 300세대 미만 ㉰ 300세대 이상~1,000세대 미만 ㉯ 30세대 미만 ㉱ ※ 세대수 = 기존 세대수 + 증가 세대수 ② 적용기준 항목 적용기준 증가범위 녹색건축물 설계 ‘세대 규모별 설계등급’보다 한등급 낮은 등급 적용하여 설계 5%P ‘세대 규모별 설계등급’과 동일 등급 적용하여 설계 20%P ※ 단, <서울특별시 녹색건축물 설계기준> 중 ‘환경성능부문’의 실내소음, ‘신재생에너지부문’ 의무설치 비율 등은 건축위원회 심의를 통해 배제 가능 기존 골조와 배치를 유지하는 리모델링 특성상 공사불가 등‘녹색건축물 설계기준’적용 곤란한 항목 ③ 적용내용 - 인허가 시 적용된 녹색건축물 설계내용은 당해 건축물의 준공신청 전까지 해당 항목별 인증을 득하여야 함 (단, 건축위원회 심의에서 배제한 항목은 인증 취득 제외) [적용예시] ☆ 기존 세대수 280세대를 30세대 증가시켜 310세대로 계획할 경우 → ‘㉯’등급에 해당하는 녹색건축물 설계(전용면적 20%P 증가 가능) ④ 적용예시 - 지붕, 창호, 벽면, 발코니 등 건축물 외관에 태양광 설치 녹색건축물 설계(서울시 녹색건축물 설계기준 적용) 옥상에 태양광 집열판 설치 <단지 내 지역 친화시설(공유시설) 설치> ① 적용항목 - 공공보행통로 설치, 놀이터 개방, 공유주차장 조성, 담장 허물기, 지역공유시설(국공립어린이집 등) 설치 등 ② 적용내용 - 지역 친화시설(공유시설)은 직접 공사를 통해 조성하되, 인·허가권자와 협의된 경우로 한정 ③ 적용기준 항목 적용대상 적용기준 증가범위 지역 친화시설 (공유시설) 단지 내 공공보행통로 등 현황용적률 × (공공시설 조성면적 / 대지면적) 최대 10%P 담장허물기 외부에서 접근이 가능한 단지경계의 합계 50% 이상을 개방형 담장으로 조성 (낮은 수목 식재, 진출입통로 등 포함) 10%P 지역공유시설 설치 세대별 설치면적 충족 시 정량부여 세대기준 설치면적 300세대 미만 200㎡ 미만 300~500세대 미만 200㎡ 이상 500~700세대 미만 350㎡ 이상 700~1,000세대 미만 500㎡ 이상 1,000세대 이상 750㎡ 이상 1,500세대 이상 1,000㎡이상 10%P ④ 적용예시 <주요 정책 반영> ① 적용항목 - 세대구분형 주택(멀티홈) 도입 - 세대수 증가분 일정부분을 ‘공공지원 민간임대주택’으로 제공 - 시·구 주요 정책 반영(서울시 관련부서 또는 자치구 사전 협의 필요) ② 적용기준 항목 적용대상 적용기준 증가범위 주요 정책 세대구분형 주택 전용면적 85㎡ 이상인 세대수 10% 이상 멀티홈 계획 시 적용(주택법 시행령 제9조 준용) 5%P 공공지원 민간임대주택 세대수 증가분 일정부분을 ‘공공지원 민간임대주택’으로 제공 ※ 최소기준 : 전체 세대수의 3% 이상 10%P 주요 정책 기타 시·구 주요 정책 반영 최대 10%P ③ 적용내용 - 주요 정책은 부분은 해당 자치구에서 판단하여 최대 10%p 적용 ④ 적용예시 세대구분형 주택(멀티홈) 공공지원 민간임대주택 Ⅳ 행정사항 □ 행정사항 ○ 건축위원회 심의기준 마련 - 본 운용기준 준용하여 건축위원회 심의기준(안) 별도 작성 ※ 건축물 특성 등을 고려하여 공동주택 등 적용기준은 별도로 정할 수 있음 [건축위원회 심의기준(국토교통부 고시 제2018-510, ‘18.08.13)] - 서울시 건축사협회 의견수렴 및 시의회 도시계획관리위원회 보고 ※ 건축위원회 심의기준(국토교통부 고시 제2018-510, ‘18.08.13) - 서울시보 및 홈페이지에 공고 ○ 건축위원회 심의기준 운영 - 건축위원회 심의기준에 따라 건축위원회(시, 자치구) 운영 ※ 심의기준이 공고되기 전까지 본 운영기준에 의해 건축위원회가 운영될 수 있도록 관련부서(건축기획과) 및 자치구에 협조요청(권장) ※ 건축위원회 운영실태 결과(문제점 등)는 추후 리모델링 기본계획 재정비시 반영 - 건축위원회 심의결과에 따른 공공성 적용항목에 대하여 허가(인가) 조건 부여(자치구) - 준공 신청 시 허가(인가)조건 이행여부 확인(자치구) □ 향후계획 .

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