다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 건축기획과-23571 결재일자 2019.12.9. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 ★주무관 건축관리팀장 건축기획과장 주택기획관 주택건축본부장 김태현 박신규 박경서 김성보 12/09 류훈 협 조 주무관 강익수 - 서울특별시 가로구역별 최고높이 재정비 용역 - 천호대로 등 4개 가로구역별 건축물 최고높이 변경(안) 열람공고 2019. 12. 주택건축본부 (건축기획과) - 서울특별시 가로구역별 최고높이 재정비 용역 - 천호대로 등 4개 가로구역별 건축물 최고높이 변경(안) 열람공고 서울특별시 가로구역별 최고높이 재정비(4개 구역 재정비 등) 용역결과에 따라「천호대로, 강남대로, 시흥대로, 은평로 가로구역별 건축물 최고높이 변경(안)」에 대하여 주민의견을 청취를 위한 열람공고 및 관련기관(부서) 협의 등을 시행하고자 함 Ⅰ 재정비 배경 ？ 최초 수립 이후 사회·경제·문화적 여건 변화로 재정비 필요 ？ 도로사선제한 폐지 등 관련법령 개정에 따른 반영검토 필요 ？ 서울도시기본계획 등 상위 도시계획 변경사항 반영검토 필요 Ⅱ 재정비 방향 ？ 시대 변화를 반영한 기준높이 완화 ？ 일관성·공공성 확보를 위한 높이완화항목 재정비 ？ 공공성 기여를 위한 최고높이 완화 Ⅲ 재정비 대상 선정 ？ 중심지체계, 역세권기준, 최근 개발현황, 도로폭원 등 지역현황 및 여건 변화를 고려한 재정비 대상 선정 ？ 1차(시범) 재정비 대상으로 천호대로, 강남대로, 시흥대로, 은평로 가로구역별 건축물 최고높이 재정비 ※ 2020년부터 2차 8개소 재정비 용역 시행(총 6차 재정비 용역 시행) 구역명 수립단계 수립시기 지정구역 면적(㎡) 천호대로 시범 단계 2000 동대문구, 성동구 사가정로 동측 ~ 동부간선도로 서측 440,721 강남대로 1단계 2004 강남구 서초구 신사역~양재역 1,027,700 시흥대로 3단계 2006 관악구, 구로구, 금천구, 동작구, 영등포구 대림사거리~기아대교앞 157,200 은평로 4단계 2007 은평구 신사오거리~녹번역 204,730 Ⅳ 재정비(안) 주요 내용 ？ 높이체계 프로세스 명칭 변경 ○「최고높이」를「허용높이」로,「최고높이 완화」를「상한높이」로 명칭 변경 ※ 지구단위계획 용적률 프로세스 명칭을 준용 ？ 역세권 기준 변화 및 신설 역세권 반영 ○ 서울 역세권 활성화 추진계획에 따른 역세권 기준 변경 ○ 교차로가 아닌 지역에 원칙 신설을 통한 기준높이 재정비 ○ 수립 이후 신설된 역세권의 기준높이 재정비 ？ 높이완화 항목 재정비 ○ 높이 완화항목의 재정비를 통한 가로활성화 및 공공성 확보 유도 ○ 타 지침 검토를 통한 완화 항목 시설 ○ 완화항목 구분에 따른 공공성 확보 유도(필수항목:권장항목=40%:60%) 구 분 항 목 완 화 기 준 비 고 필수 항목 (40%) 공개공지 ？ 실내공개공간 = 공개공지 실내공개공간 면적 × 기준높이 대지면적 ※ 실내공개공간 외 공개공지의 면적은 조례에서 정하는 설치의무면적 제외 후 산정 일부 변경 조경 면적 도로 전면부 조성 최소폭 3m이상 조성 시 = 조경면적 × 기준높이 ※ 조례에서 정한 설치의 무면적 제외 후 산정 대지면적 일부 변경 도로 전면 밀집 조성 최소면적 30㎡이상 조성 시 지하철 연결통로 = 지하철 연결통로 면적 × 1.5 × 기준높이 대지면적 변경 권장 항목 (60%) 건축물내 공익시설 설치 = 공익시설 설치면적 × 기준높이 × 0.5 저층부 연면적 신설 가로지장물 지중화 또는 이전 설치 = 공익시설 설치면적 × 기준높이 × α 저층부 연면적 신설 저층부 가로활성화 용도 = 가로활성화용도면적 × 기준높이 × 0.1 저층부 바닥면적 신설 공공보행통로 = 공공보행통로 면적 × 기준높이 대지면적 기정 고층부(타워형) 건폐율 = 기준높이 × α (구간별 차등적용) 변경 무장애도시 조성 (장애물 없는 생활환경 우수등급 이상 인증) = 기준높이 × 0.05 신설 접도조건 양호대지1) (이면가로만 해당) = 3m 기정 대지조건 양호대지2) (이면가로만 해당) = 3m 기정 지침도에 표시된 『접도조건 양호대지 표시된 필지 상업지역안의 대지로서 대지규모 1,000㎡ 이상의 대지 ？ 상한높이 재정비 ○ 기존 최고높이 완화 기준을 포함하여, 공공성 기여에 기반을 둔 허용높이완화 조건을 제시 ○ 기반시설 또는 건축물 내 공익시설 기부채납 시 최고높이 완화 구 분 항 목 완 화 기 준 비 고 허용 높이 완화 기반시설 기부채납 기부채납 면적 / 기부채납 후 대지면적 × 1.5 변경 공익시설 기부채납 기부채납 면적 / 기부채납 후 대지면적 × 1.5 신설 ？ 최고높이 재정비 및 높이완화 항목 통일 ○ 기존 수립 원칙보다 최고높이가 낮게 설정된 지역의 재정비(30%이내) ○ 구역별 기준높이 완화항목의 불일치 문제 해결 ○ 지역 형평성을 고려한 일관된 항목의 적용 필요 Ⅴ 행정사항 ？ 열람공고(안) ○ 열람내용: 붙임 공고문(안) 참조 - 「건축법」제60조(건축물 높이제한) 및「건축법 시행령」제82조(건축물의 높이제한) - 「토지이용규제 기본법」제8조(지역·지구 등의 지정 등) 및「토지이용규제 시행령」제6조(주민의 의견청취) ○ 열람기간: 2019. 12. 12.~2019. 12. 26.(15일) ○ 열람장소: 해당 자치구 건축과(열람기간 종료 후 주민 의견청취 결과 제출) ○ 열람방법: 일간신문(2개소) 공고, 시·구 홈페이지 및 자치구 게시판 게재 - 소요예산: 약 300만원(신문게재 건당 150만원) - 예산과목: 주택건축본부 건축기획과, 아름답고 매력있는 도시건축조성 지원, 건축물 공공성 강화, 가로구역별 최고높이 재정비사업, 사무관리비(100-201-01) - 지출방법: 납입고지서에 의한 계좌입금 ？ 관련기관(부서) 협의 ○ 관련기관(부서) - 25개 자치구 건축과에서 소관 부서별 협의 및 검토 후 일괄 제출 - 서울특별시 도시계획과(도시계획상임기획단) 외 16개 부서 ○ 협의내용: 가로구역별 건축물 최고높이 변경(안) ○ 협의기간: 2019. 12. 26. Ⅵ 향후계획 ？ 2020. 1. 7. : 제출된 주민의견 검토결과 통보(60일내) ？ 2020. 1. 14. : 건축위원회 심의 ？ 2020. 1. 23. : 가로구역별 건축물 최고높이 변경 및 지형도면 고시 붙임 1. 열람공고문(안) 1부. 2. 관련기관(부서) 협의내용 1부. 끝.

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건축기획과-23571

D0000038857737