다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택정책과-18851 결재일자 2019.10.4. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제273호 시 민 ★주무관 주택정책과장 주택기획관 주택건축본부장 행정2부시장 이현우 김정호 김성보 류훈 10/04 진희선 협 조 도시계획국장 代정성국 토지관리과장 박문재 젠더자문관 김연주 주택정보관리팀장 유병오 전월세팀장 김중헌 갭투자 등 세입자 보호를 위한 전세보증금 피해예방 대책 추진계획 2019. 9. . 주택건축본부 (주택정책과) 목 차 Ⅰ. 추진배경 1 Ⅱ. 추진방향 2 Ⅲ. 법령개선 대책 3 Ⅳ. 피해예방 대책 5 Ⅴ. 행정사항 10 Ⅵ. 향후계획 11 붙임 1. 현행법상 구제제도 12 붙임 2. 안내문 13 붙임 3. 리플릿 14 갭투자 등 세입자 보호를 위한 전세보증금 피해예방 대책 추진계획 최근 갭투자 등으로 인하여 세입자의 전세보증금 피해가 지속적으로 발생함에 따라 서울시 차원의 대책을 마련하여 세입자의 안전한 계약체결을 서울시가 적극 지원하고 유사한 피해를 사전에 예방하고자 함 Ⅰ 추진배경 ？？ 최근 부동산 호황을 틈타 임차인의 보증금과 본인의 적은 자본금으로 최대한 많은 주택을 사들여 시세차익을 노리는 갭투자 성행 ※ 갭투자 : “주택의 매매가격과 전세가격의 작은 차이를 활용하여 단기차익을 실현하기 위한 방법”으로 차액을 지불하고 집주인이 된 사람이 주택가격 하락, 과도한 대출로 이자부담 증가 등으로 세입자의 임차보증금 상환불가 시 문제 발생 ？？ 정부의 주택담보대출 규제 및 주택시장 안정화 정책추진에 따른 일부 다주택 갭투자자들의 파산으로 임차인의 보증금 미반환 등 피해 급증 → 세입자 전세보증금 보호를 위해 유사 피해예방을 위한 대책 마련 필요 ？？ 갭투자 피해 언론보도 사례 ○ 집주인을 찾아나선 세입자들...갭투자 피해 떠안은 사연(sbs,’19.6.15) - 빌라 수백채를 소유하고 있다는 집주인과 이를 소개해 준 ○○부동산을 통해 화곡동 일대 세입자 수십명이 1억 초반 ~ 2억 중반까지 전세계약 체결 ▶ 집주인과 연락두절, 집을 소개해 준 공인중개사도 사라져 세입자 망연자실 ○ ‘주택 1000채’ 소유 갭 투기자, 보증금 갖고 잠적(머니투데이,’19.6.25) - 강서, 양천구에서 2명의 갭투기자로 인해 세입자 피해발생 급증, 임대인이 임대주택사업자라는 사실을 공인중개사가 알려주지 않아 피해 확산 주장 ▶ 무리한 대출로 다수 주택을 매입한 집주인의 정보를 세입자는 알 수 없음 ○ 배보다 배꼽이 더 큰 건물들...모래 위에 쌓은 ‘갭투자’ 공포(세계일보,’19.7.16) - 갭투자 피해는 지나치게 많은 담보대출과 금융회사의 도덕적 해이에서 비롯, 영등포 R하우스, 신탁사 문서를 공인중개사에 넘겨 임차인 모집으로 문제발생 ▶ 건물주·금융사·중개업소 ‘짬짜미’ 정황, 건물값보다 많은 빚, 결국 ‘시한폭탄’ Ⅱ 추진방향 ？？ 갭투자 피해발생을 막기 위한 관련 법령개선 등 피해예방 대책 절실 ○ 임차주택에 대한 집주인·중개업자 vs 세입자 정보 비대칭이 근본 원인 - 단독·다가구주택은 시세를 정확히 알기 어려워 사실상 중개업자의 정보에 의존 - 특히, 다가구주택은 계약체결 시 선순위 보증금 현황을 알 수 없는 경우 다수 → 공인중개사법 개정을 통해 세입자에게 충분한 정보제공 기회 마련 ○ 사후해결은 막대한 시간적·금전적 부담을 초래하므로 사전예방에 집중 - 보증금 미반환 시 법원을 통해 해결할 수 있으나 장시간 다툼과 높은 비용 불가피 - 문제가 해결 불가한 경우도 있어 예방수칙 등 전파로 유사피해를 막는 것이 중요 → 서울시 차원에서 제공가능한 분야별 피해예방 대책 수립 및 운영 피해예방 대책 공인중개사 임차인보호교육 중개업소 위법행위 집중단속 갭투자 피해방지 홍보리플릿 세입자 권리를 위한 안내문 전월세보증금지원센터 상담 임대등록시스템 직권정정 Ⅲ 법령개선 대책 Ⅳ 피해예방 대책 ？？ 공인중개사 임차인 보호교육 실시 ○ 갭투자 관련 피해예방을 위한 공인중개사 교육 - 공인중개사 필수(실무, 연수)교육 시 갭투자 피해사례 및 주의사항 집중교육 - 자치구 실정에 맞는 자체 집합교육계획에 따라 갭투자 피해예방 교육 시행 ？ 전자계약 교육 등 자치구 자체 예정된 교육 시 피해예방 교육 실시 ？ 자치구 자체 중개업소 지도·감독 시 현장교육 실시 < 공인중개사 집합교육 현황 및 추가교육 계획 > 구분 교육대상 교육시기 / 이수시간 교육내용 비 고 실무 교육 공인중개사 소속공인중개사 개설등록 또는 고용신고일 전 1년 이내/ 28시간~32시간 ？ 직무수행에 필요한 법률지식 ？ 부동산 중개 및 경영실무 ？ 직업윤리 ？ 갭투자 피해 예방 교육(추가) 중개사무소 개설 등록을 하기 위해 필요한 법정필수 교육 연수 교육 공인중개사 소속공인중개사 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이내/12시간~16시간 ？ 법·제도 변경사항 ？ 부동산 중개 및 경영실무 ？ 직업윤리 ？ 갭투자 피해 예방 교육(추가) 실무교육을 받은 공인중개사가 2년마다 받아야 하는 법정필수 교육 직무 교육 중개보조원 고용신고일 전 1년 이내/3시간~4시간 ？ 직업윤리 중개보조원으로 고용 신고를 하기 위한 법정필수 교육 ？？ 부동산 중개업소 위법행위 집중단속 ○ 공인중개사무소 시·구 합동 지도/점검반 구성 운영 - 운영기간 : ‘19년 연중 (※ 갭투자 예방위주 ‘19.9월 ~) - 운영총괄 : 서울시 토지관리과 부동산관리팀장 - 구성인원 : 4인(서울시 2인, 해당 자치구 2인) ？ 탄력적 운영을 위하여 2개반으로 편성 운영 시·구 합동단속반 운영 (4인) 구 지도·단속반 운영 A반 부동산관리팀장, 주무관 자치구 (2인) ※ 자치구 자체계획에 따라 시행 B반 주무관 2인 ○ 주요 지도·점검 사항 - 부동산 갭투자 피해방지 위한 지도·점검 실시 ？ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 각종 권리관계에 관한 사항 확인·설명 철저 ？ 특히, 개업공인중개사는 중개대상물의 확인·설명을 위하여 중개대상물의 상태에 관한 자료를 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 요구할 수 있는바, 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재하였는지 여부 - 공인중개사법 제17조(중개사무소등록증 등의 게시) 이행 여부 - 부동산거래계약서(매매, 임대차 등) 이중 또는 허위 작성행위 일체 - 중개대상물의 표시·광고 준수 여부 - 그 외 투기조장 등 건전한 부동산거래질서를 방해하는 일체행위 ？？ 갭투자 피해방지 홍보리플릿 제작·배포 ○ 개 요 - 제작목적 : 부동산거래 시 임차인의 전세보증금 피해 예방 - 제작형태 : A4, 2page, 양면 리플릿 1종 - 주요내용 : 임대차 계약 시 확인사항 및 피해 시 행동요령 알림 - 제작부수 : 단계별 제작예정(1차 총 80,000부) ○ 리플릿 시안 [앞 면] [뒷 면] ○ 배포계획 - 배포장소 : 서울시 25개 자치구(부동산중개업관련 부서) ？ 배포된 리플릿은 자치구에서 직접배포 또는 공인중개사협회 지부를 통하여 공인중개사사무소에 배포예정 - 배포일시 : 2019. 9. ~ 소진 시까지 - 배포수량 : 자치구별 공인중개사사무소 등록업체 및 단독, 다가구, 다세대 밀집지역을 고려하여 안분배분 - 활용방법 : 공인중개사사무소에 배포된 리플릿은 단독, 다가구, 다세대 주택 매매 또는 임대차 계약시 임차인등에게 반드시 배포하도록 유도 ？？ 임대등록시스템 직권정정 추진 ○ 실시개요 - 렌트홈 등록자료 오류사항을 국토부에서 전 지자체에 통보하여 직권정정 조치 중 ○ 정정기간 및 대상 - ’19.7.1~12.31 / 328,717호(전국 총 101만호) ○ 정비절차 - 국토부 : 정정대상 목록을 지자체로 통보 - 지자체 : 사실확인 후 직권정정 및 임대사업자에 관련사항 통보 ○ 정비내용 - 건축물대장 PK정비: 사전에 건축물대장 PK와 렌트홈 PK 매칭을 통해 검증완료된 임대주택을 선택하여 건축물대장 내용을 렌트홈 시스템 반영 건축물대장 PK(Primary Key): 건축물대장 고유번호 ？ 건축물대장 표제부, 전유부 등에 부여된 유일한 구분값으로 건축행정시스템 (세움터)에서 건축물DB를 관리하는 시스템 KEY - 소유권변동: 건축물대장, 등기부등본 확인하여 직권말소 조치 - 주소불명확: 동.호수 및 호수 중복입력 사항에 대한 공부자료 확인하여 정정 조치 - 건축물대장 부존재: 미준공, 지번변경(분할, 합병) 주택에 대해 등기부등본 확인후 조치 ？？ 세입자 권리 보호를 위한 안내문 발송 ○ 발송시기/발송주기 - 연 1회 정기발송 및 필요시 수시(‘19년 9월 발송 예정) ○ 대 상 - 주택임대사업자로 등록한 임대주택 임차인(‘19년 8월말현재 : 472,185호) ○ 발송방법 - 기 신고된 사항은 임대차계약 신고대장 “임대차계약기간”을 확인 후 민간임대주택 소재지로 “임차인”을 수신자로 하여 안내문 발송 ※ 임대차계약 신고 대장 (렌트홈 국토부 홈페이지) 번호 신고 일자 임대 사업자명 민간임대주택 소재지 민간임대주택 종류 민간임대주택 유형 전용 면적 (㎡) 임대보증금 임대료 임대차 계약기간 양도 가능 시기 비고 - 신규(변경)등록 신고시는 “임차인 성명 기재”하여 임차인에게 안내문 즉시 발송 ○ 주요 안내내용 ① 임대료 연 5% 이상 상향 불가, 임대차계약 시 표준임대차계약서 사용 ② 서울시 전월세 상담센터 운영 (서울시 전월세 보증금지원센터 ☎ 02-2133-1200~8) ③ 전세보증금 반환 보증보험 활용 (주택도시보증공사 ☎ 1566-9009) ？？ 전월세보증금지원센터 갭투자 관련 상담강화 < 서울시 전월세보증금지원센터 > 주택임대차 관련 모든 상담, 분쟁조정, 대출지원 등 One-stop 서비스 제공 ○ 센터위치 : 서울시청 서소문별관 1동 1층 ○ 운영인력 : 상담 전문인력 9명(변호사 등) ○ 지원내용 - 주택임대차관련 일반？법률？분쟁조정 등 상담 - 주택임대차관련 분쟁 조정을 위한 주택임대차분쟁조정위원회 운영 - 전월세 보증금 관련 대출상담(이사시기 불일치, 신혼부부 임차보증금 등) ○ 접수된 상담사례 분류 및 예방수칙 안내를 통해 유사 피해 사전차단 - 시민들이 주로 상담 및 문의하는 내용을 유형화하여 유형별 대응방안 전파 - 세입자의 보증금을 지킬 수 있는 확실한 방법인 보증보험 가입 관련 설명 ○ 상담유형별 예방수칙 ① 계약 종료 후 전세보증금을 돌려받지 못해 생활에 큰 어려움을 겪고 있는 경우 ？ 계약체결 전 임차주택과 유사한 주택을 중심으로 주변시세를 조사하여 시세 대비 보증금 비율이 적정한지 비교 후 계약 진행 ？ 경매 상황에 대비하여 철저한 세입자 대항력(전입신고？확정일자) 확보 및 계약체결 시 등기부등본 등 권리관계 최종확인 ② 전월세계약 체결 시 대리인과 계약 후 집주인과 전혀 만나지 못해 불안한 경우 ？ 계약체결 시 집주인과 직접 체결하고, 불가피하게 대리인과 체결 시 집주인 명의의 위임장？인감증명서·신분증 등 반드시 확인 ？ 전세보증금 반환은 집주인에게 직접 요청하고, 연락이 되지 않으면 계약서에 명시된 집주인의 주소로 내용증명을 발송 ③ 주택 등기부등본에 소유자가 신탁사로 되어 있어 권리관계 분석이 어려운 경우 ？ 임차주택이 신탁된 경우(집주인이 신탁회사로 소유권 이전) 신탁원부 등 계약 내용의 면밀한 권리관계 등의 분석이 필요하므로 전문가에게 상담 ○ ‘전세보증금 반환 보증보험’ 가입 안내 - 주택도시보증공사 등이 운영하는 보증보험 상품에 가입하여 보증금 적극 보호 ※ 보험료 예시 : 보증금 1.5억원 아파트의 경우 2년간 총 38.4만원 납부(연 0.128%) - 단독·다가구주택의 경우 ‘他전세계약확인서’가 필요하므로 집주인과 미리 협의 Ⅴ 행정사항 ？？ 중개사 법령개정, 중개업소 교육 및 위법행위 지속 단속(토지관리과) ○ 공인중개사법 등 관련법령 개정 건의 ○ 자치구 및 위탁교육기관 갭투자 피해예방 대책 협조 요청 ○ 중개업소 위반행위 적발 시 행정처분 조치 ○ 공인중개사협회, 특별사법경찰 등 피해예방 지도·단속 관련 업무협조 - 공인중개사협회 내부 전산망을 활용하여 갭투자 피해 등 관련내용 전파요청 ○ 갭투자 피해예방을 위한 리플랫 중개업소 지속 배포 등 ？？ 민간임대주택 법령개정, 안내문 정례화·수시 발송(주택정책과) ○ 민간임대주택 특별법 등 관련법령 개정 건의 ○ 세입자 권리보장 및 홍보를 위해 정책이슈 발생 시 신속히 대응 - 갭투자 피해예방 외에도 향후 시행예정인 ‘임대차 등록제’ 등 관련법령 및 제도 등 변화사항 등을 세입자가 쉽게 이해하고 활용할 수 있도록 안내문 발송 ？？ 전월세보증금지원센터 상담기능 체계화 및 법률자문 연계(주택정책과) ○ 유형별 상담사례 공유 및 전문상담 지원 - 갭투자 관련 주요상담사례를 DB화하여 시민문의 시 체계적인 상담이 되도록 추진 ○ 법률조력 필요 시 시민단체 변호사와 연결 - 권리관계에 대한 다툼 및 소송을 통한 문제해결이 불가피할 경우 전문변호사 소개 Ⅵ 향후계획 ？？ ’19. 9. ~ : 리플릿 배포(중개업소) 및 안내문 발송(세입자), 갭투자관련 상담, 중개업소 지도/점검반 운영 ？？ ’19. 10. ~ : 중개업소 갭투자 피해예방 교육 ？？ ’19. 11. ~ : 법령개정 추진사항 검토 및 건의 등 붙 임 : 1. 현행법상 구제제도 1부. 2. 안내문 1부. 3. 리플릿 1부. 끝.

18805014

20210929054530

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주택정책과-18851

D0000038296775