다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 문화시설과-6531 결재일자 2019.7.19. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 문화시설총괄팀장 문화시설과장 ★문화시설추진단장 문화본부장 송태림 박정추 박병현 변서영 07/19 유연식 협 조 예산담당관 김태명 건축부장 임인구 창작연극지원시설 건립 사업계획(총사업비) 변경 문 화 본 부 (문화시설과) 창작연극지원시설 건립 사업계획(총사업비 등) 변경 사업계획 수립시 고려되지 않았던 계획과 설계 시차, 지반 특수성, 운영자 맞춤형 설계, 주민요구, 기준변경 등 제반사항을 고려한 설계결과에 따라 사업비 및 공사기간을 현실에 맞게 조정하여 차질 없이 추진하고자 함 1 사업개요 및 추진경과 ？？ 사업개요 ○ 위 치 : 성북구 동소문동 1가 1-4외 1필지(한성대입구역 인근) ○ 지역·지구 : 제2종일반주거지역, 역사문화미관지구 ○ 규 모 : 부지 2,760㎡(성북구 소유), 연면적 7,201㎡ ○ 공간구성 : 전문공연장(소극장), 블랙박스, 연습실, 북카페, 시민문화 연극교실, 임대사무실, 리딩룸 등 ○ 총사업비 : 40,082백만원(←30,656백만원) 토지매입비 포함 ○ 사업기간 : 2015년 ~ 2022년(←2021년) ？？ 추진경과 ○ ’15.12. : 타당성 조사 용역 실시(~16.6) ○ ’17.02. : 중앙 투자심사 통과(심사금액 30,656백만원) ○ ’17.03. : 영구축조물 건립 동의(성북구의회) ○ ’17.06. : 공유재산관리계획 의결(시의회) ○ ’17.12. : 국제현상공모설계 당선자 선정(도시공간개선단) ○ ’18.01.29.: 설계용역 실시(~’19.6.30.) ○ ’18.4.~6. : 맞춤형 설계를 위한 전문가 TF회의 운영 ○ ’18.10.29.: 지하안전영향평가 용역 실시(’19.4.18) ○ ’19.02.27.: 건설기술심의위원회 심의(기술심사담당관) ○ ’19.03.26.: 설계용역 경제성 검토(VE) 2 실시설계 결과 ？？ 설계개요 ○ 대지면적 : 2,760.5㎡ ○ 건축면적 : 1,655.7㎡(건폐율 59.98%) - 조경 695.8㎡, 공개공지 142.26㎡ ○ 층 고 : 지하2층 / 지상6층, 최고높이 30.5㎡ ○ 연 면 적 : 7,201㎡(지하 2,291㎡, 지상 4,910㎡, 용적률 177.23%) ○ 기 타 : 주차 55대, 승용승강기 3대, 벽돌？노출콘크리트？로이유리 마감 ○ 총사업비 : 40,082백만원 ○ 공사기간 : 38개월 ？？ 층별 공간구성 구분 층수 면적(㎡) 지상 4,910㎡ 지상6층 437 지상5층 976 지상4층 1,019 지상3층 676 지상2층 903 지상1층 900 지하 2,291㎡ 지하1층 1,761 지하2층 530 ？？ 조감도 3 실시설계에 따른 총사업비 및 공사기간 조정 ？？ 총사업비 ○ 총사업비 변경 현황 (단위:백만원) 구 분 총사업비 공사비 감리비 시 설 부대비 설계비 및 설계공모비 보상비 기타 투자심사 30,656 22,196 1,617 51 1,330 5,380 82 설계(안) 40,082 31,305 2,013 72 1,244 5,380 68 증가액 9,426 9,109 396 21 △86 - △14 ○ 공사비 증가 : 9,109백만원 ？ 계획(’15)과 설계(’18) 시차에 따른 물가상승(13.64%) → 증 2,391 - 한국건설기술연구원의「건설공사비 지수」상승률(13.6%)을 적용하여 물가 상승 요인에 따른 공사비 증가분 산출 ？ 건설공사비 지수 : ’15.3월 113.51 → ’18.12월 128.95, 증 13.6% ？ 지하암반 출현에 따른 토공사비(터파기, 운반비) 증가 → 증 2,241 - 당초 지반을 평지？토사로 하여 공사비를 책정하였으나 지반조사결과 경사지？암반 출현에 따라 굴토량 증가, 굴착단가 상승으로 인한 터파기공사 및 토량운반비 증가 구 분 합계 터파기 토량운반 복공공 비 고 · 투자심사 201 37 164 - 굴토량 23,227㎥, 굴착단가 1,594원 · 설계(안) 2,442 1,885 468 89 굴토량 35,965㎥, 굴착단가 64,736원 · 증가액 2,241 1,848 304 89 굴착단가:국토부 건설공사 표준시장단가에 의함 ？ 극장 용도전환(다목적→연극전용)에 따른 건축 및 설비비 증가 → 증 2,028 - 운영자 맞춤형 설계를 위하여 연극계, 극장운영, 건축 전문가 및 동종시설 운영 문화재단 관계자 자문결과 소극장을 전문연극시설로 전환 - 이에 따른 건축비 증가(극장 체적 증가), 전문음향장비 도입에 따른 흡음재· 방진비 증, 전문무대설비(기계·조명) 관련 공사비용 증가 구 분 합계 건축비(체적 증) 건축음향 무대기계 무대조명 · 증가액 2,028 442 212 707 667 · 내 역 305㎡(연면적 증)×1,448,234원 (설계안 건축단가) ·방진/흡음:163 ·확산:49 ·소극장 : 620 ·블랙박스: 87 · 소극장 : 332 · 블랙박스 : 335 -걸이대, 캣워크, 조작판넬, 조명등 설비비용 ※ 소극장체적증가 1,221㎥증, 4m 층고 적용시 연면적 305㎡로 환산 ※ 설계안 건축단가(1,448,234원/㎡)=투심 건축단가 1,274,854/㎡×13.6%(물가인상율) ？ 지하굴착면적 축소를 위한 지하 감, 지상층 증(4층→6층) → 증 658 - 지하암반 조기출현에 따른 굴착비용 감소를 위해 지하굴착면적을 줄이고 지상층 면적을 증가시킴에 따른 관련 공사비용 증가 구 분 합 계 건축(외장공사비) 기계 ·소방 전기·통신 · 증가액 658 194 159 305 · 내 역 ·외벽벽돌 : 124 ·유리·창호 : 70 ·기계(제연,공조등) : 32 ·소방(스프링클러 설치비등) : 127 ·전기(전등,전열 공사) : 173 ·통신(배선,CCTV 공사) : 132 ？ 성북구 요구에 따라 부지 내 통행로 설계 반영 → 증 1,332 - 토지소유자인 성북구 요구에 따라 부지 내 기존 주민통행로를 신축건물을 관통하는 방식으로 설계에 반영(조성면적에서 제외)함에 따른 공사비 증 ？ 통행로 조성비(1,332백만원) : 920㎡(통행로 면적)×1,448,234원/㎡(설계안 건축단가) ？ 친환경 등급강화에 따른 녹색건축인증 공사비 반영 → 증 300 - 녹색건축물 관련 법규보다 강화된 규정인「녹색건축물조성 건설기술심의 가이드라인(서울시 기술심사담당관,2014.7)」적용에 따라 녹색건축인증 관련 비용 증가 ？ 現 공원부지로 대체 공원 조성 필요(시투 조건부 요건) → 증 159 - 현 사업부지는 공원으로 주민들이 체육·휴식 공간으로 활용, 이를 대체하기 위해 옥상층에 녹지공간 및 체육시설 공간 마련(시 투자심사 조건부 요건임) ？ 조경식재공사 76, 식재기반조성공사 83 ○ 감리비 및 시설부대비 증가 : 감리비 396백만원, 시설부대비 21백만원 ？ 공사비 증가에 따른 감리비 및 시설부대비 증 → 증 417 - 감리비·시설부대비는 공사비에 따라 연동 되는 비용으로 이에 따라 조정 반영 구 분 감리비(공사비×요율) 시설부대비(공사비×요율) ·투자심사 1,617백만원(22,196×7.28%) 51백만원(22,196×0.23%) ·설계(안) 2,013백만원(31,305×6.43%) 72백만원(31,305×0.23%) ·증액 396백만원 21백만원 ？？ 공사기간 : 당초 28개월 → 38개월(1,141일) ○ 국토부 훈령「공공 건설공사 공사기간 산정기준」발령(’19.1)에 따라 변경 - 관행적 누락요소, 기후변화, 근로기준법 개정('18.3)에 따른 근로시간 단축 등 건설환경 변화 반영 ○ 준비？정리기간 각 30일, 작업일수(648일), 비작업일수(433일) 등 ？？ 검토의견 ○ 투자심사 대비 총사업비 및 공사기간 증가는 계획과 설계 시차에 따른 물가변동, 암반 조기출현, 시설물 품질과 근로자 안전을 위한 공사기간 산정 기준(훈령) 변경 등 외부적 요인 및 운영자 맞춤형 설계(시장방침)에 따른 불가피한 것으로 판단되고 ○ 대학로 일대 젠트리피케이션 지속 또는 가중되고 있고, 연극계와 창작 환경 개선 약속 이행, 창작연극 발전 등을 위해 추진 필요 - 젠트리피케이션 현상을 여러 기준으로 분석하였고, 그 결과 대학로 일대는 2014~2015년 대비 2017년이 심화되거나 지속된 것으로 제시 (「도시경제기반형 젠트리피케이션 지표개발 및 활용방안 연구/국토연구원」) 4 향후계획 ○ 주민 사업설명회 개최 : 2019. 7.25 ○ 계약심사·일상감사, 계약심의위원회, 발주계획 수립 : 2019. 7월 ○ 입찰공고(긴급), 적격심사, 계약체결 : 2019. 8월~9월 ○ 착공 : 2019. 9월 ○ 준공 : 2022. 11월 붙임 1. 투자심사 대비 설계용역(안) 사업비교 2. 위치도, 조감도, 현황사진. 끝. 붙임1 투자심사 대비 설계(안) 사업 비교 □ 사업내용 주요변경 사항 구 분 총사업비 (공사비) 연면적(㎡) 조성면적(㎡) 건물층수 극장용도 (소극장) 관습로 투자심사 30,656 (22,196) 8,056 (지하 2,588) (지상 5,468) 8,056 (지하 2,588) (지상 5,468) 지하2/지상4 다목적 - 설시설계 40,082 (31,305) 7,201 (지하 2,291) (지상 4,910) 7,858 (지하 2,291) (지상 5,567) 지하2/지상6 전문공연장 관습로 반영 증 감 9,426 (9,109) △855 △198 지상층 증가 920㎡ 변경사유 물가인상 지하암반 사업내용 변경 등 실시설계의 연면적과 조성 면적차이 : 지상필로티(주차장) 와 오수정화조 등 지하 토공사비 절감을 위해 지하개발면적 축소에 따름 전문가 자문 회의 결과반영 성북구청 요구사항 반영 □ 총사업비 증감현황 (단위 : 백만원) 구분 금액(백만원) 증감 주요 증감요인 투자심사 실시설계 공 사 비 건축,토목 조경,기계 전기,통신 등 22,196 31,305 9,109 0 증가 : 9,109백만원 - 물가인상 및 지하암반 조기 출현, 연극전용 극장전환에 따른 비용 증가 소 계 22,196 31,305 9,109 용 역 비 감리비 1,617 2,013 396 0 공사비 증가로 인함(공사비의 6.43%) 타당성조사 용역 68 68 - 0 타당성조사용역 계약 결과에 의함 설계비 및 설계공모비 1,330 1,244 △86 0 설계공모 및 설계용역 계약 결과에 의함 소 계 3,015 3,325 310 시설부대비 51 72 21 0 공사비 증가로 인함(공사비의 0.23%) 토지보상비 5,380 5,380 - 성북구 토지 무상사용으로 실 비용발생 없음 기타(철거비 등) 14 - △14 합 계 30,656 40,082 9,426 □ 공사비 증감 세부내역 : 9,109백만원 (단위 : 백만원) 증가요인 금액 산출기초(억원) 투자심사 설계용역 물가인상 (13.6%) 2,391 8,056㎡×2,755천원=22,196 7,858㎡×3,129천원= 24,587 ’15년 문예회관 단가 적용 (’15년 공공건축물가이드라인) ’18년 건설공사 지수 적용(13.6% 인상) (지수’15년 3월 113.51 → ’18년 12월 128.95) 지하암반 조기출현 2,241 ·토공사비 : 201백만원 -터파기공사 : 37백만원 (토사 터파기 : 23,227㎥×1,594원=37,023,838원) -토량운반비 : 164백만원 ·토공사비 등: 2,442백만원 -지반조성 및 터파기공사 :1,885백만원 ①미진동암파쇄 : 28,354㎥×64,736원 = 1,835,524,544원 ②기타(토사,리핑암 등) : 49,459,736원 -토량운반비 : 468백만원 -복공공 : 89백만원 토사 터파기 굴토량 : 23,227㎡ ·미진동암파쇄 굴토량 : 28,354㎡ ·기타(토사,리핑암 등) 굴토량 : 7,611㎡ 토사 터파기 원가 포함 단가 : 1,056원×1.51=1,594원 미진동암파쇄 원가 포함 단가 : 42,872원×1.51=64,736.72원 다목적 → 연극전용 건축 442 전용극장에 따라 소극장 전체적 볼륨(체적)증가 1,221㎥ 평균층고 4m 적용시 305㎡(1221÷4)의 바닥면적 증가로 환산가능 - 305㎡×1,448,234원=441,711,370원 건축단가 : 1,274,854원/㎡ (10,270,224천원÷8,056㎡) 건축단가 : 1,448,234원/㎡ (1,274,854천원/㎡×113.6%) 212 연극전용극장계획에 따른 건축음향비용증가 (방진기, 흡음재, 확산재 등 설치) - 212,381,411원 기계 전기 1,374 연극전용극장계획에 따른 무대장치공사비 증가 - ·무대기계 : 707,008,176원 ·무대조명 : 667,016,600원 소계 2,028 - - 층수 변경 (4층→ 6층) 건축 194 - ·외장공사비 증가 : 194,493,114원 기계 전기 464 - ·기계 및 제연: 159,162,311원 ·전기: 304,850,687원 소계 658 지상층 면적이 증가됨에 따라 그에 따라 수반되는 제연설비 전기, 통신공사비, 외장공사비 증가 통행로 조성 건축 1,332 투심 당시 조성 공사비에 포함되지 않은 면적임 ·건축 : 1,332,366,080원 (920㎡ × 1,448,234원/㎡) 친환경 등급강화 300 녹색건축인증에 따른 공사비증가 (녹색건축물조성 건술기술심의 가이드라인 적용/기술심사담당관) - ·기계 : 230,256,228원 ·전기 : 69,955,127원 옥상공원 조성 159 - 조경공사(기반시설 및 식재) :159,362,090원 합 계 9,109 붙임2 위치도, 조감도, 현황사진 조감도 위치도 현장 사진

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