다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거사업과-3675 결재일자 2019.4.3. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제88호 시 민 주무관 주거사업과장 주택기획관 주택건축본부장 행정2부시장 안대호 차창훈 김성보 류훈 04/03 진희선 협 조 도시계획국장 代양용택 도시계획과장 양용택 상임기획단장 김세신 주거정비과장 진경식 공공주택과장 명노준 주택정책과장 송호재 주거정비정책팀장 진경은 주거사업총괄팀장 이규희 주무관 성인선 단독주택재건축 세입자 대책 - 손실보상, 임대주택 - 2019. 4. 주택건축본부 (주거사업과) 단독주택재건축 세입자 대책 단독주택재건축 시행 과정에서 현행 규정상 세입자 대책 부재로 인하여 극심한 주민갈등이 사회적 갈등으로 심화되고 있어 세입자 대책을 마련하여 추진 1 추진배경 ○ 세입자 주거형태 등 여건이 재개발과 유사함에도 세입자 손실보상 부재 - 세입자 대책(손실보상 등)은 “토지 등 사용·수용권”이 있는 재개발 등에만 국한하여 적용 재개발 세입자 손실보상 등 세입자 대책 : (주거) 임대주택 공급, 주거이전비 및 동산이전비 (상가) 영업손실보상비, 분양 후 잔여상가 우선분양 (재건축 제외) ○ 재건축 시행주체는 세입자 대책 없이 무리한 사업 추진 - 사업시행자와 세입자간 극심한 갈등 초래 (´18.12. 아현2구역 세입자 사망) ○ 단독주택재건축 제도 폐지(´14. 8.)로 현행 법률 개정 불투명 - 법령 개정을 추진(건의)하더라도 검토 등 입법 과정에 많은 시간 소요 예상 2 추진경위 ○ ´09. 4. 22. : 재건축 임대주택 건설 의무 폐지 ○ ´12. 8. 2. : 단독주택 재건축 제도 폐지(´14. 8. 시행) - 당시 정비기본계획상 단독주택재건축 등에 대하여 진행 중 ○ ´18. 12. 4. : 아현2재건축구역 세입자 사망 - 사회적 이슈 및 단독주택재건축 세입자대책 공감대 형성 ○ ´18. 12. 10. : 도시정비법 개정안 발의(정동영 의원 등) - 개정안 : 증가되는 용적률의 25~45% 이하의 범위에서 임대주택 건설 (국토위 계류 중) ○ ´12. 1. 9. : 아현2구역 세입자 보상방안 협상 타결 - 참석자 : 서울시, 마포구, 아현2구역 철거민 대책위, 조합 - 내 용 : 사고피해 유족 및 세입자 등 긴급주거 지원(임대) 등 ○ ´19. 2. 1. : 도시정비법 개정안 발의(금태섭 의원 등) - 개정안 : 재건축 사업시행자는 세입자가 영업을 폐지？휴업하거나 주거를 이전하게 되는 경우 영업이익의 손실과 시설의 이전비용, 주거이전비용 등을 보상 (국토위 계류 중) ○ ´19. 2. 20. : 재건축 세입자 대책마련 토론회(서울시의회 주관) - 주 제 : 단독주택 재건축 세입자 이주대책 및 임대주택 확보방안 마련 논의 - 참석자 : 시의회 도시계획관리위원회 위원장 및 위원, 금태섭 국회의원, 이강훈 변호사(발제자), 관계 공무원, 주민 등 약 200여명 3 추진방향 ？？ 적용대상 ○ 대 상 자 : 단독주택재건축 정비구역 내 세입자(공동주택재건축 제외) ○ 대상구역 : 49개 구역(정비예정구역~착공 이전 구역) 구분 합계 추진 중 준공 해제 구역 소계 예정 구역 구역 지정 추진위 조합 설립 사업 인가 관리 처분 착공 계 286 66 4 1 12 (촉진3) 8 (촉진3) 4 20 17 22 198 ※ 관리처분계획인가 완료(또는 임박) 구역에 대하여는 조합이 원하는 경우 신속한 변경 절차 이행 지원 ？？ 장기적 방안 ？ 근본적인 제도 마련 건의 ○ 단독주택재건축사업 세입자 손실보상 및 임대주택 공급을 위한 근본적인 제도 마련 건의(→ 국토교통부) - 재건축사업의 제도적 특성 때문에 단순 법령개정을 통한 개선에는 한계가 있으므로 근본적인 제도 마련 필요 ？？ 단기적 방안 ？ 법령 개정 없이 즉시 적용 가능 방안 우선 추진 ○ - ○ 용 가능 4 세부 실행계획 단독주택재건축 허용용적률 인센티브 운영 업무처리 지침 ？？ 기본방향 ○ - ○ - ？？ 지침의 성격 및 체계 ○ 성 격 : 도시재정비위원회(도시계획위원회) 심의기준 ○ 용적률 체계 항 목 인센티브 항 목 인센티브 없음 없음 ※ 적용대상 : 도시재정비위원회(도시계획위원회) 심의대상 1) 기준용적률 : 해당 용도지역의 “기준용적률” 2) 허용용적률 : 기준용적률에 단독주택재건축 세입자 손실보상 인센티브로 제공되는 용적률(10%이내)을 합산하여 산정한 용적률 3) 상한용적률 : 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준(´19.1.16)에 따름 ？？ ○ 도시정비법 제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용)에 따른 세입자 손실보상 - ？？ 운영방법 ○ ○ - ○ ○ - (사업시행자, 구청장) (시장) (시장) (구청장) (구청장, 시장) ？？ 행정사항 ○ 방침일로부터 즉시 시행 구 분 내 용 서울특별시 (주거사업과, 도시계획과) 자치구 (해당 정비사업 담당부서) 사업시행자 단독주택재건축 세입자 임대주택 공급 계획 ？？ 기본방향 ○ 근본적으로는 법령개정을 통해 단독주택재건축 사업시행자에게 재개발과 동일한 수준에서 임대주택 건립 및 공급 의무를 부여하여야 하나, ○ 세입자 대책 부재로 사회적 갈등이 심화되고 특히, 최근 아현2구역 세입자 사망 이후 세입자대책 마련이 시급하다는 공감대 형성(시의회 토론회 등) ○ ？？ 임대주택 공급대안 검토 ○ - ○ - ○ 재개발 임대주택(잔여주택) 활용 현황(´19. 3월 기준) - 타구역 철거세입자 : 885세대 - 기타 백사마을주거지보전？구룡마을도시개발사업 : 477세대(임시주거시설) - 리츠2호 매입 후 행복주택 공급 : 연간 약 1,000세대 - 잔여공가 : 676세대 ○ 매입형 장기전세주택 - 시장이 별도의 공급대상자 등 선정기준을 정하여 장기전세주택 전체 건설량의 10%범위에서 우선공급 가능하며 ´19년 기준 300세대(공가) 활용 가능 ○ 건설형 국민임대주택 - 시에서 건설하여 공급하는 국민임대주택으로 위례, 고덕강일 등 4,815세대 사업진행 중 ？ ？？ 공급방법 ① ⇒ 당해구역 임대주택 입주 ○ 공급방법 - 신혼부부, 대학생 등 행복주택 수요계층을 고려하여 공급 추진 ○ 대상자 요건 - 재개발 임대주택 공급대상 요건 및 절차 등을 준용하여 적용 ※ 도시 및 주거환경정비조례 제46조(재개발사업의 임대주택 공급대상자)제1항제1호 준용 ？？ 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월전(「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주(다만, 신발생무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외) ？？ 공급대상자 세대판단 기준은 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제46조제2항에 따름(단, “재개발구역”은 “단독주택재건축구역”으로 함) ② ⇒ 타 재개발 임대주택 입주 ○ 근 거 : 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙 제18조제5항제5호 - 잔여주택 우선배정 후에도 잔여주택이 있는 경우 그 처분 방법은 시장이 정함 ○ 공급방법 - ※ ○ 대상자 요건 : ①항과 동일(재개발 임대주택 공급대상 요건 및 절차 등을 준용하여 적용) ？？ 운영방법 및 조치계획 ○ - <임대주택 공급 절차> 사업시행인가 관리처분인가 ？ 임대주택 입주대상 명단 통보 ？ 임대주택 입주대상 명단 통보 (무주택소유여부 등 확인) ？ 임대차 계약 및 입주 (재개발 임대주택) (사업시행자, 구) (사업시행자→구) (구 → SH공사) (세입자↔SH공사) ○ 공급물량은 활용 가능한 임대주택 물량 등 변동여건 등을 고려하여 합리적 수준에서 결정 ？？ 행정사항 ○ 방침일로부터 즉시 시행 구 분 내 용 서울특별시 주택정책과 공공주택과 서울주택도시공사 자치구 (해당 정비사업 담당부서) 5 향후계획 ○ ´19. 4 : 자치구, 추진주체(추진위, 조합) 대상 사전 설명회 실시 - 세입자 대책을 위한 촉진(정비)계획 변경 및 임대주택 공급절차 설명 ○ ´19. 6 : 촉진(정비)계획 변경 절차 이행 - 경미한 변경은 협의 후 고시, 중대한 변경은 신속한 절차 이행 끝.

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주거사업과-3675

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