다시 뛰는 공정도시 서울!

“소비자는 소득공제 40％, 판매자는 수수료 0％” 정답은 제로페이! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 질의회신(관리위원회 구성을 방해하는 분양사와 관리소장관련) 1. 안녕하십니까? 귀하께서 제기하신 질의에 대해 답변드립니다. (1)관리소장은 공문이 아니면 아무런 답변을 하지 않겠다고 하는데, 관리소장에게 반드시 문서로만 요구하여야 관리소장은 답변할 의무가 있다는 법적근거가 있는지 만약 그렇다면 관련 법률조항은? ？ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에는 해당질문에 대한 법률조항이 없습니다. (2) 비리, 배임, 횡령행위가 의심되는 관리소장을 조사거나, 신속한 자료 제공을 위한 압력을 넣기 위해 공권력의 도움을 받을 수 있는 방법 있는지?(가령 소비자 보호원, 공정거래위원회 고발 등을 통한 구제방법) ？ 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 존중하고 있는 실정으로 인해 공동주택관리법이 적용되는 150세대 이상 아파트와는 달리, 공공이 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독, 행정처분을 할 수 있는 법적권한이 없음을 양해하여 주시기 바랍니다 ？ 법적결과에 따라 달라지는 사안(관리비 과다, 횡령 등)에 대하여서는 귀하께서 직접 소명자료를 확보하시어, 경찰에 고소,고발하거나 동주민센터 마을변호사 또는 대한법률구조공단 서울지부(국번없이 130번) 등 법률전문가의 도움을 받아 법원에 민·형사상 소를 제기하여 해결하시는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. ？ 집합건물법 제26조 1항에 의하면 관리인은 대통령령이 정하는 바에 따라 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고 같은법 시행령 제6조 1항에 의하면 보고해야 하는 사무는 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출 적립내역에 관한 사항, 관리단이 얻은 수입 및 그 사용내역에 관한 사항, 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항 등입니다. 집합건물법 제66조 2항에 의하면 같은법 제26조 제1항을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓보고를 한 경우, 규약·의사록·서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니한 경우, 규약·의사록·서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본 발급 청구를 거부한 경우에 관리인,의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게 100만원이하의 과태료를 부과한다라고 규정되어 있고 과태료는 소관청(강남구청 건축과 또는 주택과)이 부과·징수한다라고 규정되어 있으므로, 규정을 위반했을 경우 소관청(강남구청 건축과 또는 주택과)에 신고하시면 됩니다. (3) 현재 규약에 명시된 관리인의 권리는 관리소장이 누리면서, 의무사항은 관리인이 아니라며 다 거부하고 있습니다. 이런때는 관리소장에게 의무사항 이행 촉구를 하기위해 어떤 해결방법이 있을까요? ？ 집합건물법 제24조에 의하면 구분소유자가 10인이상일때에는 관리인을 의무적으로 선임할 것을 규정하고 있고, 관리인은 관리단집회의 결의로 선임/해임되나, 다만 규약으로 관리위원회의 결의로 선임/해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있습니다. 구분소유자가 아닌자도 관리인이 될수 있고 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다. ？ 집합건물법 제38조 1항에 의하면 관리인 선임/해임은 규약에 달리 정하지 않은이상 관리단 집회를 통한 통상결의(구분소유자 및 의결권의 각 과반수)로서 결정합니다. ？ 집합건물법에는 관리소장에 관한 규정은 없습니다. 그러나 관리단집회나 관리위원회의 결의에 따라 선임된 관리인이 전문지식이 필요할 때 등의 이유로 관리업무를 직접 관리하기 곤란한 경우 관리인의 관리업무 집행을 대리할 집행자가 필요하기에 관리소장을 두는 것이므로 현재 관리소장이 어떻게 고용되었는지 절차를 확인하시기 바라며, 집합건물법에 의하여 관리단 집회를 통해 관리인을 선임하셔서 집합건물을 관리·운영하시기 바랍니다. (4) 현재의 상황에서 관리단위원회 추진을 해야할(관리인이 없는 상태에서)분양사 및 관리사무소장의 의무는 없는 것인가요? 아니면 있는지요?또한 관리위원회 구성을 위한 신속한 진행절차를 분양사나 관리소장이 이행하게 할수 있는 구분소유자가 할수 있는 가장 효과적인 방법은 무엇일지? 가령 강남구청 또는 서울시 관련부서의 압력행사 등) ？ 집합건물법 제9조의 3의 규정에 의하면 분양자는 23조제1항에 따른 관리단이관리를 개시할때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1이상이 이전등기를 한 날부터 3개월이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단 집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다라고 규정하고 있습니다. ？ 분양자외에도 해당 신축 집합건물의 구분소유자이면 누구나 관리단 설립을 위한 관리단 설립을 위한 추진 준비위원회를 구성하고 구분소유자 1/5의 동의를 받아 관리단 집회를 소집하고 관리인을 선임할 수 있으며 자체규약에서 관리위원회에 관한 규정을 둔 경우에는 관리단 집회의 결의에 의하여 관리위원회 위원을 선출하시면 됩니다. ？ 집합건물법에는 관리소장에 관한 규정은 없습니다. 그러나 관리단집회나 관리위원회의 결의에 따라 선임된 관리인이 전문지식이 필요할 때 등의 이유로 관리업무를 직접 관리하기 곤란한 경우 관리인의 관리업무 집행을 대리할 집행자가 필요하기에 관리소장을 두는 것입니다. 그리고 관리소장에 대한 자격 및 의무는 규약으로 정할 수 있습니다. 2번 질문의 답변과 같이 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 존중하고 있는 실정으로 인해 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독, 행정처분을 할 수 있는 법적권한이 없습니다. (5) 2016년 2018년 급여, 명세관련 자료를 해당 오피스텔을 감사한 회계사가 가지고 있습니다. 구분소유자가 직접 회계사에게 상세명세를 받을수 있는 권리 있는지요? 또는 회계사는 직접 이해당사자인 구분소유자에게 제공할 의무가 있는지요? (규약에 열람 청구권은 명시되어 있습니다) 집합건물법에는 회계감사조항은 규정되어 있지 않고 자체규약으로 정하여 외부회계감사를 정기적으로 받을수 있도록 규정하여 관리·운영되고 있습니다. 규약에 열람청구권이 있으면 회계사에게 열람청구하실 수 있을 것으로 판단됩니다. (6) 비상식적 급격한 인력관리비용이 재무제표에 인지된 경우 구분소유자가 관리사무소장에게 관련 급여자료를 요청할 권리가 있으며 관리소장은 제공할 의무가 있는지요? 또한 그 근거는 무엇인지요? 5번 질문의 답변과 같이 집합건물법 제26조 1항에 의하면 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고 같은법 시행령 제6조 1항에 의하면 보고해야 하는 사무는 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수 지출 적립내역에 관한 사항, 관리단이 얻은 수입 및 그 사용내역에 관한 사항, 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항 등입니다. 집합건물법 제66조 2항 1호에 의하면 같은법 제26조제1항을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓보고를 한 경우, 규약·의사록·서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니한 경우, 규약·의사록·서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본 발급 청구를 거부한 경우에 관리인,의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게 100만원이하의 과태료를 부과한다라고 규정되어 있고 과태료는 소관청(강남구청)이 부과·징수한다라고 규정되어 있습니다. 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 자가 관리인입니다. 집합건물법에는 관리소장에 관한 규정은 없습니다. 그러나 관리단집회나 관리위원회의 결의에 따라 선임된 관리인이 전문지식이 필요할 때 등의 사유로 관리업무를 직접 관리하기 곤란한 경우 관리인의 관리업무 집행을 대리할 집행자가 필요하기에 관리소장을 두는 것입니다. 본 사안에 대한 해당 건물을 관리하는 관리단, 관리단을 대표하는 관리인, 시행사를 확인하시고 관리소장과의 계약관계를 확인하시기 바랍니다. (7) 처음 분양한 오피스텔의 경우 관리인 선출 및 관리위원회 구성을 위한 진행의 의무가 누구한테 있는지요? 분양사 또는 관리인이 없는 경우 관리소장? 관련 법령이 있다면 몇조 몇항인지 알려주십시오. 집합건물법 제9조의 3의 규정에 의하면 분양자는 23조제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1이상이 이전등기를 한 날부터 3개월이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단 집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다라고 규정하고 있습니다. 분양자외에도 해당 신축 집합건물의 구분소유자이면 누구나 관리단 설립을 위한 추진준비위원회를 구성하고 구분소유자 1/5의 동의를 받아 관리단 집회를 소집하고 관리단집회 결의를 통해 관리인을 선임할 수 있으며 자체규약에 관리위원회에 관한 규정을 둔 경우에는 관리단 집회의 결의에 의하여 관리위원회 위원을 선출하시면 됩니다. 집합건물에 대해 자세한 문의사항이나 방문상담을 원하시면 주택정책과 (☎2133-7045)로 전화주시면 친절하게 안내해 드리겠습니다. ★주무관 김미경 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 05/13 송호재 협조자 시행 주택정책과-8949 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7045 /전송 02-2133-0752 / miky0923@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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