다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택과-4783 결재일자 2019.3.21. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 실태조사1팀장 공동주택과장 윤효한 전종원 03/21 박순규 협 조 지원총괄팀장 안종학 실태조사2팀장 문훈기 주무관 심규태 서울시 공동주택 장기수선계획 제도개선 계획 2019. 3. 주택건축본부 (공동주택과) “100년 공동주택 관리체계 구축을 위한” 공동주택 장기수선계획 제도개선 계획 공동주택관리 실태조사를 통해 발굴·확인된 “장기수선계획 및 장기수선충당금” 관리운영에 대한 관리주체 애로사항 및 고질적인 취약점 등을 해소·보완함으로써 공동주택의 장수명화 및 쾌적한 주거환경의 유지를 위한 장기수선계획 제도 혁신의 기초 토대를 마련하고자 함. 1 추진 배경 □ 추진 방향 ○ 공동주택관리 방법·제도 혁신 및 시민 인식변화 유도 ○ 장기수선계획 수립·조정 업무에 대한 관리주체 애로사항 해소 ○ 근본 취지·목적에 부합하도록 장기수선충당금 적립·사용의 효율성 제고 ⇒ 장기수선계획 제도 혁신을 통한 “100년 공동주택” 관리체계 구축 □ 추진 근거 ○ 『공동주택관리법』제29조(장기수선계획) 및 제70조(주택관리업자 등의 교육) ○ 2018년 공동주택관리 실태조사(감사) 종합결과 보고(2019. 2. 18.) 2 현황 및 문제점 □ 운영 현황 ○ 장기수선계획 및 장기수선충당금의 목적 - 주요 시설의 교체·보수를 위한 장기적 계획 수립과 적기 시행으로 공동주택의 장수명화 및 입주자의 쾌적한 주거환경 유지. - 장기수선계획에 따른 금원의 적립·사용으로 향후 과다한 수선비용이 발생·투입되어야 하는 상황 억제. [국가별 멸실주택 평균 건축 후 연수1) 비교] 국가명 영국 미국 일본 한국 수명(년) 77 55 30 20 ※ 1)평균 건축 후 연수 = 신축주택이 재건축 시기에 도달하는 기간 ○ 장기수선계획 수립·조정 - 대상 ① 300세대 이상 공동주택 ② 승강기 설치된 공동주택 ③ 중앙집중식 또는 지역난방방식 공동주택 ④ 『건축법』제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건물(→ 30세대 이상의 사업계획 승인 대상 공동주택) - 장기수선계획 수립기준(시행규칙 별표 167개 항목) - 장기수선계획 업무절차 개념도 ○ 장기수선충당금 적립·사용 - 부담주체 : 공동주택 입주자(소유자) 또는 사업주체(미분양) - 적립금원 ① 장기수선충당금 월부과금 ② 장기수선충당금 적립금의 금융기관 예치 이자수입 ③ 소유자 기여로 발생한 공동주택 잡수입(관리규약에 따름) - 공개의무 ① 장기수선충당금의 월부과금(단가/m2) ② 장기수선충당금 사용현황(적립누계, 사용액·내역, 잔액 등) □ 문제점 ○ 관련 법령 미비점 - 주요 공사종별 내구연한을 고려한 수선주기가 제시되어 있으나, 합법적인 수선주기 임의조정을 통하여 무기한 공사 연기 가능 ⇒ 관리부실로 인한 입주자등의 안전 위협과 공동주택 가치 저하 우려 - 검토·조정 주기가 “3년”으로만 지정되어, 연간 물가변동률 등이 반영되지 않고 조정 시점에도 반영하지 않는 경우가 많음. ⇒ 초기 계획 이후 시간이 갈수록 현실과 동 떨어진 계획으로 전락 - 장기수선계획에는 시설물 현황·물량, 공종, 수선주기 등 다양한 정보들이 수록되어 있으나, 현행 법령은 계획 자체만 공개하도록 의무화 ⇒ 장기수선계획 내 정보들을 축적·분석하도록 하는 의무조항의 부재로(빅데이터 활용 등) 장기수선제도 주요 혁신 수단 방치 ○ 관리운영의 한계 - 최초 수립자인 사업주체의 장기수선계획 이해·관심 부족으로 부실 계획 수립 ※ 전용·공용부분 혼동, 수선주기 오류, 물량 정보 미흡 등 - 관리주체의 장기수선계획 검토·조정 능력 부족으로 부실 계획의 정상화 어려움 및 장기수선공사 적기 시행 미흡 등 문제 발생. ※ 물량 산출, 단가 산정 어려움, 계획 표준 양식 부재, 관련 교육 및 제도적 지원 대책 미약, 계획 수립·조정에 별도 용역비 지출 발생 등 3 개선 대책 □ LH “공동주택 유지관리 정보시스템” 도입 추진 ○ 도입 목적 - 공동주택 관리 선진화 도모 · LH 단가·물량 산출 방식 활용 및 물가변동률 반영(연 2회)을 통한 장기수선계획의 현실성·신뢰성 제고 · 공동주택 단지 특성을 반영한 장기수선계획 수립 및 제공 · 지자체의 장기수선계획 검토 및 지도·감독 업무 효율성 향상 - 공동주택 주요 정보의 축적을 통한 체계적인 지원서비스 제공 · 축적 정보의 빅데이터 분석을 통한 장기수선계획 제도혁신 방안 마련 · 공통양식 사용으로 공동주택간 상호 참조를 통한 관리수준 상향평준화 · 시스템의 무료 제공으로 공동주택 관리·운영비 절감 ○ 추진경위 및 일정 - 시스템 개발 : 2017. 7월 ~ 2018. 1월(LH 중앙공동주택관리센터) - 시스템 무상사용 및 도입 관련 업무 협의 : 2019. 1월 - 도입·사용에 따른 홍보 및 교육지원 협의 : 2019. 3월 ○ 도입 및 확대 방안 - “아파트 주민학교”활용 시스템 사용법 교육 실시(2019년 4회, 총 10시간) - 공동주택에 시스템 사용 안내문 발송 및 홍보(리플렛 등 홍보물 배포) - 통합정보마당에 시스템 연결 배너 및 공지사항 팝-업창 설치 - 시스템 사용 단지 공개 및 아파트 관리품질 등급제 평가 반영(2020년) ※ 2019년 1월 현재 서울시 19개 단지 사용 중 - 자치구 협조 통하여 신규 공동주택 사용승인 시 시스템 활용토록 권고 [기대 효과] ① 계획의 내실화(현실성·신뢰성 제고)로 주민갈등 및 공사비리 원인 제거 ② 자치구 담당자의 장기수선계획 점검 능력 향상 ③ 사용승인 시점부터 원점 관리로 부실 계획 수립 원천봉쇄 ④ 장래 장기수선제도 혁신을 위한 기초 토대 마련(빅데이터 축적) □ 장기수선충당금 적립·사용 현황 실태조사 및 공개 정례화 ○ 장기수선충당금 적립·사용 실태조사 및 서울시 전체 평균과 비교·분석 시행 ○ 연간 실태조사 및 공개 정례화를 통하여 장기수선충당금 적립·사용 방안에 대한 시민 관심 제고와 공동주택별 자율적인 논의·조정 유도 [기대 효과] ① 장기수선계획·충당금 적립의 본래 목적인 공동주택의 가치 유지·보존을 통한 공동주택 장수명화에 기여 ② 설비 노후화로 인한 안전사고나 사용 불편 방지로 입주민 안전·복리 향상 ③ 공사의 적기 시행 및 관리 효율성 제고로 공동주택 관리비용 절감 4 향후 계획 □ 장기수선충당금 적립·사용 현황 실태조사 및 결과 언론보도 □ LH 공동주택 유지관리 정보시스템 교육 진행(5월~10월) 붙임 : 1. 공동주택 수선항목 및 내구연한(장기수선계획 수립기준). 끝.

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공동주택과-4783

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