다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 임대주택과-16845 결재일자 2018.12.28. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제284호 시 민 주무관 임대계획팀장 임대주택과장 주택건축국장 행정2부시장 유영섭 박기철 이진형 류훈 12/28 代권기욱 협 조 예산담당관 백일헌 도시활성화과장 代이창구 도시공간개선반장 김승수 주차계획과장 이병수 임대사업팀장 이동표 주무관 심현주 - 노후청사 복합개발을 통한 - 서울시 공공임대주택 공급 활성화방안 2018. 12. 주택건축국 (임대주택과) - 노후청사 복합개발을 통한 - 서울시 공공임대주택 공급 활성화방안 택지고갈 등 임대주택 공급이 한계에 도달함에 따라 노후 공공청사 등 공공시설 부지를 대상으로 복합개발(공공시설+행복주택)을 통하여 공공임대주택 추가 공급을 도모코자 함 Ⅰ 추진배경 ？？ 시유지 가용 택지 부족에 따른 건설형 임대주택 공급 한계 도달 ？ 도심지역 내 용지 부족으로 임대주택 신규 건설 애로사항 발생 ？ 임대주택 반대 등 NYMBY현상 심화로 기존 추진 중인 임대주택 공급 차질 ？？ 자치구 노후 공공청사 재건축 필요하나 예산 등 제약으로 추진 곤란 ？ 주민센터, 사회복지시설 등 일부 공공시설이 30년 이상 노후화되어 재건축 등이 필요함 ？ 노후청사의 경우 예산 등 제약으로 계속 사용함으로써 효율적 주민 서비스 제공 곤란 ？？ 도심 내 공공청사 복합화 사업으로 주거안정 도모 ？ 건립재원 부족 등으로 방치된 노후 공공청사를 활용하여 공공임대주택과 수익시설로 복합개발 ？ 직장ㆍ학교가 가깝고 정주여건이 양호하여 수요가 많은 도심에 청년과 서민층을 위한 공공임대주택 공급 확대 추진 Ⅱ 추진경위 ？？ 관련근거 ？ 공공주택특별법 제40조의2(공공시설 부지 등에서의 공공주택사업에 대한 특례) ？ 공적임대주택 24만호 공급계획(시장방침 제62호) ？ 민선7기 시정 4개년 계획(복합개발을 통한 임대주택 공급) ？ 수도권 주택공급 확대방안(국토교통부) ？？ 추진경위 ？ ‘14.01.14. : 공공주택특별법 개정 공공시설 복합화 관련 규정 신설 ？ ‘17.07.25. : 새정부 경제정책방향 발표(노후 공공청사 활용 공공임대 2만호 공급) ？ ‘17.09.04. : 노후 공공시설물 부지를 활용한 행복주택 복합개발 협조요청 및 의향조사(시→자치구) ？ ‘17.09.00. : 노후청사 복합개발 선도사업지 선정(국토부) - 오류동(180)·신촌동(100)·천호3동(100) 주민센터 ？ ‘17.11.28. : 국토교통부 주거복지로드맵 (공적임대 85만호 공급계획) ？ ‘18.01.16. : 노후청사 복합개발 공모사업지 선정 통보(국토부) - 역촌동 주민센터외 8개소 840호 ？ ‘18.03.02. : 노후 공공시설물 부지를 활용한 행복주택 복합개발 협조요청 및 수요조사(시→자치구) - 관악구 2개소(경로당) 제출 ？ ‘18.04.06. : 서울시 공적임대주택 24만호 공급계획 (공공임대 12만호) ？ ‘18.05. : 시장 공약사항 - 역세권, 산업단지, 국공유지, 노후 공공청사 등 저밀？저이용 부지와 시설의 복합개발로 주택 공급능력 제고 ？ ‘18.09.21. : 1차 수도권 주택공급 확대방안 발표(국토교통부) - 유휴 공공청사 부지 등 국공유지를 활용하고 기존 차고지, 철도부지나 역세권 등을 고밀？복합개발 ？ ‘18.12.19. : 2차 수도권 주택공급 확대방안 발표(국토교통부,서울시,경기도) Ⅲ 복합개발 사업현황 ？？ 사업 개요 ？ 사업 구조 임대주택 공공청사 공공청사 ◈ 공공청사 건축비는 원칙적으로 수익시설 임대료로 충당 ◈ 임대주택 건축비는 재정지원 - 국비, (시비), 기금 ？ SH(LH) 사업시행 : 사업시행자가 복합개발 후 공공청사는 기부채납 하고, 공공임대주택과 수익시설은 사용허가 기간 내 관리？운영 자치구 사업시행자 (SH 등) 서울시 토지무상임대 신청사기부채납 인허가신청 사업승인 - 사업비 구성 (행복주택 기준) : 국비 31,609천원/호, 기금 42,150천원/호 융자 외 부족한 사업비는 임대보증금 등으로 SH 자체 조달(시비지원 없음) - 사례 : 오류1동 주민센터(주민센터+행복주택 180호+근린생활시설) ？ 자치구 자체 사업시행 : 자치구가 사업시행자로서 임대주택에 대한 건설 및 운영 등 모든 사항을 직접 수행(필요시 SH공사 등 임대주택 운영 위탁관리) SH 등 (필요시) 사업시행자 (자치구) 서울시 위탁관리 수수료 지급 인허가신청 사업승인, 건설비 지원 - 사업비 구성 (행복주택 기준) : 국비 31,609천원/호, 시비 46,000천원/호, 기금 42,150천원/호 융자 외 부족한 사업비는 임대보증금 등으로 자치구 자체 조달 - 사례 : 동작구 은하어린이집(어린이집+홀몸어르신주택), 양녕주차장(주차장+청년주택) Ⅳ 문 제 점 [사업실적 분야] ？？ 복합개발 사업이 활성화되어 있지 않음 ？ 민선6기의 경우 건설형 전체실적 13,569호 중 219호로 1.6% - 고척동 장기전세 39호, 오류1동 행복주택 180호 [사업시행 분야] ？？ SH 복합개발의 경우 시비 지원이 없어, 수익시설을 통해 사업성 확보가 가능한 상업지역 등 위주로 사업검토 한계 ？ 일반주거지역의 경우 용도지역 상향을 통하여 사업성 확보 추진 ※ 오류1동 주민센터 : 일반상업지역, 천호3동 주민센터 : 준주거지역 [제도적 분야] ？？ 공공주택 특별법 관련규정 개정 등 필요 ？ 공유지에 공공임대주택 건립시 토지사용료를 무상으로 할 수 있으나, 국유지는 1% 이상의 사용료를 납부하여야 함으로써 사업성 저하 - 신촌동 주민센터 복합화사업의 경우 사용료(국유지 965.8㎡)는 118백만원/연 ？ 공영주차장 복합화의 경우 등 주차장 설치완화 적극 도입을 통하여 복합화 사업의 사업성 개선 필요 - 「공공주택 업무처리지침」은 공공주차장과 행복주택을 복합개발하여 행복주택 입주자가 공공주차장을 이용할 수 있다고 사업승인권자가 인정하는 경우 부설주차장 기준의 1/2 범위에서 공공주차장만큼 행복주택 주차장을 확보한 것으로 보고 있음 - 맞춤임대주택(청년) 사례의 경우 평균 차량 보유대수는 세대당 0.04대로 계획대비 보유대수는 8.9%에 불과함(공공임대주택 주차장 정책 개선방안 연구, SH도시연구원 2016) ※ 공덕동 행복주택의 경우 역세권으로 1/2 완화가 가능하나 완화적용은 하지 않음 Ⅴ 사업 활성화를 위한 개선방안 ？？ 사업대상지 범위 확대 ？ 국공유지 뿐 만 아니라 사유지도 포함한 소유범위 확대 - 시유지의 경우 체비지도 포함하여 검토(특별회계 유상이관 등) - 사유지의 경우 시산하 공사 부지 및 대기업 사회공헌사업과 연계 검토 ？ 도로, 철도, 하천, 유수지, 산업단지 등 공간범위 확대 - 복합개발 대상지 발굴 및 추진을 위한 TF 구성 및 운영(‘18.11월~) ※ 구성(안) 붙임2 참조 ？？ 시비 지원 및 용도지역 상향을 통한 사업성 확보 ？ 자치구 및 SH에서 복합화사업 추진시 공공임대주택 건축비를 시비 지원(출자) - 그간 시비 지원현황 붙임3 참조 ？ 주변지역 현황을 감안한 용도지역 상향 적극 추진 ？？ 제도개선을 통한 지원 ？ 국유지 활용시 토지임대료 무상사용 가능하도록 국토부에 「공공주택 특별법 시행령」 개정 요청 조 항 현 행 변 경 (안) 공공주택 특별법 시행령 제34조 (사용료 등의 감면) ① 국가 또는 지방자치단체가 법 제40조의3제1항에 따라 국유재산 또는 공유재산을 사용허가하거나 대부하려는 경우 해당 국유재산 또는 공유재산의 사용료 또는 대부료는 해당 재산가액에 1천분의 10 이상을 곱한 금액으로 한다. 다만, 지방자치단체가 해당 지역의 원활한 공공임대주택 공급을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 공유재산의 사용료 또는 대부료를 무상으로 하거나 해당 재산가액에 1천분의 10 미만을 곱한 금액으로 할 수 있다. ① 국가 또는 지방자치단체가 법 제40조의3제1항에 따라 국유재산 또는 공유재산을 사용허가하거나 대부하려는 경우 해당 국유재산 또는 공유재산의 사용료 또는 대부료는 해당 재산가액에 1천분의 10 이상을 곱한 금액으로 한다. 다만, 국가 또는 지방자치단체가 해당 지역의 원활한 공공임대주택 공급을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 국유재산 또는 공유재산의 사용료 또는 대부료를 무상으로 하거나 해당 재산가액에 1천분의 10 미만을 곱한 금액으로 할 수 있다. ？ 시 공공주택통합심의위원회의 심의를 거쳐 주차장 설치기준을 완화할 수 있도록 「서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례」에 명시 조 항 현 행 변 경 (안) 서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 제14조 (서울특별시 공공주택통합심의위원회의 설치) ①,② : 생략 ③ 시장은 시통합심의위원회로 하여금 다음 각 호의 사항을 검토 및 심의하도록 할 수 있다. 1, 2, : 생략 3. 그 밖에 서울공공주택의 공급에 관하여 검토, 심의 및 자문이 필요한 사항 ①,② : 생략 ③ 시장은 시통합심의위원회로 하여금 다음 각 호의 사항을 검토 및 심의하도록 할 수 있다. 1, 2, : 생략 3. 「공공주택 업무처리지침」별표4(주차장 설치기준) 3.행복주택 예외조항에 따라 주차장 설치기준 완화 적용에 관한 사항 4. 그 밖에 서울공공주택의 공급에 관하여 검토, 심의 및 자문이 필요한 사항 Ⅵ 세부 추진계획 ？？ 공급목표 : ‘22년까지 39개소 총 2,339호 공급 ？ 기존 추진중인 8개소 719호 - 국토부 선정사업 5개소 441호, 자치구 협력형 2개소 58호, 기추진 1개소 220호 ？ 시 직접시행 1개소 120호 ？ 신규 30개소 (100호×5개소 + 40호×25개소) 1,500호 ？？ 예산지원계획 ？ 국비 : 행복주택 지원기준에 따라 보조 (2018년 기준 31,610천원/호) - 호당 10,536만원의 30% ※ 호당 10,536만원의 40%(4,214만원) 융자로 지원 ？ 시비 : 최대 보조(출자) 금액은 국비 금액과 동일 - 사업타당성 검토결과 사업성이 확보되지 않은 경우(PI≥1) 국비 규모 범위 내에서 필요한 금액 보조(출자) ？ 연차별 투자계획 (단위: 백만원) 단위사업명 계 기투입 (~2018년) 2019년 2020년 2021년 2022년 2023년~ 복합개발을 통한 임대주택 공급 활성화 소계 176,546 5,063 2,333 47,079 50,905 56,146 1,116 국비 72,976 347 640 23,404 19,910 20,607 1,116 시비 103,570 4,716 1,693 23,675 30,995 35,539 - ※ 1개 사업(16,040백만원)은 시 자체사업 - 세부내역 붙임4 참조 ？？ 「서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례」 개정 ？ 조례 개정 내용 : 시비지원, 주차장 설치기준 완화 ？ 조례규칙심의회 심의 후 ’19년 조례시행 추진 ？？ 사업기간 단축을 위한 투자심사 면제절차 활용 ？ 사업대상지 발굴후 국토교통부(공공주택총괄과)에 투자심사 면제 신청 ？？ 복합개발 설계자 선정은 도시공간개선단에서 설계공모로 선정 ？ 특성화된 설계로 임대주택에 대한 거부감 완화 ？？ 복합개발 사업비 지원사항 홍보 강화 ？ 각 자치구(SH공사)에 홍보 및 설명회 개최 Ⅶ 행정사항 ？？ 유관부서(기관) 협조 ？ 복합화 사업 사업승인 등 행정절차 진행 : 임대사업팀, 서울주택도시공사 ？ 복합화 사업별 재원 지원 : 예산담당관 ？ 체비지 및 공영주차장 부지 유상이관 협조 : 도시활성화과, 주차계획과 ？ 설계자 선정 협조 : 도시공간개선단 ？ 사업대상지 발굴 협조 (TF 구성) : 해당부서 ？？ 향후계획 ？ 제도개선 건의, 사업대상지 발굴(TF 운영), 조례 개정 : ‘18.12월~ ？ 사업 홍보 및 사업대상지 자치구 공모 : ‘19. 1월 붙임 : 1. 주차장 설치기준 1부. 2. TF 명단 1부. 3. 시비지원현황 1부. 4. 연차별 투자계획 1부. 끝.

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임대주택과-16845

D0000035276279