다시 뛰는 공정도시 서울!

“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원회신[마포구 오피스텔 관리비 관련] 님, 안녕하십니까? 귀하께서 거주하고 계시는 오피스텔은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정으로 인해, 공동주택관리법 적용되는 150세대 이상 아파트와는 달리 공공에서 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독할 수 있는 법적권한이 없음을 양해하여 주시기 바랍니다. 귀하의 민원에 대하여 종합적으로 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바랍니다. 집합건물법 제9조의3(분양자의 관리의무 등)에 따르면, 분양자는 제23조제1항에 따른 관리단이 관리를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 하며(제1항), 분양자는 제28조제4항에 따른 표준관리규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 하며(제2항), 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1이상이 이전등기를 한 날로부터 3개월이내에 구분소유자가 규약설정 및 관리인 선임(選任)(제24조제1항의 경우에만 해당한다)을 하기위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다(제3항)라고 정해져 있습니다. 따라서 귀 오피스텔의 시행사가 선량한 관리의무를 행하기 위해서 구분소유자들이 3개월이내에 관리단집회를 소집하지 않았다면 시행사(분양사)가 관리규약 설정 및 관리인 선임을 의해 관리단집회를 개최할 수 있습니다. 다만, 관리단집회없이 서면결의 일때는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이상 동의를 받은 경우는 관리단집회에서 결의한 것과 같은 효력이 있습니다(법 제41조 제1항). 그런데 집합건물법은 집합건물의 관리권한과 의무는 기본적으로 구분소유자들의 관리단에 있는 것이나, 입주초기 입주자들의 정보부족, 의결정족수 충족의 어려움 등으로 관리단구성이 잘 이루어지지 않는 상황임을 감안하여 한시적으로 분양자에게 관리의무를 부여한 것이므로 구분소유자들로 구성된 관리단이 스스로 집회를 열어 조직행위를 하고 의사결정을 할 수 있는 상태에 이르렀다면 분양자의 한시적 관리의 필요성은 소멸된 것으로 볼 수 있다(부산지방법원 동부지원 2016카합1003 업무방해가처분). 집합건물법 제9조의3 제3항에서는 일정기간이 지나도 관리단이 관리규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하지 않은 경우 분양자에게 관리단집회 소집할 의무를 부과하고 있고, 이는 관리단에 의한 관리가 이루어지지 않은 상태를 마냥 방치하지 않으려는 취지로 보입니다. 이에 비추어 규약설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 관리개시의 첫 단계로 볼 수 있기에, 관리인 선임 및 관리규약 설정 건이 각 관리단집회없이 서면결의 방식으로 이루어 질려면 각 구분소유자 및 의결권이 5분의 4이상 동의를 받아야 법적 효력이 있음을 알려드립니다. 또한 최초 시행사로부터 관리권한을 일임받은 관리업체라 하더라도 추후 정상적인 관리단이 조직된다면 더 이상관리행위를 할 수 없다(수원지방법원 성남지원 2013가합2876 판결)의 판시도 있음을 알려드립니다. 집합건물법상 관리비 항목은 구분소유자들이 규약에 자율적으로 정하며, 또한 관리비는 공개는 의무사항은 아닙니다. 그리고 집합건물법에는 제30조 제3항(규약의 보관 및 열람), 제39조제4항(의사록 작성 및 보관), 제41조제3항(서면의 보관) 이 3가지 서류에 대하여서는 회장, 관리인, 보관할 사람이 해야합니다. 관리비 세부명세는 구분소유자(임대인)을 통하여 열람 및 등사요청할 수 있습니다. 위 3가지 법정서류 및 관리비 산정기준인 상세명서서의 열람이나 등사요청에 대하여 정당한 이유없이 거부하면 소관청인 자치구로 신고하시면 100만원이하의 과태료 처분이 될 수 있습니다. 만약, 귀하께서 소명자료를 확인하여 관리비 횡령이나 배임이 의심된다면 관할 경찰서에 고소·고발하거나 법률전문가나 대한법률구조공단(국번없이 132)전화상담하여 법원에 소를 민·형사상 소를 제기하시는 방법이외는 현 제도에서는 없음을 양해하여 주시기 바랍니다. 이처럼, 집합건물 관리현장의 여러 문제점의 해결책은 법개정밖에 없다고 인식하여 서울시는 법무부로 법률개정 건의를 지속적으로 요청하여 금년 9.21.자로 집합건물법 개정(안)이 입법예고되었습니다. 여기에는 구분소유자 및 점유자(임차인)의 다양한 권리구제가 포함되어 있습니다. 또한 입주민의 복리차원에서 공공의 일부개입의 관리감독 권한 및 관리인의 외부회계감사 제도화 등도 포함되어 있습니다. 서울시는 법무부와 공동으로 입법예고된 집합건물법개정(안)이 원안대로 국회에서 통과되도록 최선의 노력을 할 것입니다. 계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다. 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 12/20 송호재 협조자 시행 주택정책과-22831 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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주택정책과-22831

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