다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 건축기획과-25140 결재일자 2018.12.14. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 건축계획팀장 건축기획과장 주택건축국장 김성화 정광순 代김유식 12/14 류훈 협 조 주무관 최영 - 2018년도 제25차 - 서울특별시 건축위원회 개최 보고 2018. 12. 주택건축국 (건축기획과) 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 □ ■ - 2018년도 제25차 - 서울특별시 건축위원회 개최 보고 ○ 일 시 : 2018.12.18.(화) 14:00 ~ ○ 장 소 : 주택건축국 회의실(3층) ○ 안 건 : 5건(보고1건, 변경1건, 신규1건, 자문2건) ？ 안건 개요 연번 사 업 명 위 치 용 도 층 수 (상/하) 신청내용 비 고 1 신반포15차아파트 주택재건축정비사업 (공동주택과) 서초구 반포2동 12번지 일대 (27,846.20㎡) 공동주택(648) 및 부대복시설 35/4 보고 경관+건축 2 자양1구역 주택재건축정비사업 (주거사업과) 광진구 자양동 236번지 일대 (31,634.00㎡) 공동주택(878) 및 부대복시설 35/2 변경 건축 3 서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정 변경(안) 심의 (건축기획과) 서울특별시 상업·준주거·준공업지역 - - 신규 건축물의 높이기준 재정비(안) 4 장위동 도시재생활성화지역 리모델링활성화구역 지정 (성북구 도시재생디자인과) 성북구 장위동 232-17일대 (318,415㎡) - - 자문 구역지정 5 상도4동 도시재생활성화지역 리모델링활성화구역 지정 (동작구 도시전략사업과) 동작구 상도4동 (745,101㎡) - - 자문 구역지정 ？ 위원 구성 전문분야 위원수 위 원 명 행 정 3 류 훈, 박경서, 김종무 건축계획 9 강병근, 최기철, 장현수, 이명식, 채철균, 서 민, 신경선, 김연호, 김은미 도시설계 1 여옥경 구조,조경 2 채흥석, 안성로 방재,환경 2 김성한, 김민성 계 17명 18-25-1 심의내용 보고(변경, 경관+건축) 건물(사업)명 신반포15차아파트 주택재개발정비사업 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「경관법」제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항 ○「건축법」제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항 ？ 건축개요 ○ 위 치 : 서초구 반포2동 12번지 일원(대지면적 27,846.20㎡) ○ 지역？지구 : 제3종일반주거지역, 아파트지구 ○ 규 모 : 건폐율19.10%, 용적률299.71%, 연면적156,050.886㎡, 지하4층/지상35층 ○ 용 도 : 공동주택(648세대) 및 부대복리시설 ？ 추진경위 ○ ’76.08.21 : 반포아파트지구 개발기본계획 지정 고시 (건설부고시 제131호) ○ ’13.09.13 : 정비계획변경(안) 보완접수 ○ ’13.10.10 : 조합설립인가 ○ ’14.04.02 : 서울특별시 도시계획위원회 심의(조건부 가결) ○ ’14.05.29 : 반포아파트지구(반포지구2) 개발기본계획 및 4주구 정비계획변경(경미한 변경) 결정 (서초구 고시 제2014-67호) ○ ’15.01.20. : 서울특별시 건축위원회심의 재심의(결과: 조건부동의) ○ ’17.05.30. : 사업시행인가 완료 ○ ’18.06.27. : 서초구청 건축위원회(건축,경관)심의(변경) 접수 ○ ’18.07.27. : 교통영향평가(변경) ○ ’18.11.13. : 서울특별시 건축위원회 심의(조건부(보고)의결) ○ ’18.11.19. : 교통영향평가 재심의(조건부 의결) ？ 논의사항 [건축분야] ○ ‘18.11.13. 제22차 서울시 건축위원회 심의 의결[조건부(보고)의결]에 따른 지적사항을 반영하여 본 위원회 보고하는 것으로서, 지적사항 반영 및 건축계획 적정여부 논의 - 발코니 설치계획, 입면계획 등 적정성 여부 - 부대복리시설 설치, 옥외공간 조성계획 등 적정성 여부 ○관련 규정에 따른 완화(배제)신청사항 적합여부 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 주민공동시설 설치 ？어린이집(580.50㎡), 경로당(230.50㎡) 설치에 따른 용적률 2.91% 완화 ？주택소유자가 공유하는 시설로 영리 목적이 아닌 주택 부속용도로 사용하는 시설 설치 「건축법」 제5조, 동법 시행령 제6조 <제18차 건축위원회 심의의결내용 > <건축분야> ？？ 건축계획 ○ 도시경관상 위압감을 고려하여 최상부 주민공동시설(스카이커뮤니티)의 규모를 축소 또는 삭제하는 등 적정성에 대하여 재검토하고, 105동과 106동에 상부에 연결된 장식물은 삭제 바람. ○ 남측 40m도로변 사이에 계획된 방음벽은 보행동선 등 열린 계획을 위해 삭제 바람. ○ 입면계획이 변경된 발코니 설치계획 전·후 비교하여 정확히 제시 바람. ○ 일부 주동의 커튼월룩 설치로 발코니 확장시 소음 및 열 손실이 우려되므로 면밀히 검토 바람.(난반사(빛공해) 등도 고려하여 검토) ○ 필로티 하부 커뮤니티시설 설치 등 활용 계획 검토 바람. ○ 태양광 판넬은 음영 영향을 고려하여 설치 위치 조정 바람. ○ 개별 승강기의 설치로 공용코아 전용화를 방지하도록 계획 바람. ○ 전용설비 면적이 지나치게 넓게 설치되어 있으므로 적정 규모로 계획 바람. ？？ 조경 ○ 인공지반 상부 교목식재는 부분은 토심 1.5m이상으로 계획 바람. ？？ 교통 ○ 서초구 교통영향심의위원회 심의결과 이행 바람. 18-25-2 심의내용 변경(건축) 건물(사업)명 자양1구역 주택재건축정비사업 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항 ？ 건축개요 ○ 위 치 : 광진구 자양동 236번지 일원(대지면적 31,634.0㎡) ○ 지역？지구 : 제3종일반주거지역 ○ 규 모 : 건폐율23.21%, 용적률297.83%, 연면적141,893.86㎡, 지하2층/지상35층 ○ 용 도 : 공동주택(878세대) 및 부대복리시설 ？ 추진경위 ○ ’09.02.12 : 정비예정구역지정 고시(고시 제2009-58호) ○ ’09.05.15 : 조합설립추진위원회 승인 ○ ’10.11.03 : 제19차 서울시 도시계획위원회 심의(수정가결) ○ ’11.01.13 : 자양1 주택재건축 정비구역지정 및 지형도면 고시 (고시 제2011-15호) ○ ’11.07.27 : 조합설립인가 ○ ’11.11.08. : 제36차 건축위원회(건축,교통)심의(조건부가결) ○ ’12.09.27. : 사업시행인가(광진구 고시 제2012-145호) ○ ’15.07.03. : 정비계획(경미한)변경 고시(광진구 고시 제2015-69호) ○ ’15.07.28. : 제18차 건축위원회(건축,교통)심의(조건부가결) ○ ’15.12.31. : 사업시행인가(광진구 고시 제2015-69호) ○ ’18.10.04. : 정비계획(경미한)변경 고시(광진구 고시 제2018-113호) ○ ’18.11.05. : 건축위원회(건축)심의(변경) 접수 ？ 논의사항 [건축분야] ○ 2015년 12월 31일 사업시행인가를 득한 이후 스카이 브릿지 설치, 최고 층수 변경(34→35층) , 입면 디자인 등 건축계획을 변경하여 본 건축위원회에 심의를 상정하는 것으로서, 건축계획의 적정여부 논의 - 스카이 브릿지(북카페,스카이라운지) 계획 적정성 검토 - 최고 층수 34→35층 변경(정비계획 최고 37층 고시) 적정성 여부 - 발코니 삭제비율 완화를 위한 입면 다양화 등 설치 계획 적정성 검토 ○관련 규정에 따른 완화(배제)신청사항 적합여부 구 분 완화(배제)신청 사항 완화(배제) 사유 관련 규정 주민공동시설 설치 ？어린이집(344.24㎡), 경로당(244.76㎡) 설치에 따른 용적률 1.86% 완화 ？주택소유자가 공유하는 시설로 영리 목적이 아닌 주택 부속용도로 사용하는 시설 설치 「건축법」 제5조, 동법 시행령 제6조 발코니 삭제기준 ？삭제비율 10% 완화 -84,101㎡A·B·C형 ？삭제비율 5% 완화 -120㎡형 ？주요입면에 확장이 불가능한 돌출형·개방형 발코니를 세대별로 설치한 경우 ？주동 외벽의 각 면의 벽면율이 50% 이상일 경우 ‘서울시 건축물 심의기준’ 제23조 별표6 ？ 주요 변경내용 ○ 일부 주동 층수 변경(34층 → 35층) ○ 부대복리시설 계획 변경 ○ 주동 입면디자인 변경 18-25-3 심의내용 신규 건물(사업)명 서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정 변경안 비 고 ？ 심의 신청 내용 ○「건축법」제60조,「서울특별시 건축 조례」제33조에 따른 “서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정(서울특별시 공고 제1586호, 2015.8.27.)”운영지침 개정에 관한 사항 ？ 추진경위 ○ ‘18. 06. 20 : 용역착수 ○ ‘18. 11. 27 : 제23차 서울특별시 건축위원회 자문 ○ ‘18. 11. 27. ~ 12. 13. : 개정안 주민공람 ○ ‘18. 12. 20. : 높이기준 공고(예정) ？ 서울시 건축위원회 자문의결 반영사항(‘18.11.27.) ○ 건축이 금지된 공지를 전면도로 너비에 포함하는 경우 인접 가로구역과 높이차이 등 검토 필요 - 준주거·준공업지역은 용적률로 높이 관리 가능하나, 상업지역은 다소 과도한 높이 우려 → 건축이 금지된 공지를 전면도로 너비에 포함하여 산출된 높이가 기존 높이의 1.2배 이상인 경우 건축위원회 심의를 통하여 완화 범위 결정(1.2배까지는 심의없이 가능) ○ 다양한 가로구역 유형별 사례분석 필요 - 비정형, 격자형, 과다열, 선형 블록 등 유형분류 및 건축물 높이 시뮬레이션 추가 → 개정 높이기준으로 관리 가능하며, 비정형 블록에서 높이 산출이 불합리한 경우 건축위원회 심의 또는 주민·자치구 제안으로 합리적인 높이 결정 가능 ？ 주요 개정 내용 ○ 가로구역별 건축물 높이 지정 적용범위 변경 - (기존) 서울특별시 상업·준주거·준공업지역 중 (정비구역 등)높이기준 미지정 지역으로 가로구역별 건축물 높이 지정·공고 및 지형도면 고시한 지역 (변경) 서울특별시 상업·준주거·준공업지역 - 정비구역 등 변경(해제) 시 해당 지역의 높이기준 공백이 발생하는 등 문제점(지형도면 고시를 해야 운영지침의 효력이 발생)을 방지하기 위하여 상업·준주거·준공업지역 전체로 확대 ○ 건축물 높이 산출시 적용하는 전면도로의 정의 변경 - (기존) 대상 대지에 접한 도로 중 가장 긴 변에 접한 도로 (변경) 대지 둘레길이의 8분의 1이상 접한 도로 중 가장 넓은 도로 - 코너 대지의 기준높이가 지나치게 낮게 산출되는 등 불합리한 점을 개선 ○ 인접대지와의 종심길이 차이에 따른 평균종심길이 “L”값 산정 방식 변경 - (기존) 대상지와 같은 전면도로에 접하는 양쪽 2개 대지의 대지깊이를 반영한 총 5개 대지의 평균 종심길이 - (변경) 대상지의 전면도로를 전면도로로 하는 양쪽 2개 대지의 대지깊이를 반영한 총 5개 대지의 평균 종심길이(단, 인접 대지의 종심길이가 해당 대지 종심길이의 2배를 초과할 시 2배까지만 반영) - 종심길이 “L”값 산정 시 중의적인 표현으로 인접대지 종심길이 반영 범위가 불분명하여 문구 개정 - 인접 대규모 대지와 접해있는 경우 종심길이가 지나치게 길어지는 등 문제점이 있어 개선 ○ 기부채납 시 높이 완화 가능지역 확대 - (기존) 상업지역 (변경) 상업지역, 준주거지역, 준공업지역 ○ 간선도로변 기준 산출높이의 적용 범위 신설 - (기존) 간선도로가 전면도로일 경우 해당 대지 전체에 간선도로변 기준높이 적용 (변경) 대상지가 간선도로와 이면도로에 동시에 접한 경우 간선도로 접도구간의 3배까지 간선도로변 기준 산출높이 적용 - 대상지가 간선도로와 이면도로에 동시에 접한 경우 이면도로에만 접하는 타 대지와의 기준높이 형평성 등 문제가 있어 개선 ○ 도로폭원별 높이계수 변경 - (기존) 4m 이하 : 2.0, 6m 이하 : 1.8, 6m 초과 : 1.5 (변경) 4m 이하 : 2.0, 4m 초과 8m이하 : 도로폭원에 연동한 비율, 8미터 초과 : 1.5 - 정량적 수치로 고정된 높이계수 적용 시 일부 구간에서 높이가 역전되는 등 불합리한 점을 개선 ○ 기타 운영지침 문구상 혼돈할 수 있는 부분, 오기 등 수정 ※ “가로구역별 건축물 높이 지정” 공고 적용 범위 정정 - ‘15.8.27.공고 후 상업·준주거·준공업지역 내 지구단위계획구역, 정비구역 등 변경(해제) 등으로 현재 높이 기준 미지정 지역을 추가 지형도면 고시 - 추가 지형도면 고시 예정지(해제된 정비구역 4개소) 연번 구 분 면 적 용도지역 1 영등포 재정비촉진지구 16개 구역 8.2ha 준주거지역 일반상업지역 2 영등포구 양평 제11도시환경정비구역 4.7ha 준공업지역 3 영등포구 당산 제2재개발 정비구역 1.6ha 준공업지역 4 동대문구 신설동 131-50번지 일대 주거환경정비사업 0.5ha 준주거지역 일반상업지역 18-25-4 심의내용 자문 건물(사업)명 장위동 도시재생활성화지역 리모델링활성화구역 지정 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「건축법」제5조에 따른 리모델링활성화 구역 지정에 관한 사항 ？ 개 요 ○ 위 치 : 서울시 성북구 장위동 232-17번지 일대 ○ 면 적 : 318,415㎡ ○ 지역·지구 : 1, 3종일반주거, 2종일반주거(7층이하) ？ 추진경위 ○ ’14.12.26 : 장위 도시재생시범사업지역 선정 ○ ’15.07.~’17.03. : 주민협의체 워크숍, 월례회의, 소설명회 등 ○ ’15.09.~’17.04. : 시구소통회의(6회), 성북구 도시재생위원회 자문(2회) ○ ’17.09.14 : 장위 도시재생활성화지역 도시재생활성화계획 고시 ○ ’17.10.12 : 리모델링활성화계획 수립 용역 착수 ○ ’17.12.07 : 착수보고(마을재생기획단장) ○ ’18.01.~’18.04. : 주민협의체회의(2회), 실무회의(3회), 주민설명회(2회) 등 ○ ’18.09.05 : 성북구 건축위원회 자문 ○ ’18.10.29 : 서울시 주거사업기획관 보고 ？ 구역 현황 및 지정 필요성 ○ 장위동 232-17번지 일대에 도시재생활성화계획이 수립되었으며, 재생계획에 부합하는 실효성 있는 인센티브 운용계획의 수립이 필요한 구역임 ○ 노후 저층주거지가 밀집한 곳으로 20년이상 경과한 노후건축물이 약89.4%로 건축여건 개선이 필요한 구역임 ？ 논의사항 ○ 리모델링활성화구역 지정에 따른 적정여부 자문 - 리모델링활성화구역 내 건축디자인계획 등 부문별 계획 - 리모델링에 따른 연면적 증가기준 등 적용의 완화에 관한 자문 18-25-5 심의내용 자문 건물(사업)명 상도4동 도시재생활성화지역 리모델링활성화구역 지정 비 고 ？ 심의신청 내용 ○「건축법」제5조에 따른 리모델링활성화 구역 지정에 관한 사항 ？ 개 요 ○ 위 치 : 동작구 상도4동 일대(상도4동 도시재생활성화지역과 일치) ○ 면 적 : 745,101㎡ ○ 지역·지구 : 제1, 2, 3종일반주거지역 ？ 추진경위 ○ ’14.12. : 근린일반형 도시재생활성화지역 시범사업지로 선정 ○ ’17.08. : 상도4동 도시재생활성화계획 고시 ○ ’18.02. : 리모델링활성화계획 수립용역 착수 ○ ’18.04. : 상도4동 주택 전수조사 실시 ○ ’18.06. : 주민설명회(3회) ○ ’18.08. : 실무TF회의 / 시범골목대상 의견청취 및 주민설명회 ○ ’18.09. : 중간보고 / 전문가 사전자문 ○ ’18.10. : 동작구 건축위원회 자문 ○ ’18.11. : 서울시 관련부서 및 전문가 자문 ？ 구역 현황 및 지정 필요성 ○ 동작구 상도4동 일대에 도시재생활성화계획이 수립되었으며, 재생계획에 부합하는 실효성 있는 인센티브 운용계획의 수립이 필요한 구역임 ○ 노후 저층주거지가 밀집한 곳으로 15년이상 경과한 노후건축물이 약83.8%로 건축여건 개선이 필요한 구역임 ？ 논의사항 ○ 리모델링활성화구역 지정에 따른 적정여부 자문 - 리모델링활성화구역 내 건축디자인계획 등 부문별 계획 - 리모델링에 따른 연면적 증가기준 등 적용의 완화에 관한 자문. 끝.

16777075

20210924150151

본청

건축기획과-25140

D0000035154229