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문서번호 공공개발센터-10483 결재일자 2018.11.13. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제247호 시 민 전문관 개발정책팀장 공공개발센터장 재생정책기획관 도시재생본부장 행정2부시장 진철웅 오승민 이상면 김성보 강맹훈 11/13 진희선 협 조 도시계획국장 권기욱 동남권조성반장 代이정화 서북권사업과장 한휘진 도시계획변경 사전협상제도 개선시행 2018. 11. 도시재생본부 (공공개발센터) 도시계획변경 사전협상제도 개선시행(4차) 「도시계획변경 사전협상제도」의 효율적·합리적 운영을 도모하기 위하여, ‘도시계획변경 사전협상 운영지침’ 및 ‘사전협상형 지구단위계획 수립기준’ 등을 개정·시행하고자 함 Ⅰ 추진배경 ？ 사전협상 제도개선을 위한 검토·연구 과정('16.10~'17.12)에서 나타난 제도 운영상 미비점을 보완하여 효율적인 제도운영 도모 - 사전협상제도 확대시행에 필요한 법적·제도적 근거 확보 - 감사원 지적사항('17.5, 전략용도 운용 부적정)에 대한 제도보완 필요 - 일반 지구단위계획과 정합성 유지 및 용적률 인센티브 실효성 제고 - 관련 법령(규정) 개정사항 반영 및 기타 불합리한 사항에 대한 제도개선 등 Ⅱ 추진경위 ？ '09. 2~ 6 : 新도시계획 운영체계 시행 ？ '11. 9 : 新도시계획제도 운영개선(1차) - 사전협상형 지구단위계획 운영체계 도입 ？ '15. 3 : 도시계획변경 사전협상제도 개선시행(2차) - 국토계획법 등 개정사항 반영, 협상절차 간소화, 대상지 정비기준 도입 등 ？ '16. 8 : 도시계획변경 사전협상제도 개선시행(3차) - 공공기여 기준 개선(공여시설 구분폐지, 공공기여 시설 위탁 및 우선순위 규정) 등 ？ '16.10 ~ '17.12 : 사전협상 제도개선 방안 마련 ？ '18. 7 : 운영지침 개정안 관계부서 협의(1건) - 공공측 협상단 구성시 자치구 의무포함 요청 → 미반영 ※관련 규정(도시계획조례 제19조의3)에 따라 공공측협상단을 市로 일원화 함('15.3) Ⅲ 주요 개정사항 (문제점 및 개선방안) 즉시 개선 확대·발전 1. 사전협상제도 확대시행 (1만㎡이상→5천㎡이상) 정합성 확보 2. 공공기여 종류 중 전략용도 폐지 3. 용적률 체계 개선 (특정지정용도 신설) 4. 사전협상 추진 관련 위원회 일원화 기타 5. 기타 제도 보완사항 5-1 상위법령 개정사항 반영 5-2 공공측협상단 구성 예외조항 명시 5-3 감정평가 컨설팅을 통한 공공기여 예측가능성 제고 5-4 공모를 통한 기본계획(안) 마련으로 협상기간 최소화 5-5 철도역사 복합개발 공공기여 구역 밖 제공 원칙 5-6 공공기여 인정 기준 명확화 5-7 공공기여 종류 중 공공임대주택 추가 5-8 특별계획지침상 사전협상 적용 시 협상대상지 인정 중·장기 보완·발전방향 6. 사전협상형 도시개발사업 도입 / 자문단 구성·운영 1 사전협상제도 확대시행 (1만㎡이상→5천㎡이상) ？？ 문제점 및 필요성 ？ 1만㎡이상 유휴토지의 경우 지구단위계획으로 용도지역 변경하여 민간개발(투자)을 통한 활성화가 가능하나, 적용 대상지가 미미한 실정 - 現 사전협상 대상지 : 완료(4), 협상중(3), 준비중(3) ？ 1만㎡미만 중규모 부지 개발실현으로 소생활권 중심지역 육성 등 도모 필요 - 소생활권 중심지역 육성에 필요한 용도도입과 적정규모 개발을 유도하기 위해 중규모 부지(5천㎡~1만㎡) 개발 필요 ？？ 개선방안 ？ 민간투자 활성화 및 소생활권 중심지역 육성을 위해 사전협상제도 적용 가능 면적 확대 (1만㎡이상 → 5천㎡이상, 도시계획조례 개정 후 시행) - 지구단위계획 수립규모 및 유사기준, 소생활권 중심기능 도입, 복합개발 가능성 및 현재 특별계획구역(나대지·이전적지) 기준 등 고려시 5천㎡이상이 가장 적합 (개정안) 사전협상 적용면적 확대 : 5천㎡이상 (도시계획조례로 정하는 면적) - '18. 7. 17 : 국토계획법 시행령 개정안 공포('19.1.18 시행예정) - 도시계획조례 개정 추진중('19.3월 시행예정) < 국토계획법 시행령 개정안 (제43조) > ③ 법 제51조제1항제8호의3에서 "대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역"이란 5천제곱미터 이상으로서 도시？군계획조례로 정하는 면적 이상의 유휴토지 또는 대규모 시설의 이전부지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 1. ~ 3. (생략) 2 공공기여 종류 중 전략용도 폐지 ？？ 문제점 및 필요성 ？ 공공기여 종류 중 기부채납이 아닌 민간이 소유·운영하는 시설인 전략용도에 대한 상위 법령과의 정합성 문제점 발생 (감사원 통보사항, '17.4) - (감사원 지적내용) 국토계획법 시행령 제42조의3 제2항 제12호 및 제13호의 규정에 부합하도록 민간이 소유·운영하는 시설을 공공기여시설의 종류에서 제외 ？？ 개선방안 ？ 상위법령과의 정합성 확보를 위해 공공기여 종류에서 전략용도 제외(폐지) (개정안) 전략용도 폐지 ⇒ (당초) 공공기여 종류(4) : 공공시설, 기반시설, 전략용도, 기반시설 설치비용 (변경) 공공기여 종류(3) : 공공시설, 기반시설, 기반시설 설치비용 3 용적률 체계 개선 (특정지정용도 신설) ？？ 문제점 및 필요성 ？ 일반 지구단위계획상 용적률 체계와 사전협상형 지구단위계획 용적률 체계가 상이하여 계획수립시 혼란 초래 ('16.8.5 행정2부시장 방침 : 개선과제 선정) - 일반 지구단위계획 용적률 체계 : 기준용적률-허용용적률-상한용적률 - 사전협상형 지구단위계획 용적률 체계 : 기준용적률-기본용적률-허용(상한)용적률 < 용적률 체계 비교(일반 vs 사전협상) > ？ 민간계획에 공공적 요소 도입을 위해서는 실효성 있는 계획유도 인센티브 필요 - 사전협상형 지구단위계획의 경우 기준용적률이 아닌 기본용적률을 바탕으로 계획 유도 인센티브를 산정하고 있어, 민간입장에서는 계획유도 인센티브의 실효성 낮음 ？？ 개선방안 ？ 일반 지구단위계획과의 용적률 체계 일원화 및 특정지정용도 인센티브 신설 - 일반 지구단위계획과 같이‘기준-허용-상한용적률’체계로 일원화 - 허용용적률 산정시 기준용적률을 바탕으로 계획유도 인센티브 적용 - 공공적 요소 도입 유도를 위해 허용용적률 내 특정지정용도 인센티브 항목 신설 (개정안) 용적률 체계 개선 및 허용용적률 내 특정지정용도 신설 ⇒ 용적률 체계 개선 : (당초) 기준/기본/허용(상한)용적률 ⇒ (변경) 기준/허용/상한용적률 ⇒ 특정지정용도 인센티브 신설 : 기준용적률의 20% 범위내 < 용적률체계 개선 및 특정지정용도 운영(요약) > ？용적률체계 개선 ？특정지정용도 인센티브(신설) - 특정지정용도 : 상위계획 및 정책적 목표 달성 등을 위해 해당 부지에 도입·운영이 필요하다고 공공이 제안한 용도(공공에서 결정) ？특정지정용도 운용 - 특정지정용도 미적용시 : 상한용적률은 조례 상한을 넘지 않는 범위에서 정함 - 특정지정용도 적용시 : 기준용적률의 20% 범위내에서 별도로 특정지정용도 인센티브 부여하며, 시행령 범위내에서 공공기여 인센티브 일괄적용하여 상한용적률 산정 ※상한용적률 = 기준용적률 + 허용용적률[계획유도(4/10) + 특정지정용도] + 공공기여(6/10) (예시 : 3종→상업) 상한용적률 = ++ = 850% 4 사전협상 추진 관련 위원회 일원화 ？？ 문제점 및 필요성 ？ 현재 사전협상 대상지 선정평가는 市도시계획위원회 자문을 통해 진행하고 있으나, 최종 사전협상 결과는 市도시건축공동위원회 심의를 통해 결정 - 용도지역 변경 등에 대한 사전 적정성 확인을 위해 도시계획위원회를 통해 사전협상 대상지를 선정토록 하고 있으나, - 사전협상 결과가 지구단위계획으로 확정되기 때문에 협상완료시 도시건축공동위 심의 및 협상과정중 필요시 도시건축공동위원회 자문을 받도록 하고 있음 ？？ 개선방안 ？ 용도지역 변경 등 사전협상 결과가 지구단위계획으로 결정(市도시건축공동위원회 심의)되는 점을 고려하여, 협상대상지 선정평가도 도시건축공동위원회에서 진행 ⇒ (개정안) 市도시건축공동위원회에서 협상대상지 선정 평가 실시 - 사전협상 내용의 전반적인 관리 및 효율적 절차이행 등을 위해 관련 위원회 일원화 5 기타 제도 보완사항 5-1 상위 및 관련규정 제·개정 사항 반영 ？ 국토계획법 시행령 개정('16.12.30) - 조문이동(내용변경은 없음) : 영 제42조의2 ⇒ 영 제42조의3 ⇒ (개정안) 관련 규정 변경(지침 1.2, 5.1.1, 5.2.9, 5.2.28, 5.2.29) ？ 감정평가법 개정('16.9.1) - 명칭변경 : 한국감정평가협회 ⇒ 한국감정평가사협회 ⇒ (개정안) 관련 규정 변경(지침 5.1.4, 5.1.14) 5-2 공공측협상단 구성 예외조항 명시 ？ 현재 공공측협상단 대표는 ‘도시재생본부장’으로 규정하고 있으나, 협상대상지 중 ‘강남 GBC부지’, ‘은평 수색역세권’, ‘강남 舊한국감정원’의 경우에는 지역발전본부 소관 업무로 사전협상 주체(공공측협상단) 재정립 필요 - 사전협상제도 운영 주체(도시재생본부)와 계획수립 주체(지역발전본부)간 불일치로 인해 사전협상 주체(공공측협상단) 구성방법 재검토 필요 ？ 사전협상제도의 안정적 운영·활성화를 위해서는 현행대로 도시재생본부가 주체로서 역할을 하는 것이 적합 - 현재 도시재생본부 소관이 아닌 협상대상지는 3개소 뿐이며(협상완료 포함), 지역발전본부 조직 신설에 따라 도시재생본부에서 이관된 업무임('16.7월) ⇒ (개정안) 공공측협상단 구성에 관한 예외조항 명시(행정사항) - 지침 2.2에도 불구하고 강남 GBC부지, 은평 수색역세권 및 강남 舊한국감정원 부지의 사전협상을 위한 공공측협상단은 협상대표자를 달리 정하여 구성할 수 있음 (※단, 현재 검토 또는 계획중에 있는 대규모 부지의 경우 협상정책회의에서 공공측협상단의 협상대표자를 달리 정할 수 있도록 단서조항 추가) 5-3 감정평가 컨설팅을 통한 공공기여 예측가능성 제고 ？ 협상초기 감정평가 컨설팅을 통해 토지가치상승분 및 공공기여 금액을 객관적으로 예측하여 협상시 활용함으로써 향후 공공기여 변동가능성 최소화 - 토지가치상승분, 공공기여 금액 추정이 필요한 경우 감정평가 컨설팅 의뢰 가능 ⇒ (개정안) 감정평가 컨설팅 규정 신설 - 공공과 민간은 원활한 협상진행을 위해 필요한 경우, 감정평가 컨설팅 등을 통해 토지가치상승분을 조사할 수 있고 이를 협상시 참고자료로 활용할 수 있음 5-4 공모를 통한 기본계획(안) 마련으로 협상기간 최소화 ？ 협상초기 사업자 제안내용 등을 바탕으로 협상진행시 상호 합의된 개발계획안 도출에 상당기간 소요 - 민간의 계획안을 바탕으로 일부 수정하는 경우가 아니라, 기본방향 재설정이 필요한 경우에는 협의에 상당한 기간이 소요됨 ⇒ (개정안) 협상초기 개발계획(안) 공모 가능 - 효율적 협상진행을 위해 필요한 경우 공모방식을 통해 개발계획안을 마련하여 협상을 진행할 수 있으며, 공모지침 등 구체적인 사항은 공공과 민간이 상호 협의하여 결정 5-5 철도역사 복합개발 공공기여는 구역 밖 제공을 원칙으로 명시 ？ (현행) 철도역사 복합개발 사전협상시 공공기여 기준은 기부채납을 할 수 없는 사업자 여건을 고려해 마련되었으나('11.9.9 신설) - 국유지의 기부채납이 불가하여(점용허가를 받아 사업시행) 구역 내 건축물 등 사용권을 공공기여로 제공 (토지가 대비 70% 적용, 30년 무상사용 기준) ？ 국토계획법 시행령 개정('12.4) 및 제도개선('15.3)으로 사업구역 외 공공기여 제공가능 - 공공기여 시설에 대한 지속적 운영을 위해 국유지상 건축물의 무상사용보다는 서울시가 소유권을 확보하여 관리·운영하는 것이 바람직 ⇒ (개정안) 사업구역 내 공공시설의 확보가 충분한 경우 철도역사 복합개발 공공기여는 사업구역 밖 제공을 원칙으로 규정 - 다만, 사업구역 내 공공기여 시설의 확보가 필요한 경우(공공제안)에는 현행 규정 적용(토지가 대비 70% 적용) 5-6 공공기여 인정 기준 명확화 ？ 공공기여시설에 대한 인정금액 산정시, 명확한 기준이 없어 혼란 초래 - 공공기여량 산정기준 및 감정평가 기준은 규정하고 있으나, 공공기여시설 제공시 인정금액을 산정하는 기준은 없어 협상진행시 혼란 초래 ⇒ (개정안) 기반시설별 종후 감정평가금액을 적용한 공공기여 산출 - 공공기여시설 제공시 해당 시설별 종후 감정평가금액 적용 5-7 공공기여 종류 중 공공임대주택 추가 ？ 현재 공공기여는 ‘기반시설’로 한정되어 있어 다양한 사회적·정책적 필요시설 확보 곤란 - 기반시설 외 공공임대주택도 기부채납이 가능하도록 개선 필요 ('18년 下, ？국토계획법 시행령？ 개정 추진 / '18.9.21. 국토부 발표) ⇒ (개정안) 공공기여 종류에 공공임대주택 추가 (국토법 시행령 개정시 효력발생) - 공공기여 종류 : 공공시설, 기반시설, 기반시설 설치비용, 공공임대주택 5-8 특별계획지침상 사전협상 적용 시 협상대상지 인정 ？ 지구단위계획구역 내 특별계획지침에서 사전협상 제도 적용토록 반영할 경우 사전협상 대상지 선정 절차 갈음 - 특별계획지침에 사전협상 제도를 적용하는 것으로 도시건축공동위원회에서 심의된 경우 해당 부지에 대한 사전협상 제도 적용의 적정성을 인정한 것으로 보고 사전협상 운영지침에 따른 협상대상지 선정절차를 갈음하여 협상대상지로 인정 6 중·장기 제도보완·발전방향 ？？ 사전협상형 도시개발사업 도입 ？ (문제점) 건축허가 방식만으로는 한계점 노출 - 대규모 부지 사업추진시 건축허가 방식에 근거한 현재 사전협상제도만으로는 한계점 노출 - 대규모 부지의 경우 도시개발사업 방식이 효과적이나, 민간주도 도시개발사업은 공공성 확보 어려움 ？ (개선방향) 사전협상형 도시개발사업 도입 - 사전협상을 통한 계획수립 후 건축허가 방식이 아닌 도시개발사업 방식으로 사업추진이 가능하도록 사전협상제도의 사업 시행방식 확대 - (당초) 사전협상(지구단위계획 수립) ⇒ 사업시행(건축허가) (변경) 사전협상(지구단위계획 수립) ⇒ 사업시행(건축허가 or 도시개발사업) ？ (추진계획) 다양한 대상지에 대한 적용방안 검증 후 개선시행 ('19.상반기) - 사전협상형 도시개발사업 적용범위, 사업시행자, 사업방식 및 추진절차 등을 다양한 대상지에 적용가능한지 시뮬레이션 검토한 후 세부개선(안) 마련 Ⅳ 안정적 제도운영을 위한 실행전략 ？？ 사전협상 자문단 구성·운영 ？ (필요성) 정책 변화 등에 따른 지침 내용의 적정성 등 검토 필요 - 법령 제·개정, 정책 변화 등에 따라 규정 내용 모순, 불필요한 내용 등 지침 내용의 적정성 문제 도출 - 토지평가를 위한 감정평가규정 미적용 등 지속적인 쟁점사항 도출 ？ (개선방향) 제도운영 관련 쟁점발생시 지속적 검토·지원 위한 자문단 구성 - 사전협상 제도의 지속적인 발전을 위해 전문가로 구성된 사전협상제도 자문단 구성 ？ (추진계획) 사전협상제도 자문단 구성·운영 ('18.하반기) - 자문단 구성, 운영방법·시기 등 세부 운영계획은 별도 방침수립 ？？ 사전협상제도 확대시행 대비 및 전문성 강화 등을 위한 전담팀 구성 ？ 사전협상 적용대상 확대에 따라 대상지 관리, 협상진행, 계획수립 및 공공기여 검토 등을 위한 전문인력 확충 필요 - 사전협상 면적 확대시 개발가능한 유휴부지(5천㎡~1만㎡)는 약 1,000개소 내외로 예상되며, 이 중 역세권 범위(500m) 내 부지만 약 500개소로 개발수요에 대비 필요 ？ 사전협상제도의 일관된 정책기조 유지 및 역세권 부지 사전협상 도입 후 안정적 운영 등을 위해 전문인력 보완한 전담팀 구성 필요 - 개별 사업부서에서 사전협상제도를 적용 및 준용할 경우 발생하는 다양한 해석·운영상 문제점 해소를 위해 일관된 정책기조 유지 필요 - 특히, 새롭게 도입 검토되고 있는 역세권 부지에 대해 안정적인 사전협상제도 운영을 위해 전문성 강화 및 전담 추진조직 구성 필요 ？ (추진계획) 공공개발센터 내 사전협상제도 운영을 위한 전담팀 신설(1개팀, 4명) - 일반 사전협상제도(1만㎡이상) 및 소규모 사전협상제도(5천㎡이상) 운영, 사전협상을 통한 역세권 부지 사업관리, 사전협상 자문단 운영 등 사전협상 관련 업무체계 일원화를 통해 신속하고 일관된 제도운영 도모 Ⅴ 향후계획 ？？ 도시계획조례 일부개정 추진 ？ 개정내용 : 유휴토지 면적 규정(5천㎡이상, 영 제43조 제3항 위임사항) ？ 개정시기 : '19년 상반기(예정) - 추진일정(안) : 조례개정안 마련('18.8) → 입법예고('18.10) → 법제심사('18.11) → 조례규칙심의위원회('18.12) → 시의회('19.2) → 조례개정안 공포·시행('19.3) ？？ 도시계획변경 사전협상 운영지침 개정 ？ 시행시기 : 방침수립 후 즉시 시행 ？ 개정공표 : 서울시 홈페이지 게재(정보소통광장, 도시계획포털 등) - 개선시행 문서 발송 : 市 및 자치구 관련부서, 협상대상지 토지소유자 ？？ 사전협상형 지구단위계획 수립기준 개정 ？ 시행시기 : 방침수립 후 즉시 시행 ？ 개정공표 : 서울시 홈페이지 게재(정보소통광장, 도시계획포털 등) - 개선시행 문서 발송 : 市 및 자치구 관련부서, 협상대상지 토지소유자 ？？ 사전협상 전담팀 신설 ？ 사전협상 대상 면적 확대에 따른 신규사업 발굴, 사전협상 전담부서 기능 강화 등 사전협상 업무범위 확대에 대비하여 필요인력 확충 - 단기 : '18년 도시재생본부 정원조정 인력 활용 - 장기 : 사전협상 사업여건(신규사업 증가 등)에 따라 팀 신설 등 별도검토 추진 【붙 임】 1. 협상대상지 선정기준 및 업무구분(개정안) 1부. 2. 도시계획변경 사전협상 운영지침(개정안) 1부. 3. 사전협상형 지구단위계획 수립기준(개정안) 1부. 끝. [붙임1] 협상대상지 선정기준 및 업무구분 Step.1 법적기준 구 분 선 정 기 준 비 고 1. 복합적 토지이용 필요지역 ？, 에 해당되는 지역 중 의 어느 하나에 해당되는 지역 용도지역 : 준주거/준공업/상업지역 도시기본계획에 반영된 경우 : 낙후된 도심기능 회복 및 도시균형발전을 위해 중심지 육성 필요지역 -1. 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역 -2. 역세권의 체계적·계획적 개발이 필요한 지역 -3. 대중교통 결절지(세 개 이상의 노선이 교차)로부터 1킬로미터 이내 위치한 지역 -4. 역세권개발구역, 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역 국계법 제51조 제1항 8의2 2. 유휴토지 ？도시지역 내 유휴토지 중 다음 하나에 해당되는 지역 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역 국계법 제51조 제1항 8의3 3. 시설이전· 재배치 ？시설의 이전 또는 재배치로 정비가 필요한 지역 중 다음 하나에 해당되는 지역 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역 (※해당시설 : 교정시설/군사시설/철도/항만/공장/병원/학교/공공청사/공공기관/시장/운동장/ 터미널/주차장/자동차정류장/자동차·건설기계운전학원/유통업무설비/전기·가스·열공급설비/ 방송통신시설/문화시설/체육시설/연구시설/사회복지시설/종합의료시설/폐기물처리시설) (1,2,3 중 하나에 해당) (1,2,3에 미해당) Step.2 면적기준 부지면적 5천㎡ 이상 (도시계획조례로 정하는 면적) (5천㎡ 이상) (5천㎡ 미만) Step.3 유형별 기준 용도지역 변경 도시계획시설 폐지 도시계획시설 복합화 용도지역간 변경 (준주거 포함) 용도지역내 변경 도시계획사항 변경 ○ (시설 폐지) 도시계획사항 변경 ○ (중복/입체/공간적범위 결정) 도시계획사항 변경 × Step.4 업무부서 구분 공공개발센터 (사전협상 추진) 도시계획과, 도시관리과, 시설계획과 등 (개별부서 처리)

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공공개발센터-10483

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