다시 뛰는 공정도시 서울!

위기상황에 나와 가족의 안전, ＇서울안전앱＇ 으로 지켜주세요! 서울특별시 수신 노원구청장(공동주택지원과장) (경유) 제목 질의회신[비의무관리대상 입주자대표회의 관련 질의〕 1. 귀청의 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 귀청에서 질의한 비의무 관리대상 “입주자대표회의 관련 질의”에 대하여 법무부 집합건물법 해석사례집(2015년) 및 판례 등 을 참고하여 종합적으로 회신하니 업무에 참고하시기 바랍니다. ○ 회신내용 1). 집합건물법 적용 건축물은 아파트, 아파트형 공장, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 주상복합 등 형태의 건물들이 해당되며, 아파트 및 주택 등의 주거형태뿐만 아니라 상가, 점포, 오피스 등 비거주 형태의 모든 건축물을 말하며, 구조상 독립적으로 구분되어 각각이 구분소유권을 가지게 되며, 이런 집합건물에는 ‘집합건물법’의 적용을 받게 됩니다. 다만, 큰 아파트(150세대 이상)단지의 경우에는 다수의 입주자가 거주하여 공적관리의 필요성이 높기 때문에 행정특별법적 성격을 갖는‘공동주택관리법’의 별도 적용을 받습니다. 그 외 집합건물은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다. 2). 집합건물법 적용받는 집합건물은 법 제23조 및 제23조의2에 의거 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 ‘관리단’을 설립하여야 하며, 그 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다. 아울러, 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화하고 있습니다(법 제24조 제1항). 관리인은 내부적으로 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고 그 비용을 징수하는 등의 업무를 수행하고, 외부적으로는 관리단을 대표하며, 관리단집회의 결의에 의하여 선임됩니다(법 제25조, 제24조 제3항). 따라서 명칭에 관계없이 집합건물법 제25조에서 정하는 사무를 수행하고 관리단을 대표하는 자가 집합건물법상 관리인이라 할 것입니다. 집합건물법상 관리인의 권한과 의무에 대하여 4가지 사항을 규정하고 있습니다(법 제25조 제1항). ① 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, ② 관리단의 사무집행을 위한 분담금액 및 비용을 입주민에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, ③ 관리단의 사업시행과 관련하여 관리단을 대표하여 재판상 또는 재판외의 행위,④ 그밖에 규약으로 정한 구체적인 관리업무를 실행할 권한과 의무를 가지게 됩니다. 3). 그러나, 집합건물법상 관리단이 실체 조직·운영되지 않는 곳이 많기 때문에, 대법원판례에서도‘구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다’(대법원 1996.8.23.선고 94다27199판결)라고 해석하여 어느정도 단체성을 갖추면 관리행위를 할 권한을 인정하고 있으며, 여러 하급심판례에서도 ‘현실적으로 관리단이 운영되지 않고 있는 경우’에는 입주자대표회의를 관리단에 준하는 것으로 보아 그 관리행위를 유효한 것으로 판시하고 있습니다. 그렇치만, 공동주택관리법상 입주자대표회의와 집합건물법상 관리단 관계는 그 구성원과 조직 성격 자체에 차이가 있으며, 입주자대표회의는 입주자(거주하는 임차인의 가족까지 포함)들이 선출한 동대표들로 구성되며, 공동주택의 ‘관리’에 대한 사항만을 ‘의결’하는 단체이나 관리단은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 그 구성원으로 하여 당연 설립되는 것이고, ‘소유/의결/집행’이 일체화된 단체입니다. 양자는 그 구성원과 조직 성격 자체에 확연한 차이가 있음을 알려드립니다. 4). 공동주택법 제2조에 따라서 비의무관리대상 공동주택조 공동주택관리법을 적용받습니다. 그러나 동법은 공동주택의 관리방법, 입주자대표회의 및 관리규약, 관리비 및 회계운영, 공동주택의 전문관리, 공동주택의관리의 분쟁조정, 협회 규정은 의무관리대상 공동주택에 한하여 적용됨을 분명히 하고 있어 이 부분은 비의무관리대상 공동주택에는 적용되지 않는다(헌법재판소 2012.3.29.2010헌마671참조). 그렇다면 결국 공동주택관리법에서는 위 규정을 제외한 나머지 부분만 비의무관리대상 공동주택에 적용된다고 할 것입니다. 이를 추려보면 장기수선계획, 행위허가, 하자담보와 관련된 정도의 규정만 적용될 것으로 보입니다. 5). 아울러 귀청에서 문의한 ‘입주자대표회의’가 집합건물법상 관리단의 기구 중 ‘관리위원회’성격을 인정받을려면 구분소유자만으로 동대표를 구성하여야 하며 집합건물법상 관리위원회의 관한을 인정 받을 수 있습니다. 6). 결국, 귀청에서 질의한 150세대미만 비의무관리대상 공동주택으로 관리단없어 입주자대표회의가 관리단의 성격을 겸한다 할지라도 건물관리에 대한 사항만을 결정할 수 있습니다. 즉, 구분소유자로 구성된 관리단의 권한을 침해하는 ‘입주자대표회의 결정’은 효력이 없음을 알려드립니다. 예를들어, 공용부분의 변경 및 개량행위, 관리이외에 발생한 잡수익 처리, 장기수선계획 수립 및 집행 등 구분소유자의 소유에 관한 사항에 대해서는 ‘입주자대표회의’에서 결정할 사안은 아님을 알려드리며, 이런 관리이외의 사안에 대하여서는 구분소유자들이 적법하게 제정한 관리규약과 구분소유자들의 관리단집회 결의를 통해서만 처리하여야 됨을 알려드립니다. 현 입주자대표회의가 관리행위를 위한 운영경비는 자체 규약으로 정해져 있다는 집행가능할 것으로 판단됩니다. 150세대 비의무관리대상의 공동주택의 규약은 기본적으로 집합건물법을 따른 서울특별시 단지형공동주택 표준관리규약 참고하시고, 공동주택관리법의 의무관리대상 공동주택에 적용되는 서울특별시 공동주택관리 준칙을 보완하시면 될 것으로 사료됩니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 09/06 송호재 협조자 시행 주택정책과-15726 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 대시민공개

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주택정책과-15726

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