다시 뛰는 공정도시 서울!

위기상황에 나와 가족의 안전, ＇서울안전앱＇ 으로 지켜주세요! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원질의회신[공동주택 관리규약과 관련] 님, 안녕하십니까? 귀하께서 거주하는 70세대의 연립은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다. 그리고 공동주택관리법 시행령 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택은 ① 300세대 이상 공동주택 ② 150세대 이상으로서 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식 공동주택 ③ 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물입니다. 귀 연립은 공동주택법에서 정한 의무관리대상 공동주택에는 해당하지 않으며, 공동주택관리법령(법,시행령,시행규칙)이 전체조문을 적용하는 것은 아닙니다. 다만, 공동주택관리법 제93조에 따라 소관청에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도변경 등 행위허가(법35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획의 수립(법제29조제1항)등은 비의무관리대상 공동주택 일지라도 공동주택관리법령을 따라야 합니다. 따라서, 귀 연립은 비의무관리대상 공동주택으로 공동주택법에 따른 공동주택관리규약 준칙이 적용이 적용되는 것이아니라 집합건물법상 구분소유자들이 규약을 제정해야 합니다. 집합건물법에 17조에 따르면, 기본적으로 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취할 수 있습니다. 만약, 귀 연립에 입주자대표회의가 구성되어 있다면, ‘입주자(소유자의 배우자, 소유자의 직계존비속까지 포함)’들이 선출한 동대표들로 구성되며, 공동주택의 ‘관리’에 대한 사항만을 의결하는 단체입니다. 귀 연립의 관리단은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 그 구성원으로 하며 당연설립되는 것이고, 소유/의결/집행이 일체화된 단체입니다. 양자는 그 구성원과 조직 성격 자체에 차이가 있었음 아시기 바랍니다. 집합건물법 적용 건축물은 구분소유자들의 합의로 만든 규약과 관리단집회결의로 관리행위의 근거로 사용됩니다. 따라서 귀하께서 문의하시는 전유부분과 공용부분을 규약에 넣을 수 있습니다. 적법한 규약이 없다면, 등기부등본상 지분(전유면적)에 따라 공용관리비용을 분담하시면 됩니다. 그러나, 규약은 건물의 대지 또는 공용부분외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함 한다)을 투명하고 효율적인 관리와 더불어 구분소유자의 재산을 유지·보존하며 거주자(구분소유자 또는 점유자)의 편리한 주거생활을 위하여 구분소유자들의 합의로 규약은 반드시 제정되어야 합니다. 집합건물법 제28조 제4항에 따른 시·도지사가 보급하는 표준규약은 개개 집합건물의 규모와 형태 등을 감안하여 개개 집합건물의 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 참고할 기준으로 서울특별시 단지형 표준관리규약을 참고로 하여 자체 규약 설정·변경의 기준으로 하시고, 관리부분은 서울특별시 공동주택관리준칙을 참고로 하여 규약을 개정하시면 됩니다. 규약제정의 의결정족수는 강행규정으로 전체 구분소유자들의 관리단집회에서 구분소유자 수 및 의결권 각 3/4이상 동의를 받아야 합니다. 즉, 집합건물법상 규약의 제정·변경은은 구분소유자의 의결권은 현장에서 직접투표와 현장투표에 참석이 어려운 구분소유자가 종이문서로 권한행사 하는 방식의 서면결의, 구분소유자의 권한을 제3자에게 위임하는 대리권행사(위임행위)모두 합쳐서 전체 구분소유자의 4분의 3이상 합의가 있어야만 적법한 자치법규로서 인정됩니다. 관리단집회 없이 서면동의 방식으로 진행하신다면, 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5이상 동의가 있어야 적법한 규약이 됩니다. 따라서,‘서울특별시 단지형 집합건물 관리규약’을 기준으로 하시고 관리부분은 서울특별시 공동주택관리 준칙을 참고하여 보완하시데, 기본적인 사항은 집합건물법을 따르고 나머지는 규약에 구분소유자의 합의로 정해서 규약에 정하시면 됩니다. 기타 문의사항이 있으시면 주택정책과 박세중 주무관에게 전화하시면 친절하게 안내해드리겠습니다(T.2133-7038). 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 09/03 송호재 협조자 시행 주택정책과-15339 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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