다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공정경제과-7099 결재일자 2018.5.3. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 상생협력팀장 공정경제과장 오현경 박용진 05/03 김창현 ’18년 서울시 주요상권 상가임대차 모니터링 계획 2018. 5. 경제진흥본부 (공정경제과) ’18년 주요상권 상가임대차 모니터링 계획 상가임대차 관련 법령·제도 개선에 필요한 기초자료 확보 및 객관적인 임대차 정보 제공을 위해 모니터링을 실시하고자 함 ？？ 추진개요 ○ 모니터링 기간 : ’18. 5월 ∼ 12월 ○ 조사지역 : 급격한 임대료 상승이 발생·우려되는 50개 지역상권(예정) - 둥지내몰림(젠트리피케이션) 진행 또는 발생예상(도시재생지역 등) 지역 등 ○ 조사상가 : 총 4,000호 상가 (1층 소재, 5~30평) ○ 내 용 : 임대료 등 상가임대차 정보, 영업정보, 애로·건의사항 등 ○ 조사인력 : 민생침해 모니터요원 활용(11명) ○ 소요예산 : 64,800천원 ？？ 추진방향 ○ 조사상가에 대한 기초설계 강화로 조사결과의 객관성·신뢰성 제고 - 상가수를 기준으로 실제상가수에 비례(약 20%)한 조사상가수 설정 - 매년 동일 상가 조사 진행으로 지속적인 상권 모니터링 시스템 구축 ○ 위치, 층수, 면적 등 세부기준 마련으로 실질적·안정적인 데이터 확보 - 주요거리(위치) 소재 1층(층수)·3~30평(면적) 상가를 기준상가 설정·조사로 극단적 데이터를 배제하고 기준상가에 대한 충분한 조사상가 수 확보 ○ 신속한 조사결과 자료 점검을 위한 점검요원(1인) 확충 - 요원 1인의 설문내용 입력 및 점검을 통한 신속한 조사결과 도출로 적시에 모니터 요원에게 조사방식 피드백 및 정책추진의 기초자료로 활용 ？？ 운영상 문제점 및 개선사항 문제점(’17년) 개선사항(’18년) ？ 상권별 무작위 약 80호 상가 조사 - 상권 크기 관계없이 동일 상가수 조사 - 매년 다른 상가 조사로 시계열 분석 곤란 ？ 상가수를 기준으로 기초설계 실시 - 실제상가수에 대비 약 20% 상가 조사 - 매년 동일 상가 조사 실시(’18년 기준) ？ 상권을 대표하는 결과수치로 활용 곤란 - 고르지 못한 조사상가 분포 - 위치, 층수, 면적 등에 따라 임대료 수준이 천차만별로 나타남 ？ 조사 기준 마련 → 조사결과 대표성 제고 - 근접한 5호 상가 중 1~2호 상가 조사 - 특정거리(위치) 내 1층(층수)에 소재한 3~30평(면적) 상가 집중조사 ？ ’17년 설문지 문항 내용 - 관리비 문항 無, 권리금·투자금 등 ？ 임대료 및 영업환경 심화분석에 필요 문항 추가(설문지 보완) - 관리비 문항 도입 및 권리금·투자금 세분화 등 ？ 설문지 수와 자료 입력 오류가 많아 적시 데이터 활용 및 제공 어려움 - 월 400개 설문지 내용 요원(10명) 입력 ？ 입력·점검 모니터요원 확충(1명) - 역 할 : 설문지 입력, 점검, 보완 등 - 요원수 : ’17년 10명 → ’18년 11명 ？？ 세부 추진계획 <1> 조사지역 ○ 조사대상 : 총 50개 이상 지역 상권 예정(’17년 56개 조사) - 자치구 조사 의뢰지역 접수 및 旣 확정된 상권의 규모에 따라 상권 추가 예정 ※ 16개 자치구 추천지역 25개 모두 반영 (신규지역 8개, 기존지역 17개) ※ 2018년 조사지역 현황 : 참고자료 1 참조 ○ 선정기준 - ’17년 모니터링 대상지역(젠트리피케이션 종합대책의 정책대상지역 참고) - 자치구 모니터링 추천지역 : 지속적인 상권변화 추이 모니터링이 필요한 지역 - 도시재생사업지역 등 급격한 임대료 상승이 예상되는 지역 ？？ 소상공인시장진흥공단 제공 상권분류 중 최근 2년간 유동인구, 상가수, 매출건수 등이 급격한 상승세가 나타나는 지역 ※ 유동인구 등 상권데이터는 신용보증재단 ‘우리마을가게 상권분석시스템’ 자료 활용 <2> 조사범위 ○ 상권영역 설정 - 주요상권현황(핵심·골목상권, 중소벤처기업부), 도시재생사업지역 범위, 자치구 제공 자료 등 참고 ○ 상권 내 조사범위 설정 : 상가 밀집 거리(메인도로, 도로변, 이면도로 등)들로 구성 - 주요상권현황, 상가업소DB(소상공인시장진흥공단) 자료 참고 < 상권 내 조사범위(예시:경리단길) > 기존(’17년) : 영역 단위 변경(’18년) : 거리 단위 <3> 조사상가 ○ 조사대상 : 연 4,000호 상가 - 상권별(50개 상권) : 60~100호 상가 (평균 80) ※ 상권 규모에 따라 조사상가 수 조정 - 월별(8개월) : 500호(월 50호×10명) ○ 상권별 조사상가 수 : 실제상가수의 약 20%에 해당하는 상가 조사 - 근접한 5호(20%) 상가를 그룹화 → 상가그룹별 1호 이상 상가 조사 ○ 기준상가 설정(층수, 면적) : 1층 소재 3~30평 상가(호) - 층수, 면적(전용면적)에 대한 기준 마련 및 기준상가 집중조사 ⇒ 신뢰도와 활용도 높은 기준상가에 대한 평균 등 수치 산출 - 층수 기준(1층)은 100% 적용, 면적 기준(3~30평)은 95% 조사목표 설정 ※ ’17년 모니터링 조사 : 1층 상가 91.7%, 3평초과~30평이하 상가(1층) 90.8% <4> 모니터링 실시 ○ 모니터요원 인원 : 상가임대차 분야 민생침해 모니터링요원 11명 - 10명 : 1개 지역당 1인 모니터링 요원 배치, 전담지역 지정 - 1명 : 결과 입력？점검, 조사상가 분포 점검, 설문내용 미비·모순사항 보완 등 ※ ’18. 4. 6. 모니터요원 10명 선발로 요원 1명 추가 선발 필요(5월중) ○ 조사 범위 및 대상 할당(담당자→요원) - 특정영역 및 거리를 표시한 상권범위(지도)와 기준상가(1층, 3~30평) 제시 ○ 조사방법 : 임차상인 방문(1:1대면) 설문조사 - 1개 조사지역(담당지역지정)을 연 2회 각 50호 상점 조사 - 근접한 5호 상가를 그룹화 및 상가그룹에서 1호 이상 상가 조사 - 조사요원임을 증명하는 신분증 및 조사협조 안내문(※붙임) 제시 - 사전 준비된 설문조사표에 따라 조사하되, 미진할 경우 질문을 통해 보완 - 기타 임차상인 지원제도(상가임대차 상담·분쟁조정제도, 장기안심상가 등) 안내 ○ 조사내용 (※ 설문지 : 붙임 / ’18년 설문지 변경 세부내용 : 참고자료2) 문항 내 용 기본정보 변동 ？ 정확한 면적 확보 및 설문지 사후점검 위한 문항 추가 - 건물 동수 및 호수, 면적 유형 구분, 전화번호 ？ 입지조건, 사업체형태 문항 추가 : 도로차선수, 가맹점여부 등 동일 ？ 소재지, 층수, 상호명, 업종 임대차정보 변동 ？ 임대료 변동시점 기준 변경 및 임대료 변동사유 문항 추가 - (기존) 직전 계약갱신 또는 1년 전 → (변경) 1년 전, 2년 전 동일 ？ 최초계약일(총계약기간), 임대료 및 임대료 변동여부 영업정보 변동 ？ 관리비 문항 추가 : 임대료 증액의 관리비 증액으로 전가 현상 파악 ？ 투자비용 유형 세분화, 매출액 추가 : 영업지속 가능여부 등 영업환경 파악 ？ 계약권리금 및 권리금 유형 세분화 문항 추가 (기존) 현재 권리금 → (변경) 현재 및 계약 권리금 동일 ？ 권리금, 초기 투자비용 및 회수기간 애로·건의 변동 ？ (기존) 애로사항 문항 객관식 → (변경) 애로유형 객관식-세부내용 주관식 ○ 모니터링 수당조정 기준 (※ 참고자료3) - [기존 2가지] 조사내용 모순 또는 불일치 건당 50%, 허위작성 전체 50% 감액 - [변경4가지] 조사상가의 고루 분포, 기준상가 조사 유도를 위해 기준 세분화 <5> 모니터링 교육(연2회 - 5, 9월) ○ 상반기 : 모니터요원 기본교육 - 모니터링 목적, 세부 진행절차 등 모니요원 활동 안내 및 매뉴얼 배포 - 설문 문항 및 상가임대차 관련 기본지식 및 용어 설명 - 설문응답률을 높이기 위한 임차상인의 조사참여 유도 방안 안내 - 상가임대차 상담？분쟁조정 제도, 장기안심상가 등 임차상인 지원제도 안내 ○ 하반기 : 모니터요원 역량강화 교육 - 모니터링 경험 공유, 조사 문항 보완 등 모니터링 조사？운영 개선 방안 모색 - 꼭 알아야 할「상가건물 임대차보호법령」교육 ？？ 행정사항 ○ 소요예산 : 64,800천원 - 조 사 : 60,000천원=10명×750천원(50호 상가×15천원)×8개월 - 입력？점검 : 4,800천원= 1명×600천원(60시간×10천원) ×8개월 - 예산과목 : 소비자 권익보호, 민생침해 근절대책 강화, 사무관리비(100-201-01) ※ 모니터링 기간 단축(’17년 10개월 → ’18년 8개월)으로 인한 모니터요원의 월별 조사건수 증가에 따라 월 지급상한액 변경(600천원 → 750천원) ○ 향후일정 - 자치구 모니터링 의뢰지역 접수 ’18. 4월 - 모니터요원 추가 선발(1인) ’18. 5월 - 모니터요원 교육 ’18. 5월 - 지역별 모니터링(본조사) 실시 ’18. 5∼12월 - 모니터링 결과분석 및 자료제공(자치구, 보도자료 등) ’19. 3월 붙임 설문지(안) 및 모니터링 협조 안내문 각 1부. 끝. 참고자료 1 ’18년 조사지역 현황 ？？ ’18년 조사지역 수 : 50개 이상 지역 상권 예정 (’17년 56개) ※ 자치구 조사 의뢰지역 접수 및 旣 확정된 상권의 규모에 따라 상권 추가 예정 ○ ’17년 → ’18년 변동내용 - 추가 11개 : 자치구 추천 8개, 신규 3개(※ 상권데이터 참조) - 제외 17개 : 낮은 임대료 인상폭 지역 11개, 전통시장 4개, 마포구 2개 ？ 골목상권 중점 조사를 위해 전통시장 4개 지역, 조사상권수가 과다한 마포구 상권 2개 지역 제외(제외 전 마포구 8개) ？ ’17년 모니터링 결과 임대료 인상률이 낮은 지역 10개·마포구 상권 2개 지역 제외 - 16개 자치구 추천지역 25개 모두반영 (신규지역 8개, 기존지역 17개) 지역변동 (’17→’18년) 계 소계 지역구분 세 부 지 역 ’18년 계 50 공통 39 25 젠트리피케이션 관련 지역 - 대학로, 이태원, 이대, 신촌, 홍대, 가로수길 - 북촌, 서촌, 이화동, 익선동, 경리단길, 우사단로, 해방촌, 성수동, 갈현동, 남가좌동, 망원동, 상수동, 성미산마을, 연남동, 합정동, 구로동, 대림동, 문래동, 샤로수길 11 재생사업지역 - 낙원상가, 창신/숭인, 중림동(서울역 일대), 장한평, 청량리, 안암동, 장위동, 창동, 상계동, 상도동, 암사동 3 기타 지역 - 목동, 화곡동, 수유동 추가 11 8 자치구 추천 - 구의역, 회기동, 제기동, 우이동, 공릉동, 마곡동, 독산동, 사당동, 3 기 타 - 상봉동, 방배동, 석촌동 제외 17 11 낮은 임대료 인상폭 - 삼청동, 세운상가, 인사동, 을지로3가, 필동, 건대입구, 중화동, 용강동, 서초동, 문정동, 압구정로데오 4 전통시장 - 마장축산물시장, 뚝도시장, 대명여울빛거리시장(금천구), 현대시장(금천구) 2 마포구 - 공덕동, 상암동 ？？ 자치구별 조사지역 현황 연번 자치구 지 역 수 연번 자치구 지 역 수 소계 市선정 區 추천 소계 市선정 區 추천 총 계 50개 지역 (※16개 자치구 추천지역 25개) 1 종로구 7 3 4 14 마포구 6 5 1 2 중구 1 1 15 양천구 1 1 3 용산구 4 2 2 16 강서구 2 1 1 4 성동구 1 1 17 구로구 1 1 5 광진구 1 1 18 금천구 1 1 6 동대문구 4 4 19 영등포구 2 1 1 7 중랑구 1 1 20 동작구 2 1 1 8 성북구 2 2 21 관악구 1 1 9 강북구 2 1 1 22 서초구 1 1 10 도봉구 1 1 23 강남구 1 1 11 노원구 2 2 24 송파구 1 1 12 은평구 1 1 25 강동구 1 1 13 서대문구 3 1 2 참고자료 2 ’18년 모니터링 설문지 변경사항 연 번 조사내용 기 존(’17년) 변 경(’18년) 1 임대료 조사대상 조건 없음 층, 면적, 위치 등 제한 2 임대료 변동 최근 1년 최근 1년 및 2년 3 권리금 현재 권리금 입주 시 권리금 및 현재 권리금 비중(영업, 시설, 바닥) 추가 4 초기투자금액 투자금액 입주시 권리금, 시설비, 초도물품비, 보증금 등으로 세분화 5 투자금 회수기간 포괄적 회수기간 권리금 및 초기시설비의 회수기간 6 관리비 없음 정액 관리비(임대료 성격) 조사 참고자료 3 모니터링 수당조정 기준(안) 연번 구 분 세 부 내 용 1 건당 30% 감액 ？특별한 사유없이 그룹별 1개 상가 조사 달성률이 90% 미만이며, 그룹 내 2개 이상 상가 조사한 경우 1개 초과한 건 그룹 : 근접한 5호 상가묶음 ？제시한 거리에 위치하지 않는 상가를 조사한 경우 2 건당 50% 감액 ？특별한 사유없이 그룹별 1개 상가 조사 달성률이 50% 미만이며, 그룹 내 2개 이상 상가 조사한 경우 1개 초과한 건 ？제시한 영역에서 벗어난 상가를 조사한 경우 ？주요 조사항목 답변율이 50% 미만인 경우 · 주요조사 항목 : 임대료(보증금), 관리비, 권리금, 매출액 ？조사 항목간 내용에 모순이 있거나 불일치 할 경우 3 건당 100% 감액 ？1층이 아닌 층수(복층 포함)의 상가를 조사한 경우 ？임차인이 아닌 소유자인 사업주를 조사한 경우 ？주요 조사항목 답변율이 0%인 경우 · 주요조사 항목 : 임대료(보증금), 관리비, 권리금, 매출액 4 전체 50% 감액 ？조사업무 지침 위반 또는 허위작성 사실이 발견될 경우 · 조사표 허위기재 및 전화？문자메시지 방법으로 조사한 경우 등 ※ 수당조정 기준은 모니터링 운영 상황에 따라 변경될 수 있음

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공정경제과-7099

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