다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 재생정책과-2811 결재일자 2018.3.9. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 재생정책팀장 재생정책과장 재생정책기획관 도시재생본부장 허효성 김현중 강희은 강맹훈 03/09 진희선 협 조 함께 잘사는 지역조성을 위한 서울형 도시재생 젠트리피케이션 대응 계획 2018. 3. 도시재생본부 재 생 정 책 과 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 ■ □ 목 차 Ⅰ. 추진배경 1 Ⅱ. 그간 추진성과 및 한계 2 Ⅲ. 추진체계도 4 Ⅳ. 세부 추진방안 5 지역공동체 공감과 지속가능한 발전 유도 지방분권과 현장적용 가능성을 고려한 법령 개선 대형자본 견제와 소상공인 보호를 위한 공공지원 5 9 12 Ⅴ. 주요 추진일정 16 붙임 1. 도시재생 젠트리피케이션 대응 추진계획 17 2. 상생협약 표준안 18 3. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」개정안 19 함께 잘사는 지역조성을 위한 서울형 도시재생 젠트리피케이션 대응 계획 함께 잘사는 지역 조성을 위한 서울형 도시재생 젠트리피케이션 대응 계획으로 지속가능한 도시재생을 추진하고자 함 Ⅰ 추진 배경 □ 도시재생사업과 함께 발생하는 젠트리피케이션 대책 필요 ○ 재생사업으로 쇠퇴지역이 되살아나고 발전하는 긍정적 효과에 주목 ○ 하지만 일부지역에서 기존 세입자들이 임대료 상승으로 지역을 떠나는 젠트리피케이션 현상 발생 ○ 앞으로 젠트리피케이션에 대해 선제적으로 대응하고 완화할 수 있는 방안 마련 필요 □ 젠트리피케이션 대응을 위한 지속적 노력을 했으나 한계 ○ 도시재생사업 지역 내 임대차 보호기간·임대료 상승한도 조정 등 법적근거 미비 ○ 지역 실정에 맞는 대응방안 실현을 위해 지방자치단체 권한 필요하나 현 제도상 제약 ？ 제도적 기반 마련으로 젠트리피케이션 대응 체계구축 및 실행력 확보 < 주요 추진경과 > ◆ 서울시 젠트리피케이션 종합대책 수립 ’15.11.24 ◆ 도시재생활성화지역별 젠트리피케이션 대응 기본지침 수립 ’16. 4.21. ◆ 도시재생특별법 개정 국토부 건의 ’17. 7.~8. ◆ 정부 뉴딜 공모사업 선정계획 발표(젠트리피케이션 대응 강조) ’17. 9.26 Ⅱ 그간 추진성과 및 한계 추진성과 1 □ 거버넌스를 통한 소통 및 공감대 형성 □ 도시재생활성화지역별 여건에 따른 젠트리피케이션 대책 추진 □ 젠트리피케이션에 대한 법령 및 제도 개선 진행 중 ？ 거버넌스 강화를 통한 자율적 상생협약 체결 - 상인과 건물주 및 시·구 등이 임대료 및 임대기간 등에 대해 협의 ‘18.1월 현재 총 7개 지역(9건) 상생협약 체결 ？ 공공자금(주택개량) 지원 시 임대료 동결 조건부여 - 공공자금 등 우리시 정책적 지원 시, 일정기간(1회) 임대료 동결 등을 전제조건으로 보조·융자를 지원 ’16년도 : 39건 / 17년도 : 51건(’17.12월 말 기준) ？ 지역정체성 보존을 위한 앵커시설 확보·운영 - 도시재생사업 추진 시, 영세 임차상인 지원을 위한 앵커시설 건립 13개 지역, 앵커시설 30개소 확보·운영 중(’18.1월 기준) ？ 지역상생발전을 위한 도시재생특별법 개정 건의 - 기존 지역 공동체가 지역의 상승된 가치를 공유하기 위한 법령상 근거 마련 ’17.7. 도시재생특별법 개정 건의사항 국토부 공문 송부 ？ 지역별 법률지원 서비스 제공 - 서울시 공익변호사단 소속 마을변호사를 중심으로 시민에게 젠트리피케이션 관련 법률적 조언 제공 한계 및 시사점 2 □ 소통 및 공감대 형성 등 상생발전 분위기 미비 ○ 시민들의 임대차 계약, 권리금 등에 관한 관련 지식 부족 ○ 다양한 논의 및 개선 방안 마련을 위한 주민중심 추진주체 필요 ？ 원활한 정책 추진과 지속가능성을 위해 상생발전 분위기 확산 필요 □ 직접적인 골목상권 보호를 위한 공공지원 수단 부족 ○ 임대료 및 임대기간에 대한 지원이 미약하며 영세상인이 직접 느끼기에는 상권 보호효과가 제한적 ？ 임대료 및 임대기간에 대한 공공지원 범위·내용 확대, 직접적인 골목상권 보호를 위해 핵심지역 상권 공공자산화 필요 □ 지역상생발전을 위한 법적 근거 강화 ○ 상생협약 체결 법적 근거는 마련하였으나 짧은 임대차 보호기간, 과도한 임대료 상승률, 각 지역 실정에 맞지 않는 일률적인 법률이 문제 ？ 도시재생활성화지역 중심으로 임대차 호보기간·임대료 상승한도 조정, 각 지방자치단체에 맞는 지역상생발전 근거 규정 마련 필요 Ⅲ 추진체계도 목 표 방향 ▶ 지역공동체 공감과 지속가능한 발전 유도를 위한 도시재생분야 정책방향 정립 ▶ 지방분권 실현과 현장적용 가능성을 고려한 관련 법제도 개선과 권한 위임 ▶ 대형자본 견제와 소상공인 보호를 위한 맞춤형 공공지원 강화 지역공동체 공감을 통한 상생발전 분위기 확산 소통 및 공감대 형성 <상생발전 분위기 확산> ？교육 및 공청회 진행 ？매뉴얼 및 사례집 배포 ？서울형 상생협약 확산 ？활성화지역 중심의 부동산 모니터링 및 평가 제도적 기반 마련을 통한 대응체계 실행력 확보 제도적 기반 마련 <대응체계 실행력 확보> ？상가 실거래가 공개시스템 구축 ？관련법령 개정 추진 ？지구단위계획 적극 활용 상권 보호효과 확대를 위한 공공지원 프로그램 강화 상권 보호 공공 지원 <공공지원 강화> ？공공임대상가 추진 ？법률상담 서비스 제공 ？주택개량·신축비 지원 ？서울형 장기안심상가 확대 분야 추진 전략 중점과제 추진주체 + + + + 시 민 Ⅳ 세부 추진방안 지역공동체 공감과 지속가능한 발전 유도 1 1-1 도시재생지역별 특성에 맞춘 교육 및 공청회 추진 확 대 □ 대상별 맞춤 교육 ○ 지속적으로 변화하는 여건에 따라 젠트리피케이션 대응 방안 교육실시 ○ 대상지: 젠트리피케이션 발생 및 예상지역 ○ 추진시기: 활성화계획수립 시 주민설명회, 상인워크숍 등 수시 진행 ○ 대상별 교육내용(안) 구 분 대 상 교 육 내 용 비 고 공 공 실무자 재생사업 젠트리피케이션 대응방안 민 간 센 터 젠트리피케이션 관련 사항 안내 및 책자 배포 임차인 상가임대차 보호법 설명 및 사례 임대인 지역상생발전을 통한 지역 활성화 방안 □ 지역주민 의견수렴을 위한 공청회 개최 ○ 추진방향 - 서울시(자치구), 지역주민, 전문가 등과 함께 서울시 정책설명 및 의견수렴 ○ 개최주기: 연 1회(필요시 수시개최) ○ 주요안건 : 젠트리피케이션 관련 시 정책 설명 및 지역별 해결방안 등 논의 - 전문가 및 법률지원단 등의 해결 방안 모색 - 젠트리피케이션 방지 조례 및 상생협약 체결 설명 - 각 지역별 정체성 회복 방안 및 주민의견 청취 등 1-2 매뉴얼 및 사례집 배포 확 대 □ 상생협약 매뉴얼 제작 추진 ○ 지역상생발전을 위한 원활한 상생협약 체결유도·지속적인 운영을 위해 주체별 및 상황별 가이드라인 제공 ○ 제작시기 : ’18년 4월부터 ○ 매뉴얼 구성(안) - 주체별/상황별 상생협약 진행 방안 안내 - 여러 유형의 상생협약 표준안 제공 - 과거 사례 및 향후 발생 가능 문제 공유 □ 상인들을 위한 사례집 배포(’17년 12월) ○「알고 나면 시원한 알쏭달쏭 상가임대차 문제 TOP12」( ’17년 5월 공정경제과 발행) 사례집 도시재생활성화지역 내 임차인에게 배포 ○ 배포 및 비치장소 - 각 사업부서 및 해당 도시재생지원센터, 주민센터 등 배부 - 도시재생지원센터에서 지역협의체, 상인회 등을 통해 배부 및 상시 비치 ⇒ 도시재생지원센터가 없는 활성화지역은 직접 상인회 등을 통해 배포 ※ 매뉴얼 및 사례집 도시재생포털 사이트 게재(https://uri.seoul.go.kr/) <도시재생 포털사이트> 1-3 서울형 상생협약 확산 확 대 □ 세부추진 방향 ○ 시·구 관련기관 및 부서에서 특정지역에 대한 상생협약 체결 유도 시 표준(안)을 참고하되 지역실정에 맞게 조정하여 체결 추진 ○ 상생협약의 신속한 체결을 위해 서울시, 자치구에서 지역소식지 및 언론 등을 활용한 적극적인 홍보 및 협의체 구성 지원 ○ 새로운 도시재생지역 선정 시 先 상생협약 유도(상생협약 된 곳에 우선권 부여) □ 추진현황: 7개 지역 9건 체결 ○ 년도별 상생협약 체결현황 - ’15년(2) : 신촌(9월), 성수(12월) - ’16년(4) : 세운(1월), 성수(4월), 창신·숭인(11월), 해방촌(11월), - ’17년(3) : 마장(1월), 세운(8월), 용산전자상가(12월) ○ 주요내용 · 건물소유주-상인-지자체간 자발적·자율적 협의 및 의사결정체계 구축 유도 － 임대인 : 임대기간동안 임대료 상향 유보, 임차인에 대하여 권리금 보호 － 임차인 : 상권활성화 및 권리금 안정화를 위해 노력 － 시(구) : 시민 편의시설 설치, 가로환경 개선 등을 통한 상권활성화 지원 □ 상생협약 법적근거 마련 ○ 도시재생 특별법 개정으로 상생협약 근거 및 제도적 장치 마련 -「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」일부개정(’17.12.26.)(시행 ’18.6.27) 제27조의2(상생협약) ① 도시재생활성화지역 내의 주민, 상가건물의 임대인, 임차인 등 대통령령으로 정하는 자는 상생협약을 체결할 수 있다. ② 국토교통부장관은 제1항에 따른 상생협약 사항에 관한 표준적인 내용을 정하여 고시하고, 그에 따를 것을 권장할 수 있다. ③ 제1항에 따른 상생협약에는 상생협약을 체결한 당사자(이하 “협약당사자”라 한다)별 의무적인 이행사항, 차임과 차임인상률 안정화에 관한 사항, 임대차기간의 조정에 관한 사항, 상생협약 위반 시 제재사항 등을 포함할 수 있으며, 협약 당사자는 상생협약을 이행하기 위하여 노력하여야 한다. 1-4 부동산 모니터링 및 평가 신 규 □ 주택 및 상업 분야로 나누어 부동산 지속적·주기적 모니터링 실시 ○ 모니터링 주기 : 분기별 1회 - 주택유형별 모니터링 분석 결과 예시(가리봉 일대) □ 모니터링 결과에 따라 인센티브 및 페널티 부여 방안 제도화 추진 【모니터링을 통한 부동산 시장 관리(안)】 ？계획수립 단계 - 활성화계획에 부동산 가격 관리대책 및 젠트리피케이션 방지대책을 반드시 포함하여 시장 모니터링·검증 ？평가 단계 - 각 지역에서 제시한 부동산대책을 평가에 반영 - 부동산 시장 단속 및 사전 조치 권고 ？선정 단계 - 부동산가격 급등 우려 및 젠트리피케이션 대책 미수립 시 도시재생활성화지역 선정대상에서 제외 ？사업추진 단계 - 선정 이후에도 부동산가격 급등 및 젠트리피케이션 현상 발생 등 문제가 지속될 경우 예산지원 및 사업시행 시기를 조정하거나 중단할 수 있음 지방분권과 현장적용 가능성을 고려한 법령 개선 대 1-3 신 규 ○ 주택 및 상업 분야로 나누어 부동산 지속적·주기적 모니터링 실시 ○ 모니터링 결과에 따라 인센티브 및 페널티 부여 【모니터링을 통한 부동산 시장 관리(안)】 ？계획수립 단계 - 활성화계획에 부동산 가격 관리대책 및 젠트리피케이션 방지대책을 반드시 포함 및 시장 모니터링·검증 ？평가 단계 - 각 지역에서 제시한 부동산대책을 평가에 반영 - 부동산 시장 단속 및 사전 조치 권고 ？선정 단계 - 부동산가격 급등 우려 및 젠트리피케이션 대책 미수립 시 선정대상에서 제외 ？사업추진 단계 - 선정 이후에도 부동산가격 급등 및 젠트리피케이션 발생 등 문제 발생 시 예산지원 및 사업시행 시기 조정 ※ 모니터링 분석 결과 예시 응체계 실행력 담보 공공지원 강화 2 2-1 상가 실거래가 공개시스템 구축 신 규 □ 추진목적 ○ 상인들의 정보 부족으로 인한 부당한 임대차 계약 방지 ○ 실거래가 공개로 급격한 임대료 상승 완화 유도 □ 상가 매매·임대차 실거래가 공개 시스템 구축 국토부 건의 : ’17.11.10. ○ 주요내용 - 현재 법적 근거 미비로 국세청에서 임대료 정보 제공을 거부하고 있음 - 국토부에서 지역별 세무서가 보유하고 있는 임대료 정보 등을 요구할 수 있고, 세무서는 이에 동의할 수 있는 규정 건의 ※ 현재 실거래가 공개시스템을 통해 ‘동’ 단위의 특정 상가 거래 정보만 알 수 있음 ※ 서울연구원 「서울시 상업 젠트리피케이션 실태와 정책적 쟁점」(2015) ？ 상가건물 매매·임대차 실거래가 공개로 상가 거래관행 정상화 유도 제안 【상가 매매·임대차 실거래가 공개 시스템(안)】 - (1안)임차인이 관할 세무서에 사업자등록을 할 때 제출하는 임대차계약서를 바탕으로 전산화 - (2안)임차인이 사업자 등록 시 임대면적, 보증금, 월세, 임대차 기간, 주소, 용도 등 추가 정보를 직접 입력 ※ 국토교통부 실거래가 공개시스템(주택 부분) 2-2 관련법령 개정 추진 신 규 □ 도시재생 특별법 내 상가임대차계약에 관한 특례 마련 건의 ○ 영세상인 보호 및 젠트리피케이션 방지를 위한 도시재생활성화지역 내 상가임대차계약에 관한 특례 마련 필요 - 상가임대차 보호기간 5년→10년으로 확대 - 도시재생활성화지역 내 협의체에서는 임대기간 및 차임증액청구비율 별도 선정 ○ 추진경위 ？’17.7. 도시재생특별법 개정안 국토부 공문 송부 ？’17.8. 도시재생특별법 개정안 국토부 메일 송부 < 젠트리피케이션 관련 타 법령 개선 건의사항 > ？？상가건물임대차보호법？ 개정 건의 (’15.11.26) - 법 적용대상 확대(현행 환산보증금 4억원 미만 → 전면 확대) - 임대료 증액한도를 시·도지사가 정하도록 위임(전년도 물가상승률 2배 내) - 임차인의 계약갱신요구권 확대(5년 →10년) 등 ？젠트리피케이션 특별법 제정 추진 : 중앙부처 제정 건의(’16.2.4) - 지역상생발전법 제정 건의(법무부, 산업통상자원부, 중소기업청, 국회) - 지역상권 상생발전에 관한 법률안 발의(’16.10.5.) - 산업통상자원위원회 회부 및 심사(소관부처:중소기업청, ’16.11월~) □ 지역상생발전을 위한 도시재생조례 개정 ○ 서울시 도시재생 활성화 및 지원에 관한 조례 개정: ‘18.2.22 상임위원회 현 행 개 정 안 제16조(도시재생활성화계획의 수립) 제16조(도시재생활성화계획의 수립) ① (생 략) ① (현행과 같음) ② 도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 부합하도록 수립하여야 한다. ② 도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 부합하고, 법 제27조의2에 따른 상생협약 등 지역상생발전 대책이 포함되도록 수립하여야 한다. ③ ∼ ⑤ (생 략) ③ ∼ ⑤ (현행과 같음) 2-3 지구단위계획 활용 확 대 □ 지구단위계획을 통한 대규모 판매시설, 가맹사업(프랜차이즈) 등 입지 규제 ○ 골목상권 보호가 필요한 지역에 대하여 대규모 판매시설 등 불허 ○ 지역특성？정체성 보전이 특히 필요하다고 사회적으로 공감되는 지역에 대하여 특정품목의 가맹사업(프랜차이즈) 입지 제한 검토 ※ 대법원(2011년) 판례 준용 지구단위계획에서의 건축물 용도제한 기준에 관하여는 별도로 규정하지 아니하고 지구단위계획을 입안·결정하는 시·도지사 등에게 비교적 광범위한 형성의 자유 부여 ※ 지구단위계획 정비를 통한 젠트리피케이션 대응 현황 ？경복궁서측(서촌) - 프랜차이즈 가맹점 및 휴게·일반음식점 입지제한 내용의 지구단위계획 결정고시(’16.7월) ？목동오거리(양천구) - 임대료 안정화에 대한 주민협정 준수서약서 제출 시 건폐율 완화 - 지구단위계획 재정비 결정(’16.7월) ？뚝섬주변지역(성수동) - 프랜차이즈 가맹점 입지제한 및 임대료 상생협약 체결 - 지구단위계획 재정비 결정고시(’17.5월) ○ 지역정체성 보전？육성을 위해 필요한 시설을 지정·권장용도로 설정 - “지정용도” : 특정한 목적을 위하여 건축물의 용도 중에서 지구단위계획을 통해 지정하여 정한 특정한 용도 - “권장용도” : 대상 지역의 계획적 기능 육성, 지역특성 등을 위하여 필요하다고 인정하여 지구단위계획을 통해 유도하는 건축물의 용도 ○ 기부채납되는 시설을 지역에서 필요한 앵커시설로 활용 □ 도시재생활성화지역을 지구단위계획구역으로 지정 가능토록 특별법 개정 추진 ○ 지구단위계획 활용을 위한 도시재생 특별법 개정(안) 제19조(도시활성화계획의 수립) ⑦ 시·도지사, 시장 또는 군수는 지역상생발전을 위해 필요한 경우 도시재생활성화구역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조 제1항에 따른 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다. 대형자본 견제와 소상공인 보호를 위한 공공지원 지원 강화 3 3-1 공공임대상가 추진 신 규 <기금 융자를 통한 공공자산화 모델(안)> 3-2 법률 등 관련 상담서비스 제공 확 대 □ 추진배경 ○ 도시재생사업 추진 시 초기 젠트리피케이션 발생 가능 우려 ○ 서울시 젠트리피케이션 종합대책(‘15년 12월)에 의해 젠트리피케이션 전담 법률지원단 운영하였으나, 상담실적 저조 ○ 서울시 전체 동으로 확대 시행(`17.7월)하는 ‘서울시 마을변호사’ 를 ‘도시재생지원센터’와 연계하여 도시재생활성화지역 상인들에게 법률 서비스 제공 필요 ⇒ 법률지원이 필요한 영세상인 등에 대한 적극적 무료 법률서비스 제공필요 ※ 서울시 마을변호사 및 마을세무사 제도 ■마을변호사(법률지원담당관) 서울시 마을변호사는 공익활동에 관심 있는 변호사(동주민센터별 1∼2명)와 마을을 연결해 주는 제도로 동주민센터에서 별도 비용없이 법률상담을 받을 수 있는 서비스임(월1회 이상 정기상담일 지정) - ？14. 12. 서울시 마을변호사 운영 시작(83개동 166명) - ？17. 7. 서울시 마을변호사 서울시 모든 동(424개) 확대 실시(424개동 804명) ■마을세무사(세제과) 시민들에게 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 우리 마을(洞) 담당 세무사 - 서울시 25개 자치구 358개 동 주민센터에 지정 □ 추진방안 ○ 자지구 단위로 ‘도시재생지원센터’와 ‘마을변호사’, ‘마을세무사’ 연계하여 젠트리피케이션 전담 서비스 기반 마련 ○ 상가 임대차 계약 및 젠트리피케이션 관련 자문 요청 시 찾아가는 서비스 제공으로 사전 대응 ○ 법률 및 세무 서비스 외 기타 상담 필요시 관련 서비스 제공 추진 3-3 주택개량·신축비 지원 지 속 □ 도시재생사업구역 내 주택개량·신축비 지원으로 임대료 동결조건 부여 ○ 대상구역: 도시재생사업구역(주거환경관리사업구역＋도시재생활성화구역) 및 저층주거지지역 ○ 공공자금(주택개량·신축비) 지원으로 임대료 안정화 - 공공자금 등 서울시 정책수단 지원 시 일정기간(1회) 임대료 동결 등을 전제조건으로 보조·융자를 지원하는 제도 추진 ○ 임대료 동결 조건 부여 현황 : 90건 (도시재생사업구역) - 16년도 : 39건 / 17년도 : 51건 (‘17.12월말 기준) □ 세부내용 구분 도시재생사업구역 (저리 융자) 일반 저층주거지역 (이자 지원) 집수리 신축 집수리 신축 단독 다가구 다세대 단독 다가구 다세대 단독 다가구 다세대 단독 다가구 한도 4천5백만 2천만 (최대 4호) 2천만 (세대당) 9천만 4천만 (최대 4호) 4천만 (세대당) 4천5백만 2천만 (최대 4호) 2천만 (세대당) 9천만 4천만 (최대 2호) 보증(45백까지) 또는 담보 담보 보증(45백까지) 또는 담보 담보 금리 연 0.7% 시중금리 (市, 금리의 2.0%보조) 상환 3년 거치 10년 균등분할상환 (중도상환수수료 없음) 5년 균등분할상환 (중도상환수수료 있음) 지원 시기 준공 시 착공 시 50%, 준공 시 50% 준공 시 착공 시 50%, 준공 시 50% 비고 우리은행(서울시 전 지점), 대한주택보증 우리은행 (시청점) 조건 1) 융자기간 중 1회에 한하여 임대료 동결 2) 융자신청인의 동의를 받아 시공자에게 지급 (공사계약금액의 80% 이내) 3-4 서울형 장기안심상가 지속추진 지 속 □ 소상공인 임차인의 안정적 영업활동을 위한 장기안심상가 지속추진 ○ 장기안심상가란 (경제진흥본부 공정경제과) - 임차인이 장기간 안정적으로 영업할 수 있는 환경을 조성한 상가건물주에게 서울특별시가 리모델링비를 최대 3,000만원까지 지원하는 상가건물 - 노후된 상가건물에 대해 리모델링？보수 비용을 지원하여 상가임차료 인상을 일정기간(5년 이상) 제한함으로써 상가임차인의 안정적 영업활동 보장 ○ 지원조건 - 일정기간 임대계약조건 유지 등 임차인과 1:1 상생협약 체결한 임대인 - 서울시의 상가건물 임대료 안정화 정책에 동의 - 상생협약 위반 시 지원금을 반환한다는 내용의 의무이행 약정 및 공증 ○ 지원사항 - 방수, 단열, 창호, 내벽 목공사, 도장, 미장, 타일, 보일러, 상·하수, 전기 등 (단, 점포 내부를 리뉴얼 하는 등의 단순 인테리어 공사는 제외) □ 지원금액 기준 지원기준 지원한도 환산보증금 수준(평균) 건물 내 상가 수 4억 원 이하 2개 이하 1,000만원 3개 이상 2,000만원 4억 원 초과 2개 이하 3개 이상 3,000만원 ※ 환산보증금 4억 원 이하와 초과인 상가가 혼재한 건물의 경우 ‘4억 원 초과’ 적용 환산보증금: 월세를 보증금 가치로 환산하고 보증금을 더한 금액 (월세×100+보증금) ex) 보증금 3천만 원, 월세 백만 원 ⇒ 환산보증금: (백만 원×100)+3천만 원 = 1억 3천만 원 □ 향후 계획 ○ ’18년 3월경 대상자 공모 시 도시재생지역에 적극 홍보 시행 추진 Ⅴ 주요 추진일정 ○ 도시재생조례 개정(안) 확정 및 개정 시행 2018. 2월 ○ 공공임대상가 방안 연구·개발 시행 2018. 3월~하반기 ○ 장기안심상가 공모 관련 도시재생지역 홍보 2018. 3월 ○ 상생협약 매뉴얼 제작 추진 2018. 4월~상반기 ○ 도시재생 사업지별 교육 및 공청회 2018. 상반기~ 【붙임】 1. 도시재생 젠트리피케이션 대응 추진계획 2. 상생협약 표준안 3.「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」개정안 < 붙임 1 > 도시재생 젠트리피케이션 대응 추진계획 분야 사업명 유형 개선(안) 담당부서 1. 지역공동체 공감과 지속가능한 발전 유도 1-1 교육 및 공청회 확 대 원활한 정책 추진을 위해 교육 및 공청회 실시 각 사업부서 재생정책과 1-2 매뉴얼 및 사례집 배포 확 대 매뉴얼 사례집을 배포하여 필요 정보 및 지식 제공 재생정책과 1-3 서울형 상생협약 확산 확 대 법적근거 마련 선 상생협약 후 개발 유도 각 사업부서 재생정책과 1-4 부동산 모니터링 및 평가 신 규 모니터링 결과에 따라 인센티브 및 페널티 부여 재생정책과 2. 지방분권과 현장적용 가능성을 고려한 법령 개선 2-1 상가 실거래가 공개시스템 구축 신 규 상가 실거래가 공개로 부당한 임대차 계약 방지 및 인대료 상승 완화 재생정책과 2-2 관련법령 개정 추진 신 규 장·단기적 지역발전대책 근거 마련 재생정책과 2-3 지구단위계획 활용 확 대 도시재생특별법에 지구단위계획 의제 추진 재생정책과 3. 대형자본 견제와 소상공인 보호를 위한 공공지원 3-1 공공임대상가 추진 신 규 상가 공공자산화 모델 개발을 통해 영세상인에게 저렴하게 상가 임대 재생정책과 3-2 법률 등 관련 상담 서비스 제공 확 대 ‘마을변호사’ 법률지원 연계 등 관련 상담 서비스 확대 제공 각 사업부서 법률지원담당관 세제과 3-3 주택개량 신축비 지원 지 속 주택개량·신축비 수혜 시 일정기간 임대료 동결 주거환경개선과 3-4 서울형 장기안심상가 지 속 ’18년 장기안심상가 공모 시 도시재생지역 적극 홍보 공정경제과 재생정책과 < 붙임 2 > 상생협약 표준안 ○○○ 지역 활성화를 위한 상생협약서 ○○○ 지역의 건물주, 상가임차인 및 서울시(자치구)는 상생발전을 도모하고 상권을 활성화하기 위하여 다음과 같이 협약을 체결하고 이의 성실한 준수를 확약한다. 건물주는 ‘상가건물 임대차보호법’의 제반 규정을 준수하고 지역경제의 안정을 보장하기 위하여 임대차 기간 동안 차임과 보증금을 인상하지 않으며 계약기간 이후 임차인이 재계약을 희망하는 경우 특별한 사정이 없는 한 적극 협력한다. 임차인은 손님에게 불쾌감을 주는 호객행위, 보도 상 물건 적치 등 일체의 행위를 하지 않을 것이며 쾌적한 영업환경과 거리환경 조성 등 상권의 지속적인 성장 및 활성화를 위해 적극 노력한다. 건물주와 임차인은 안정적인 지역경제의 상생발전을 도모하기 위하여 최선을 다해 적극 상호 협력한다. 서울시와 ○○구는 공공인프라 및 환경 개선사업 등을 통해 상권 활성화 사업을 적극 지원한다. ○○○ 건물주 대표 ○○○ 상인회 대표 서울시장(○○구청장) < 붙임 3 > 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」개정안 현 행 개정안 제19조(도시재생활성화계획의 수립) ③ 도시재생활성화계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1∼7. (생략) <신설> <신설> 8. (생략) 제19조(도시재생활성화계획의 수립) ③ 도시재생활성화계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1∼7. (현행과 같음) 8. 지역상생발전 대책 9. 제32조의2에 따른 상가건물의 임대차계약에 관한 특례가 적용되는 지역 10. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ⑥ 도시재생활성화계획의 작성기준 및 작성방법에 대한 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다. <신설> ⑥ 도시재생활성화계획의 작성기준 및 작성방법에 대한 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다. 다만 제3항제8호에 따른 구체적인 내용 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다. <신설> 제32조의2(상가건물의 임대차계약에 관한 특례) ① 제19조제3항제9호에 따른 지역에서 상가건물임차인의 계약갱신요구권은 「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항에도 불구하고 도시재생활성화지역이 지정된 날부터 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 행사할 수 있고, 상가건물임대인은 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하여 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증액을 청구하지 못한다. ② 제19조제3항제9호에 따른 지역에서는 상가건물의 임대인과 임차인으로 구성된 협의체를 구성할 수 있으며, 협의체는 제1항에도 불구하고 임대차계약갱신요구권 행사기간 및 차임증액청구비율을 따로 정할 수 있다. 이 경우 해당 기간 및 비율이 제1항에서 정한 기준보다 임차인에게 유리한 경우 시장은 공모사업의 선정, 예산의 지원 등에 있어 우선적인 배려를 할 수 있다. ③ 도시재생전략계획수립권자 또는 구청장등은 제19조제3항 제9호에 따라 상가건물의 임대차계약에 관한 특례가 적용되는 지역이 포함된 도시재생활성화계획을 수립하는 경우 제1항에 따른 분쟁조정 및 제2항에 따른 협약체결의 지원 등을 위한 ‘지역상권상생위원회(이하 ’상생위원회‘라 한다)’를 두어야 하며, 상생위원회의 구성 및 운영에 관하여는 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

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본청

재생정책과-2811

D0000033021186