다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 임대주택과-2507 결재일자 2018.2.27. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 역세권계획팀장 임대주택과장 주택건축국장 장태영 김승수 이진형 02/27 정유승 협 조 주무관 조성국 주무관 기동연 청년주택(공공임대) 매입업무 처리기준 제정(안) 역세권 청년주택(공공임대) 매입업무 처리기준 제정(안) 2018. 2. 주택건축국 (임대주택과) 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 □ ■ 역세권 청년주택 매입업무 처리기준 제정(안) 역세권 청년주택으로 건립되는 공공임대주택의 매입업무 처리기준 제정을 통해 청년층의 주거 안정과 삶의 질 향상에 기여하고자 함 Ⅰ 검토 배경 ？？ 청년주택 공급 사업은 ’17년 착수에 따른 본격 추진으로 ’18년 상반기부터 계약 물량 매입 예정 ？？ 기존 매입주택(재건축, 재개발, 장기전세)과 달리 주택 전부를 임대주택으로 건립하는 청년주택 특성에 맞는 매입기준 필요 ？ ’18년 매입 가능물량 구분 사업개소 매입호수 총 매입비 ’18년 지출금액 비고 매입 가능물량 한강로2가 외 14개소 1,213호 65,071백만원 23,843백만원 (국:13,042백만원) Ⅱ 관련 근거 ？？「주택법」제20조 및 같은 법 시행령 제37조 ？？「도시 및 주거환경정비조례」제23조 ？ 매매계약은 임대주택의 건축공정이 20퍼센트 이상인 때 ？ 매매대금은 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분 지급 ？ 시장은 정비사업 활성화 등 필요시 예산범위 안에서 계약시점 조정 가능 ？？ 서울시 소형주택 매입업무 처리기준 정비계획 ？ 행정2부시장 방침 71호(임대주택과-2721, ‘15.3.6) Ⅲ 추진 경위 ？ 제1차 자문회의 개최(임대주택과-6207,’17.5.12. 결과보고) ？？일시 : ’17. 5. 10.(사업시행자, 금융전문가, 디벨로퍼 등 8명) ？？매입기준, 매입대금 지급금 담보방안 및 표준계약서 내용 자문 ？ 제2차 자문회의 개최 ？？일시 : ’18. 1. 8.(서울주택도시공사 매입업무 담당자) ？？매입기준 등 협의 ？ 매입 관련 업무 협의 ？？일시 : ’18. 2. 1.(사업시행자 3) ？？매입기준(공공임대), 표준계약서 및 지급금 담보 확보방안 최종협의 Ⅳ 현황 및 문제점 1 매입계약금 및 중도금 지급분 담보확보 방안 미흡 ？ 재건축 소형주택매입(일반분양주택과 공공주택 혼재)의 경우 일반분양주택의 분양보증을 통한 담보확보가 가능하나 ？ 일반 분양주택이 없는 역세권 청년주택의 경우 유사시 매입대금 지급금 환수를 위한 별도의 담보방안 필요 예) HUG의 임대(분양)보증, 주택사업금융보증, 시공사의 책임준공, 서울보증보험 등 보증기관의 계약이행 보증서 징구 후 매입대금 지급 등 2 공공임대 매입계약 시기 ？ 공정 20% 달성 시에만 매입계약을 체결토록 하고 있어 사업시행자의 자금조달 계획 예측이 어려움. ？ 다만, 도시 및 주거환경정비 조례상 정비사업 활성화 등 필요시 예산범위 안에서 계약시점 조정 가능 - 국토부에서는 역세권 청년주택 ’17년 착공분 전량을 매입할 수 있도록 협조 요청(행복주택정책과-1308, ‘17.11.10.) - 한강로2가 시범사업(코리아 신탁)의 경우 리츠 기금 출자를 위하여 사전 동？호수 조기 확정 요청(’17.5.19) ？ 사업시행자의 자금조달계획의 예측성 확보를 위해 일정 공정 도달시 매매대금을 지급하는 조건으로 선 매매계약 체결 필요 - 대부분의 사업(촉진지구 등)이 시행자가 은행권의 자금 조달을 통해 사업을 추진하는 방식으로 사업비에 대한 사전예측이 중요 Ⅴ 매입기준 주요내용 1 매입대상(공공임대)주택 선정(동·호수 추첨) ？ 사업시행자 주관으로 전산추첨으로 결정하되, 전산추첨 불가시 시·구 관계자, 서울주택공사 및 관할 경찰서 입회하에 수기 추첨 ？ 민간임대주택과 공공임대주택 혼합배치(소셜믹스)로 추첨 ？ 사업시행자는 추첨완료 후 추첨결과(매입대상주택)와 사진, 동영상 등 관련자료를 시에 제출 2 매입시기 ？ 건축공정 20% 이후 사업시행자의 매입신청에 의해 계약 체결 - 단, 계약금을 건축공정 20% 이후 지급받는 것을 조건으로 하는 경우 착공신고 및 동？호수 선정 이후 매입계약 체결가능 ※ 전체층수의 2분의 1이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때를 건축공정 20%로 봄(감리자의 공정확인서 첨부) 3 매입가격 산정 ？ 건축비 - 「공공주택 특별법」제50조의3 제1항 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준(시행규칙 별표 7)의 건축비 산정 기준 적용 (표준건축비+건축비 가산항목 가산항목 : 철근콘크리트조 등 주요구조부 5~16%, 시공 및 보증 수수료, 지하층 설치비(표준건축비의 63/100적용), 주택성능등급 가산, 발코니 확장 및 섀시 설치비, 음식물류 폐기물 공동처리시설 설치비 등 ) - 청년주택(공공임대분) 단위세대 내 빌트인 가전/가구(냉장고, 세탁기 등) 설치는 건축비(매입비) 가산항목에 포함되지 않음 ※ 빌트인 자전/가구가 건축비 가산항목에 포함될 수 있도록 국토교통부에 「공공주택 특별법」 시행규칙 개정 요청 검토 ？ 부속토지 : 인수자에게 기부채납 (「주택법」 제20조 3항, 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 4-2-1) 4 매입지급금 담보방안 ？ 사업시행자가 부도 등의 사유로 계약을 이행할 수 없는 경우 계약을 이행 하거나 납부한 계약금 및 중도금을 환급받을 수 있는 보증서 등 징구 - 주택도시보증공사(HUG)의 분양(임대)보증·주택사업금융보증(보증범위에 공공임대 매입대금 포함) 및 서울보증보험 등 보증기관의 계약이행 보증 - 또는 시공사가 주채권은행에 제출한 책임준공확약서(인수대상 채무에 공공임대주택 계약대금 및 매입대금 포함) - 기타 서울시가 인정한 매입대급 지급금 환수 방안 관련서류 ※ 매입주택기준의 경우 HUG의 분양보증으로 한정하고 있으나, 청년주택은 임대주택의 특성을 고려하여 주택사업금융보증(PF보증서), 시공사의 책임준공확약서, 서울보증보험의 이행보증 등 담보 방안 확대 및 강화 예정 5 매입주택 품질관리 ？ 내부마감재 수준 등 - 공공주택의 내부마감 및 마감재는 민간임대주택과 동일하게 시공 ？ 현장점검을 통한 품질관리 강화 - 1차 점검 : 건축공정의 80% 도달시(서울주택도시공사에서 시행) - 2차 점검 : 입주예정자 사전점검시(서울주택도시공사에서 시행) 6 인수 및 관리 ？ 사업시행자의 요청에 의해 서울주택도시공사에서 인수일정 협의 ？ 서울주택도시공사의 위탁관리 추진(필요시 사업시행자에게 위탁관리) Ⅵ 매입절차 번호 추진단계 주 요 내 용 ① 사업시행자 사전협의 ？사업(시행)계획서 신청 전 서울시와 공공임대주택의 규모 등에 관하여 협의 후 사업(시행)계획서에 반영 ② 사전조사 및 매입조건 협의 ？ 매매계약 체결을 위한 사전조사 · 형별, 호수, 배치, 발코니 섀시 설치 여부 등 ？ 매입대금 지급 방법 등의 사전협의 ？ 매매대금 지급금 담보방안 사전협의 ③ 매매계약신청 ？ 착공신고, 매입주택 동？호수 선정 통보 및 매매계약 체결 신청 · 형별, 호수, 배치, 마감재, 매입가격 등 근거자료 첨부 · 사업시행자 → 서울시 ④ 매매계약 및 단계별 지출 ？ 매매계약 체결 : 건축공정 20% 이후(시 → SH공사 통보) · 매매계약은 건축공정 20% 시 체결을 원칙으로 함 ？ 단계별 매입가격 지급(계약금 20%, 중도금60%, 잔금20%) · 예산 배정 및 처리(시 → 사업시행자) · 계약금 및 중도금 신청시 매매대급 지급금 환수 담보 관련서류 제출 ⑤ 현장점검 (마감재 등) ？ 1차 점검 : 건축공정 80%시(서울주택도시공사) ？ 2차 점검 : 입주자 사전점검시(서울주택도시공사) ⑥ 소유권 이전 ？ 주택 인수(사업시행자 →시) ⑦ 공급 및 관리 ？ 역세권 청년주택(공공임대주택) 인수 후 서울주택도시공사에서 공급 및 관리(사업시행자 관리시 사업시행자에게 위탁 검토) Ⅶ 행정 사항 ？ 이 기준은 방침 결정일부터 시행 ※ 위 방침에 없는 내용은 서울시 소형주택 매입업무 처리기준 정비계획(행정2부시장 방침 71호/임대주택과-2721, ‘15.3.6) 준용 ？ 청년주택 관리에 대해 서울주택도시공사와 업무 위？수탁 계약 추진(입주자 모집 대행, 건축물 점검 등) 붙 임 1. 청년주택(공공임대) 매입업무 처리기준. 2. 표준계약서(안) 1부. 3. 건축비 가산항목 1부. 끝.

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임대주택과-2507

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