다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공공개발센터-1253 결재일자 2018.2.5. 공개여부 부분공개(5 7) 방침번호 시 민 주무관 개발정책팀장 공공개발센터장 재생정책기획관 도시재생본부장 주명수 오승민 이상면 강맹훈 02/05 진희선 협 조 서북권사업과장 한휘진 동남권조성반장 김창환 개발사업팀장 신윤철 사전협상 대상지 정비 및 관리 추진계획 2018. 2. 도시재생본부 (공공개발센터) 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 ■ □ 도시계획변경 사전협상제도의 효율적 운영을 위한 사전협상 대상지 정비 및 관리 추진계획 도시계획변경 사전협상제도 개선시행(2015.3.13.) 이후, 관련 규정에 따라 사전협상 추진의사가 없거나 장기간 절차이행이 없는 대상지에 대한 정비와 지속적인 관리를 통해 효율적인 제도운영을 도모하고자 함. Ⅰ 추진배경 및 근거 ？？ 추진배경 협상대상지 관리상 문제점 해소 필요 - 협상대상지 대부분이 '09년 대상지로 선정된 이후 7년간 협상이 착수(재개)되지 못하고 있어, 사전협상제도에 대한 효용성 문제점 부각 - 협상대상지로 선정된 이후 실질적인 개발이 아닌 토지매각을 통해 시세차익을 사유화 하려는 문제점 발생 - 협상대상지가 곧 개발될 것이라는 인식으로 주변 부동산에 부정적 영향 초래 및 협상의지가 불투명한 대상지의 지속적 관리에 따른 행정력 낭비 ？？ 추진근거 도시계획변경 사전협상제도 개선시행('15.3.13, 행정2부시장 방침) - 장기간 절차 미이행 부지에 대한 협상대상지 정비기준 마련 ？(지침 3.16)협상대상지 선정 후 2년내 협상 미착수시 ⇒ 협상대상지 제외 가능 ？(지침 3.35)협상중단 후 1년내 협상 미재개시 ⇒ 협상대상지 제외 가능 협상대상지 정비？관리 추진계획 수립('17.1.24, 도시재생본부장 방침) - 사전협상 추진의사 및 개발계획안, 대상지 현황여건 등 검토 후 정비추진 정비·관리 추진계획 수립 ⇒ 추진의사 및 계획안 제출 (토지주→市) ⇒ 현장조사 (市) ⇒ 추진계획(안) 적정성 검토 ⇒ 협상대상지 정비 ⇒ 사업자 통보 Ⅱ 추진경위 '17.1.24 : 협상대상지 정비？관리 추진계획 수립 '17.2. 6 : 사전협상 추진의사 제출요청(1차)(市 → 협상대상자) '17.2.16~17 : 협상대상지 현장조사 실시(9개소) '17.3.22 : 사전협상 추진의사 내부검토 및 보완 제출요청(2차) - 협상대상지 제외여부 판단을 위해 구체적인 사업계획(안) 필요 '17.12.12 : 협상대상지 정비 전문가 검토회의 개최(1차) '17.12.15 : 사전협상 추진의사 재확인(3차)(4개소 토지주 및 관련부서) '18.1.9 : 협상대상지 정비 전문가 검토회의 개최(2차) Ⅲ 사전협상 추진 현황 협상완료(4개소) - 강동 서울승합, 마포 홍대역사, 용산 관광버스터미널, 강남 한전부지 협상준비 등(9개소) - 협상개시(2개소) : 도봉 성대야구장, 광진 동서울터미널 - 협상중단(2개소) : 노원 광운대역사, 성동 삼표레미콘 - 계획 수립중(2개소) : 노원 광운대물류시설, 은평 수색역세권 - 제안서 보완중(1개소) : 서초 롯데칠성 - 기타(2개소) : 서초 남부터미널, 강남 舊한국감정원 <사전협상 대상지별 추진현황> 구 분 협상대상지 협상대상자 추진현황 비 고 협상 완료 (4개소) 1 강동 서울승합 대원플러스개발 ？협상완료('12.10), 사업계획승인('17.5) 2 마포 홍대역사 마포애경타운 ？협상완료('13.8), 착공('16.9) 3 용산 관광버스터미널 서부티엔디 ？협상완료('13.10), 착공('14.7) 4 강남 한전부지 현대차 ？협상완료('16.2), 심의('16.9) 지역발전본부 협상 준비 (9개소) 1 노원 광운대역사 한국철도공사 ？사전협상 중단('13.7) 및 사업협약 취소('17.9) 2 노원 광운대물류시설 한국철도공사 ？코레일-현대산업개발 협약체결('17.12) 3 광진 동서울터미널 한진중공업 ？협상개시('17.8.) 4 서초 남부터미널 엔티산업 ？제안서 보완 요청('14.2) 5 서초 롯데칠성 롯데칠성음료 ？제안서 보완 요청('16.2) 후 보완중 6 도봉 성대야구장 성균관대학 ？협상개시('17.10.) 7 성동 삼표레미콘 현대제철 ？초고층 등 도시계획 원칙 불부합으로 협상종료('13.4) 8 은평 수색역세권 한국철도공사 ？市 마스터플랜 발표('14.2) ？기본구상(안) 수립중(~'18.3) 지역발전본부 9 강남 舊한국감정원 삼성생명 ？市 마스터플랜 발표('14.4) 지역발전본부 Ⅳ 사전협상 대상지 정비 및 관리계획 ？？ 사전협상 추진의사 및 추진계획 제출현황 협상대상지 토지주에게 사전협상 추진의사 및 계획안 제출을 요청한 결과('17.2월, '17.3월, '17.12월), 사전협상 추진의사가 없거나, 구체적인 추진계획 미수립 또는 추진일정이 없는 대상지가 있음 ？？ 추진계획 적정성 검토결과 <사전협상 추진계획 제출현황 및 적정성 검토 결과> 협상대상지 (협상대상자) 추진게획 제출현황 전문가 검토회의 결과 추가의견 (협상대상자 및 관련부서) 1차('17.3) 2차('17.4) 추진 의사 추진계획 추진 의사 추진계획 1 노원 광운대역사 (한국철도공사) ○ 미정 ○ 17.6 사업주관사 변경 제외 2 노원 광운대물류시설 (한국철도공사) ○ 17.4 사업자 공모 ○ 17.12 협약체결 유지 - 3 광진 동서울터미널 (한진중공업) ○ 17.4 사전협상 개시 ○ 17.4 사전협상 개시 유지 - 4 서초 남부터미널 (엔티산업) ○ 미정 ○ 미정 제외 5 서초 롯데칠성 (롯데칠성음료) ○ 17.11 제안서 제출 ○ 17.11 제안서 제출 유지 - 6 도봉 성대야구장 (성균관대학) ○ 17.4 제안서 제출 ○ 17.4 제안서 제출 유지 - 7 성동 삼표레미콘 (현대제철) ○ 미정 (미제출) - 제외 8 은평 수색역세권 (한국철도공사) ○ 17.6 DMC협약 17.11 계획수립 ○ 18년 DMC 사전협상 유지 - 9 강남 舊한국감정원 (삼성생명) ○ 미정 ○ 미정 유지 ？？ 협상대상지 정비 및 관리계획(9개소) 협상대상지 유지 : 6개소 - 노원 광운대물류시설, 광진 동서울터미널, 서초 롯데칠성, 도봉 성대야구장, 은평 수색역세권, 강남 舊한국감정원 ⇒ 사전협상 추진 촉구 및 사전협상 대상지로 지속적으로 관리하되, 금회 정비(방침일) 후 2년 경과시 협상대상지 제외여부 재검토 협상대상지 제외 : 3개소 (관련근거 : 지침3.11, 3.16, 3.35) - 노원 광운대역사 : - 성동 삼표레미콘 : - 서초 남부터미널 : ⇒ 사전협상 대상지에서 제외하되, 향후 여건변화 및 계획수립에 따라 사전협상 신청시(개발계획안 검토신청서 제출) 관련 절차 이행 Ⅴ 후속 조치계획 '18. 2월 : 협상대상지 정비결과 토지주 및 관련부서 통보 - 협상대상지 유지(6개소) : 지속적인 사전협상 추진 촉구 - 협상대상지 제외(3개소) : 제외사유 및 협상대상지 신청 등 관련 규정 안내 '18. 2월~ : 지속적인 협상대상지 정비 및 관리 추진. 붙임 : 협상대상지 정비 관련 규정. 끝. [붙임] 협상대상지 정비 관련 규정 ？？ 도시계획변경 사전협상 운영지침('16.8.5) 운영방향 1.14 민간은 협상과정 중 토지소유권을 양도하는 등 사업제안자로서의 지위가 변동되는 경우, 공공에 서면 통보하여야 하며, 공공은 민간의 지위 변동으로 향후 원만한 협상 진행에 지장이 있다고 판단되는 경우 협상을 중단할 수 있고, 이 경우 당해 대상지는 사전협상 대상에서 제외된다. 협상대상지 선정 3.10 협상대상지 선정 평가를 통한 협상대상지 선정시에는 지역여건 및 상위계획 등을 고려하여 전제조건을 부여할 수 있으며, 이 경우 민간은 개발계획 수정(안)을 제출하면서 전제조건을 충족시켜야 한다. 3.11 협상대상지로 선정된 이후라도 본 지침에 따른 사전협상 외 사업방식(타 법률에 의한 사업 등)으로 추진(계획수립 포함)시에는 협상의사가 없는 것으로 간주하여 협상대상에서 제외할 수 있다. 제안서 제출 3.14 민간은 공공이 통보한 평가결과, 전제조건 및 대안에 대하여 수용여부를 30일 이내에 공공에 통보하여야 하며, 이를 수용하는 경우 세부 개발계획(안), 공공기여계획(안)과 개발영향 검토 등 관련 도서를 포함한 제안서를 작성하여 공공에 제출해야 한다. 3.15 민간이 작성·제출하는 제안서의 내용은 상위계획 및 관련계획, 마스터플랜(가이드라인 등), 협상대상지 선정 평가결과 및 전제조건 등에 부합하여야 한다. 3.16 공공의 협상대상지 선정 평가 통보일로부터 특별한 사유 없이 2년 이내에 협상이 착수(공공의 협상개시 통보일 기준)되지 않는 경우에는 협상대상지에서 제외할 수 있다. 협상결과의 확정 3.33 공공과 민간은 협상조정협의회를 통해 개발계획(안)을 조정하여 협상정책회의와 필요시 전문가 자문, 관련 위원회 자문 등을 거쳐 사업계획 및 공공기여계획에 관한 협상결과를 확정하고 공공에서는 확정된 협상결과를 민간에 서면으로 통보한다. 3.34 협상과정에서 그 필요성이 인정되는 경우 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획(특별계획구역)결정을 선행할 수 있으며, 협상결과를 개발지침 등을 통해 제시하여야 한다. 3.35 협상 진행 중 이견으로 인하여 더 이상 협상이 진행될 수 없다고 판단될 경우 일방의 서면 통보로 협상을 중단할 수 있다. 이 경우 상호간에 일체의 보상 및 배상을 요구할 수 없다. 민간의 사정으로 협상이 중단되어 1년이내 협상이 재개되지 않을 경우, 협상대상에서 제외할 수 있다. 행정사항 [2016. 8. 5.] 2. 경과 규정 ○ 시행일 당시 종전 지침에 따라 협상에 필요한 절차(협상대상지선정평가, 협상조정협의회 구성, 감정평가 시행, 지구단위계획 결정을 위한 행정절차 및 건축심의·건축허가 절차 등)를 이미 이행한 경우에는 본 지침에 따라 해당 절차를 이행한 것으로 본다. 다만, 시행일 이후 진행하는 절차에 대해서는 본 지침을 적용한다. ○ 종전 지침 시행이전에 협상대상지로 선정된 후 본 지침 3.16 규정(종전 지침 3.15)을 적용하는 경우에는 종전 지침 시행일인 2015년 3월 13일을 기준일로 한다. ○ 종전 지침 시행이전에 협상대상지로 선정되고 협상 진행중 중단된 대상지는 본 지침 3.35 규정에도 불구하고 종전 지침 시행일인 2015년 3월 13일을 기준으로 2년이내 협상이 재개되지 않을 경우, 협상대상에서 제외할 수 있다.

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공공개발센터-1253

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